FRAMLEGG TIL ENDELEG GODKJENNING AV MINDRE REGULERINGSENDRING KVASSHAUG HYTTEFELT Dato 15.04.2013 SAMANDRAG Multiconsult Voss as som planleggjar vurderer at merknadane som kom inn under høyringsperioden ikkje har vesentleg innverknad på planforslaget og sender inn planforslag med ynskje om endeleg godkjenning av mindre reguleringsendring for Reguleringsplan for Kvasshaug hyttefelt. PLANPROSESSEN Tiltakshavar for planendringa er Blink hus Voss byggsenter as. Planleggjar for planlendringa er Multiconsult Voss as. Det har vore gjennomført oppstartsmøte med Voss kommune 07.02.2013 Varsel om oppstart sendt 01.03.2013. Planendringa vart varsla pr. brev til offentlege instansar og berørte partar og annonsert i avisa Hordaland. Høyringsfrist 22.mars 2013 Det kom inn 3 merknadar til oppstart. SKILDRING/ BILDER AV DAGENS SITUASJON Oversiktskart Oppheimsvatnet Kvasshaug hyttefelt Aktuelle tomt
2 Opparbeida gjesteparkeringsplass Tomt F1 Felt H2 Felt F2 Tomt F1 Tomt F1 Opparbeida gjesteparkeringsplass
3 PLANFORSLAGET Reguleringsendringa omfattar endring av to punkter i føresegna.: Pkt. nr Gjeldande tekst: Foreslått ny tekst: Pkt. 2.1.2 «I område F1 kan det førast opp inntil 3 einingar med totalt BRA på inntil 300 m2.» Pkt. 2.1.7 «I område H1 H4, F1 og F2 kan det på kvar tomt, i tillegg førast opp uthus på inntil 10 m2 BRA og takoverdekka biloppstillingsplass på inntil 20 m2 BRA.» I område F1 kan det førast opp inntil 4 einingar med totalt BRA på inntil 300 m2. I område H1 H4, F1 og F2 kan det til kvar eining, i tillegg førast opp uthus/ bod på inntil 10 m2 BRA og takoverdekka bil-oppstillingsplass på inntil 20 m2 BRA. Dette vil gje rom for å bygge ei eining meir enn i dag. Det totale bygningsvolumet vil ikkje bli større, for det totale bruksarealet vert ikkje endra. Når ein kan byggje fire eininger kan ein dele opp volumet effektivt i to bygningskroppar. Det vil gjere at storleiken på kvar bygningskropp vil betre kunne tilpasse seg storleiken på andre hytter i området. Når det gjelder areal til uthus/bod vert det presisert at det er 10 m2 pr. eining, ikkje pr. tomt. Gjeldande reguleringsplan: vedtatt i FPL 20.09.2012 sak 88/12 Planområdet er ringa rundt, tomt F1. Endringa medføre ikkje endringar på plankartet.
4 ILLUSTRASJON AV UTBYGGING Skissert situasjonsplan 2 bygningsvolum 4 eininger Situasjonsplanen syner at bygningane vil legge seg fint inne på tomta, og dei får rikeleg med plass for tilkomst, parkering og friareal. Bygningane vil ligge godt innafor byggegrensa mot veg og naboeigedom. Skisse planløysing Skisse fasader
5 VARSLING Merka med gul: Hytte eigarar som har vorte varsla F1 Hytte eigar som har kome med merknad INKOMNE MERKNADAR 06.03.2013 Fylkesmannen i Hordaland Fylkesmannen har ikkje vesentlege merknader til planen. 13.03.2013 Advokat Sjur Vinje Merknad på vegne av grunneigar Lars Kvamme. Lars Kvamme forutsetter at kvar tomt betaler det som skal betalast for kvar tomt i henhold til avtale, ang. båtrett mm. Må ikkje sette i gang før avtaler er inngått. Kommentar: Tiltakshavar har vore i kontakt med Sjur Vinje og fått avklart at det aktuelle området som no skal endrast ikkje tilhøyre grunneigar Lars Kvamme sitt areal. Merknaden er trekt tilbake. Merknaden går i alle tilfelle på privatrettslege avtalar som ikkje vert styrt gjennom reguleringsplanen. 19.03.2013 Guri Kyte og Bjørn K. Hansen Dei var hytteeigar nr. 5 som bygde hytte i feltet. Dei er kritisk til at det vert gjennomført fleire mindre endringar på kort tid. Meiner at forslaget vil endre hyttefeltet og det vil framstå på ein total anna måte enn førespeila i vedteken reguleringsplan. Dei begrunne sitt synspunkt med 6 punkt. Sjå oppsummering og kommentar til punkta under. Kommentar: Det er uheldig at det vert gjort opp til fleire små endringar innafor ein forholdsvis ny reguleringsplan. Da er det i alle fall viktig å vurdere eventuelle ulemper for partar som allereie har etablert seg innafor planområdet, opp mot fordeler
6 for dei som fremjar endring. Omfanget av endringa må vurderast. Endringa må vurderast opp mot kva som ligger i godkjent plan, uavhengig av om tomt/område er bygd ut eller ikkje. Då reguleringsplanen for dette nye hyttefeltet vart vedtatt første gang i 2006 var dette bl.a. føresetnader som vart godkjent: Totalt 16 enheter kan bygges, 3 enheter innafor felt F1 Mønehøgden for hyttene/enhetene var maks 7m 1 parkeringsplass pr. boenhet på egen tomt. 0,5 p-plass pr. boenhet på felles opparbeida parkeringsplass. Størrelse og utforming på område F1 var akkurat slik den ligger i dag. For hver tomt/enhet kan det bygges 10 m2 uthus og 20 m2 overbygd biloppstillingsplass. Fritidsbustader innafor H1-H2 kan ha 150 m2 bruksareal Fritidsbustader innafor F1 kan ha tilsammen totalt bruksareal 300 m2 Kommentar til merknad med bakgrunn i kva som ligg i vedteken plan: pkt Merknad Kommentar 1 Meiner at prosjektet legger beslag på et prosentvis større areal enn andre hytter i området. Storleiken på kor stor hyttene kan vere er i tråd med reg.planen. Storleiken på hyttene varierer frå felt til felt. Det er ingen prosentvis auke i forhold til godkjent plan. 2 Meiner at prosjektet har ein prosentvis mykje høgare mønehøgde enn dei andre hyttene i området. 3 Dei andre hyttene er tilpassa terrenget, dette prosjektet ligg på ei horisontal/open flate. 4 Det foreslåtte prosjektet vil framstå som stort og skjemmande i forhold til dei andre hyttene. Mønehøgda er regulert til maks 7 m i vedteken reguleringsplan. Skissert mønehøgd på 6,9 m går ikkje utover det som er vedtatt. At volumet på bygningen på tomt F1 blir høgare enn volumet på hyttene i H2 er riktig, men det går ikkje utover det som har vore føresetnaden for planen. Tomt F1 ligger og lågare og vil ikkje ta utsikt frå hyttene i H2. Føresetnaden for denne tomta har heile tida vore at terrenget er flatt og det er enkel byggegrunn. Det er eit argument for å ha høgare utnytting på akkurat dette området/tomta. To mindre volum med oppdelte tak, vil framstå som mindre enn eit stort volum med felles tak. Dei to voluma har klart eit noko anna uttrykk enn hyttene i F2, men det går ikkje utover det som har vore føresetnadane i planen frå starten av. 5 Talet bilar vil auke i feltet. Tal einingar auker med 1, talet parkerte biler vil auke med 1,5. Det er tilstrekkeleg med opparbeida gjesteparkeringsplasser på areal regulert til parkering, så det vil ikkje bli endra. Det blir ein parkeringsplass til inne på tomta/område F1. Det vil ikkje røre dei andre hyttene. 6 Samla BRA er 320 m2. Det er ikkje i tråd med godkjent reguleringsplan. Maks BRA for F1 er ihht. vedteken reguleringsplan: 300 m2 + 10 m2 uthus/bod x 3 = 330m2. 02.04.2013 Guri Kyte og Bjørn K. Hansen Dei syner til at det i oppstartsmøte er konkludert med at reguleringsendringa kan gjennomførast som mindre endring. Dei er ikkje samd i det og syner til argument i sin merknad datert 19.03.13
7 Kommentar: Syner til kva plan og bygningsloven seier om mindre endring: «12-14. Endring og oppheving av reguleringsplan» For utfylling, endring og oppheving av reguleringsplan gjelder samme bestemmelser som for utarbeiding av ny plan. Kommunestyret kan delegere myndigheten til å treffe vedtak om mindre endringer i reguleringsplan eller til å vedta utfyllinger innenfor hovedtrekkene i reguleringsplanen. Små endringer kan delegeres til administrasjonen. Før det treffes slikt vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, skal gis anledning til å uttale seg. Jf. for øvrig 1-9. Rettleiing: «Det er hensiktsmessig at mindre endringer kan behandles på en enklere måte. Med mindre endringer menes endringer som ikke har nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Endring av arealformål vil ikke være en «mindre» endring. En justering av grensene mellom to formål kan likevel i de fleste tilfeller anses som en mindre vesentlig endring. Mer bagatellmessige endringer kan delegeres til administrasjonen. Saken skal forelegges berørte myndigheter før det treffes slikt vedtak, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket skal gis anledning til å uttale seg. Hensikten er at for å avklare om en endring kan regnes som «mindre», skal de myndigheter som er berørt og eiere og festere av eiendommer som direkte berøres av endringene, ha hatt anledning til å uttale seg.» Reguleringsendringa medfører ikkje endring av føremål i planen. Det er berre to punkt i reguleringsføresegnene som vert endra. Planforslaget har vore på høyring. Myndigheitene har ingen merknad til endringa. Og me meiner at endringa ikkje vil ha vesentlig innverknad på hytteeigedomen til hytte eigar som har kome med merknad. Hyttetomta grenser ikkje direkte inntil område som skal endrast. KONKLUSJON Reguleringsendringa medfører ikkje endring av føremål i planen og det er kun reguleringsføresegnene som vert endra og det har ikkje kome inn vesentlege merknader i høyringsperioden. I tråd med Voss kommune sitt delegasjonsreglement meiner me at FPL kan treffe vedtak om mindre endring i reguleringsplanen. Endringa går på at det blir 1 hytteeining i tillegg, bruksarealet auke med 10 m2 og det vert ein ekstra parkeringsplass. Multiconsult Voss as Berit Marie Galaaen Vedlegg: - Inkomne merknadar