Verditakst - fast eiendom Åsebøen 9 6017 ÅLESUND Gnr. 50 Bnr. 1596 Fnr. 0 Snr. 56 Ålesund kommune Benevnelse Blokker, høyhus Tomteareal BRA 41 m² Markedsverdi 1 450 000 4 221 m² Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato 493 269 25.04.2019 Rapportansvarlig TTE Consult DA Takstingeniør: Trond-Erik Reitan-Hagen Fagerlivegen 4 A, 6010 ÅLESUND Tlf.: 46445070 E-post: takst@tteconsult.com
Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Åsebøen 9 Gnr. Bnr. Fnr. Snr. Bolignr. Postnr./sted 6017 ÅLESUND 50 1596 0 56 Område/bydel Kommune Ålesund Rekvirent Bjarne Kenneth Sjåstad Hjemmelshaver(e) Bjarne Kenneth Sjåstad Befaringsdato 25.04.2019 Tilstede/opplysninger Bjarne Kenneth Sjåstad og Trond-Erik Reitan-Hagen gitt av Sameiets navn Sameiet Åsebøen 9 Forretningsfører OBOS Antall enheter i 91 Mnd. andel 2 636 sameiet fellesutgifter Andel fellesgjeld 0 Andel fellesformue 0 Inkludert i andel fellesutgifter Bygningsforsikring, kommunale avgifter, varmevann, altibox fiber, felles strøm og vedlikehold i sameiet. Premisser - generelle opplysninger Verditakst over eierseksjon med beliggenhet på Åsebøen 9 i Ålesund kommune. Oppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert NITO takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler NITO Takst har fastsatt for medlemmene. Denne takstrapporten er en verdi- og lånetakst som benyttes for å ansette eiendommens normale omsetningsverdi. Denne taksttypen forutsetter at det foretas overflatisk visuell bygningsteknisk inspeksjon uten tilstandsvurdering. Verdi og lånetakst må ikke forveksles med Boligsalgsrapport som har en mer omfattende bygningsteknisk gjennomgang og hvor det blant annet foretas fuktsøk og fuktmålinger, og hvor bygningsdelene tilstandsvurderes med tilstandsgrader og hvor konsekvensene av tilstanden synliggjøres. Det er ikke fremkommet opplysninger om heftelser eller lignende som kan ha innvirkning på eiendommens verdi, dersom dette ikke er spesielt bemerket. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk sier. Denne taksten forutsetter at det ikke ligger klausuler/kontrakter/servitutter som begrenser eiendommens verdi. Sammendrag Eierseksjon med sentral beliggenhet i Ålesund kommune ca 9 km fra sentrum. Eierseksjonen ble pusset opp i 2015 og fremstår vedlikeholdt. Sameiet har de siste årene pusset opp fasader og innglasset balkongene. Leiligheten ligger i 8. etg. i en av flere boligblokker på Åse. Boligblokken ligger ca 2,5 km fra kjøpesentrene på Moa. Her finner man både butikker, kino og svømmehall. Like utenfor boligblokken er det et busstopp som gjør forbindelsen til Ålesund sentrum, moa og NTNU/fagskolen i Ålesund meget lettvint. Det er gangavstand til Ålesund sykehus, dagligvarebutikk, barneskole, barnehage. Tomten er hellende mot syd. Opparbeidet med plen og enkel beplantning. Asfaltert tilkomstveg og parkeringsareal i syd og vest. Parkeringsplass med årsgebyr for beboere. Gjester kan bruke sykehusets gjesteparkering. Områdebeskrivelse - beliggenhet - miljø Som beskrevet i sammendraget ligger takstobjektet i et godt etablert område med barneskole, barnehage, butikker og sykehus i umiddelbar nærhet. Her er godt tilrettelagt for offentlig transport. Nåværende beboer opplever at det er lite eller ingen støy fra vei eller andre naboer. Grøntarealene er godt opparbeidet med plen og spred busker. Reguleringsmessige forhold Eiendommen ligger i et område uten detaljregulering, men er avsatt til offentlig eller privat tjenesteyting i henhold til gjeldende plan; "Kommuneplanens arealdel 2016-2028", vedtatt 09.03.2017. Eiendommens tomt Side2av6
Tomteareal 4 220,7 m2 Type tomt Eiet Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk m.m.) Vei, vann og avløp er tilknyttet offentlig nett ved private stikkledninger. Terrengforhold Tomten er opparbeidet med grøntareal. Asfaltert adkomstvei og parkeringsareal utenfor boligblokken. Lett adkomst fra offentlig veg. Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Blokker, høyhus 1971 2015 Likningsverdi (år) Kjøpsår 2016 Kjøpesum / kostpris 1 310 000 Forsikringsselskap Tryg Forsikring Type forsikring Felles bygningsforsikring Polisenummer 6873270 Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Blokken er fundamentert med betongsåler. Støpt gulv på grunn ved inngang på bakkeplan. Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Yttervegger i bærende støpte konstruksjoner med noe bindingsverk i sonen ved veranda. Yttervegger på blokken er kledd med eternittplater/dels betong samt at balkong er innglasset. Støpte etasjeskillere i blokken. Dører og vinduer Vinduer: Balkongdør Ytterdør: 2-lags vinduer/verandadør med isolerglass i leiligheten. Balkongdør fra stue med vindu over balkongdør. Brann og lyd - klassifisert ytterdør til leiligheten, montert 2015. Takkonstruksjon med yttertak Tak ikke besiktiget av takstmann, men det antas at denne er støpt konstruksjon med papptekking eller lignende. Piper, ildsteder og oppvarming Varmekabler på badet. Panelovner i resterende leilighet. Bad og vaskerom Bad: Dusj på vegg med forheng Wc på gulv Servantskap med heldekkende vask, nytt i 2018 Speil Lysarmatur Takventil med naturlig avtrekk. Varmekabler Vaskerom (utenfor leiligheten) : Felles vaskerom med vaskemuligheter for de som bor i etasjen. Side3av6
Kjøkken Kjøkkeninnredning Hvite slette fronter Laminat benkeplate Avtrekksvifte over stekovn. Integrert stekovn og platetopp Integrert Kjøleskap Innvendige overflater Vegger: Gulv: Himling: Elektrisk anlegg Overflatebehandlet med malte flater av mur/strie. Eikeparkett på alle overflater utenom bad. Keramiske fliser på bad. Malte betonghimlinger i alle rom utenom bad. Nedsenket malt himling i baderom. Det elektriske anlegget er ikke vurdert av undertegnede da jeg ikke har kompetanse eller autorisasjon på dette området. Det er registrert at her er skrusikringer i felles tavlerom. VVS-installasjoner Naturlig ventilasjon med spalteventiler i vinduer, avtrekk fra kjøkkenventilator og avtrekk i himling i bad. Annet Balkong: Diverse: Overbygget innglasset balkong. Betonggulv på balkong med dekortrevirke. Port-telefon montert ved dør. Fiber fra Altibox montert i stue. Støpte trapper i felles trapperom. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på www.norsktakst.no. Blokker, høyhus Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 8. etg. 44 41 31 10 Stue, kjøkken, vindfang, bad og soverom Innglasset balkong Sum 44 41 31 10 Sum alle bygninger 44 41 31 10 Kommentarer til arealberegningen Innglasset balkong er medtatt som S-rom for denne leiligheten. Side4av6
Kommentarer til planløsningen Åpen og god planløsning. Kommentarer til Grunnboksbladet m.m. Servitutter Veg: 2012/403400-6/200 23.05.2012 BESTEMMELSE OM VEG Helse Møre og Romsdal HF (org.nr 997 005 562) gir med dette den til enhver tid eiere av gnr 50, bnr 157, 706, 847, 966, 1595 og 1596 i Ålesund kommune, gjensidig rett til å benytte vei til adkomst og ferdsel med motorisert kjøretøy fra egen eiendom frem til kommunal vei. Dette under forutsetning av at gnr 50, bnr 157, 706, 847, 966, 1595 og 1596 dekker forholdsmessig kostnader til vedlikehold, drift og utskiftingsbehov for nevnte vei, sammen med øvrige brukere av denne. 2012/1021005-1/200 30.11.2012 ERKLÆRING/AVTALE 2012/1021005-3/200 30.11.2012 ERKLÆRING/AVTALE 2012/1021005-4/200 30.11.2012 ERKLÆRING/AVTALE 2012/1021005-5/200 30.11.2012 ERKLÆRING/AVTALE 2012/1021005-6/200 30.11.2012 ERKLÆRING/AVTALE 2012/1021005-2/200 30.11.2012 ERKLÆRING/AVTALE Vann og avløp: 2012/403720-1/200 23.05.2012 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN. Gnr 50, bnr 706, 847, 966, 1595 og 1596 har felles stikkledninger for vann og avløp frem til offentlig ledning. Eier av de respektive eiendommer erklærer herved at eiendommene har felles solidarisk ansvar for den del av vann- og avløpsledninger som er felles for eiendommene, og de forpliktelser dette medfører - herunder bla. ansvar for drift- og vedlikeholdsutgifter, reparasjoner og evt. omlegging av vann- og avløpsledning. Elektro: 2012/1020672-1/200 30.11.2012 ERKLÆRING/AVTALE Helse Møre og Romsdal HF (org.nr 997 005 562) skal ha tilgang til svakstrøm elektroskap i første etasje i Åsebøen 9 (bnr 706) inkludert benyttelse av trekkeerør for fiber fra Åsebøen 9 til Åsebøen 1 (bnr 706). 2012/1020672-2/200 30.11.2012 ERKLÆRING/AVTALE Helse Møre og Romsdal HF (org.nr 997 005 562) skal ha rett til nedlegging av nye trekkerør fra Åsebøen 9 til Åsebøen 11 (bnr 847) hvis det er behov for dette. Helse Møre og Romsdal HF har videre rett til å vedlikeholde trekkerørene samt skifte ut og utvide disse om nødvendig. Ved slikt arbeid plikter Helse Møre og Romsdal HF å tilbakeføre grunnen til slik stand den var før inngrepet. Økonomi Utleieforhold / Brutto årsleieinntekt. (Egenleie ikke vurdert) Takstmannen har ikke vurdert utleiesituasjonen for dette takstobjektet. Kostnader / andel fellesutgifter Årlige felleskostnader er kr. 31 632,-. Merk at i denne summen betales det inn 500,- pr måned a-konto for strøm. Strømforbruk i leilighetene avleses månedlig og avregnes årlig mot innbetalt akontobeløp Leie av 1 stk parkeringsplass kr. 3000,- pr år. (Det er også mulig å leie enda en parkeringsplass. Det koster 500 kr. pr måned for parkeringsplass nr 2) Side5av6
Teknisk verdiberegning Bygg A: Blokker, høyhus Beregnede byggekostnader 1 900 000 Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 15% - = 285 000 1 615 000 Sum beregnede byggekostnader etter fradrag Tomteverdi inkl. opparbeidelse Sum beregnet teknisk verdi = + = 1 615 000 250 000 1 865 000 Markedsanalyse 2-roms selveierleiligehet med innglassert balkong ca 9 km øst for Ålesund sentrum. Eiendommen ligger i et etablert område med i all hovedsak boligblokker i nærmiljøet. Det er kort vei til skoler, nærbutikk, kollektivtransport, sykehus etc. Leiligheten innvendig er oppgradert i 2015 med nye overflater og nytt kjøkken. Blokkene har nylig gjennomgått en betydelig utvendig oppgradering i perioden 2015-2017. Basert på den visuelle befaringen, markedskunnskap og erfaring antas eiendommen å kunne omsettes for den stipulerte markedsverdi i dagens markedssituasjon. Verdikonklusjon Sted og dato Ålesund, 13.07.2017 Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi 1 450 000,- Dokumentkontroll Fremlagt Meglerpakken oversendt av megler. Trond-Erik Reitan-Hagen Side6av6