Innkalling av Plan- og kommunalteknisk utval

OSTERØY KOMMUNE Innkalling av Plan- og kommunalteknisk utval Møtedato: 18.11.2015 Møtestad: Osterøy rådhus - heradsstyresalen Møtetid: kl. 13:00 Eventuelle forfall må meldast til Bente Skjerping per tlf. 56192100, sms til 41587200 eller per epost til bente.skjerping@osteroy.kommune.no Varamedlemmer møter berre etter nærare avtale. Sakliste Saknr Tittel 118/15 Godkjenning av innkalling og sakliste 119/15 Godkjenning av møtebok 120/15 Referatsaker og meldingar 121/15 Delegerte saker 122/15 1/33 - Loftås - Søknad om løyve til tiltak - oppføring av 2-mannsbustad og 2 frittliggjande garasjar - lovbrotsgebyr 123/15 1/37 - Loftås - Søknad om løyve til tiltak - oppføring av 2-mannsbustad med 2 separate garasjar - lovbrotsgebyr 124/15 1/31 - Loftås - Søknad om løyve til tiltak - oppføring av einebustad med utleigedel - lovbrotsgebyr 125/15 20/12 - Kallekleiv - Søknad om deling av grunneigedom. - Klage på vedtak i sak 33/15 - Søknad om dispensasjon 126/15 gbnr 148/3- søknad om frådeling av bustadhus, dispensasjon pbl og jordlovsak 12. november 2015 Atle Solberg utvalsleiar Bente Skjerping Sekretær NB! Synfaring før møtet Frammøte ved rådhuset kl. 11.50 Loftås ca. kl. 12.00 Sakene 122 123/15, gnr. 1/bnr. 33, 37 og 31 Loftås

SAKSPAPIR Saksnr Utval Type Dato 118/15 Plan- og kommunalteknisk utval PS 18.11.2015 Saksbehandlar ArkivsakID Bente Skjerping 15/3329 Godkjenning av innkalling og sakliste Innkalling og sakliste vert godkjent. Saksopplysningar: Innkalling med saksliste er send ut.

SAKSPAPIR Saksnr Utval Type Dato 119/15 Plan- og kommunalteknisk utval PS 18.11.2015 Saksbehandlar ArkivsakID Bente Skjerping 15/3329 Godkjenning av møtebok 32T Protokoll - Plan- og kommunalteknisk utval - 21.10.2015 Møtebok frå vert godkjend. Saksopplysningar: Møteprotokoll frå møtet er send ut til godkjenning.

OSTERØY KOMMUNE Møteprotokoll for Plan- og kommunalteknisk utval Møtedato: 21.10.2015 Møtestad: Osterøy rådhus - heradsstyresalen Møtetid: kl. 13:00 kl. 14:00 Frammøtte medlemmer Parti Rolle Atle Solberg H Utvalsleiar Annbjørg Bysheim Herland KRF Medlem Øyvind Litland AP Nestleiar Torunn Åsheim AP Medlem Siren Tyssebotn FRP Medlem Forfall meldt frå medlem Parti Rolle Lars Fjeldstad SP Medlem Ragnar Tyssebotn FRP Medlem Frammøtte varamedlemmer Parti Erstatter medlem Kim Andre Hartveit FRP Ragnar Tyssebotn Silje Midtbø Vevle MDG Lars Fjeldstad Følgjande frå administrasjonen møtte: Rådmannen og utvalssekretæren Saknr Tittel 109/15 Godkjenning av innkalling og sakliste 110/15 Godkjenning av møtebok 111/15 Referatsaker og meldingar 112/15 Delegerte saker Sakliste 113/15 gbnr 1/1,2,3 Loftås, endringa av løyve, dispensasjon 114/15 1/33 - Loftås - Søknad om løyve til tiltak - oppføring av 2-mannsbustad og 2 frittliggjande garasjar - lovbrotsgebyr 115/15 1/37 - Loftås - Søknad om løyve til tiltak - oppføring av 2-mannsbustad med 2 separate

garasjar - lovbrotsgebyr 116/15 Søknad om løyve til bygging av landbruksveg. Rollandsvegen. 117/15 Kommunalteknisk VA-norm.

109/15: Godkjenning av innkalling og sakliste Rådmannen sitt framlegg: Innkalling og sakliste vert godkjent. 21.10.2015 PLAN- OG KOMMUNALTEKNISK UTVAL Det var ikkje merknader til innkalling og saksliste. PL - 109/15 VEDTAK: Innkalling og sakliste vert godkjent. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 110/15: Godkjenning av møtebok Rådmannen sitt framlegg: Møtebok frå 23.09.15 vert godkjend. 21.10.2015 PLAN- OG KOMMUNALTEKNISK UTVAL Det var ikkje merknader til utsend møtebok. PL - 110/15 VEDTAK: Møtebok frå 23.09.15 vert godkjend. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 111/15: Referatsaker og meldingar Rådmannen sitt framlegg: Referatsakene vert tekne til vitande.

21.10.2015 PLAN- OG KOMMUNALTEKNISK UTVAL AVRØYSTING Rådmannen sitt framlegg vart samrøystes vedteke. PL - 111/15 VEDTAK: Referatsakene vert tekne til vitande. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 112/15: Delegerte saker Rådmannen sitt framlegg: Melding om delegerte vedtak vert teken til vitande. 21.10.2015 PLAN- OG KOMMUNALTEKNISK UTVAL AVRØYSTING Rådmannen sitt framlegg vart samrøystes vedteke.. PL - 112/15 VEDTAK: "Melding om delegerte vedtak vert teken til vitande." --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 113/15: gbnr 1/1,2,3 Loftås, endringa av løyve, dispensasjon Rådmannen sitt framlegg: Søkja: Arkoconsult AS Tiltakshavar: Eiendomvest AS Søknad motteke: 10/07-siste 07/09/2015 «Det vert med heimel i plan og bygningslova 19-2 gjeve dispensasjon frå gjeldande reguleringsplan for omsøkte endra plassering av snuhammar for Loftås B5 B9, veg etappe 2, fellesveg 3. Det vert sett som vilkår for dispensasjonen at snuhammer og areal langs veg mot leikeareal vert sikra for gjennomgang fram til tilkomst inn til leikeareal, tvers over for innregulert snuhammer

ved vegenden. Med vising til plan- og bygningslova sine reglar vert søknaden om endra plassering godkjend, jf. 20-1 og 29-4. Tiltaket rører i liten grad naboar sine interesser og nabovarsel er ikkje naudsynt jf.pbl 21-3.» 23.09.2015 PLAN- OG KOMMUNALTEKNISK UTVAL Torunn Åsheim, AP, gjorde slikt framlegg: "Det vert ikkje gjeve dispensasjon frå gjeldande reguleringsplan for omsøkte endra plassering av snuhammar for Loftås B-5- B-9, vegetappe 2, fellesveg 3, då ein vanskeleg ser at barn trygt kan ta seg fram og attende til leikearealet ved denne løysinga. Snuhammaren kjem der det verkar som ein naturleg trace for barna å bruka når ein ser på kartet som ligg ved saka." Framlegget vart ikkje røysta over. Torunn Åsheim, AP, gjorde slikt framlegg: "Saka vert utsett for synfaring." AVRØYSTING - utsetjing Framlegget vart samrøystes vedteke. PL - 103/15 VEDTAK: "Saka vert utsett for synfaring." 21.10.2015 PLAN- OG KOMMUNALTEKNISK UTVAL Før møtet vart det halde synfaring for utvalet. -------------------------------- Torunn Åsheim, AP, gjorde slikt framlegg: "Det vert med heimel i plan- og bygningslova 19-2 ikkje gjeve dispensasjon frå gjeldande reguleringsplan for omsøkte endra plassering av snuhammar for Loftås B5-B9, veg etappe 2, fellesveg 3." AVRØYSTING Alternativ avrøysting Rådmannen sitt framlegg - 0 røyster Torunn Åsheim sitt framlegg - samrøystes

PL - 113/15 VEDTAK: "Det vert med heimel i plan- og bygningslova 19-2 ikkje gjeve dispensasjon frå gjeldande reguleringsplan for omsøkte endra plassering av snuhammar for Loftås B5-B9, veg etappe 2, fellesveg 3." --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 114/15: 1/33 - Loftås - Søknad om løyve til tiltak - oppføring av 2-mannsbustad og 2 frittliggjande garasjar - lovbrotsgebyr Rådmannen sitt framlegg: Rådmannen sitt framlegg til vedtak: "Ansvarleg søkjar føretaket Byggmester Øystein Mosevoll AS organisasjonsnr. 995 698 943 vert ilagt lovbrotsgebyr på kr. 10.000,-, jf. plan- og bygningslova 32-8, 1. ledd, bokstav b, jf. forskrift om byggesak 16-1, 1. ledd, bokstav b, nr. 1. Ansvarleg utførande føretaket Byggmester Øystein Mosevoll AS organisasjonsnr. 995 698 943 vert ilagt lovbrotsgebyr på kr. 10.000,-, jf. pbl 32-8, 1. ledd, bokstav b, jf. forskrift om byggesak 16-1, 1. ledd, bokstav c, nr. 1. Frist for å innbetale lovbrotsgebyret er 4 veker frå vedtaksdato, jf. plan- og bygningslova 32-8, 4. ledd, siste punktum." 21.10.2015 PLAN- OG KOMMUNALTEKNISK UTVAL Kim Andre Hartveit, FRP, gjorde slikt framlegg. "Saka vert utsett for synfaring." AVRØYSTING - utsetjing Framlegget vart samrøystes vedteke. PL - 114/15 VEDTAK: "Saka vert utsett for synfaring."

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 115/15: 1/37 - Loftås - Søknad om løyve til tiltak - oppføring av 2-mannsbustad med 2 separate garasjar - lovbrotsgebyr Rådmannen sitt framlegg: Rådmannen sitt framlegg til vedtak: " Ansvarleg søkjar føretaket Byggmester Øystein Mosevoll AS organisasjonsnr. 995 698 943 vert ilagt lovbrotsgebyr på kr. 10.000,-, jf. plan- og bygningslova 32-8, 1. ledd, bokstav b, jf. forskrift om byggesak 16-1, 1. ledd, bokstav b, nr. 1. Ansvarleg utførande føretaket Byggmester Øystein Mosevoll AS organisasjonsnr. 995 698 943 vert ilagt lovbrotsgebyr på kr. 50.000,-, jf. plan- og bygningslova 32-8, 1. ledd, bokstav b, jf. forskrift om byggesak 16-1, 1. ledd, bokstav c, nr. 1. Frist for å innbetale lovbrotsgebyret er 4 veker frå vedtaksdato, jf. plan- og bygningslova 32-8, 4. ledd, siste punktum." 21.10.2015 PLAN- OG KOMMUNALTEKNISK UTVAL Kim Andre Hartveit, FRP, gjorde slikt framlegg: "Saka vert utsett for synfaring." AVRØYSTING - utsetjing Framlegget vart samrøystes vedteke. PL - 115/15 VEDTAK: "Saka vert utsett for synfaring." --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 116/15: Søknad om løyve til bygging av landbruksveg. Rollandsvegen. Rådmannen sitt framlegg: «Med heimel i forskrift om planlegging og godkjenning av landbruksvegar godkjenner Osterøy kommune bygging av Rollandsvegen som landbruksveg klasse 4 med dei endringar som er gjort av om søkt trase. Endringane er gjort av omsyn til registrerte nyare tids kulturminne og av

kulturlandskapsomsyn. Bygging av vegen skal skje skånsamt med tanke på kulturminne, natur og miljøverdiar i området. Arbeid med framføring av vegen skal gjerast i samsvar med revidert utgåve av normalar for bygging av landbruksvegar utgitt av landbruksdepartementet i 1997 gjeldande frå 1. juni 2013. Dersom det under arbeidet med bygging av vegen kjem fram funn som kan vere av interesse for kulturminne myndigheitene skal alt arbeid stansast inntil rett forvaltningsmynde har vurdert nærmare funnet. (jf. Kulturminnelova 8. 2.ledd.) Osterøy kommune skal ha melding når arbeidet er ferdig. Frist for oppstart av arbeidet blir sett til same frist som klagefrist på vedtaket. Godkjenninga gjeld for 3 år fram til 30.11.2018. Det blir sett som vilkår for løyvet at Statens vegvesen gjev godkjenning for utvida bruk av eksisterande avkjørsle på Rolland. Det blir vidare sett som vilkår at Statens vegvesen gjev godkjenning for bruk av areal som tilhøyrer dei til bygging av vegen. Det blir sett som vilkår at fulldyrka jord som går med til vegen blir omdisponert til føremålet jmf. 9 i jordlova. Vedtaket er gjort i medhald av Forskrift om planlegging og godkjenning av landbruksvegar. 21.10.2015 PLAN- OG KOMMUNALTEKNISK UTVAL AVRØYSTING Rådmannen sitt framlegg vart samrøystes vedteke. PL - 116/15 VEDTAK: «Med heimel i forskrift om planlegging og godkjenning av landbruksvegar godkjenner Osterøy kommune bygging av Rollandsvegen som landbruksveg klasse 4 med dei endringar som er gjort av om søkt trase. Endringane er gjort av omsyn til registrerte nyare tids kulturminne og av kulturlandskapsomsyn. Bygging av vegen skal skje skånsamt med tanke på kulturminne, natur og miljøverdiar i området. Arbeid med framføring av vegen skal gjerast i samsvar med revidert utgåve av normalar for bygging av landbruksvegar utgitt av landbruksdepartementet i 1997 gjeldande frå 1. juni 2013. Dersom det under arbeidet med bygging av vegen kjem fram funn som kan vere av interesse for kulturminne myndigheitene skal alt arbeid stansast inntil rett forvaltningsmynde har vurdert nærmare funnet. (jf. Kulturminnelova 8. 2.ledd.)

Osterøy kommune skal ha melding når arbeidet er ferdig. Frist for oppstart av arbeidet blir sett til same frist som klagefrist på vedtaket. Godkjenninga gjeld for 3 år fram til 30.11.2018. Det blir sett som vilkår for løyvet at Statens vegvesen gjev godkjenning for utvida bruk av eksisterande avkjørsle på Rolland. Det blir vidare sett som vilkår at Statens vegvesen gjev godkjenning for bruk av areal som tilhøyrer dei til bygging av vegen. Det blir sett som vilkår at fulldyrka jord som går med til vegen blir omdisponert til føremålet jmf. 9 i jordlova. Vedtaket er gjort i medhald av Forskrift om planlegging og godkjenning av landbruksvegar. --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 117/15: Kommunalteknisk VA-norm. Rådmannen sitt framlegg: «Osterøy kommune vedtek kommunalteknisk VA norm datert 24.06.2015 som er utarbeida av DIHVA IKS.» 21.10.2015 PLAN- OG KOMMUNALTEKNISK UTVAL AVRØYSTING Rådmannen sitt framlegg vart samrøystes tilrådd. PL - 117/15 VEDTAK: "Osterøy kommune vedtek kommunalteknisk VA norm datert 24.06.2015 som er utarbeida av DIHVA IKS." --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Andre saker/spørsmål Parkeringsplassar ved friområde Øyvind Litland, AP, tok opp spørsmål om vedlikehald/oppgraderinga av parkeringsplassar ved friområde, f.eks. Båtaleitet, Bruvikdalen, og om dette kan løysast i samarbeid med Bergen og omland friluftsråd (BOF).

Rådmannen viste til at BOF har hatt synfaringar på Osterøy og det vert arbeidd vidare tilrettelegging av ulike friområde i kommunen. Gang-/sykkelveg Hallandsflaten Øyvind Litland, AP, tok opp status for framdrift på dette arbeidet. Rådmannen viste til møte med samferdselssjefen i fylket der dette vart teke opp, men ein har så langt ikkje fått tilbakemelding på kva tid prosjektet kan koma i gang. Raknes sikring av anlegg Øyvind Litland, AP, viste til pågåande arbeid ved isdemning og manglande sikring. Rådmannen må koma tilbake med svar i neste møte. Kai Bruvik Kim Andre Hartveit, FRP, tok opp vedlikehald av kai på Bruvik. Rådmannen viste til at BOF har Bruvik og tilrettelegging av friområde på planen. Annbjørg Bysheim Herland, KRF, tok opp spørsmål om meir fokus og satsing på sykkelvegar i kommunen. Rådmannen viste til arbeidet med Trafikksikringsplanen der dette er eit tema, men at økonomiske rammer og politiske prioriteringar på ulike nivå er avgjerande kva ein kan få til. --------------------------------------------- Til å skriva under møteprotokollen saman med møteleiar vart desse valde: Annbjørg Bysheim Herland og Kim Andre Hartveit Lonevåg, 23.10.15 Bente Skjerping utvalssekretær ------------------------------------------ ----------------------------------------- ------------------------------------------ Atle Solberg Annbjørg Bysheim Herland Kim Andre Hartveit utvalsleiar

SAKSPAPIR Saksnr Utval Type Dato 120/15 Plan- og kommunalteknisk utval PS 18.11.2015 Saksbehandlar ArkivsakID Bente Skjerping 15/3329 Referatsaker og meldingar Underliggjande saker: Saksnummer Tittel 1 111/73 - Raknes - Stadfesting av klagesak Saksnummer Tittel 2 1/56 - Loftås - Oppføring av tomannsbustad Saksnummer Tittel 3 1/57 - Loftås - Oppføring av tomannsbustad Saksnummer Tittel 4 43/30 - Grønskaret - Svar på klage - oppføring av bod Saksnummer Tittel 5 53/26 - Mjelde Midtre - Stadfesting av klagesak - Oppføring av garasje Saksnummer Tittel 6 54/8 - Nedre Mjelde - Stadfesting av vedtak - Omdisponering etter jordlova

Saksnummer Tittel 7 Skuddpremie - Feilslått og nytteløst Referatsakene vert tekne til vitande. Saksopplysningar:

04 Sakshandsamar, innvalstelefon Cathrine Tvedt Lorentzen, 5557 2113 Vår dato 04.11.2015 Dykkar dato 30.09.2015 Vår referanse 2015/12716 423.1 Dykkar referanse 14/2342 Osterøy kommune Rådhuset 5282 Lonevåg Osterøy - Gnr 111 bnr 73 - Raknes - Riving av fritidsbustad og oppføring av einebustad Vi viser til ekspedisjon frå Osterøy kommune, mottatt her 30.09.2015. Vedtak: Fylkesmannen stadfestar Osterøy kommune sitt vedtak av 06.07.2015, sak 216/15. Bakgrunn for saka Osterøy kommune gav i vedtak av 11.06.2014, sak 039/14, dispensasjon til oppføring av bustadhus minimum 30,0 meter frå strandlinja mot sjø, garasje minimum 50,0 meter frå strandlinja mot sjø og naust på inntil 40 m 2 BYA/BRA på gnr. 111 bnr. 73. I vedtak av 06.07.2015, sak 216/15, vart det gitt løyve til tiltak i eitt trinn for riving av eksisterande fritidsbustad, oppføring av einebustad og bygging av avlaupsanlegg. Løyvet blei gitt på vilkår. Nabo, Eirik Seter, klaga på løyvet av 06.07.2015. I klagen vart det mellom anna gjort gjeldande at huset si plassering må endrast. Klagar ber om at huset trekkast mot vest/sydvest til det kommer til kotehøgde 16, samt at huset trekkast ca. 5 meter mot nordvest. Klagar ber vidare om at den eksisteranse knaus i framkant av tiltaket ikkje skytast ned, men brukast som ein «buffer» mot sjøen. Klagar meiner at endra plassering som foreslått vil redusere bustadens eksponering mot sjøen, samt redusere tiltakets kraftig domineranse verknad mot klagar si eigedom. Fylkesmannen viser til klagen i sin heilskap. Plan- og kommunalteknisk utval handsama klagen i møte 23.09.2015, sak 100/15. Klagen vart ikkje teken til følgje. Saka vart deretter sendt til Fylkesmannen for endeleg avgjerd. Fylkesmannen har mottatt merknadar frå Erik Seter ved brev av 02.10.2015. I vårt brev av 28.10.2015 bad vi om at Seter gav oss ein tilbakemelding på om han med brevet av 02.10.2015 ønska å trekke klagen eller ikkje. Seter stadfesta i telefonsamtale 29.10.2015, og i e-post av same dato, at klagen vert oppretthalden. Fylkesmannen handsamar derfor klagesaka som ekspedert frå kommunen. Statens hus Kaigaten 9, 5020 Bergen Telefon: 55 57 20 00 Telefaks: 55 57 28 51 Kommunal- og samfunnsplanavdelinga Postboks 7310, 5020 Bergen Org.nr: 974760665 E-post: postmottak@fmho.no Internett: www.fylkesmannen.no/hordaland

Når det gjeld saka i sin heilskap, viser vi til dokumenta i saka, som vi føreset at partane er kjende med. Fylkesmannen finn saka tilstrekkeleg opplyst, jf. forvaltningslova (fvl) 17 første ledd. Fylkesmannen si vurdering Forvaltningslova gjeld for fylkesmannen si handsaming av saka. Fylkesmannen har kompetanse til å prøve alle sider av saka og ta omsyn til nye omstende. Klageinstansen kan sjølv treffa nytt vedtak i saka eller oppheva det kommunale vedtaket og sende saken attende for heilt eller delvis ny handsaming, jfr. forvaltningslova (fvl) 34. Eigedomen er i kommuneplanen si arealdel vist som landbruk,- natur- og friluftsområde (LNF-område), og er plassert innanfor 100-metersbeltet mot sjø. Plan- og kommunalteknisk utval har gitt dispensasjon frå arealføremålet og frå byggegrense mot sjø i vedtak av 11.06.2014, sak 039/14. Dette vedtaket er ikkje ein del av saka som er sendt til Fylkesmannen for handsaming. Fylkesmannen tar derfor ikkje stilling til merknadene som knyter seg til dispensasjonsvedtaket og handsaminga av denne. Tiltaket si plassering Det følgjer av plan- og bygningslova (pbl) 29-4 første ledd at eit byggverks plassering og høgde skal godkjennast av kommunen. I rundskriv frå Kommunal- og moderniseringsdepartementet H-8/15 går det fram følgjande om forståinga av denne føresegna: «Plan- og bygningsloven 29-4 forutsettes praktisert slik at tiltakshavers ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f. eks. naboeeiendommer og/eller omkringliggende miljø. ( ) I praksis skal det mye til for at naboer i tettbygd strøk blir hørt med protest eller klage over tap av utsikt eller reduksjon i solforhold. Dette er forhold som vil være påregnelig i boligfelt, og særlig i forbindelse med kommunal fortettingspolitikk.» Spørsmålet om det er avgjerande grunner mot å godkjenne tiltakshavar sitt ønske, må avgjerast ut frå ei skjønnsmessig vurdering der ei rekke omsyn vil vere relevante. Omsyn som kan vektleggast vil vere mellom anna utsikts- og lystilhøve, omsyn til naboar og kringliggjande miljø og brannsikring. Sivilombodsmannen har lagt til grunn at naboulempene må vere kvalifiserte før bygningsstyresmaktene kan gripe inn mot tiltakshavar sitt ønske, jf. årsmelding 1987 s. 172. Vurderingstemaet blir om dei naboulempene, i form av tap av sol, som naboane gjer gjeldande, går ut over det som må tolast i det aktuelle området. Først når ulempene for omgjevnadene ved omsøkt plassering/høgd er kvalifiserte, skal bygningsstyresmaktene vurdere alternativ plassering/høgd. Spørsmålet etter dette er om omsøkte bustad vil påføre klagar betydelege ulemper, jf. pbl. 29-4. Klagar viser til at rådmannen ikkje har vurdert forholdet til klagar som nabo. 2

Fylkesmannen finn at kommunen si grunngjeving er mangelfull i vedtaket av 06.07.2015 kva gjeld tiltakets innverknad på nabo si fritidsbustad, jfr. fvl 24 og 25 som inneheld krav til vedtaket si grunngjeving. Plan- og kommunalteknisk utval har likevel i sitt vedtak av 23.09.2015 gjort ei grundig vurdering av omsøkte tiltak si innverknad på omgjevnadene, under her også innverknadene for klagar. Fylkesmannen finn derfor at den manglande grunngjevinga er reparert i klageomgangen, og at kommunen dermed har vurdert og godkjent tiltaket si plassering. Fylkesmannen viser til at bustaden i hovudsak skal plasserast på omrisset til eksisterande fritidsbustad. Bustaden vil likevel vere noe større enn fritidsbustaden. Topp møne er likevel 7,5 meter, og dermed i samsvar med pbl 29-4 andre ledd. Fylkesmannen viser til at omsøkte bustad er plassert nordvest for klagar sin fritidsbustad. Omsøkte bustad kan redusere kveldssola for klagar noko, men elles vil soltilhøva på klagar si eigedom være som før. Fylkesmannen kan ikkje sjå at omsøkte bustad inneber risiko for brannsmitte mellom bustadene. Vi kan heller ikkje sjå at omsøkte bustad vil medføre utsiktstap for klagar mot sjø. Vi viser vidare til at bustaden si plassering gjer at tiltakshavar får lite innsyn mot klagar sin eigedom. Etter ei konkret vurdering finn Fylkesmannen at bustaden si plassering og høgd ikkje vil medføre kvalifiserte ulemper for klagar og for omgjevnadene. Det er dermed ikkje heimel for å gripe inn mot tiltakshavar sitt ønske om plassering og høgd. Kommunen kan etter dette godkjenne tiltakets plassering og høgd, jfr. pbl 29-4 første ledd. Anna I brev av 02.10.2015 viser klagar til fleire forhold som han meiner at Fylkesmannen må vurdere. Han har og fleire generelle spørsmål til sakshandsaming av byggjesøknadar. Sjølv om dei ikkje direkte knyter seg til klagesaka, har Fylkesmannen valt å svare på desse. Fylkesmannen vil avslutningsvis understreke at vi med dette ikkje har vurdert dispensasjonsvedtaket, då dette ikkje er en del av klagesaka vi har til handsaming. Klagar viser mellom anna til at han ikkje ble informert om at det var hans plikt å be om at vedtak som gav løyve til utbygging måtte klagast på. Fylkesmannen viser til at naboar og gjenbuere skal varslast om tiltak før søknad sendes inn, jfr. pbl 21-3. Når ein mottar eit varsel, har ein også høve til å komme med merknadar til søknaden. Disse merknadene blir soleis tatt med i vurderinga om det kan gis løyve eller ikkje. Når det er fatta eit vedtak har partane klagerett, jfr. fvl 28. Kommunen skal underrette partane om vedtaket og deira moglegheit til å klage. Fylkesmannen ser av kommunen sitt brev av 18.06.2015 at Seter har fått kopi av tiltakshavar sitt brev som inneheld melding om vedtak. Det går fram av brevet at klagefristen er 3 veker frå melding om vedtak er motteke. Dersom parten er ueinig i vedtaket må ein altså sende skriftleg klage på dette. Det er ikkje tilstrekkeleg at det er sendt merknader tidlegare i saka. Klagar viser til at han ikkje ble informert om at han måtte krevje utsett iverksetjing av vedtaket. 3

Utgangspunktet er at verknadene av eit forvaltningsvedtak finn stad frå det tidspunkt vedtaket er fatta og meldt vedkommande part. Kommunen og Fylkesmannen kan likevel avgjere at vedtak ikkje skal setjast i verk før klagefristen er ute eller klagen er avgjort, jfr. fvl 42. Normalt er det ein eller fleire partar som ber om kommunen eller Fylkesmannen om å vurdere dette. Kor vidt det skal gis utsatt iversetting av vedtaket beror på ei konkret vurdering i den enkelte sak. Avgjerd om utsatt iverksetjing er ikkje eit enkeltvedtak, og kan derfor ikkje klagast på, jfr. fvl 28 første ledd. Fylkesmannen går derfor ikkje nærare inn på merknadane som gjeld manglande grunngjeving av avgjerd om å ikkje gi utsatt iverksetting. Fylkesmannen viser til at sjølv om det ikkje gis utsatt iversetjing, er det normalt at klagesaka sendes til Fylkesmannen for endeleg avgjerd. Vi presiserer at dersom tiltakshavar startar arbeida, er dette for eiga rekning og risiko. Dersom Fylkesmannen tar klaga til følgje, er dei utførte arbeida ulovlege. Vi visar for ordens skuld til at det er kommunen sitt ansvar å følgje opp eventuelle ulovlege forhold. Konklusjon Fylkesmannen finn etter dette ikkje grunn til å gjere om Osterøy kommune sitt vedtak av 06.07.2015. Klagen har ikkje ført fram. Fylkesmannen sitt vedtak på side éin er endeleg og kan ikkje klagast på, jfr. fvl 28 tredje ledd. Med helsing Karen Elin Bakke seniorrådgjevar Cathrine Tvedt Lorentzen rådgjevar Brevet er godkjent elektronisk og har derfor inga underskrift. Kopi til: Kristin og Øystein Espelid Hjellvik 5281 VALESTRANDSFOSSEN Majo Eigedom AS Lindåsvegen 154 5914 ISDALSTØ Eirik Seter Råvarden 158 E 5239 RÅDAL 4

Fra: Lorentzen, Cathrine Tvedt <fmhoctl@fylkesmannen.no> Sendt: 4. november 2015 13:19 Til: Post Osterøy Emne: Stadfesting av klagesak - Byggesak - Osterøy - Gnr 111 bnr 73 - Raknes - Riving av fritidsbustad og oppføring av einebustad Vedlegg: Osterøy - Gnr 111 bnr 73 - Raknes - Riving av fritidsbustad og oppføring av einebustad.pdf Hei, Vedlagt følgjer vedtak i sak som gjeld: Osterøy - Gnr 111 bnr 73 - Raknes - Riving av fritidsbustad og oppføring av einebustad.pdf Dykkar ref: 14/2342 Med vennlig hilsen Cathrine Tvedt Lorentzen Rådgiver Fylkesmannen i Hordaland Kommunal og samfunnsplanavdelinga Telefon: 55 57 21 13 fylkesmannen.no/hordaland

Fra: Lorentzen, Cathrine Tvedt <fmhoctl@fylkesmannen.no> Sendt: 14. oktober 2015 07:41 Til: Post Osterøy Emne: Stadfesting av klagesak - Byggesak - Osterøy - Gnr 1 Bnr 56 - Loftås - Oppføring av tomannsbustad Vedlegg: Osterøy - Gnr 1 Bnr 56 - Loftås - Oppføring av tomannsbustad.pdf Hei, Vedlagt følgjer vedtak i sak som gjeld: Osterøy - Gnr 1 Bnr 56 - Loftås - Oppføring av tomannsbustad Dykkar ref: 15/1497 Med vennlig hilsen Cathrine Tvedt Lorentzen Rådgiver Fylkesmannen i Hordaland Kommunal og samfunnsplanavdelinga Telefon: 55 57 21 13 fylkesmannen.no/hordaland

Sakshandsamar, innvalstelefon Cathrine Tvedt Lorentzen, 5557 2113 Vår dato 13.10.2015 Dykkar dato 11.08.2015 Vår referanse 2015/10727 423.1 Dykkar referanse 15/1497 Osterøy kommune Rådhuset 5282 Lonevåg Osterøy kommune - Gnr 1 Bnr 56 - Loftås - Oppføring av tomannsbustad Vi viser til ekspedisjon frå Osterøy kommune, mottatt av Fylkesmannen den 11.08.2015. Vedtak: Fylkesmannen stadfestar Osterøy kommune v/rådmannen sitt vedtak av 03.06.2015, sak 153/15. Bakgrunn for saka Osterøy kommune v/rådmannen gav i vedtak av 03.06.2015, sak 153/15 løyve til oppføring av 2-mannsbustad på gnr. 1 bnr. 56 Loftås, på fylgjande vilkår: «1. Tiltaket skal plasserast som synt i situasjonsplan datert 11.02.2015 motteke 30.04.2015, jf. plan- og bygningslova 29-4, jf. forskrift om byggesak 6-3. 2. Takvinkel for pulttak skal fylgje stigning i terreng, jf. plan- og bygningslova 29-2. 3. Maksimum høgd på murar er 2,0 meter, jf. føresegner for Loftås felt B5-B9. 4. Tiltaket skal knytast til kommunale vass- og avlaupsleidningar i samsvar med løyve til påkopling datert 28.05.2015, og utførast i samsvar med godkjent VA-plan/situasjonsplan, jf. plan- og bygningslova 27-1 og 27-2. 5. Tiltaket ut over grunn- og terrengarbeid kan ikkje ta til før kommunen har gjeve bruksløyve til offentleg veg o_kv01 og felles veg f_kv01 bort til gnr. 1, bnr. 56, jf. pbl. 21-10. 6. Avkøyrsle må byggast slik at overflatevatn ikkje renn over vegen. 7. Utarbeiding av situasjonsplan og terrengsnitt vert godkjent i tiltaksklasse 2, jf. føresegner for Loftås felt B5-B9 3.1.2 og resten av tiltaket vert godkjent i tiltaksklasse 1, jf. forskrift om byggesak 9-3. 8. Ansvarsrett vert godkjent i samsvar med plan- og bygningslova kapittel 22 og 23. 9. Felles leikeplass f_leik 02 må ha ferdigattest/mellombels bruksløyve før tomannsbustad på gnr. 1, bnr. 56 kan få ferdigattest, jf. plan- og bygningslova 21-10, jf. forskrift om tekniske krav til byggverk 8-4, 1. ledd. 10. Det må føreliggje bruksløyve på offentleg veg m/fortau, o_kv01, og veg f_kv01 skal opparbeidast og ha mellombels bruksløyve før det kan gjevast bruksløyve/ferdigattest til tiltaket, jf. føresegner for Loftås felt B5-B9 2.1.2. 11. Avfallsanlegg på f_øk1 skal ferdigstillast før det kan gjevast bruksløyve/ferdigattest til tiltaket, jf. føresegner for Loftås felt B5-B9 2.1.3.» Ansvarleg søkjar har i brev av 16.06.2015 klaga på vilkår punkt 2 i vedtaket. I klagen vart det mellom anna gjort gjeldande at reguleringsføresegna ikkje gjev føringar for kva retning Statens hus Kaigaten 9, 5020 Bergen Telefon: 55 57 20 00 Telefaks: 55 57 28 51 Kommunal- og samfunnsplanavdelinga Postboks 7310, 5020 Bergen Org.nr: 974760665 E-post: postmottak@fmho.no Internett: www.fylkesmannen.no/hordaland

takfallet skal ha. Det vert vist til at det tidlegare er gjeve løyve til pulttak med tilsvarande takfall på gnr. 1 bnr. 55. Det vert og vist til at bustadane er prosjektert for å gje ein heilskapleg utforming, ref. reguleringsføresegna 3.1.5 og for å kunne oppnå dette må takfall vere som omsøkt. Fylkesmannen viser til klagen i sin heilskap. Rådmannen handsama klagesaken den 10.08.2015. Klagen vart ikkje teken til følgje. Saka vart deretter sendt til Fylkesmannen i Hordaland for endeleg avgjerd. Når det gjeld saka i sin heilskap, viser vi til dokumenta i saka, som vi føreset at partane er kjende med. Fylkesmannen finn saka tilstrekkeleg opplyst, jf. forvaltningslova (fvl) 17 første ledd. Fylkesmannen si vurdering Forvaltningslova gjeld for fylkesmannen si handsaming av saka. Fylkesmannen har kompetanse til å prøve alle sider av saka og ta omsyn til nye omstende. Klageinstansen kan sjølv treffa nytt vedtak i saka eller oppheva det kommunale vedtaket og sende saken attende for heilt eller delvis ny handsaming, jfr. forvaltningslova (fvl) 34. Visuelle kvalitetar Følgjande står i vilkår 2 i løyvet som vart gjeve den 03.06.2015, sak 153/15: «Takvinkel for pulttak skal fylgje stigning i terreng, jf. plan- og bygningslova 29-2». Vidare skriv kommunen: «Bustader i same felt skal ha innbyrdes harmonisk utforming med omsyn til takform, takvinkel, taktekking, materialbruk på bygningar, murar og så bortetter, jf. føresegner for Loftås felt B5-B9 3.1.5.» Det følgjer av pbl 29-2 at «[e]thvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Med «gode visuelle kvaliteter» meiner ein at «bygningen gjennom sin form gir uttrykk for sin funksjon, og at andre visuelle kvaliteter skal ivaretas i prosjektering og utførelse, som samspill mellom volum og høyde, fasadeuttrykk med videre. Kravet til god kvalitet skal også tolkes relativt i forhold til tiltakets størrelse og synlighet. Det vil således innebære at en større boligblokk eller kontorbygg vil måtte underkastes et strengere regime enn en enebolig eller kiosk.» 1 I vurderinga må det leggjast vekt på «om tiltaket er godt eller dårlig utformet ut fra faglige kvalitetsnormer.» 2 Vidare er det «[d]e lokale bygningsmyndigheter (som) må anses best egnet til å foreta den skjønnsmessige vurderingen, basert på lokal byggeskikk og lokalpolitisk styring av den visuelle utviklingen i kommunen.» 3 1 Ot.prp.nr. 45 (2007-08) s. 341-342 2 Same forarbeid som over s. 229 3 Same forarbeid som over s. 230 2

Det ovannemnde inneber at kommunen er funne å vere best eigna til å vurdere kva som er gode visuelle kvaliteter på eit omsøkt tiltak etter plan- og bygningslova. Med heimel i fvl 34 andre ledd første punktum kan Fylkesmannen «prøve alle sider av saken.» Som klageinstans skal ein likevel ta omsyn til det kommunale sjølvstyret ved prøving av det frie skjønn, jf. fvl 34 andre ledd tredje punktum. I vedtak datert 03.06.2015, sak 153/15, gjev Osterøy kommune følgjande grunngjeving for vilkår 2 i løyvet: «Hovudmøneretning for bygga er synt på illustrasjonsplan datert 27.02.2014 og er juridisk bindande, jf. føresegner for Loftås felt B5-B9 3.1.1. Rådmannen legg difor til grunn at i utgangspunktet skal alle bustader, forutan bustader i felt B6 ha møne. Vidare skal bustader i same felt ha innbyrdes harmonisk utforming med omsyn til takform, takvinkel og taktekking. Utforminga av dei fyrste bustadene i kvart felt vil difor setje grenser for utforming av bustadene i resten av feltet. Tomt B5-13 ligg vest for felt B6. Kommunen har i vedtak av 28.05.2015, saknr. 147/15 gjeve løyve til oppføring av 2-mannsbustad med pulttak på tomt B5-1. Rådmannen vurderer at det kan tillatast ein glidande overgang mellom dei ulike felta. Dersom ein skal tillata pulttak i andre felt enn felt B6 må taket snu slik at fjernverknaden på fasade vert minst mogeleg. Vidare må takvinkel for pulttak fylgje stigning i terreng.» Det ovannemnde inneber at kommunen si grunngjevnad for vilkår 2 i løyvet er at dei ikkje ønskjer å tillate ei utforming som omsøkt fordi det estetisk vil vere uheldig for resten av feltet. Kommunen er open for å tillate pulttak, men då må takvinkelen fylgje stigninga i terrenget. Fylkesmannen finn at Osterøy kommune si vurdering av tiltaket sine visuelle kvalitetar i denne saka er konkret og sakleg grunngjeve og i samsvar med kriteria i pbl 29-1 og 29-2. Fylkesmannen viser til vårt vedtak av 27.09.2015, sak 2015/10191, kor vi stadfesta Osterøy kommune sitt vedtak av 28.05.2015, sak 147/15, om løyve til oppføring av tomannsbustad på gnr. 1 bnr. 44. Fylkesmannen gjer Osterøy kommune merksam på at det omsøkte tiltaket treng dispensasjon frå fastsett takform i reguleringsplanen, jf. pbl 19-2 andre ledd, jf. 12-4. Vi viser til at føresegn 3.1.1 i reguleringsplanen angjev at illustrasjonsplan datert 27.02.2014 er juridisk bindande. I illustrasjonsplanen er det teikna inn kva takform eigedomane innanfor planområdet skal ha. Ettersom ei endring i dette tilfellet vil vere til skade for klagaren, finn Fylkesmannen likevel ikkje grunnlag for å oppheve kommunen sitt vedtak, jf. fvl 34. Eventuelle søknadar om ei anna takform enn det planen legg opp til må i framtida handsamast etter reglane om dispensasjon i plan- og bygningslova kapittel 19. Usakleg forskjellshandsaming Klagar viser til at det på gnr 1 bnr 55 er gjeve løyve til pulttak med tilsvarande takfall. Utgangspunktet for sakshandsaminga i forvaltninga er eit ulovfesta prinsipp om at like saker skal handsamast likt, det vil seie at usakleg forskjellshandsaming kan føre til at eit vedtak er ugyldig. 3

Sivilombodsmannen har sagt følgjande: «Når det skal tas stilling til spørsmålet om forvaltningen har utøvet forskjellsbehandling, er det ikke nødvendigvis noe galt med den enkelte avgjørelse isolert sett. Feilen kan ligge i at forvaltningen ikke kan gi noen saklig grunn for ikke å følgje en konsekvent praksis. For at en anførsel om forskjellsbehandling skal kunne føre frem, er det en forusetning at det dreier seg om like saker både i faktisk og rettslig henseende.» 4 Rådmannen har i samband med klagehandsaminga 10.08.2015 uttalt at: «Rådmannen konstaterer at fjernverknaden med denne løysinga er vesentleg større enn om pulttaket hadde fylgd terrenget, og vurderer at det er viktig at ikkje alle bustadene i feltet får denne løysinga. At det er gjeve løyve til oppføring av eitt bustadhus der pulttaket snur motsett veg, medfører ikkje at alle pulttak innanfor planområdet skal snuast slik at dei ikkje fylgjer stigninga i terrenget.» Fylkesmannen slutar seg i det vesentlege til rådmannen si vurdering. Fjernverknaden ved å gje løyve til pulttak som følgjer terrenget vil være mindre enn ved tak som går mot terrenget. Området vil følgjeleg få eit betre visuelt uttrykk dersom taka følgjer terrenget. Sjølv om det er gitt løyve til eit hus med pulttak mot terrenget, vil kommunen likevel kunne endre praksis med den grunngjevinga at dei ikkje ønskjer ei slik utforming av tak på eit heilt område, under tilvising til pbl 29-2. På bakgrunn av det ovannemnde finn ikkje Fylkesmannen grunnlag for å seie at det føreligg usakleg forskjellshandsaming i dette tilfellet. Vedtaket er dermed ikkje ugyldig av den grunn. Etter ei gjennomgang av saka finn ikkje Fylkesmannen grunnlag for å setje til side skjønnsutøvinga som kommunen har gjort i denne saka. I vurderinga har vi også lagt vekt på omsynet til det kommunale sjølvstyret, jf. fvl 34 andre ledd. Klaga fører etter dette ikkje fram. Fylkesmannen sitt vedtak på side ein er endeleg og kan ikkje klagast på, jf. fvl 28 tredje ledd. Med helsing Karen Elin Bakke, e.f seniorrådgjevar Cathrine Tvedt Lorentzen rådgjevar Brevet er godkjent elektronisk og har derfor inga underskrift. Kopi til: Helge Rød AS Hauge 5281 VALESTRANDSFOSSEN 4 Sivilombodsmannens årsmelding for 2002 s. 321 4

5

Fra: Lorentzen, Cathrine Tvedt <fmhoctl@fylkesmannen.no> Sendt: 14. oktober 2015 07:43 Til: Post Osterøy Emne: Stadfesting av klagesak - Byggesak - Osterøy - Gnr 1 Bnr 57 - Loftås - Oppføring av tomannsbustad Vedlegg: Osterøy - Gnr 1 Bnr 57 - Loftås - Oppføring av tomannsbustad.pdf Hei, Vedlagt følgjer vedtak i sak som gjeld: Osterøy - Gnr 1 Bnr 57 - Loftås - Oppføring av tomannsbustad Dykkar ref: 15/1498 Med vennlig hilsen Cathrine Tvedt Lorentzen Rådgiver Fylkesmannen i Hordaland Kommunal og samfunnsplanavdelinga Telefon: 55 57 21 13 fylkesmannen.no/hordaland

Sakshandsamar, innvalstelefon Cathrine Tvedt Lorentzen, 5557 2113 Vår dato 13.10.2015 Dykkar dato 11.08.2015 Vår referanse 2015/10728 423.1 Dykkar referanse Osterøy kommune Rådhuset 5282 Lonevåg Osterøy kommune - Gnr 1 Bnr 57 - Loftås - Oppføring av tomannsbustad Vi viser til ekspedisjon frå Osterøy kommune, mottatt av Fylkesmannen 11.08.2015. Vedtak: Fylkesmannen stadfestar Osterøy kommune v/rådmannen sitt vedtak av 16.06.2015, sak 174/15. Bakgrunn for saka Osterøy kommune v/rådmannen gav i vedtak av 16.06.2015, sak 174/15 løyve til oppføring av tomannsbustad på gnr. 1 bnr. 57 Loftås, på fylgjande vilkår: «1. Tiltaket skal plasserast som synt i situasjonsplan datert 11.02.2015 motteke 30.04.2015, jf. plan- og bygningslova 29-4, jf. forskrift om byggesak 6-3. 2. Takvinkel for pulttak skal fylgje stigning i terreng, jf. plan- og bygningslova 29-2. 3. Maksimum høgd på murar er 2,0 meter, jf. føresegner for Loftås felt B5-B9. 4. Tiltaket skal knytast til kommunale vass- og avlaupsleidningar i samsvar med løyve til påkopling datert 28.05.2015, og utførast i samsvar med godkjent VA-plan/situasjonsplan, jf. plan- og bygningslova 27-1 og 27-2. 5. Tiltaket ut over grunn- og terrengarbeid kan ikkje ta til før kommunen har gjeve bruksløyve til offentleg veg o_kv01 og felles veg f_kv01 bort til gnr. 1, bnr. 56, jf. pbl. 21-10. 6. Avkøyrsle må byggast slik at overflatevatn ikkje renn over vegen. 7. Utarbeiding av situasjonsplan og terrengsnitt vert godkjent i tiltaksklasse 2, jf. føresegner for Loftås felt B5-B9 3.1.2 og resten av tiltaket vert godkjent i tiltaksklasse 1, jf. forskrift om byggesak 9-3. 8. Ansvarsrett vert godkjent i samsvar med plan- og bygningslova kapittel 22 og 23. 9. Felles leikeplass f_leik 02 må ha ferdigattest/mellombels bruksløyve før tomannsbustad på gnr. 1, bnr. 56 kan få ferdigattest, jf. plan- og bygningslova 21-10, jf. forskrift om tekniske krav til byggverk 8-4, 1. ledd. 10. Det må føreliggje bruksløyve på offentleg veg m/fortau, o_kv01, og veg f_kv01 skal opparbeidast og ha mellombels bruksløyve før det kan gjevast bruksløyve/ferdigattest til tiltaket, jf. føresegner for Loftås felt B5-B9 2.1.2. 11. Avfallsanlegg på f_øk1 skal ferdigstillast før det kan gjevast bruksløyve/ferdigattest til tiltaket, jf. føresegner for Loftås felt B5-B9 2.1.3.» Ansvarleg søkjar har i brev av 19.06.2015 klaga på vilkår punkt 2 i vedtaket. I klagen vart det mellom anna gjort gjeldande at reguleringsføresegna ikkje gjev føringar for kva retning Statens hus Kaigaten 9, 5020 Bergen Telefon: 55 57 20 00 Telefaks: 55 57 28 51 Kommunal- og samfunnsplanavdelinga Postboks 7310, 5020 Bergen Org.nr: 974760665 E-post: postmottak@fmho.no Internett: www.fylkesmannen.no/hordaland

takfallet skal ha. Det vert vist til at det tidlegare er gjeve løyve til pulttak med tilsvarande takfall på gnr. 1 bnr. 55. Det vert og vist til at bustadane er prosjektert for å gje ein heilskapleg utforming, jfr. reguleringsføresegna 3.1.5 og for å kunne oppnå dette må takfall vere som omsøkt. Det vert gjort gjeldande at pbl 29-2 ikkje er relevant, og at bustadene er prosjektert med ein moderne fasade og eit godt visuelt inntrykk. Fylkesmannen viser til klagen i sin heilskap. Rådmannen handsama klagesaken den 11.08.2015. Klagen vart ikkje teken til følgje. Saka vart deretter sendt til Fylkesmannen i Hordaland for endeleg avgjerd. Når det gjeld saka i sin heilskap, viser vi til dokumenta i saka, som vi føreset at partane er kjende med. Fylkesmannen finn saka tilstrekkeleg opplyst, jf. forvaltningslova (fvl) 17 første ledd. Fylkesmannen si vurdering Forvaltningslova gjeld for fylkesmannen si handsaming av saka. Fylkesmannen har kompetanse til å prøve alle sider av saka og ta omsyn til nye omstende. Klageinstansen kan sjølv treffa nytt vedtak i saka eller oppheva det kommunale vedtaket og sende saken attende for heilt eller delvis ny handsaming, jfr. forvaltningslova (fvl) 34. Omsøkte eigedom er i reguleringsplan for Loftås og detaljregulering Loftås tomtefelt B5-B9 regulert til byggeområde bustad frittliggjande småhusutbygging, og vist som tomt B5-14. Det går fram av reguleringsføresegn 3.2.3 at det på tomt B5-14 kan byggjast tomannsbustad. Visuelle kvalitetar Følgjande står i vilkår 2 i løyvet som vart gjeve den 16.06.2015, sak 174/15: «Takvinkel for pulttak skal fylgje stigning i terreng, jf. plan- og bygningslova 29-2». Vidare skriv kommunen i sakfremstillinga: «Bustader i same felt skal ha innbyrdes harmonisk utforming med omsyn til takform, takvinkel, taktekking, materialbruk på bygningar, murar og så bortetter, jf. føresegner for Loftås felt B5-B9 3.1.5.» Det følgjer av pbl 29-2 at «[e]thvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Med «gode visuelle kvaliteter» meiner ein at «bygningen gjennom sin form gir uttrykk for sin funksjon, og at andre visuelle kvaliteter skal ivaretas i prosjektering og utførelse, som samspill mellom volum og høyde, fasadeuttrykk med videre. Kravet til god kvalitet skal også tolkes relativt i forhold til tiltakets størrelse og synlighet. Det vil således innebære at en større boligblokk eller kontorbygg vil måtte underkastes et strengere regime enn en enebolig eller kiosk.» 1 I vurderinga må det leggjast vekt på «om tiltaket er godt eller dårlig utformet ut fra faglige 1 Ot.prp.nr. 45 (2007-08) s. 341-342 2

kvalitetsnormer.» 2 Vidare er det «[d]e lokale bygningsmyndigheter (som) må anses best egnet til å foreta den skjønnsmessige vurderingen, basert på lokal byggeskikk og lokalpolitisk styring av den visuelle utviklingen i kommunen.» 3 Det ovannemnde inneber at kommunen er funne å vere best eigna til å vurdere kva som er gode visuelle kvaliteter på eit omsøkt tiltak etter plan- og bygningslova. Med heimel i fvl 34 andre ledd første punktum kan Fylkesmannen «prøve alle sider av saken.» Som klageinstans skal vi likevel ta omsyn til det kommunale sjølvstyret ved prøving av det frie skjønn, jf. fvl 34 andre ledd tredje punktum. I vedtak datert 16.06.2015, sak 174/15, gjev Osterøy kommune følgjande grunngjeving for vilkår 2 i løyvet: «Hovudmøneretning for bygga er synt på illustrasjonsplan datert 27.02.2014 og er juridisk bindande, jf. føresegner for Loftås felt B5-B9 3.1.1. Rådmannen legg difor til grunn at i utgangspunktet skal alle bustader, forutan bustader i felt B6 ha møne. Vidare skal bustader i same felt ha innbyrdes harmonisk utforming med omsyn til takform, takvinkel og taktekking. Utforminga av dei fyrste bustadene i kvart felt vil difor setje grenser for utforming av bustadene i resten av feltet. Sidan tomt b%-14 ligg rett vest for tomt B6-1, vurderer rådmannen at det kan tillatast ein glidande overgang mellom del ulike felta. Dersom ein skal tillata pulttak i andre felt enn felt B6 må taket snu slik at fjernverknaden på fasade vert minst mogeleg. Vidare må takvinkel for pulttak fylgje stigning i terreng.» Det ovannemnde inneber at kommunen si grunngjeving for vilkår 2 i løyvet er at ein ikkje ønskjer å tillate ei utforming som omsøkt fordi det estetisk vil vere uheldig for resten av feltet. Kommunen er open for å tillate pulttak, men då må takvinkelen fylgje stigninga i terrenget. Fylkesmannen finn at Osterøy kommune si vurdering av tiltaket sine visuelle kvalitetar i denne saka er konkret og sakleg grunngjeve og i samsvar med kriteria i pbl 29-1 og 29-2. Fylkesmannen viser til vårt vedtak av 27.09.2015, sak 2015/10191, kor vi stadfesta Osterøy kommune sitt vedtak av 28.05.2015, sak 147/15, om løyve til oppføring av tomannsbustad på gnr. 1 bnr. 44. Som i nemnde sak gjer Fylkesmannen Osterøy kommune merksam på at det omsøkte tiltaket treng dispensasjon frå fastsett takform i reguleringsplanen, jf. pbl 19-2 andre ledd, jf. 12-4. Vi viser til at føresegn 3.1.1 i reguleringsplanen angjev at illustrasjonsplan datert 27.02.2014 er juridisk bindande. I illustrasjonsplanen er det teikna inn kva takform eigedomane innanfor planområdet skal ha. Ettersom ei endring i dette tilfellet vil vere til skade for klagaren, finn Fylkesmannen likevel ikkje grunnlag for å oppheve kommunen sitt vedtak, jf. fvl 34. Eventuelle søknadar om ei anna takform enn det planen legg opp til må i framtida handsamast etter reglane om dispensasjon i plan- og bygningslova kapittel 19. 2 Same forarbeid som over s. 229 3 Same forarbeid som over s. 230 3

Usakleg forskjellshandsaming Klagar viser til at det på gnr 1 bnr 55 er gjeve løyve til pulttak med tilsvarande takfall. Utgangspunktet for sakshandsaminga i forvaltninga er eit ulovfesta prinsipp om at like saker skal handsamast likt, det vil seie at usakleg forskjellshandsaming kan føre til at eit vedtak er ugyldig. Sivilombodsmannen har sagt følgjande: «Når det skal tas stilling til spørsmålet om forvaltningen har utøvet forskjellsbehandling, er det ikke nødvendigvis noe galt med den enkelte avgjørelse isolert sett. Feilen kan ligge i at forvaltningen ikke kan gi noen saklig grunn for ikke å følgje en konsekvent praksis. For at en anførsel om forskjellsbehandling skal kunne føre frem, er det en forusetning at det dreier seg om like saker både i faktisk og rettslig henseende.» 4 Rådmannen har i samband med klagehandsaminga 11.08.2015 uttalt at: «Fjernverknaden av byggverk i skrånande terreng er meir synleg på avstand, og det må stillast krav til bygningsstruktur. Rådmannen vurderer vidare at fjernverknaden av pulttak som ikkje fylgjer stigninga er vesentleg større enn der pulttak ikkje fylgjer stigninga i terrenget. At det er gjeve løyve til oppføring av eitt bustadhus der pulttaket snur motsett veg, medfører ikkje at alle pulttak innanfor planområdet skal snuast slik at dei ikkje fylgjer stigninga i terrenget. Rådmannen vurderer at det er viktig at flest mogleg av pulttaka i feltet fylgjer stigninga i terrenget, og at kommunen har høve til å stille dette vilkåret.» Fylkesmannen slutar seg i det vesentlege til rådmannen si vurdering. Fjernverknaden ved å gje løyve til pulttak som følgjer terrenget vil være mindre enn ved tak som går mot terrenget. Området vil følgjeleg få eit betre visuelt uttrykk dersom taka følgjer terrenget. Sjølv om det er gitt løyve til eit hus med pulttak mot terrenget, vil kommunen likevel kunne endre praksis med den grunngjevinga at dei ikkje ønskjer ei slik utforming av tak på eit heilt område, under tilvising til pbl 29-2. På bakgrunn av det ovannemnde finn ikkje Fylkesmannen grunnlag for å seie at det føreligg usakleg forskjellshandsaming i dette tilfellet. Vedtaket er dermed ikkje ugyldig av den grunn. Etter ei gjennomgang av saka finn ikkje Fylkesmannen grunnlag for å setje til side skjønnsutøvinga som kommunen har gjort i denne saka. I vurderinga har vi også lagt vekt på omsynet til det kommunale sjølvstyret, jf. fvl 34 andre ledd. Klaga fører etter dette ikkje fram. Fylkesmannen sitt vedtak på side ein er endeleg og kan ikkje klagast på, jf. fvl 28 tredje ledd. Med helsing 4 Sivilombodsmannens årsmelding for 2002 s. 321 4

Karen Elin Bakke, e.f. seniorrådgjevar Cathrine Tvedt Lorentzen rådgjevar Brevet er godkjent elektronisk og har derfor inga underskrift. Kopi til: Helge Rød AS Hauge 5281 VALESTRANDSFOSSEN 5

Fra: Lorentzen, Cathrine Tvedt <fmhoctl@fylkesmannen.no> Sendt: 23. oktober 2015 13:47 Til: Post Osterøy Emne: Svar på klage - Osterøy - Gnr 43 bnr 30 - Grønskaret - Oppføring av bod Vedlegg: Osterøy - Gnr 43 bnr 30 - Grønskaret - Oppføring av bod.pdf Hei, Vedlagt følger brev i sak som gjelder: Osterøy - Gnr 43 bnr 30 - Grønskaret - Oppføring av bod, til orientering. Med vennlig hilsen Cathrine Tvedt Lorentzen Rådgiver Fylkesmannen i Hordaland Kommunal og samfunnsplanavdelinga Telefon: 55 57 21 13 fylkesmannen.no/hordaland

Sakshandsamar, innvalstelefon Cathrine Tvedt Lorentzen, 5557 2113 Vår dato 23.10.2015 Dykkar dato 20.10.2015 Vår referanse 2015/13601 423.1 Dykkar referanse Magnvald Mæstad Grønskaret 3A 5282 LONEVÅG Osterøy - Gnr 43 bnr 30 - Grønskaret - Oppføring av bod Vi viser til dykkar brev mottatt her 21.10.2015, der du visar til vår referanse 2005/15642 og 2006/8690. Slik vi forstår brevet meiner du at det ikkje er grunnlag for å krevje søknad for oppføring av bod, slik som Osterøy kommune krev. Du spør Fylkesmannen korleis du skal gå fram for å få Osterøy kommune til å sjå dette. Fylkesmannen er klageinstans for vedtak som kommunen har gjort etter plan- og bygningslova. Klage etter forvaltningslova 32 skal setjast fram for det organet som har til handsaming den saken som klagen gjeld. Fylkesmannen kan som klageinstans berre gå inn i klagesaker som blir sendt oss frå Osterøy kommune. Dette gjelder da de saker der kommunen som førsteinstans ikkje har tatt klagen til følgje. Fylkesmannen har i telefonsamtale med kommunen fått opplyst at dei har gitt pålegg om retting av tiltaket, samt at dei har gitt tvangsmulkt. Vi har ikkje mottatt frå kommunen klagesak som gjeld pålegg og tvangsmulkt i saka di. Slik vi forstår kommunen er også klagefristen gått ut for ei tid sidan. Dersom du likevel meiner at du kan klage på vedtak om pålegg og tvangsmulkt, må ei slik klage rettast til kommunen. Fylkesmannen stadfesta kommunen sitt avslag på søknad om oppføring av bod på gnr. 43 bnr. 30 i vårt vedtak av 12.12.2006, sak 2006/8690. For ordens skuld finn Fylkesmannen grunn til å knyte nokon kommentarar til søknadsplikten: Det følgjer av plan- og bygningslova av 1985 (plbl) 93 første ledd bokstav a at oppføring av bod er søknadspliktig. I vedtekter til bygningsloven for Osterøy kommune har kommunen fastsatt at 93 første ledd ikkje skal gjelda for «bygning som vert ført opp i tilknytning til eksisterande busetnad på eigedomen og som: a) Ikkje har større grunnflate enn 10 m 2 b) Ikkje har større mønehøgd enn 2,5 m c) Ikkje skal nyttast til bustad eller næringsdrift eller som garasje eller naust» Kommunen sin moglegheit til å gi vedtekter går fram av plbl 3. Utgangspunktet er at «Ved vedtekt kan det for en kommune eller del av kommune fastsettes lempinger, skjerpelser, tillegg eller unntak fra bestemmelsene i denne loven som finnes påkrevd under hensyn til forholdene på stedet, dersom loven ikke bestemmer noe annet.» (Fylkesmannen si understreking). Statens hus Kaigaten 9, 5020 Bergen Telefon: 55 57 20 00 Telefaks: 55 57 28 51 Kommunal- og samfunnsplanavdelinga Postboks 7310, 5020 Bergen Org.nr: 974760665 E-post: postmottak@fmho.no Internett: www.fylkesmannen.no/hordaland