MINDRE REGULERINGSENDRING ULSETSTEMMA NÆRINGSPARK Datert: 11.02.2019 BERGEN KOMMUNE Åsane, gnr. 181 del av bnr. 1, 2 og 27 mfl. Plannavn. Arealplan-ID 1201_61970000 Side 1 av 16
INNHOLDSFORTEGNELSE 1 SAMMENDRAG... 3 2 BAKGRUNN FOR MINDRE REGULERINGSENDRING... 4 3 GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER... 4 4 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON)... 5 5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET... 8 6 KONSEKVENSER AV REGULERINGSENDRINGEN... 14 7 VEDLEGG... 16 Side 2 av 16
1 SAMMENDRAG Bakgrunnen for denne mindre reguleringsendringen er ønske om en bedre løsning enn det det planen legger opp til. Ved å endre på planeringshøyden og legge opp til to ulike planeringshøyder, vil det være mulig med en bedre terrengtilpassning. Dette vil gi lavere skjæringer og færre murer enn det gjeldende reguleringsplan legger opp til. Intensjonene med denne reguleringsendringen er: Endre planeringshøyder innenfor felt KBA1 for å oppnå bedre terrengtilpasning Forlenge fellesveg f_v1 for tilgang til den sørlige delen av feltet Maks bruksareal som kan bygges reduseres med ca.192 m 2 i forhold til gjeldende reguleringsplan. Det gjøres ingen endringer i bestemmelsene, siden både utnyttelsesgrad og bygge- og planeringshøyder står i plankartet. Side 3 av 16
2 BAKGRUNN FOR MINDRE REGULERINGSENDRING BAKGRUNN Bakgrunnen for denne mindre reguleringsendringen er ønske om en bedre løsning enn det det planen legger opp til. Fra planbeskrivelse og fagnotat fremgår det at kotehøyden er fastsatt på +139 for å unngå for høye skjæringer, samt å sørge for å begrense den totale andel overskuddsmasser som må kjøres bort og deponeres. Ved å endre på planeringshøyden og legge opp til to ulike planeringshøyder, vil det være mulig med en bedre terrengtilpassning. Dette vil gi lavere skjæringer og færre murer enn det gjeldende reguleringsplan legger opp til. INTENSJONEN MED REGULERINGSENDRINGEN Intensjonene med denne reguleringsendringen er: Endre planeringshøyder innenfor felt KBA1 for å oppnå bedre terrengtilpasning Forlenge fellesveg f_v1 for tilgang til den sørlige delen av feltet MEDVIRKNING 23.11.2018 ble det avholdt møte med eier av naboeiendommen gnr.181 bnr.27 for å drøfte endringen. Kartet med endringene ble presentert i møtet, og nabo hadde ingen merknader til foreslått reguleringsendring. For ordens skyld har også nabo undertegnet en erklæring som presiserer at de ikke har merknader til endringen. 15.11.2018 ble det sendt e-post til SVV ang. endret planeringshøyde, og SVV svarte på dette i brev datert 22.11.2018. Statens vegvesen har ingen vesentlige merknader til endring av planeringshøyde fra kote +139 til kote +136. 3 GJELDENDE PLANSTATUS OG OVERORDNEDE RETNINGSLINJER Det er kun nye kommune- og reguleringsplaner som er omtalt her, og det vises til planbeskrivelsen for gjeldende reguleringsplan datert 24.02.2014 for utfyllende informasjon. KOMMUNEPLAN/ KOMMUNEDELPLAN Planområdet er i forslag til KPA 2016 avsatt til «Øvrig byggeområde». IGANGSATT REGULERINGSPLAN 01.11.2018 ble det meldt oppstart av planarbeid for Åsane. Gnr 181, fylkesveg 564 Salhusvegen, Ulsetstemma Slettestølsvegen, arealplan-id 66010000. Side 4 av 16
Figur 3.2.1 Varslet plangrense. Hovedmålsettingen med reguleringsplanen er å etablere et trafikksikkert og attraktivt tilbud for fotgjengere og syklister. Kjørevegen skal også reguleres og utbedres på strekningen. Prosjektet er en forlengelse av den ferdigstilte gang- og sykkelveien på fv. 564 Salhusvegen mellom fv. 267 Åsamyrane og Ulsetstemma. Strekningen er ca. 2 km lang. Reguleringsplanen vil bli utarbeidet av forslagsstiller Statens vegvesen i samarbeid med Bergen kommune. 4 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET (DAGENS SITUASJON) Det er kun beliggenhet og avgrensing av planområdet for reguleringsendringen som er omtalt her, og det vises til planbeskrivelsen for gjeldende reguleringsplan datert 24.02.2014 for mer informasjon og dagens situasjon. BELIGGENHET Planområdet ligger langs med Salhusvegen, like ved Ulsetstemma i Åsane bydel. Side 5 av 16
Figur 4.1.1 Planområdets beliggenhet er vist med en blå sirkel. AVGRENSNING Den mindre reguleringsendringen gjelder delfelt KBA1 og f_v1 på gnr/bnr 181/27, 42 og 43. Selve planområdet er 14,1 daa stort, og det er bare delfeltene som endres som er inkludert i reguleringsendringen. Fellesveg f_v1 går mellom delfetl KBA1 og KBA2, og er foreslått forlenget. Vi har ikke inkludert KBA2 i reguleringsendringen siden grunneier har sagt seg enig i endringen, og utnyttelsesgraden vil ikke bli påvirket av reguleringsendringen, jf. 5.2. Side 6 av 16
Figur 4.2.1 Planområdet omfatter bare berørte delfelt. Side 7 av 16
5 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET REGULERINGSFORMÅL I gjeldende plankart (sist revidert 04.09.2014) heter delfeltet KBA1. Med ny skrivemåte for feltnavn har feltnavnet blitt endret til BKB, men vi har beholdt KBA1. Det samme gjelder for fellesveg f_v1, som med ny skrivemåte blir f_sv1. BEBYGGELSE OG ANLEGG (PBL 12-5 nr.1) KBA - Kombinert bebyggelse og anleggsformål (1800) (Forretning/Industri/Kontor/Lager) 13,0 daa SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (PBL 12-5 nr. 2) V - Veg (2010) Tabell 5.1.1 Arealtabell. 1,1 daa SUM 14,1 daa Figur 5.1.1 Plankartet. BYGGEFORMÅL KOMBINERTFORMÅL KBA1 Innenfor KBA1 kan det etableres industri, kontor, lager samt forretning for arealkrevende handel og dagligvarer, jf. 5.6.1 i bestemmelsene datert 28.05.2015 for mer detaljer. Det gjøres i utgangspunktet ingen endringer i formålsgrensene ift. gjeldende reguleringsplan, men på grunn av forlengelse av fellesveg f_v1 med 29 m så er arealet 116 m 2 mindre. Det er lagt inn en ny byggegrense som deler KBA1 i to, for å kunne sette ulik planeringshøyde. Side 8 av 16
Tabell 5.2.1 Byggegrensen deler feltet i to slik at den sørlige delen får en høyere planeringshøyde som gir en bedre terrengtilpassing. Side 9 av 16
Bygge- og planeringshøyder Figur 5.2.1 Venstre: Gjeldende plan. Høyre: Reguleringsendring. I reguleringsendringen senkes byggehøyden med 3 m fra k+158.0 til k+155.0 Figur 5.2.2 Venstre: Regulert volum. Høyre: Planlagt volum. Felt KBA1 deles i to ulike nivåer med byggegrense, og nedre planeringshøyde senkes fra k+139.0 til k+136.0, og øvre planeringshøyde settes til k+143.5. Gjennomsnittlig planeringshøyde blir k+139,5. Det er utarbeidet ny illustrasjonsplan med snitt og oppriss. Side 10 av 16
Figur 5.2.3 Illustrasjonsplan. Figur 5.2.4 Snitt A-A. Figur 5.2.5 Oppriss A-A. Utnyttelsesgrad KBA1 Utnyttelsesgraden i gjeldende reguleringsplan er %BRA=165%, og den endres ikke. Konsekvensen av at delfeltet har blitt 116 m 2 mindre er bare at maks bruksareal som kan bygges reduseres noe. Felt KBA1 er 12.971 m 2, og utnyttelsesgraden er %BRA=165%. Maks bruksareal som kan bygges innenfor KBA1 inkl. parkering er: 12.971 m 2 * 1,65 = 21.402 m 2 Det er en reduksjon på ca.192 m 2 i forhold til gjeldende reguleringsplan. Side 11 av 16
Utnyttelsesgraden for KBA2 På grunn av at fellesveg f_v1 blir forlenget med 29 m, vil felt KBA2 også få redusert sitt areal med 116 m 2. KBA2 er tenkt bebygget med til sammen 30875 m 2 inkl. parkering, jf. planbeskrivelsen datert 24.02.2014. KBA2 er i gjeldende plan 18.970 m 2, men det vil bli redusert med 116 m 2 til 18.854 m 2 som følge av reguleringsendringen. Regnestykket for utnyttelsesgraden for felt KBA2 blir da: %BRA = 30.875 * 100 / 18.854 = 163,8% Reguleringsendringen medfører ingen konsekvenser for utnyttelsesgraden for felt KBA2, men maks bruksareal som kan bygges innenfor delfeltet blir som for KBA1 redusert med ca.192 m 2. ESTETIKK Ny situasjon medfører at volumet og høyden på bebyggelsen på eiendommen blir betydelig redusert, noe som gir et betydelig redusert visuelt sett gir et mye bedre inntrykk. Selve bygget får en mindre dominerende nær- og fjernvirkning, fordi ettersom byggehøyden reduseres sammen med at planeringshøyden reduseres. Reduksjonen i planeringshøyde fjerner behovet for å oppføre murer langs fortauet ved Salhusvegen. Rundt nybygget blir planlagte murer enten fjernet eller betydelig lavere også på grunn av en lavere planeringshøyde. Figur 5.3.1 Mur langs fortau blir ikke nødvendig. Figur 5.3.2 Muren rundt bygget blir fjernet eller betydelig redusert. Side 12 av 16
TRAFIKKAREAL V1 Den interne fellesvegen f_v1 er forlenget med 29 m slik at den kan betjene ny planeringshøyde innenfor KBA1, og samtidig betjene KBA2 som har en lavere planeringshøyde. Dette åpner også for en større fleksibilitet ang. utnyttelse av felt KBA2. Figur 5.4.1 Venstre: Gjeldende reguleringsplan. Høyre: Reguleringsendring der f_v1 er forlenget 29 m. Eksakt plassering og utforming av adkomster skal avklares gjennom søknad om tiltak etter pbl 20-1, jf. 6.3.4 i bestemmelsene datert 28.05.2015. PARKERING Det er ingen endring i parkering ift. gjeldende plan, all parkering vil være på egen tomt. MASSEBALANSE Endringen vil innebære en økning av masser som skal kjøres bort med 5160m 3. Det er kun disse massene som gjenstår å kjøre bort fra prosjektet, og dette utgjør ca. 350 lastebillass. Det Side 13 av 16
meste av massene skal knuses opp og brukes på prosjekter i nærområdet, og det er allerede inngått avtaler om dette. Tiltakshaver har knuseverk på eiendommen og håndterer massene selv. Lastebillassene som må fraktes bort fra eiendommen vil bli kjørt bort over en lengre periode, og i løpet av hele 2019. Den totale belastningen som tiltaket medfører vegnettet anses derfor begrenset. Salhusvegen har i dag en ÅDT på 5900 langs planområdet. I brev datert 22.11.2018 (ref.18/250735-2) uttaler Statens vegvesen følgende: Statens vegvesen har ingen vesentlige merknader til endring av planeringshøyde fra kote +139 til kote +136. Søker opplyser at det er 5160 m³ masser som gjenstår å kjøre bort fra prosjektet. Vi har vurdert påvirkningen på vegnettet som begrenset og har derfor ingen merknader. RISIKO OG SÅRBARHET Det er utarbeidet ROS-analyse for gjeldende reguleringsplan, jf. ROS-analyse datert 13.03.2012. Forutsetningene for ROS-analysen har ikke endret seg, og tiltakene i kap7. i ROS-analysen gjelder fremdeles. På grunn av en lavere planeringshøyde, er det gjort en vurdering av avkjørsel ut mot fv.564 Salhusvegen: Avkjørselen ut mot fv.564 Salhusvegen får noe redusert helling pga. lavere planeringshøyde. Redusert helling kan gi noe bedre sikt Redusert helling kan gi bedret fremkommelighet, spesielt når det er glatt. 6 KONSEKVENSER AV REGULERINGSENDRINGEN EKSISTERENDE REGULERINGSPLANER Fellesveg f_v1 blir forlenget med 29 m, og det medfører ingen konsekvenser for utnyttelsesgraden eller adkomst til delfelt KBA2. ESTETIKK Reduserte bygge- og planeringshøyder medfører flere positive konsekvenser. Nærvirkning av planlagt bygg blir betydelig redusert ved en lavere terrengplassering. Høy mur langs fortau ved Salhusvegen fjernes, og høye murer rundt bygg blir fjernet eller redusert. KONSEKVENSER FOR NABOBER Adkomstmulighetene inn til delfelt KBA2 blir bedre, og åpner for en mer fleksibel utnyttelse. Maks bruksareal som kan bygges reduseres på ca.192 m 2 i forhold til gjeldende reguleringsplan. Transport av masser vil bare ha en begrenset påvirkning på vegnettet. Redusert planeringshøyde og byggehøyde vil dempe nærvirkningen av tiltaket. Side 14 av 16
TRAFIKK- OG PARKERINGSFORHOLD Trafikkmengder Reguleringsendringen medfører ingen endring i trafikkmengde ift. gjeldende reguleringsplan. Det er estimert at det blir ca.350 lastebillass med masser som skal fraktes vekk fra planområdet, og det gir en begrenset påvirkning på vegnettet. Salhusvegen har langs planområdet en ÅDT på 5900. Parkering Reguleringsendringen medfører ingen endring i trafikkmengde ift. gjeldende reguleringsplan. KULTURMINNER Reguleringsendringen medfører ingen konsekvenser for kulturminner eller -verdier. FRILUFTSAKTIVITET, NATUROMRÅDER, BARN OG UNGES INTERESSER I NÆRMILJØET Reguleringsendringen omfatter arealer som er regulert til byggeområder eller infrastruktur, og medfører ingen konsekvenser for friluftsliv, naturområder eller barn og unges interesser. VURDERING ETTER NATURMANGFOLDSLOVEN Det vises til kap. 9.8 i planbeskrivelsen for gjeldende reguleringsplan datert 24.02.2014. Reguleringsendringen medfører ingen nye barrierer for hjort eller andre konsekvenser for naturmangfoldet. RISIKO OG SÅRBARHET Reduksjonen i planeringshøyde gir en liten redusering av risiko i krysset ut mot Salhusvegen: Avkjørselen ut mot fv.564 Salhusvegen får noe redusert helling pga. lavere planeringshøyde. Redusert helling kan gi noe bedre sikt Redusert helling kan gi bedret fremkommelighet, spesielt når det er glatt. INFRASTRUKTUR (VEI/VANN/AVLØP, EL-ANLEGG ETC.) Reguleringsendringen medfører ingen vesentlige endringer jf. VA-rammeplan datert 20.02.2012. Vann og avløpsledninger vil bli opparbeidet i samsvar med løsninger og omfang beskrevet i VA-rammeplan. Overvann vil bli håndtert i samsvar med beskrivelse i VArammeplan, og merknader gitt i VA-etaten sine uttalelser. Det vil bli innhentet Forhåndsuttalelse fra VA-etaten i forkant av søknad om igangsettelsestillatelse. KONSEKVENSER FOR NÆRINGSINTERESSER Tiltaket i seg selv tilrettelegger for næringsutvikling. JURIDISKE/ ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN Reguleringsendringen medfører ingen juridiske/økonomiske konsekvenser for kommunen. Side 15 av 16
7 VEDLEGG 1. Situasjonsplan, datert 03.12.2018 2. Terrengprofil, datert 09.11.2018 3. SVV Merknad til nabovarsel, datert 22.11.2018 4. Erklæring fra nabo gnr/bnr 181/27, datert 23.11.2018 Side 16 av 16