Lørenskog kommune ved reguleringsavdelingen Deres ref.: V1801 Vår ref.: 19890 Sted, Dato: Oslo, 13.02.2019 Søknad om endring av reguleringsplan 022 Skårer syd Bakgrunn Gjeldende regulering Utsnitt av gjeldende regulering. Berørt areal er markert med rød, stiplet linje. Delfelt D1a er det striperegulerte feltet, delfelt D1b er det boligregulerte feltet sør for dette. WSP Norge AS Pb. 185 sentrum, 0102 Oslo Telf: +47 23 24 45 50 Org nr.: 881 894 742 www.wspgroup.no
Formål og utnyttelse i henhold til gjeldende regulering Felt D1a Felt D1b Gårds- og bruksnummer 100/802 100/802 Reguleringsformål Bolig/ barnehage Bolig Størrelse felt 3230 m 2 1772 m 2 Maks utnyttelse iht gjeldende regulering Maks høyder iht gjeldende regulering Tilgjengelig ubebygget areal dersom feltet utbygges maksimalt 41% BYA, tilsvarer 1324,2 m 2 BYA Hovedsakelig kote 192,5 (en mindre del i sør kote 189,5). Eksisterende terreng ligger på kote 173-175. Tillatt høyde gir rom for 17,5-19,5 m, noe som gir rom for ca 6 etasjer. 1905,8 m 2 1151,8 m 2 35 % BYA, tilsvarer 620,2 m 2 BYA Kote 186,5. Eksisterende terreng ligger på ca kote 175. Tillatt høyde er ca 11,5 m, noe som gir rom for ca 3 etasjer. Områderegulering «022- Skårer syd» trådte i kraft 25.06.2014. I områdereguleringen heter det at det skal etableres barnehage i delfelt D1a, mens felt D1b kun er regulert til bolig i dag. Reguleringsplanen stiller krav til minst 25 m 2 felles og 5 m 2 privat uteoppholdsareal per boenhet. Dette kan legges på terreng, takterrasser og balkonger, og det er ikke sagt noe om hvor mye av dette som må ligge på f.eks. terreng. Planen sier heller ikke noe om antall boenheter per felt eller minste størrelse på boenhet. Samlet krav til uteoppholdsareal vil derfor variere med hvor mange boenheter bebyggelsen deles inn i. Reguleringsplanen stiller ingen konkrete krav til uteoppholdsareal for barnehagen. Behov for endring Lørenskog kommune ser at det er behov for større barnehagekapasitet enn opprinnelig planlagt i området, og ønsker derfor å etablere en 6-avdelings barnehage i Skårer syd. Kommunen opererer med at en barnehageavdeling tilsvarer 24 storbarnsekvivalenter (SBE, 1 SBE= 1 barn over 3 år). En 6-avdelings barnehage vil altså kunne huse 144 SBE. En av avdelingene vil ha tilrettelagte arealer for barn med særskilte behov. Lørenskog kommune tilstreber at barnehagens uteoppholdsareal skal tilsvare 24 m 2 per SBE, og for en 6-avdelings barnehage innebærer dette et uteoppholdsareal på 3456 m 2. Et så stort uteoppholdsareal vil ikke kunne etableres innenfor felt D1a. Lørenskog kommune ønsker derfor å se felt D1a og D1b i sammenheng, slik at barnehagens arealer kan fordeles mellom feltene. Videre ønsker kommunen å kunne etablere et skjermet uteoppholdsareal nord for ny bebyggelse, slik at de yngste barna skal kunne skjermes fra resten. Dette krever at regulerte byggegrenser i felt D1a flyttes 15 m lenger sør. Knekkpunktet flyttes 7 m sørover, slik at det oppstår et mindre uterom vest for midtpunktet. Kommunen ser videre at det ikke vil være behov for å utnytte regulerte høyder maksimalt, og foreslår derfor å redusere tillatte byggehøyder med 5 meter. 2
Forslag til endringer av områderegulering for Skårer syd Endringer i kart For å kunne benytte også felt D1b til barnehage ønsker kommunen å regulere D1b til kombinert formål Bolig/barnehage, tilsvarende felt D1a. For å kunne etablere et skjermet uteoppholdsareal nord for ny bebyggelse, ønskes det å flytte regulerte byggegrenser i felt D1a 15 meter lenger sør. Regulerte byggehøyder endres med 5 m, slik at maksimal høyde i felt D1a settes til k 187,5. Søndre deler av felt D1a tillates bygget til k 184,5. Felt D1b tillates bebygget inntil k 181,5. For øvrig endres ikke plankartet. Skisse til nytt plankart, med rød, stiplet linje som markerer avgrensningen av planområdet. 3
Endringer i bestemmelser Endringer av bestemmelser vil først og fremst være knyttet til felt D1b, slik at det blir mulig å etablere barnehagen også her. For å muliggjøre en rasjonell utforming av bakkeparkering foreslår vi å åpne for at denne også kan legges til felt D1b. Tanken er at denne kan legges til den del av felt D1b som ligger vest for D1a. Vi foreslår følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: Reguleringsbestemmelsenes 2, første og andre kulepunkt endres fra o Bolig (felt C2, D2, D1b) o Bolig/barnehage (felt D1a) til o Bolig (felt C2, D2) o Bolig/barnehage (felt D1a, D1b) Reguleringsbestemmelsenes 3.4, fjerde ledd, får følgende tillegg (markert med understrekning): I felt D1a skal det etableres barnehage, og felt D1b tillates også benyttet til barnehage. Barnehagens uteareal skal være tilgjengelig for bruk av allmennheten utenom åpningstiden. Det tillates en mindre parkeringsplass for barnehagen på bakken innenfor felt D1a og b. Reguleringsbestemmelses 3.6 får et nytt ledd, som blir sjette ledd i bestemmelsen, som skal lyde: Uteoppholdsarealene i feltene D1a og D1b skal vurderes sammen. Tidligere sjette ledd i bestemmelsen blir dermed det syvende. Konsekvenser av foreslåtte endringer Uteoppholdsareal Gjeldende reguleringsplan stiller krav til at boligene innenfor D-feltene skal ha minst 25 m 2 felles uteoppholdsareal per boenhet, og minst 5 m 2 privat uteoppholdsareal per boenhet. Kravene endres ikke som følge av foreslåtte endringer. Reguleringsplanen stiller ikke konkrete krav til uteoppholdsareal for barnehage, og vil heller ikke gjøre det med foreslåtte endring. Imidlertid vil omreguleringen av felt D1b fra ren bolig til kombinasjonen bolig og barnehage, gjøre det mulig å innpasse uteoppholdsareal for en 6-avdelings barnehage innenfor feltene D1a og D1b. Med flytting av byggegrenser for felt D1a 15 m lenger sør, blir det også mulig å etablere et skjermet uteoppholdsareal nord for ny bebyggelse. Endringer i areal per formål Størrelsen på felt D1a er 3230m 2. Det tillates inntil 41% BYA, altså et fotavtrykk på 1324 m 2. Bebyggelsen tillates i inntil 4 etasjer, med unntak av ca 260 m 2 som begrenses til ca 3 etasjer. Til sammen gir reguleringsplanen rom for ca 4200-4500 m 2 BRA. Foreslåtte endringer innebærer en reduksjon i tillatt totalutnyttelse i felt D1a med ca 2200m 2. Med mulighet for å etablere uteoppholdsareal på felt D1b åpnes det for en større barnehage enn tilgjengelig uteoppholdsareal på felt D1a gir rom for. Med en økning fra 4 til 6 avdelinger øker innvendig areal til barnehagen med 4-500 m 2 BRA, og tilgjengelig utbyggingspotensial for bolig innenfor feltet reduseres tilsvarende dersom barnehagens innendørs areal i sin helhet legges til dette feltet. Dersom barnehagens innendørs areal i sin helhet legges til felt D1b, vil hele utbyggingspotensialet (inntil ca 4500 m 2 BRA) innenfor felt D1a kunne utnyttes til boliger. I felt D1b åpner gjeldende regulering for 35 % BYA i 2 etasjer, noe som kan gi ca 1100 m 2 m 2 BRA. Reduksjonen i tillatt byggehøyde innebærer her en reduksjon i mulig utbyggingsvolum på ca 500 m 2. Samme betraktning som for felt D1a gjelder dersom barnehagens innvendige areal plasseres helt eller delvis her. 4
En barnehage med 6 avdelinger vil i henhold til kommunens normkrav 3456 m 2 uteoppholdsareal, og dette vil legge begrensninger på hvor stort areal som kan bebygges. Med en så stor barnehage vil det ikke være rom for å bebygge feltene maksimalt i henhold til gjeldende regulering, da det ville etterlate et ubebygget areal som ville være for lite til å møte kravene til uteoppholdsareal for barnehagen. Med en 6-avdelings barnehage innenfor feltene vil det være rom for å etablere bebyggelse med et samlet fotavtrykk tilsvarende det som tillates bebygget innenfor felt D1a alene dvs at dersom dette feltet bygges ut maksimalt og inkluderer en 6-avdelings barnehage, vil felt D1b i nærmest sin helhet måtte settes av til uteoppholdsareal for barnehagen, og dermed forbli ubebygget. Alternativt kan en bebygge mindre deler av felt D1a og fortsatt legge noe bebyggelse på felt D1b. Hverken gjeldende regulering eller foreslåtte endring stiller krav om minste størrelse på barnehagen. Kommunen kan derfor velge å bygge en mindre barnehage, og for å ivareta fleksibiliteten for fremtiden ønsker de derfor å opprettholde tillatt utnyttelse i henhold til gjeldende regulering. Trafikk Områdereguleringsplanen for Skårersletta ble konsekvensutredet, herunder ble det foretatt en utredning av de trafikale konsekvensene av forslaget. Det totale fotavtrykket innenfor feltene D1a og D1b vil som redegjort for ovenfor begrenses av barnehagens uteareal. Fordi det tillates større byggehøyder i felt D1a enn i D1b, vil det å legge bebyggelsen innenfor felt D1a gi det største bygningsvolumet totalt sett og derfor være den løsningen som gir størst trafikale konsekvenser. Det er dette det er tatt utgangspunkt i redegjørelsen nedenfor. Ved en utbygging av 6-avdelings barnehage på felt D1a vil ikke felt D1b kunne bebygges, fordi feltet vil måtte benyttes til uteoppholdsareal for barnehagen. Gjeldende regulerings utnyttelsespotensiale på ca 1600 m 2 for felt D1b utgår derfor. Utbyggingspotensialet for felt D1a reduseres med ca 2200 m 2 BRA som følge av reduserte byggehøyder. I tillegg vil en 6-avdelings barnehage beslaglegge 500m 2 BRA mer enn en mindre barnehage. Mulig boligareal innenfor feltene D1a og D1b med 1600 m 2 + 2200 m 2 + 500 m 2 = 4300 m 2 BRA innenfor planområdet. Trafikkutredningen som fulgte områdereguleringen beregnet at det genereres 4,3 bilturer per yrkesdøgn (YDT) per 100 m 2 bolig, og 13,3 bilturer per yrkesdøgn per 100 m 2 barnehage, se tabell fra trafikkutredningen nedenfor. Tabellen ovenfor er hentet fra trafikkutredning utført av Sweco og Norsam i forbindelse med områdereguleringen i 2013. Med foreslåtte endring reduseres antall bilturer tilknyttet boligene med 185 bilturer per yrkesdøgn (4,3 bilturer x 4300/100), mens antall bilturer tilknyttet barnehagen vil øke 5
med 66,5 bilturer per yrkesdøgn. Gjennomsnittlig antall bilturer per døgn vil altså reduseres med nesten 120 som følge av foreslåtte endring. Parkering Reguleringsbestemmelsenes 3.7 slår fast at det skal etableres 1,25 p-plasser per boenhet, og at det tillates etablert 0,7 p-plasser per 100 m 2 offentlig og privat tjenesteyting. Barnehage er definert som tjenesteyting. Gjeldende regulering stiller ingen krav til minste eller største størrelse på boenhetene, men trafikkanalysen opererer med en gjennomsnittlig størrelse på ca 80 m 2 BRA per boenhet dette inkluderer andel fellesareal. Dersom en bygger en 6 avdelings barnehage innebærer dette at det innenfor feltene kan bygges ca 4300 m 2 BRA færre til bolig, noe som tilsvarer en reduksjon i antall boenheter på ca 53 stk. Dette igjen gir 66 færre p-plasser til bolig. Økningen i barnehageareal på ca 500 m 2 gir inntil 3,5 flere p-plasser til barnehagen. Totalt innebærer endringen en reduksjon på ca 62 p-plasser. Nødvendig areal for varelevering og transport til inngang for barn med særskilte behov anses ikke som parkering og kommer dermed i tillegg til bestemmelsene om p-plasser. Sol-/skygge Foreslåtte endringer gir endringer i solforholdene på flere områder: Foreslåtte reduksjon i byggehøyder med 5 meter vil generelt redusere skyggevirkningene av ny bebyggelse, men foreslåtte forskyving av byggegrenser for felt D1a innebærer at bygningskroppen innenfor felt D1a flyttes lenger sør, og gir skygge andre steder enn ved gjeldende regulering. Generelt innebærer imidlertid foreslåtte endringer at skyggevirkningene blir betydelig redusert i forhold til utbygging i henhold til gjeldende regulering. Se sammenstilling av skyggevirkninger på neste side. I tillegg til ovennevnte innebærer foreslåtte åpning for en 6-avdelings barnehage at totalt fotavtrykk innenfor feltene D1a og D1b vil kunne bli redusert, og det reduserte bygningsvolumet vil gi ytterligere reduserte skygger på omgivelsene i forhold til det som vises på neste side. Det legges imidlertid ikke føringer på hvor reduksjonen i fotavtrykk kommer, og dermed er det heller ikke mulig å si hvilke steder som vil få bedre solforhold enn det som vises i soldiagrammene på neste side. 6
7
Konklusjon Foreslåtte endringer gir en betydelig reduksjon i total utnyttelse innenfor feltene, fordi maksimale byggehøyder reduseres med 5 meter. Med endringene vil det det være mulig å etablere en 6-avdelings barnehage i felt D1a og evt D1b. Dersom det etableres en 6-avdelings barnehage, vil kravene denne stiller til uteoppholdsareal medføre at den totale utnyttelsen for feltene D1a og b blir ytterligere redusert. Samlede endringer gir en betydelig nedgang i trafikkmengden til og fra planområdet, og kravet til parkeringsplasser reduseres betraktelig. Forskyving av byggegrensene i felt D1a innebærer at andre deler av planområdet kan bebygges enn det som er mulig med gjeldende regulering. Vi mener endringen ikke vil ha vesentlige negative konsekvenser for omgivelsene, men bidrar til at Lørenskog kommune kan oppfylle sin forpliktelse til å tilby full barnehagedekning også i fremtiden. Med vennlig hilsen WSP Norge AS Liv Kaasen Prosjektleder/ fagkyndig regulering 8