Vår dato: Vår ref: 11.03.2019 2019/8088 Deres dato: Deres ref: 2017/5965 23976/2017 Øvre Eiker kommune, Seksjon samfunnsutvikling Byggesaksavdelingen Saksbehandler, innvalgstelefon Odd Meldal, 22003624 Vedtak i klagesak - Øvre Eiker - gnr 107 bnr 1 - Klommesteinveien 139 - dispensasjon fra kommuneplanen for bruksendring av driftsbygning Vi viser til kommunens oversendelse 18.10.2018. Saken gjelder søknad om dispensasjon fra LNF(R)- sone 1 i kommuneplanen for bruksendring av låve til lager og verksted. Kommunens vedtak endres delvis. Kommunens godkjenning av søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel i forbindelse med bruksendring av driftsbygning til verksted endres til avslag. Godkjenning av søknad om dispensasjon for bruksendring til lager stadfestes. Klagen har delvis ført frem. Sakens bakgrunn Eiendommen med gnr 107 bnr 1 er en del av en landbrukseiendom med arealer i både Øvre og Nedre Eiker. Totalt er landbrukseiendommen på 983 daa, hvorav 273 daa er fulldyrka, 433 daa produktiv skog, 46 daa myr og resten tun og annet areal. Eier ønsker å bruksendre en driftsbygning som ligger vekk fra tunet og andre bygninger på eiendommen. Det er ikke behov for bygningen i landbruksdriften. Den er etter det opplyste en noe upraktisk låve til dagens produksjon, og søker har flere andre driftsbygninger som er i bruk i landbruksdrifta. Søker begrunner søknaden med at bygningen må være i bruk for fortsatt å kunne ta vare på den. Låven har eksponert beliggenhet mot veien og ønsker å bruke den til lager og verksted for å få inntekter av den, og bygningen tilbake i aktiv bruk. Saken ble behandlet av fagkomité 1 i møte den 08.12.2017, som ga dispensasjon fra kommuneplanen for bruksendring av driftsbygning til lager og verksted. E-postadresse: fmovpost@fylkesmannen.no Sikker melding: www.fylkesmannen.no/melding Postadresse: Pb 325 1502 Moss Besøksadresse: Moss: Vogts gate 17 Drammen: Grønland 32 Oslo: Tordenskiolds gate 12 Telefon: 69 24 70 00 www.fylkesmannen.no/ov Org.nr. 974 761 319
Side: 2/5 Vedtaket ble påklaget av Statens vegvesen i brev 19.12.2017 som mener det er uheldig med næring og resulterende økt trafikk i avkjørselen ut til fv. 283. Vi viser til klagen i sin helhet. Fagkomiteen tok ikke klagen til følge i sak 66/18 av 16.10.2018. Kommunal- og moderniseringsdepartementet har delegert myndigheten etter plan- og bygningsloven 1-9 som klageinstans til Fylkesmannen. Fylkesmannen forutsetter at partene er kjent med sakens dokumenter og gir derfor ikke ytterligere saksreferat. Fylkesmannen ser slik på saken Det fremgår at kommunen ikke har gitt noen endelig tillatelse til bruksendringen i fagkomitéen sitt vedtak. Det er kun gitt dispensasjon fra LNF formålet i kommuneplanen, slik det er søkt om. Bruksendringen av låven medfører at den vil brukes som lager og til næringsvirksomhet, og samsvarer ikke med formålet i kommuneplanen. Etter plan og bygningsloven 19 2 kan dispensasjon ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. En kommuneplan er et overordnet styringsverktøy for kommunen. Et vedtak om dispensasjon fra kommuneplanen innebærer at det gjøres unntak fra planen i enkelttilfeller. Dersom kommunen i et betydelig antall saker innvilger dispensasjon, kan det bidra til å svekke kommuneplanens funksjon som styringsverktøy. En kommuneplan er blitt til gjennom en planprosess der hensynet til blant annet offentlighet og medvirkning er ivaretatt. Den klare hovedregelen er derfor at planen skal overholdes inntil den oppheves eller endres. I forarbeidene til plan- og bygningsloven, Ot.prp. nr. 32 (2007-2008), står det blant annet følgende på s. 242: «Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planen av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner». Det første vilkåret for å gi dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I denne vurderingen er det sentralt at kommunen identifiserer hvilke hensyn planen/bestemmelsen det dispenseres fra, er ment å ivareta. For eksempel hvilke hensyn som ligger bak at et område er avsatt til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område), eller hvilke hensyn som ligger bak byggegrensen i strandsonen i kommuneplanen eller i plan- og bygningsloven 1-8 annet ledd. Når det gjelder det andre vilkåret for dispensasjon, må kommunen foreta en interesseavveining av fordelene opp mot ulempene. Også i denne vurderingen er hensynet bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra relevant. Vilkåret om at fordelene må være «klart større» enn ulempene, innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynet bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, jf. Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) s. 242.
Side: 3/5 I utgangspunktet er det generelle areal- og ressursdisponeringshensyn som er relevante fordeler i en dispensasjonsvurdering, jf. blant annet ombudsmannens uttalelse i sak 2014/334 og 2014/3266. I tilfeller hvor det foreligger «helt spesielle sosialmedisinske, personlige og menneskelige hensyn, kan slike hensyn tillegges vekt», jf. Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) s. 242. I forarbeidene er det imidlertid understreket at slike hensyn normalt ikke har avgjørende vekt i saker om dispensasjon. Bakgrunnen er at eierforhold som regel vil være skiftende, mens bygningsmyndighetene i kommunen skal styre arealbruken i kommunen i et langsiktig perspektiv. De nærmere kravene til begrunnelse følger av forvaltningsloven 25, som er omtalt i blant annet ombudsmannens uttalelse SOM-2011-2812. Saken gjaldt dispensasjon fra LNF-formålet i kommuneplanens arealdel for oppføring av tilbygg til en fritidsbolig. I uttalelsen står det blant annet: «Reglene om begrunnelsens innhold i 25 må ses på som minimumsregler. Bestemmelsen er utformet slik at kravene til begrunnelsens innhold vil variere med behovet i den enkelte saken. Forvaltningen må derfor alltid vurdere om det bør gis en mer utfyllende begrunnelse enn det som strengt tatt følger av ordlyden i 25. Omfanget av begrunnelsen må klart nok avveies mot ressursbruk idet det tar tid å utarbeide gode og dekkende begrunnelser. På den annen side vil gode begrunnelser i stor grad avverge både klager og etterfølgende korrespondanse med parter som ber om utfyllende begrunnelse. Dekkende begrunnelse er spesielt viktig ved håndheving av skjønnsmessige bestemmelser, se blant annet min uttalelse i SOM-2008-985. Det må være et grunnleggende krav til begrunnelse for et dispensasjonsvedtak etter pbl. 19-2 at det fremgår at hvert av lovens kumulative vilkår er vurdert og hvilke konklusjoner vurderingene munnet ut i.» I denne saken er det som nevnt søkt om dispensasjon fra LNF formålet i kommuneplanen for å kunne foreta en ønsket bruksendring av låven til lager og verksted/næringsvirksomhet. I en dispensasjonsvurdering får kommunen mulighet til å vurdere om slik bruk/næringsvirksomhet, kommer i strid med hensynene kommuneplanen skal ivareta, og er ønskelig i området. I søkers svar på nabomerknader bekreftes det at tiltenkt virksomhet, foruten lager, er bilverksted. Bygningen er etter det opplyste innenfor kommuneplanens hensynssone for landskap. Disse områdene er markert i kommuneplankartet som særlig verdifulle landskapsområder og er gitt egne retningslinjer. Fylkesmannen bemerker at hensikten med hensynssoner er å vise viktige hensyn som må iakttas innenfor sonen, uavhengig av hvilken arealbruk det planlegges for, se her lovens 11-8 første ledd. Hensynssonene vil også være et grunnlag for å vurdere nye planinnspill eller gi veiledning ved behandling av dispensasjonssøknader. Kommunen begrunnet vedtaket med at drift og vedlikehold av kulturlandskapsbygg er viktig å vektlegge. I søknaden argumenterer tiltakshaver med at han ikke kan fortsette å koste på stedet dersom det ikke kan brukes til noe som gir inntekter. Det fremgår av saken at det ikke er behov for bygningen i landbruksdriften og at søker har flere andre driftsbygninger som er i bruk i sin landbruksdrift. Etter Fylkesmannens vurdering er det ikke fremkommet noen opplysninger som viser at dispensasjonen fører til noen ulemper for landbruksvirksomheten.
Side: 4/5 Næringsvirksomhet i og i tilknytning til tradisjonelt landbruk har for øvrig i flere år vært et satsingsområde i landbrukspolitikken. Videre presiserer vi at en bruksendring med formål tilleggsnæring i landbruket vil kunne gjelde en del av en bygning (eksempelvis at litt av driftsbygningen gjøres om til lager, se Veilederen Garden som ressurs H2401, utgitt av Kommunalog moderniseringsdepartementet og Landbruks- og matdepartementet, side 17). I lys av dette, og at det ikke er behov for bygningen i landbruksdriften, anses ikke en alternativ utnyttelse av bygningen til lager som problematisk. Kommunen opplyser at krysset mot fv 283 er utbedret i forbindelse med utbygging av ny gang- og sykkelvei og at dette nå er bedre enn det var for bare kort tid siden. Utfordringen er at man i krysset må krysse gang- og sykkelveien. Fagkomiteen har vurdert den økte trafikkmengden på tilstøtende veier, og anser denne som ubetydelig. Vi kan ikke se at de trafikale konsekvenser et bilverksted kan gi er tilfredsstillende belyst i saken. Det er fremkommet lite opplysninger om trafikale konsekvenser ved planlagt tiltak. Det er heller ikke gitt noen opplysninger om gjennomsnittlig døgntrafikk på veien som går ut i kysset mot fv 283. Vi er enig med Rådmannen i at formålet lager er relativ uproblematisk å bruksendre til. Et lager gir relativt lite trafikk/aktivitet og vil ikke kreve plass utenfor låven. Et verksted vil på den andre side kunne skape trafikk, støy og sannsynlig kreve mer oppstillingsplass på utsiden av bygningen, slik Rådmannen utrykker bekymring for i saksframstillingen. Dersom kommunen mener et bilverksted skal kunne etableres i låven, bør det vurderes om bygningen er tilpasset et bilverksted, og i hvilken grad en slik virksomhet kan tenkes å sjenere gårdsdriften for øvrig. Et autorisert verksted bør normalt lokaliseres til etablerte næringsområder som er tilrettelagt for det. Videre mener Fylkesmannen det skulle vært utredet nærmere om et verksted kan få konsekvenser for kulturlandskapet, tatt i betraktning kommuneplanens hensynssone. Etter Fylkesmannens vurdering vil imidlertid omdisponering av bygningen til lager ikke komme i konflikt med kulturlandskapet i området. Vi kan heller ikke se hvordan kommunen har vektlagt innkommet merknad fra nabo hvor det påpekes at tidligere verksteddrift i bygningen har medført støyplager. Avslutningsvis vil Fylkesmannen presisere at vi med dette kun har tatt stilling til om vilkårene for dispensasjon for et ordinært verksted (som ikke inngår i langbruksbegrepet LNFR) på eiendommen, er oppfylt. Det følge av veilederen Garden som ressurs, nevnt over, at et landbruksverksted inngår i landbruksbegrepet hvis verkstedet «i hovedsak benyttes til reparasjon av gardens eget utstyr». Det er virksomhetens art som dermed er avgjørende for om det er å anse som landbruk eller ikke, jf. Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) side 215. Dersom tiltakshaver ønsker å etablere et landbruksverksted må det ikke søkes dispensasjon fra kommuneplanen. Oppsummering Etter Fylkesmannens syn vil dispensasjon fra kommuneplanen for bruksendring til et autorisert verksted, slik saken er opplyst, ikke medføre «fordeler» som er «klart større» enn ulempene ved å gi dispensasjon. En slik verkstedvirksomhet antas å vil kunne medføre ulemper for kulturlandskapet, og medføre en økt trafikkmengde som Statens vegvesen mener er svært uheldig i krysset mot fv 283. Fylkesmannen er enig med Statens vegvesen at trafikksikkerhetshensyn må vektlegges i saken.
Side: 5/5 Konklusjon Kommunens vedtak endres delvis. Kommunens godkjenning av søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel i forbindelse med bruksendring av driftsbygning til verksted endres til avslag. Godkjenning av søknad om dispensasjon for bruksendring til lager stadfestes. Klagen har delvis ført frem. Vedtaket er fattet med hjemmel i pbl. 1-9 og forvaltningsloven 34. Vedtaket er endelig og kan ikke påklages videre, jf. forvaltningsloven 28 tredje ledd. Med hilsen Odd Meldal seksjonssjef Hege Rasch-Engh seniorrådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent Kopi til: Hans Erik Hauge Klommesteinveien 140 3303 HOKKSUND Statens vegvesen Region sør Postboks 723 Stoa 4808 ARENDAL Svein Ivar Westby Drammensveien 191 B 3050 MJØNDALEN