8.1 Busetnad og anlegg (Pbl 12-5, nr. 1)... 29 Bustadbygg, Bbu... 29 Fritidseiningar, frittståande hytter (Bff)... 29 Fritidseiningar, konsentrert

Innhald Innhald... 1 1 Bakgrunn... 3 2 Planavgrensing... 3 2.1 Varsling 1. gong... 3 2.2 Varsling 2. gong... 6 3 Føringar frå overordna planar... 7 4 Varsling og innspel til planarbeidet... 8 4.1 Offentlege innspel... 8 4.2 Private innspel... 9 5 Om planområdet... 11 5.1 Landskap... 11 5.2 Vegetasjon og naturmangfald... 11 5.3 Eksponering... 11 5.4 Klima... 12 5.5 Grunnforhold og lausmassar... 12 5.6 Dyreliv... 12 5.7 Kulturminne... 15 5.8 Vassdrag... 16 5.9 Bygg og anlegg... 16 5.10 Landbruk... 16 6 Bilete frå planområdet... 17 7 Områdevurdering, omtale av planforslaget, konse-kvensar... 24 7.1 Innleiing... 24 7.2 Arealdisponering... 24 7.2.1 Generelt... 24 7.2.2 Bff1... 24 7.2.3 Bff 2... 25 7.2.4 Bff 3... 25 7.2.5 Bff6... 25 7.2.6 Bfk... 25 7.2.7 Bfb... 25 7.2.8 Hotell og varme senger, Bho... 26 7.2.9 Alpinbakken... 27 7.2.10 Skiløype... 27 7.2.11 Veganlegg, parkering... 27 7.2.12 Spp6... 28 7.2.13 Trafikksikring... 28 7.2.14 Ros-analyse... 28 7.2.15 Konsekvensar for barn og unge... 28 7.2.16 Tilhøve for rørslehemma... 28 7.2.17 Infrastruktur, VVA... 28 7.2.18 Jordbruk... 28 8 Omtale av reguleringsføremåla... 29

8.1 Busetnad og anlegg (Pbl 12-5, nr. 1)... 29 Bustadbygg, Bbu... 29 Fritidseiningar, frittståande hytter (Bff)... 29 Fritidseiningar, konsentrert (Bfk)... 29 Fritidseiningar i blokk/leilegheitsbygg (Bfb)... 29 Hotell og utleigebygg (Bho).... 29 8.2 Samferdsleanlegg og teknisk infrastruktur (Pbl 12-5 nr. 2)... 31 8.3 LNF Friluftsområde (Pbl. 12-5 nr. 5)... 31 8.4 Bruk og vern av sjø og vassdrag (Pbl. 12-5 nr. 6)... 32 8.5 Omsynssoner (Pbl. 12-6)... 32

1 Bakgrunn Grunneigar Myrna Fidjeland, i samarbeid med Leif Berland/Berland Betong og Environmental Tec ønskjer å vidareutvikle del av eigedomen Gnr. 3, Bnr. 1 på Fidjeland i Sirdal kommune. Kommuneplanen for Sirdal kommune, delplanen for Fidjeland, opnar for dette. Til utarbeiding av reguleringsplanen har utbyggjar vendt seg til Plankontoret Hallvard Homme A/S. Sirdal kommune fann det riktig å få utvida planområdet til å omfatte fleire eigedomar inntil det opphavlege planområdet. 2 Planavgrensing 2.1 Varsling 1. gong I oppstartsmøtet med kommunen sommaren 2009 sette kommunens planleiing fram eit sterkt ynskje om å inkludere mest mogeleg av det arealet som spring ut frå 3/1 inn i ein ny reguleringsplan. Bakgrunnen for eit slikt ynskje var at gjeldande plan frå 1980-talet er utgått på dato og bortimot umogeleg å styra arealbruk etter. Ønska areal som skulle inkluderast var hotellområdet, alpinområdet og fleire hytteteigar som inngjekk i mindre reguleringsplanar. Dessutan var det i ny kommuneplanprosess avdekka behov for å sjå på arealspørsmål i kjerneområdet for destinasjonen Fidjeland, jfr. Piloten. I utgangspunktet tenkte forslagsstilar seg at berre viste teigar nedanfor skulle underleggjast detaljregulering (omregulering), sjå avsnitt nedanfor: Planområdet er del av eigedomen til Myrna Fidjeland, Gnr. 3 Bnr. 1. I kommunedelplanen (sjå kartutsnitt nedanfor) for Fidjeland er området teikna inn som felt H20 (framtidig utbyggingsområde for fritidsbustader). Feltet er berekna til bygging av fritidseiningar. Kartutsnittet under syner planavgrensinga av 2 planteigar. Plangrense, Bff 1 2283 Plankontoret Hallvard Homme A/S 3 Myrna Fidjeland m/fl.

Parkeringsplass Plangrense, teig 2 2283 Plankontoret Hallvard Homme A/S 4 Myrna Fidjeland m/fl.

Plangrenser vist på del av kommuneplankartet, planarbeidet gjeld teigane/del av teigane 68 og 71, delar av Kvernhusbakken, heile 76 og delar av 73, 75 og 77. Området er del av større reguleringsplan frå 1983. Utbygginga i ettertid har ikkje respektert gjeldande regulering, og det er i grunnen behov for ei ny områderegulering, jfr. ny Pbl Utdrag av gamal reguleringsplan (1984) 2283 Plankontoret Hallvard Homme A/S 5 Myrna Fidjeland m/fl.

Utdrag av Pilot Fidjeland, laga som ei ideskisse til kommunedelplanlegginga. Forslagsstillar sette seg ikkje imot at ein vurderte eit større område enn først tenkt. Planleggar fekk i oppdrag å kontakte aktørane i området og invitere til eit planfellesskap, men det lukkast ikkje å vinne gehør for ei fornying av planverket. 2.2 Varsling 2. gong Undervegs i planarbeidet dukka det fleire spørsmål om som synte behov for samordna planlegging. I mellomtida kom det også istand eigarskifte i hotellet og eit avklarande møte på hotellet, der også kommunens administrative planleiing deltok, gav som resultat at også hotellet sitt areal vart innlemma. Under same møtet knytta kommunen seg til planarbeidet ved å la reguleringsarbeidet også omfatte kommunal veg og annan teknisk infrastruktur. Kommunen uttrykte også behov for å avklare tilhøve knytt til hytteteigar (i planen kalla Bff 3 og 6) for så vidt gjeld føresegner og utnyttingsgrad. I etterkant slutta også Fidjeland Skitrekk AS til planfellesskapet. Med eige brev til alle berørte innafor det nye planorådet, datert 11. april 2010, vart det varsla utvida plangrense. 2283 Plankontoret Hallvard Homme A/S 6 Myrna Fidjeland m/fl.

3 Føringar frå overordna planar Kommunedelplanen for Fidjeland i Sirdal kommune legg ein del føresegner og retningslinjer på utarbeiding av detaljplanen. Dei føresegnene som er relevante for føreliggande plan er ført opp nedanfor. 1) Nye hyttefelt innanfor regulert område skal som hovudregel tilkoplast kommunalt avlaupsanlegg. I område der det ikkje er kommunalt avlaupsanlegg, eller der avstand ikkje naturleg tilseier tilknyting, skal det etablerast fullgod avlaupsløysing. 2) Piloten for Fidjeland, konsept frå kommuneplanarbeidet 3) Referat frå førehandskonferanse, den 5. august 2009, innteke under skiljeblad 4 Varsling 4) Detaljplanen skal ivaretake/vise: - Tal på hytter innanfor utbyggingsområdet - God tilpassing av bygg til landskaps-, vegetasjons- og terrengforhold - Tilkomst, tilkomstveg og parkeringsareal tilsvarande 2 plassar per hytte - Gangstiar, barmarks- og vinterløypenett - Plassering av renovasjonsskur eller anna godkjend avfallshandtering - Biologisk mangfald i samhøve med registreringar - At utbygging ikkje skjer i rasutsette område - Eit ubygd belte på 30 m langs vatn og vassdrag ved hytte-bygging Den framlagde planen er etter Pbl 2008 i storleik og omfang meir å rekne som områdeplan, ettersom den har vakse seg stor gjennom planprosessen, med kommunens medverknad. Detaljeringsgrad er likevel så stor at den kan definerast som detaljreguleringsplan og heimlar byggjetiltak direkte, etter vanleg søknadsprosedyre for søknadspliktige tiltak. 2283 Plankontoret Hallvard Homme A/S 7 Myrna Fidjeland m/fl.

4 Varsling og innspel til planarbeidet Her vert oppsummert innspel frå 1.gongs varsling i brev av 11.11.2009 og tilleggsvarsling 11.04.2010. 4.1 Offentlege innspel Sirdal kommune, brev av 5. aug. 2009, 18.09.2009 og 07.01.2010: Frå kommunen er elles utlevert gamle plankart til støtte for planarbeidet. Merknad: Innspela er tekne omsyn. Plandokumentet dokumenterer så langt det er mogeleg det som er stilt krav om. Kommunens bestilling om innregulering av offentleg veg og teknisk infrastruktur er ivareteke. Vest-Agder fylkeskommune, brev av 27.11.2009: Fylkeskommunen stiller seg positiv til planlegging og legg til grunn at overordna plan vert fylgt. Det vert vist til: Veileder T-1450, Rundskriv T-5/99B, vassdrag og ålmentas friluftsinteresser, RPR for barn og Unge, og kulturminnelova. Fylkeskommunen meiner at Fidjeland er viktig i reiselivssamanheng og at lokalisering og utforming av bygningsmassen er viktig. Tilhøvet til kulturminnelova er påpeika og varslar feltarbeid for undersøkjing. Merknad: Innspela er i størst mogeleg grad tekne omsyn. Plandokumentet dokumen-terer så langt det er mogeleg det som er stilt krav om. Fylkeskommunens krav om kulturminneundersøkjing er fylgt opp med garanti for feltarbeid. Rapport ligg ikkje føre pr. d.d. Konsekvensar av evt. funn må takast opp under 2. g. handsaming av planen. Statens Vegvesen Vest-Agder, brev av 11.12.2009 og 19.05.2010: Vegvesenet krev frisikt mellom fylkesveg K-975 og tilkomstveg til området på 10x84 m. Merknad: Innspela er tekne omsyn. Plandokumentet dokumenterer det som er stilt krav om. Agder Energi Agder Energi Nett har levert plan for høg- og lågspentleidningar i området. Merknad: Innspelet er teke omsyn. Plandokumentet legg opp til at trafo 87014Jogla Ytre vert ombygt og flytta, samt at delar av linja over skibakken/nedfartar vert lagt i bakken. Dette vert ein privatrettsleg avtale med utbyggjarane seinare. NVE, brev av 22. des. 2009 og 18. mai 2010: Vassdragproblematikk vert teke opp, likeins flaum og skredfare. 2283 Plankontoret Hallvard Homme A/S 8 Myrna Fidjeland m/fl.

Merknad: Det er ikkje lagt opp til at det vert gjort inngrep i vassdrag/jogla eller sidebekkar. ROS-analyse omtalar flaum og rasfare. Kommunens raskart peikar ikkje ut byggjeområde for rasutsette. Alpindelen vert ikkje utvida utover det som er avsett i kommunedelplanen. Fylkesmannen, miljøvernavdelinga, brev av 10. des. 2010 og 7. mai 2010: Avdelinga stiller seg positiv til planlegging og har ingen merknadar. 4.2 Private innspel Brev av 21.12.2009 frå Torulf Fidjeland, på vegner av 3 / 4. Grunneigaren viser til dom i Agder Jordskifterett om tilkomst. Merknad: Det er teke omsyn til avgjerd i retten og avsett på plankartet tilkomstar slik retten har sagt. Brev av 19. mai frå Jan Danielsen på vegner av Fidjeland Eiendom (omfattar teig 6 i planforslaget, hyttefeltet bak hotellet): Merknad: I innspelet kjem det lite fram om kva som er aktuelt å tilrettelegg for når det gjeld teig 6. Dei momenta som elles vert anført er av privatrettsleg karakter i høve til eigar av 3/1 og vedkjem forsåvidt ikkje plansaka direkte. Brev av 22.12.2009 og 16.05.2010 frå Kvernbakken Hytteforening, v/ Christen Salvesen. Hytteforeinga påpeikar at det ligg før parkeringsavtale/rett på den store parkerings-plassen og den må respekterast i det vidare planarbeidet. Vidare vert det teke opp forholdet med ein veg som er bygt frå pplassen til hyttefeltet og som ikkje er i samsvar med gjeldande regulering. Foreininga ynskjer ikkje vinterparkering inne i felt. Merknad: Kommunen har ønska at veganlegget vert legalisert gjennom planendring i ny plan og det kravet er imøtekome. Forslagsstillar og planleggar finn det urimeleg utifrå eit arealomsyn at området skal vera forsynt med både sommarparkering og vinterparkering på 2 ulike areal. Slik bruk er sløsing med areal. Den bygde veg er regulert som heilårsveg, den er lagd om slik at tilkomst til området no vert direkte frå hovudvegen, m.a. for å sleppe gjennomkøyring på ein sterkt trafikkert og til tider kaotisk parkeringsplass for alpinanlegget og andre. Vedlagt avtale av 22.12.2008 om vinterparkering gjeld privatrettsleg tilhøve og kan avløysast. Brev av 8. mai 2010 frå Bjarne Fidjeland. Grunneigaren påpeikar plangrense i varselet der det kan sjå ut som om planområdet strekkjer seg inn på nabogrunn3/5. 2283 Plankontoret Hallvard Homme A/S 9 Myrna Fidjeland m/fl.

Merknad: Kartet som er vedlagt planvarselet er grovt og grunneigar kan ha rett i at det kan sjå ut som om naboteig vert berørt. DET ER IKKJE TILSIKTA. Plangrensa i plandokumentet er plassert i bytesbekken, Jogla. Brev av 6. mai 2010 frå Reidar Maaseide (festetomt 3/1-22, teig 1 i plankartet): Hevdar å ha rett til parkeringsplass til hytte med bakgrunn i at den er opparbeidd av festaren. Merknad: Pplassen er utvida på plankartet med sikte på å dekke behov for nye og eldre hytter. Planen tek ikkje stilling til eigarskap. 2283 Plankontoret Hallvard Homme A/S 10 Myrna Fidjeland m/fl.

5 Om planområdet 5.1 Landskap Planområdet ligg nord for elva Jogla. Såleis ligg det inne i eit større landskapsrom langs med vassdraget. Sett i eit mindre nivå opnar det seg opp til 5 nokså klart avgrensa rom innanfor området. Lengst nord ligg ei stor slette, som stort sett er tatt i bruk gjennom parkeringsareal. Deler av Lenger sør finn ein ei jamn søroverskråning, som er godt vegetert. Denne lia er vel så mykje eit sjølvstendig rom som det er avgrensing på roma lenger sør og nord. Sør for denne lia, langs med ein liten bekk, ligg restar av eit massetak. Det er tydeleg avgrensa gjennom den nemnte lia, ei bratt skråning opp mot tomta til Høgfjellshotellet og ei bratt li ned til Jogla. Mot vest er grensene litt mindre klare, men innsnevring i romets breidde gjennom vegetasjon gjer inntrykket av at romet sluttar der. Lengst mot sør finn ein det fjerde romet langs med elva. Mot vest byrjar eit nytt rom, som i dag er bygd til med fritidshytter, som og inngår i planområdet. Vegetasjonen spelar ei viktig rolle i landskapsbiletet. Opne og tredekte parti er balanserte mot kvarandre og er med på å definere roma. I historisk perspektiv er planområdet eit stort massetak frå den tid Sira-Kvina vart utbygt på 1960-70 talet. Morenemassar vart henta ut frå denne lia i tusentals kubikkmengder og desse massane er i hovudsak nytta i Degedammen som ein ser skimten av frå planområdet der den ligg vest for Sira. Såleis er terrengform og vegetasjon i dag eit resultat av eit avslutta massetak frå anleggstida. 5.2 Vegetasjon og naturmangfald Vegetasjonen er nokså lik over heile planområdet. Det står mykje bjørk, vier og selje dei tredekte områda, opne areal er dekte med grasvegetasjon og nokre lyngartar. I massetaket er det ein del pionérartar (lav, mosar, lågare karplantar) på elles bar sandjord. Langs med elva er det litt meir markert vasskjær vegetasjon. Vegetasjonsbiletet er av same grunn ungt, ved at sume artar er innplanta som dekorasjon/grønt pynt i hyttefelt og resten er tilgrodd med naturleg frøsetting og tilvekst. I eit avgrensa område er det innplanta framandplanter for 20-30 år sidan (gransortar). Det bør vurderast om det er ynskjeleg å ha slike tresortar blant den vegetasjonen som er vanleg på staden. Til vanleg vil eit planområdet verte underlagt kartlegging av Biologisk mangfald. I denne saka har ein vurdert området til å vere så berørt av tekniske inngrep, i anleggstid og seinare at slik kartlegging ikkje er relevant. 5.3 Eksponering Området er godt skjerma for innsyn frå dei fleste kantane. Frå Skarvehaugen sør for Jogla er det likevel mogleg å sjå inn. Området er lite eksponert for innsyn. Store delar av planområdet 2283 Plankontoret Hallvard Homme A/S 11 Myrna Fidjeland m/fl.

er del av eit gamalt massetak i landskapsromet. Ved ei utbyggjing som tiltenkt vil eit området som i dag ber preg av å vere eit uryddig restområde framstå som eit område som er med på å gjeve Jogledalen eit estetisk lyft. Det er god arealpolitikk å nytte ut godt det areal som alt er omdisponert. 5.4 Klima Klimaet pregast av den sørvestlandske, kystnære sona området ligg i. Det er ca. 1500 1800 mm nedbør i året, snøen ligg mellom midten av oktober og slutten av april månad. Snøen kjem opp i ein tjukkleik på ca. 1-1,5 m. Vinden vil for det meste fjølge daldraget langs med elva. Nordavinden er området såleis godt skjerma for. Når det gjeld sol er det mykje av heile dagen over heile feltet om sommaren. Vinterstid vil dei nedste områda få lite sol, mens dei øvre delane framleis vil ha gode tilhøve frå formiddagen til kvelden. 5.5 Grunnforhold og lausmassar Området er over det heile prega av restar etter morenemassar. I somme område er det til dels tjukke lag med sand, jorda er òg sterkt sandhaldig. Nedover til elva finn ein nokre større stein og blokkar, elles er det jamt over berre småstein å finne. Vekstjordlaget er av varierande tjukkleik, men einskilde stadar opp til 40 cm tjukt og rikt moldhaldig. 5.6 Dyreliv Området er alt mykje utbygt og dyrelivet er prega av stor menneskeaktivitet. Rype og hare beiter innan planområdet. Villrein er ikkje tema. I samband med Heiplanen som no er under utarbeiding (Regional plan med føremål i sikre Nasjonsalt VillreinOmråde, NVO) er det utarbeidd innspelskart for villreinens biologiske leveområde. Kartet har ikkje autoritet som anna kart enn at det er eit Innspel i planarbeidet, på linje med andre private og offentlege innspel, jfr. Notat: 2283 Plankontoret Hallvard Homme A/S 12 Myrna Fidjeland m/fl.

2283 Plankontoret Hallvard Homme A/S 13 Myrna Fidjeland m/fl.

2283 Plankontoret Hallvard Homme A/S 14 Myrna Fidjeland m/fl.

Med dette som bakgrunn kan ikkje villrein vere eit tema innan planområdet. 5.7 Kulturminne I samband med kraftutbygging på 1960/70-talet var store delar av planområdet eit stort anleggsområde og massetak. Frå området er det teke hundretusentals m3 morene til tettekjerne i Degedammen. I den samanheng vart området undersøkt arkeologisk. Det er lite truleg at noko forhistorisk er spart eller har unngått anleggsverksemda. Kulturminneetaten har opplyst at sidan området er så prega av anleggstiltak frå kraftutbyggingsperioden er det ikkje eit tema å utføre arkeologiske undersøkjingar innan planområdet. Tidlegare ordførar Torjus Kvæven var aktiv i kraftutbygginga i den perioden og har ovafor arkeolog Snorre Haukalid, etter oppmoding frå planleggar, stadfesta at området er eit gamalt massetak. Kulturminnevernet har med det fråfalle undersøkjingsplikt. 2283 Plankontoret Hallvard Homme A/S 15 Myrna Fidjeland m/fl.

5.8 Vassdrag Planområdet grensar mot elva Jogla i sør. Vidare finst ein bekk inne i planområdet. Jogla er ei stor elv som skvett kraftig opp nedbørsperiodar. Den er eit positivt element innan planområdet. Ein liten bekk gjennom nedlagt massetak skal opparbeidast til ein vakker vassstreng gjennom hytteområdet med ei bekkeutviding til ein dam som kan nyttast til skeisebane på vinteren. 5.9 Bygg og anlegg Store delar av planområdet er hytteter, hotell-område, alpinanlegg og parkerings-areal. Ei kloakkleidning går i aust -vest retning frå hotellet og ned til reinseanlegget og leidningstraseen er teikna inn på plankart som eige føremål, koordinatane til plasseringa vart henta inn frå Sirdal kommune, Teknisk etat. Elles er det ein del vegar, som dekker hyttefeltet vest for planområdet og massetaket, samt ein veg ned til Jogla. 5.10 Landbruk Det er ikkje landbruksaktivitet i området. Beiting av areala innan alpinområdet føre-kjem. 2283 Plankontoret Hallvard Homme A/S 16 Myrna Fidjeland m/fl.

6 Bilete frå planområdet Over: Gamalt massettak er no delvis utbygt. Under: Søndre del av planområdet med eksisterande veg ned til elva. 2283 Plankontoret Hallvard Homme A/S 17 Myrna Fidjeland m/fl.

Portalen ved Brokke-Suleskardvegen til planområdet. P-plassen vest for hotellet (Spp6) 2283 Plankontoret Hallvard Homme A/S 18 Myrna Fidjeland m/fl.

Område ved skianlegget, BAvh og Bho2 Eksisterande hytter i Bff 1 2283 Plankontoret Hallvard Homme A/S 19 Myrna Fidjeland m/fl.

Bratt parti ned mot Jogla, Bff 1 2283 Plankontoret Hallvard Homme A/S 20 Myrna Fidjeland m/fl.

Eksisterande hytte på Bff 1, skal demonterast og erstattast med 3 nye einingar, tomtene 1,2,3. Botnen av skibakken og utviklingsareal sør/vest for hotellet 2283 Plankontoret Hallvard Homme A/S 21 Myrna Fidjeland m/fl.

Ny varmestoge under oppføring, BAvh Eksisterande hytter i Bff 2, regulert i 2004 2283 Plankontoret Hallvard Homme A/S 22 Myrna Fidjeland m/fl.

Jfr. biletet ovafor, til venstre kan fortettast og massetaket avsluttast Parkertingsplassen Spp6 har store potensiale til stor kapasitetsauke ved betre struktur 2283 Plankontoret Hallvard Homme A/S 23 Myrna Fidjeland m/fl.

7 Områdevurdering, omtale av planforslaget, konsekvensar 7.1 Innleiing Eigedomen 3/1 har vore ein viktig bidragsytar i utviklinga av Fidjeland spesielt, og øvre Sirdal generelt, som turistreisemål. Areala til hotell og skiheisutbyggjing er ytt av bruket 3/1. Store areal i tilknyting til hotellet vart også stilt til disposisjon for eigedomsutvikling for å sikre finansiering av hotellverksemda. Eigaren av 3/1 har gjennom tidene vore ein pioner i utbyggjinga frå tidleg 70-talet og la grunnlaget for utviklinga ved sjølv å investere i den infrastrukturen som var nødvendig for ei stor turistsatsing på Fidjeland. Veganlegg vart bygt, likeins kloakkanlegg med kloakkleidningar i eigen privat regi. Dette er seinare overteke av kommunen. Modellen var den tid langt før si tid. Det som no Sirdal kommune no gjennomfører ved hjelp av Utbyggingsavtalar for realisering av nødvendig felles infrastruktur, der kommunen ikkje kan/vil løyse oppgåvene, har like trekk med dei private infrastrukturtiltaka på 70-/80-talet. Grunneigaren stillar seg positiv til å byggje ut ytterlegare infrastrukturtiltak som kan vere med på å lyfte Fidjeland vidare som turistdestinasjon og då kanskje helst med tiltak som kan gjere det meir interessant å vere i Sirdal også på sumartid. Dette vil i hovudsak kunne vere tilretteleggjingar i tilknyting til hovudvass-draget med bade-plassar, rasteplassar, bubiloppstilling, båt-aktivitetar m.m., men i eit planområde annan stad enn det som no er oppmeldt til regulering (Sira-vassdraget). 7.2 Arealdisponering 7.2.1 Generelt Piloten for destinasjonen Fidjeland vart utarbeidd i samband med kommune-planarbeidet. Den viser Fidjeland som eit Reisesentrum. Reguleringsplanen har fylgt opp desse tankane forsvidt gjeld det arealet som er teke opp til detaljregulering. Sjå illustrasjon under skiljeblad 6. Husbygging ( teig 6 og 7) er ikkje tenkt lokalisert til planområdet ettersom det er lagt til rette bustadteigar like vest for planområdet, nærare fylkesvegen. Likevel er det teke med eit eksisterande bustadføremål inntil hotellet, for å vidareføre ein praksis som har vore med bustadrom for tilsette ved hotellet. Det er ikkje ynskjeleg å tilretteleggje for meir bustadrom i tilknyting til hotellverksemda. Eksisterande bustad i tilknyting til hotellet kan 3 bueiningar. Buføremål i skianlegg kan ha inntil 2 einingar. Hytter pregar området i dag. Hytteteigane ligg spreidd og har ikkje god struktur og areala er dårleg utnytta, typisk for 70- og 80 talsutbygging. Mykje areal er skusla bort og denne detaljplanen som vert presentert har prøvt å hente innatt noko av tapt areal ved å fortette der det kan forsvarast. 7.2.2 Bff1 Tomtene 1,2 og 3 i Bff1 er tenkt som erstatning for ei stortomt på 2-3 da. Ved å demontera eksisterande laftehytte og taka ned terrenget med ca. 2 høgdemeter vil ein kunne få eit platå 2283 Plankontoret Hallvard Homme A/S 24 Myrna Fidjeland m/fl.

som kan gjeve plass til 3 bygningskroppar. Eksisterande avkøyring til tomta er ikkje god, den er for bratt og vert avløyst med ny avkøyring lenger aust. Sjå illustrasjonar under skiljeblad 6. Nord for vegen til hotellet i Bff 1 er det føreslege fortetta med 7 hytter. 7.2.3 Bff 2 Hytteteigen ligg mellom hotellvegen og Jogla. Eksisterande hyttesituasjon er fastlagt og løyper er sikra mellom Jogla og hyttene. 7.2.4 Bff 3 Eksisterande situasjon er fastlagt forsåvidt gjeld hyttebygg, det fortettast med ei hyttetomt. Området er forsynt med ny direkte tilkomst for å unngå trafikkbelastning med å krysse ein mykje trafikkert pplass lenger aust. Eksisterande veg er regulert inn og knytt saman med ny avkøyring. Det er avsett rikeleg med pplass innafor området for dei tilfelle der ikkje er aktuelt å parkere på eiga tomt. Tomtegrenser er påført. 7.2.5 Bff6 Bff 6 er eit eksisterande hyttefelt med registrert eigar Fidjeland Eiendom AS. Dette selskapet eig grunnen og hytteeigarar betalar festeavgift til eigedomselskapet. Opprinneleg var dette eit utleigehytteanlegg knytt til hotellet. Men det gjekk galt økonomisk og det var påkravd å få inn ny frisk kapital ved å selje ut utlegedelen og privatisere teigen. Denne historia stadfester vel det som er bemerka ovafor og under 7.2.4 om utleigesenger. Bruket 3/1 har ingen relasjonar til teigen teigen vert drifta som eit fellesskap og det er uaktuelt å tenkje seg området oppdelt i parsellar. Difor er ingen eigedomsgrenser påført plankartet. 7.2.6 Bfk H1-H4 er ein teig hytter som vart bygt ut midt på 2000-talet, heimla i ein reguleringsplan, der det var sett krav om nokre utleigeeiningar. Desse utleigeeiningane er no konvertert til einingar for sal(gult) ved at det er lite føremålsteneleg å ha BLAND A FØREMÅL. Erfaring har synt at desse ikkje er lette å selje og framfor alt at drifting av leilegheiter for sal og utleige i eit bygningsfellsskap er svært ugunstig. Difor kan krav om utleige fråfallast og dette heng saman med at utleiedelen innan planområdet vert føreslege lokalisert tett inntil hotellanlegget, sjå teig 5, L1 + L2+ L3, omtala under 7.2.4. 7.2.7 Bfb Innan Bfb 1 og 2 er det dessutan avsett areal til å utvikle fritidsleilegheiter for sal. I kommuneplanen er dette ikkje heimla særskilt. Forslaget om å etablere områda Bfb1 og Bfb2 med leilegheitsbygg spring ut ifrå det faktum at den store ustrukturerte parkeringsplassen er stramma opp og totalt gjev god parkeringsdekning for området, inkludert nord for vegen (del av skianlegget). Denne frigjeringa kan omsetjast i areal til bygging av leilegheiter. Dessutan er i dag eit stort areal avsett til ein lite tiltalande snøskjerm for å skåne hytter i Bfk. Denne snøskjermen kan no erstattast av eit bygg som vil kunne fungere som ei overgangssone mellom hytter og parkering. All parkering til leilegheiter skal skje under bakkeplan. Illustrerte bygningskroppar er i teig Bfb1 på 550 m2 og dette vil kunne utgjere 25 einingar med eit snitt på 60 m2 pr. eining, fordelt på 3 etasjar. Bfb2 er på 480 m2 og talet på einingar kan kome oppimot 23 einingar med eit snitt på 60 m2 pr. eining fordelt på 3 etasjar. Samla sengetal på desse kan verte 400-500 senger. 2283 Plankontoret Hallvard Homme A/S 25 Myrna Fidjeland m/fl.

7.2.8 Hotell og varme senger, Bho Hotellet er ein av hovudmotorane i destinasjonen Fidjeland og det er viktig at dette anlegget får vilkår i areal og høgde til å utvikle seg i takt med det som tida og marknaden krev. Det er ikkje lagt til areal for sjølve hotellbygget, men føresegnene opnar for sterkt utnyttingsgrad på tomta, høgbygg på 12-15 m må kunna tolast. Dersom aktørar finn det lønsamt er det tilrettelagt for leilegheitsblokkar for utleige. Desse er lokalisert bakke- og hotellnært slik at brukarane har kort veg til desse fasilitetane. I svært mange kommunar føregår det ein debatt om tema varme senger. Mellom anna var Vinje kommune tidleg ut med å opprette friviljuge samarbeidsavtalar om feltut-bygging der ein viss andel (10-30 %) av felta vart utbygde med utleigehytter/utleige-klausul. Fleire kommunar har fylgt med på den bylja og diskusjonen pågår som kjent au i Sirdal. I åra som har gått har ein nok ikkje hausta dei erfaringane ein tenkte seg og dei fleste kommunar er no inne ei ein evalueringsfase der blå/gule område vert tekne opp til debatt. Det har nemleg synt seg at modellane for byggjing og utleige av utleigeeiningar ikkje har fungert og det har ikkje hatt den ønska effekt. Snarare har det ført til brakklegging og ikkje realiserte tomter. Det har heller ikkje kunna dokumenterast omfanget av utleigeøkonomien. Dei fleste aktørar i marknaden har arbeidd aktivt med å få omregulert avsette varme-senger-område i den hensikt å skape aktivitet i brakklagde område. Konkursar er også registrert, som ei fylgje av at leigeinntekter ikkje har svart til finans- og driftskostnadane. Med den produksjonskostnad ein må rekne med i dag for 1 utleige-eining (60-70 m2, 20-25 000 kr. /m2) kan ein ikkje rekne med å få balanse, sjølv om hyttene er utleigde bortimot 52 veker i året. I dag er det ikkje kjent at nokon aktørar er aktive på utleigemarknaden og ein kan heller rå til å slike vert bygt. Mykje av diskusjonen om varme senger spring ut ifrå eit ynskje om/behov for sengekapasitet og betre totalbelegg i destinasjonar med resturantar, skiheisar og anna infrastruktur. Dette er ein god tenkjemåte. Når det no har synt seg gjennom mange års praktisering at modellen som er nytta på ingen måte har vore vellukka er det behov for å tenkje i andre banar. Som områdeutviklarar har vi konkludert med at det kan vere ein betre veg å gå med ein strategi der ein aukar attraksjonen i ein destinasjon, slik at dei som er der, i eigne eller leigde/lånte senger, vert verande der flest helger/høgtider i året og at helgene vert utvida i båe endar. Undersøkjingar på destinasjonar av noko omfang har synt at hytter har eit belegg på oppimot 100 liggjedøgn i året. Samanhalde med eit hotellbelegg kan ein då kanskje tale om ein beleggsprosent på 25-30, og det er ikkje ubetydeleg. Kanskje vi må erkjenne at då er desse private sengene i hytter varme nok? Vi trur det. Andre spørsmål som må stillast: kor mange varme senger treng trengst på Fidjeland i tillegg til dei som er på hotellet? Er det 100 eller 500? Dersom det er 500 senger, fordelt på 70 einingar på 70 m2 vil dette krevje ein kapital på 122.500.000. Kven vil satse det på utleigesenger? Er det realistisk? Illustrerte bygningskroppar er i teig Bho2 på 780 m2 og dette vil kunne utgjere 40 einingar med eit snitt på 60 m2 pr. eining, fordelt på 3 etasjar. Bho3 er på 780 m2 og talet på einingar kan kome oppimot 40 einingar med eit snitt på 60 m2 pr. eining fordelt på 3 etasjar. Bho4 er på 480 m2 og talet på einingar kan kome oppimot 23 einingar med eit snitt på 60 m2 pr. eining fordelt på 3 etasjar. 2283 Plankontoret Hallvard Homme A/S 26 Myrna Fidjeland m/fl.

Samla sengetal på desse kan verte oppimot 1.000 senger (VARME). 7.2.9 Alpinbakken Teig er krumtappen i området og prisdrivande når det gjeld tomte- og hytteverdi. I Piloten er det illustrert areal til nye trekk/heisar og nedfartar nord for det aktuelle planområdet. Innafor gjeldande planområde er det opna opp for trekk og nedfartar i det omfang som bakken kan tole. Varmestoge og bygningar og anlegg for bakketeknisk infrastruktur kan også realiserast innafor føremålet. I føresegnene er det opna for bustadbygging, men berre for personell knytt til bakkedrifta. I KDP er det avsett eit mindre utleigefelt nær inntil varmestoga. Denne teigen er flytta lenger aust og utvida betrakteleg (Bho2, sjå omtale der). I alpinområdet skal det opparbeidast leikeplass som held kravet til UU innafor eit området på 1 da. Innretningar for ballspel og sosial møteplass vil vere aktuelle å innpasse i eit slikt område. Desse leikearala er knytt til utbygging av leilegheitsbygga i Bfb1+2 og Bho. Saman med søknad om tiltak ved første leilegheitsbygg skal det framleggjast plan for utforming av slik aktivitetsplass/leikeplass. 7.2.10 Skiløype Grøntområde og skiløyper er avsette og sikra betre enn dagens plan. Spesielt er det lagt inn ein korridor langs offentleg veg for preparering av skiløype, meint som intern løype til skibakken for hytter nedstraums. For hytter ovafor hotellet er sett av tilsvarande areal. Det var eit mål i planarbeidet å få skiløypa frå gardsbebyggelsen sør for Jogla til å halde fram austover mellom Jogla og hyttebebyggelsen/hotellet. I heilt seinare tid er det bygt uteplassar/veranda på hytter som ligg utpå kanten ned mot Jogla som gjer slik løype praktisk gjennomførbar. Ein har difor sett seg nøydd til å bryte av nedanfor hotellet og krysse mellom hotell og planlagt leilegheitsbygg for vegkryssing mot skibakke og etablert løype austover mot Smedvik/Statoil-feltet. Kryssinga er i plan med tilkomstveg med hotellet. Planskilt kryssing på dette punktet er ikkje tilrådeleg, av omsyn til terrenginngrep og kostnad. Trafikkmengda er ikkje så stor at det skulle tilseie planskilt løysing. Vegen er ein privat blindveg og farten er liten. Avbøtande tiltak kan vere temporær ljosregulering. 7.2.11 Veganlegg, parkering Dagens avkøyring frå fylkesvegen er vanskeleg for større bilar/bussar som kjem sørfrå. I reguleringsplanen er dette utbetra ved å innregulere eit standardkryss med tilfredsstillande svingradius og god siktlinje (10x84 m). Avkøyringar i dagens kommunale veg er dels oppretthaldne dels sanerte og nokre er lagde til. Slik vegen no framstår på kartet er den kvalifisert som god tilkomstveg til ein vinterdestina-sjon. Parkering ved skitrekk/hotell er i dag privat og plassen dekkar behov for skitrekk, hytter og hotell. Plassen framstår i dag som uryddig og ikkje velorganisert. Den siste tids utbygging med nye vintervegar gjer parkeringssituasjonen annleis enn før. Brukarane er i endring og det vert i stor grad forventa at bilane skal fram til hyttevegg. Den utviklinga vil nok berre tilt i tida som kjem. Difor vil parkeringsplass-arealet i framtida stort sett vere til hotell- og bakkeføremål. I planen er det avsett ei nær-parkeringsareal til bakken. Det som er bortfesta til bakkeareal/nedfart ber i dag preg av å vere eit brakkland. I kommunedelplanen er det sett av ei smal blå stripe berekna for utleigebygg. Forslagsstillar/skisentereigar meiner dette er ein for liten plass og ikkje rett plassert. Føremålet er difor flytta lenger aust, opp i stigninga mot hotellet. 2283 Plankontoret Hallvard Homme A/S 27 Myrna Fidjeland m/fl.