BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, næring og klima Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 15.01.2010 Saksnr.: 200810758/57 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: TBMY YTREBYGDA, GNR. 116,39 BNR. 128, 107M. FL, SKRANEVASSHAUGEN. PLANNUMMER 60480000 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN, 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget Planforslaget fremmes av Rambøll Norge AS på vegne av Statoil ASA. Planområdet tilhører Ytrebygda bydel og er på ca.134 daa. Området omfatter arealene rundt tidligere Hydro sin bygningsmasse i Sandslivegen 90. Dette er første del av planforslaget som var utlagt til offentlig ettersyn sommeren 2009, som var på totalt 721 daa (jf. oversiktskart). Skranevatnet skole Feråsen borettslag Planområdet Situasjonskart Sandslivegen Bakgrunn Bakgrunnen for planarbeidet er fusjonen mellom Statoil og Hydro, og deres ønsker om å samlokalisere næringsvirksomheten på Sandsli i et område med felles bygningsmasse. Kommunen på sin side ønsker en mer helhetlig ny plan for Sandsliområdet, og ba til 1. gangs behandling om at et større område enn bare Statoilhydro (nå Statoil) sine eiendommer ble tatt
med i reguleringen. Gjeldende reguleringsplaner for området har relativt lav utnyttelse, er av eldre dato, og er nå mindre egnet til å håndtere nåværende og fremtidige behov i området, blant annet på infrastruktursiden. Bortsett fra kommunedelplan for bybanetrase som viser bybanen gjennom området og pågående utredning er det ikke avklart hvor bybanen eventuelt vil ha trase fra Lagunen og mot Flesland eller tidsperspektivet for eventuell videreføring fra Lagunen. Fagetaten har på bakgrunn av forholdet til pågående avklaringer rundt bybanen valgt å skille Statoil sin eiendom i Sandslivegen 90, ut fra reguleringsplan for Sandslivest som en egen reguleringsplan til 2. gangs behandling, siden disse arealene ikke vil komme i konflikt med bybanetrasen. Denne oppdelingen er også gjort for å sikre fremdrift for byggeplanene til Statoil. Forutsatt at forslag til offentlig reguleringsplan for bybanetrase fra Lagunen til Flesland legges ut til offentlig ettersyn sommeren 2010, forventes resterende del av reguleringsplan for Sandslivest samt reguleringsplan for Sandslikrysset å sendes til 2. gangs behandling i løpet av høsten 2010. Siden reguleringsplanen var 1. gangsbehandlet har Statoilhydro endret navn til Statoil, og det er denne benevnelsen som vil bli benyttet videre i fagnotatet. Sandslivest del2 Sandslimarka Sandslivegen Planområdet Skranevasshaugen del 1 Ytrebygdsvegen Flyplassvegen Sandslikrysset Oversiktskart Bebyggelse Planforslaget viser nye og eksisterende kontorbygg innenfor planområdet. Utnyttelsesgraden er satt til % BRA =245 %, og maks kotehøyde for ny bebyggelse er 81m for K1 og 84,5m for K2. Planforslaget viser varierende byggehøyder for ny bebyggelse med 4-5 etasjer, men der enkelt element er 6 etasjer. Krav om variasjon i byggehøydene innenfor K1 er gjort juridisk bindende igjennom illustrasjonsplanen. Eksisterende kontorbygg er på 4. etasjer, som tilsvarer 74.500m2 BRA inkludert parkering. Planforslaget åpner for totalt 155.500 m2 BRA nytt kontorareal inkludert parkering. Av dette utgjør 1. byggetrinn ca. 115.000m2 BRA inkludert parkering, og ca 1200 ny arbeidsplasser. All ansatteparkering for nye kontorbygg skal skje i kjeller/ u-etasje eller parkeringshus. Gjesteparkering er tillat på bakkeplan. Trafikkforhold Side 2 av 8
Planområdet har adkomst fra Sandslivegen, og viser ny avkjørsel med rundkjøring sør for eksisterende adkomst til området. Etablering av rundkjøring medfører noe omlegging av kurvaturen på Sandslivegen. Ved rundkjøring viser planforslaget planfri undergang for gangog sykkelveien på vestsiden av Sandslivegen, og nord i planområdet nytt fortau fra avkjørsel til Feråsen borettslag og nordover og frem til og med nytt overgangsfelt til gang- og sykkelvei på vestsiden av Sandslivegen. Planforslaget åpner for etablering av ny gang- og sykkelbro gjennom S/F/OGS, og viser videre offentlig gang- og sykkelvei fra S/F/OGS og frem til Sandslivegen. Barnehagen Barnehagen AB4 tas ut av planforslaget til fordel for friområde F2. Grønnstruktur Planforslaget viser friområde og parkbelte mot Skranevatnet skole, samt friområde (F1) mot eksisterende nord-sør gående grøntdrag. For utfyllende opplysninger se vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses i hovedsak som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 05.07.2009 08.09.2009. Det kom inn 7 private merknader og 10 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg E. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Det er bare de merknader og uttalelser som berører den delen av reguleringsplanen, som skal 2. gangs behandles nå som blir oppsummert nedenfor. Resterende merknader og uttalelser som berører resten av reguleringsplanen for Sandslivest, vil bli oppsummert og kommentert når resten av reguleringsplanen, jfr. ovenfor, skal 2. gangs behandles. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Forutsetter regulering av et toplanskryss for Flyplasskrysset (Sandslikrysset) med rekkefølgekrav knyttet til Sandslivest reguleringsplan. Kan imidlertid gå med på en mindre omfattende utbygging av 1. byggetrinn for Statoil. Utbedring av Rådalskrysset. Ønsker bedre trafikksikkerhet (planfri kryssing av Sandsliveien, lysregulering, fortau på begge sider), nedjustering av trafikkmengden, samt støytiltak langs Sandslivegen. Bebyggelse i K15 (nå K2) må ikke legges lenger nord og vest en dagens parkeringsplass, samt at byggegrensene i større grad bør tilpasses terrenget. Byggehøyden i K15 a og b (nå K1 og K2) må reduseres til 3-5 etg. som i området for øvrig, og utbygging bør ikke ruve over terrenget mot nord-sør gående grøntdrag/turområde. Krav til håndtering av anleggstrafikk, og varsomhet i forbindelse med spengingsarbeid. Ny innkjørsel til K1 og K2 bør flyttes lenger sør for å minske ulempene for beboerne i Feråsen borettslag, samt etablering av grønn buffer mot Feråsen borettslag. Bekymring for de store nedleggelsene av grønne områder som planen medfører. Høy parkeringsdekning, mener at planen burde legge mer opp til miljøvennlig transport. Nødvendig med bedre landskapstilpassning for barnehagen i AB4. Oppdeling av planområdet i påvente av nærmere avklaring av bybanen. Side 3 av 8
Varelevering må skje med hovedadkomst sør for avkjøring til Sandsliåsen. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter 1.gangs behandling Endringene som er foretatt etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Kort oppsummert innebærer endringene: Planområdet er blitt oppdelt på bakgrunn av at det pr. i dag ikke er ferdig avklart hvor bybanen eventuelt skal gå igjennom Sandsliområdet. Den delen av plan som omfatter Statoil sin utbygging ved Sandslivegen er skilt ut, og fått plannavnet Skranevasshaugen, og vil bli 2. gangsbehandlet nå som en egen reguleringsplan. Som følge av denne oppdelingen er benevnelsen av byggeområdet K15a nå endret til K1, og K15b tilsvarende endret til K2. Den foreslåtte nye bedriftsbarnehagen (AB4) i tilknytting til Statoil sitt område er tatt ut av planforslaget som nå behandles. Store deler av barnehagearealet er endret til friområde (F2). Den nye rundkjøringen, ved innkjøringen til K1 og K2, er flyttet 5meter lenger sør i forhold til naboene i øst. Fortau langs østsiden av Sandslivegen er tatt bort. Gangvei- og sykkelvei fra S/F/OGS og frem til Sandslivegen er endret fra fellesvei til offentlig gang- og sykkelvei. Planområdet er utvidet i nord, og reguleringsplanen omfatter nå et lengre strek av Sandslivegen mot Skranevatnet skole. Planområdet viser fortau på østsiden av Sandslivegen, nordover fra avkjørsel til Feråsen borettslag og frem til og med nytt overgangsfelt til gang- og sykkelvei på vestsiden av Sandslivegen. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C og D). Bybanetrase og oppdeling av plan for Sandslivest Kommunedelplan for bybanetrasen viser bybanen gjennom Sandsliområdet. Det pågår i dag utredninger om hvor bybanen eventuelt vil ha trase fra Lagunen, men tidsperspektivet for eventuell videreføring fra Lagunen er fremdeles uavklart. Lokalisering av trase, samt om og når banen vil bli videreført har betydning for blant annet lokalisering av nye næringsarealer sett i relasjon til å sikre tilstrekkelige arealer til bybanetrase, lokalisering av bybanestopp, etablering av tverrforbindelser mot eventuelle bybanestopp og omfang av veiutbedringer. Fagetaten har på bakgrunn av den uavklarte situasjonen rundt bybanen valgt å skille Statoil sine eiendommer i Sandslivegen 90, som ikke vil komme i konflikt med bybanetrasen, ut fra reguleringsplanen for Sandslivest som en egen reguleringsplan til 2. gangs behandling. Vurderinger knyttet til etablering av et senterområde på Sandsli, samt tverrforbindelser gjennom området, som er viktige funksjoner for å samle Sandsliområdet til et attraktivt næringsområde både i forhold til eksisterende og fremtidige arbeidsplasser, vil av den grunn ikke bli nærmere avklart før resterende del av Sandslivest planen blir 2. gangs behandlet. Planområdet som nå blir behandlet er derfor blitt oppdelt til et mindre område i forhold til planområdet som var 1. gangs behandlet og utlagt til offentlig ettersyn. Kontorformål Side 4 av 8
Fagetaten har ikke noen spesielle kommentarer knyttet til byggeområde K1, og viser til at byggehøydene som er vist i illustrasjonsplanen er juridisk bindende i henhold til 1.1.4. På bakgrunn av at barnehagen er tatt ut av planen er K2 noe utvidet siden 1. gangs behandling. Som følge av utvidelsen er byggegrensene noe utvidet mot øst, mens de er redusert med 2m mot parkbelte i nord. Fagetaten er ikke helt fornøyd med hvordan byggegrensene er tilpasset terrenget innenfor K2, men på bakgrunn av at barnehagen er tatt ut av planområdet vurderer vi at arealene opp mot Skranevatnet skole er mindre berørte av utbygging enn forslaget som var 1. gangs behandlet. Parkering Planforslaget legger opp til parkering i henhold til en hver tids gjeldende krav til parkeringsnorm for Bergen kommune, men minimumsdekningen i normen er satt som maksimums parkeringsdekning for å begrense trafikkøkningen som følge av utbygging. Det vil si at det tillates maks. 12 parkeringsplasser pr. 1000m2 BRA (jf. 1.9.1). Når bybanen har fått rammetillatelse gjennom eller forbi området strammes parkeringsdekningen inn, og parkeringsbestemmelser for indre by gjelder. Trafikkforhold og rekkefølgekrav En av hovedutfordringene på Sandsli i dag er den høye andelen privatbilisme. Det er nok flere årsaker til denne situasjonen, men en av forklaringene er at bussen taper tid i konkurranse med bilen. Trafikkproblemene har røtter langt utover Sandsliområdet, og endringer i situasjonen er avhengig av hvilke beslutninger som blir fattet vedrørende kollektivtilbudet (buss/bybane) og andre bevilgninger innenfor samferdselssektoren. Tilrettelegging for økt næringsaktivitet på Sandsli kombinert med dagens trafikkavviklingsproblemer i området utløser behov for oppgradering av tilkomstmuligheten til området. På bakgrunn av ovenfor nevnte beskrivelser av den uavklarte situasjonen rundt bybanen er det nødvendig å sette krav om andre tilgjengelighets tiltak knyttet til videre utbygging av området. Fagetaten mener med dette ikke å si at oppgraderinger av Sandslikrysset (krysset mellom Flyplassvegen og Sandslivegen) ville være unødvendig dersom bybanen gjennom området var klarlagt, men det er mulig at utbedringene kunne vært mindre omfattende. Det er meldt oppstart av egen reguleringsplan for Sandslikrysset, og dette reguleringsarbeidet vil bli koordinert med det videre arbeidet med resterende del av Sandsli vest planen. I foreliggende planforslag er det lagt inn et rekkefølgekrav ( 1.3.2.1) som forutsetter regulering av nytt Sandslikryss før midlertidig brukstillatelse innenfor K1 og K2. Rekkefølgekravet åpner imidlertid for, i tråd med uttalelse fra Statens vegvesen, at 1 byggetrinn til Statoil (bygg R, S, T og Q på illustrasjonsplanen) kan bygges ut dersom filterfelt i Sandslikrysset er etablert før midlertidig brukstillatelse blir gitt. Videre utbygging utover 1. byggetrinn krever full utbygging av Sandslikrysset. Foreliggende planforslag viser ny avkjørsel med rundkjøring sør for eksisterende adkomst til Sandslivegen 90. I forslaget som legges frem for behandling er rundkjøringen trukket 5m lenger sør i forhold til boligene i Feråsen borettslag på østsiden av Sandslivegen. Det har siden 1. gangs behandling vært utredet alternative adkomster til området lenger sør i Sandslivegen. Fagetaten var positiv til et slikt alternativ enda lenger sør, blant annet fordi det ville føre til mindre biltrafikk lenger innover i Sandslivegen. På bakgrunn av blant annet veitekniske hindringer og en mulig konflikt mot bybanetrasen måtte dette alternativet legges til side. Foreliggende planforslag, er som nevnt ovenfor, imidlertid forbedret i forhold til planforslaget som var utlagt til offentlig ettersyn. I henhold til rekkefølgebestemmelsene 1.3.1.1 skal det opparbeides støyskjerm mot boligeiendommene i øst. Av hensyn til stigningsforhold og kurvatur opp mot Sandslivegen 90 ble det vanskelig å få plass til noen ny større grøntbuffer mot boligene, enn det arealet som er vist som annet veiareal. Side 5 av 8
På vestsiden av Sandslivegen viser planforslaget ny undergang på gangveien slik at dette strekket blir gjennomgående planfri gang- og sykkelvei. Skranevatnet skole ligger utenfor planområdet på vestsiden av Sandslivegen, mens de fleste av elevene er bosatt på østsiden av veien. Kryssing av Sandslivegen for myke trafikkanter har vært vurdert gjennom planprosessen. I foreliggende planforslag er planområdet langs Sandslivegen noe utvidet nord mot skolen, og det er lagt inn nytt fortau på østsiden av veien fra avkjørsel til Feråsen borettslag og nordover til nytt overgangsfelt nær adkomsten til Skranevatnet skole. Fra naboer, FAU og skole har det kommet frem ønske om gangtunnel under Sandslivegen. I forhold til ny utbygging på Skranevasshaugen er det forventet at trafikkveksten vil komme fra Flyplassveien, og i dette området viser planforslaget, som nevnt ovenfor, forbedringstiltak. Fagetaten ser at en undergang kunne vært en aktuell løsning, men har i denne omgang valgt å avvente regulering av en slik undergang, og se videre på denne problemstillingen i forbindelse med det videre arbeidet med resterende del av reguleringsplan for Sandslivest. I løpet av arbeidet for Sandslivest planen vil vi blant annet ha fått klarhet i hvor bybanen og eventuelt et bybanestopp vil bli lokalisert i forlengelsen fra Lagunen mot Flesland. Det vil i forbindelse med dette arbeidet, etter fagetatens vurdering være naturlig å gjøre en ny vurdering av gangveier og tverrforbindelser i tilknytning til Sandslivegen. Foreliggende forslag viser nytt fortau på østsiden av veien samt nytt overgangsfelt ved skolen, men ytterligere vurderinger av trafikksituasjonen for myke trafikkanter i Sandslivegen vil tas med i det videre planarbeidet i området. Rekkefølgebestemmelsene legger opp til at det skal etableres gangbro gjennom S/F/OGS(jf. 1.3.1.2) over nord- sør gående grøntdrag. Med tanke på at bybanen muligens skal gå gjennom samme område legger planforslaget opp til fleksibilitet i forhold til endelig plassering av broen. Fagetaten vil imidlertid påpeke viktigheten av å avklare endelig plassering med Etat for plan og geodata (i henhold til 1.1.3.1), som er ansvarlig myndighet for regulering av bybanetrasen. Gangbroen blir videreført av offentlig gang- og sykkelvei frem til Sandslivegen. Broen sammen med gangveien blir en viktig øst-vest tverrforbindelse gjennom området, spesielt med tanke på et eventuelt bybanestopp ved Sandslivegen. Planlegging av nye tverrforbindelser gjennom Sandsliområdet er et viktig tema og vil bli videreført i det videre arbeidet med resten av reguleringsplanen for Sandslivest. Slike tverrforbindelser er viktig for bruken innad i området, men også for gjennomgangsforbindelser til omkringliggende områder. Grønnstruktur, barn og unges interesser og barnehage Store deler av arealet som til 1. gangs behandling var vist som allmennyttig barnehage (AB4) er nå endret til friområde (F2). Resterende deler av barnehagearealet er vist som kontorformål (K2), men utenfor byggegrensen. Fagetaten hadde ingen innvendinger mot etablering av ny barnehage innenfor AB4, men det viste seg vanskelig å få til et nybygg her uten at dette medførte for store terrenginngrep i kollen mot Skranevatnet skole. Forslagsstiller har derfor valgt å ta barnehagen ut av dette området, og finne nye lokaliteter på en av Statoil sine andre eiendommer på Sandslihaugane. Endelig plassering av ny barnehage vil bli avklart i det videre arbeidet med reguleringsplan for Sandsli vest. Selv om fagetaten synes at det var gunstig å etablere ny bedriftsbarnehage til Statoil i nær tilknytning til eksisterende og fremtidige kontorbygg i Sandslivegen 90, har bortfallet av barnehagen imidlertid medført at kollen er sikret som friområde både for skolen og beboerne i området. Tilgjengelighet mellom ny bedriftsbarnehage på Sandslihaugane og arbeidsplassene i Sandslivegen er dessuten sikret gjennom etablering av ny gangbro over det nord- sørgående grøntdraget mellom Sandslihaugane og Skranevasshaugen (S/F/OGS). Det er foretatt barnetråkkregistrering i forbindelse med kartlegging av barn og unges interesser i området. I forbindelse med kartleggingen er det utarbeidet et kart som blant annet Side 6 av 8
viser hvor barn liker å være (merket med gul stjerne og nummerhenvisning på kart i planbeskrivelsen s.58, vedlegg D). Området merket 4 er i barnetråkkregistrering sikret som friområde innenfor F1. De mest sentrale områdene for barns lek, opp mot skolen, er sikret i planforslaget innenfor friområde F2, som er tatt inn etter 1. gangs behandling, samt parkbeltet og arealene utenfor byggegrensene i K2. I tilgrensende arealer er det i reguleringsplan (P.687000) regulert offentlig skoleformål og friområde. Fagetaten mener forslaget totalt sett hensyntar barn og unge på en tilfredsstillende måte, spesielt med tanke på at dette er et allerede regulert næringsområde. Hensynet bak rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planforslaget antas ivaretatt. Universell tilgjengelighet Det fremgår av reguleringsbestemmelsene 1.6.1 at prinsippet om universell utforming skal legges til grunn for all ny planlegging og prosjektering av tiltak i området. Energibruk Eksisterende bygningsmasse i planområdet benytter fjernvarme i dag, og det legges opp til at også nye kontorbygg skal knytte seg til fjernvarmenettet. Konklusjon Fagetaten er positiv til hovedformålet kontor og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten vurderer at foreliggende planforslag på en god måte viser en bedre utnytting av et eksisterende næringsområde. Samtidig som det er tatt hensyn til grøntstruktur og allmennhetens interesser. Trafikksituasjonen er fanget opp ved at det etableres ny og bedre avkjørsel til planområdet, og ved at det er tatt inn rekkefølgebestemmelser for regulering og utbedring av trafikkproblemene i Sandslikrysset. Planforslaget bidrar videre til etablering av nye offentlige gang- og sykkel forbindelser øst- vest i Sandsliområdet, samt nytt fortau og overgangsfelt på vestsiden av Sandslivegen mot Skranevatnet skole. Når det gjelder tilbudene til myke trafikkanter i Sandslivegen vil fagetaten påpeke at dette bli ytterligere vurdert i det videre planarbeidet med resterende del av reguleringsplanen for Sandsli vest. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1 vedtas følgende forslag til reguleringsplan: Ytrebygda, gnr. 116, 39 bnr. 107, 128 m.fl, Skranevasshaugen. Plannummer 60480000, vist på plankart sist datert 13.01.2010 Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 13.01.2010 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Side 7 av 8
Vedlegg: A. Plankart datert 13.01.10, del av dok nr 68 fil nr.4. B. Reguleringsbestemmelser, datert 13.01.19, dok nr 69. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 25.06.09, del av dok nr 24. D. Notat endringer etter 1. gangs behandling, datert 11.01.2010, del av dok nr 68 fil nr 2. E. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert 11.01.2009, del av dok nr 68 fil nr 1. F. Illustrasjonsplan datert 13.01.10, del av dok nr 68 fil nr 6. G. Oversikt snitt og snitt 1og 2, del av dok nr 68 fil nr 7,9 og 11. H. Illustrasjoner, del av dok nr 68 fil nr 8. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 200810758 Kopi til : - Statoil Hydro ASA, - Rambøll Bergen AS, Pb. 3705 Fyllingsdalen, 5845 BERGEN Side 8 av 8