Storebrand Privat Investor ASA Generalforsamling Felix konferansesenter 23. mai 2012
Generalforsamling - Agenda 1. Åpning av generalforsamlingen og opptegnelse av fremmøtte aksjonærer 2. Valg av møteleder 3. Godkjennelse av innkallingen 4. Valg av representant til å undertegne protokollen sammen med møtelederen 5. Godkjennelse av styrets forslag til årsberetning og årsregnskap, herunder disponering av årsresultatet. Styret foreslår at det utbetales utbytte med kr. 0,70 per aksje. 6. Styrets erklæring vedrørende lederlønn 7. Styrets forslag om å forlenge Storebrand Privat Investor ASAs levetid 8. Styrets forslag om fullmakt til å erverve egne aksjer 9. Fastsettelse av styrets honorar for siste år 10.Godkjennelse av honorar til selskapets revisor 11.Avslutning av generalforsamlingen 2 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Fondets avkastningsmål er 8 12 % Investeringsrammer Mål: Etablere diversifisert eiendomsportefølje Geografisk fokus: Norge Type eiendom: Kontor, handel/ kjøpesenter, lager/industri, hotell Fondets levetid: 7-10 år Fokus på aktiv forvaltning av eiendommene for å maksimere verdier Avkastning og finansiering VEK 31.3.2012: NOK 9,72 pr. aksje Avkastningsmål: 8-12 % pa Utbytte 5-7 % pa Risiko: Moderat Finansiering: 70 % fremmedkapital Pantelån og obligasjoner Fondets levetid Akkumulert avkastning Avkastning og aksjekurs Periode Aksjekurs Avkastning Oppstart 9,04 - Q4 05 9,07 2006 12,15 34,0 % 2007 13,47 18,0 % 1 2008 7,01-42,9 % 2 2009 7,81 11,4 % 2010 9,70 24,2 % 2011 9,60 5,7 % 3 Q1 12 9,72 1,3 % Akkumulert 29,0 % 1 Inkl. utbytte på NOK 0,875 2 Inkl. utbytte på NOK 0,68 3 Inkl. utbytte på NOK 0,65 3 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Nøkkeltall SEF per 31.3.2011 Porteføljen Jevn utløpsprofil Utløpsprofil Leie Mill. NOK 500 400 300 200 100 Gjennomsnitt 5,9 år Nøkkeltall 58 eiendommer til en verdi av ca NOK 7 milliarder Yield 6,9 % (ex. Prosjekter) Ca. 60 % av portefølje lokalisert i Oslo og Akershus Ca. 400 leietakere Arealledighet på ca. 5 % 0 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2020-2030 4 Ledighet 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0,00 % Ledidhet Areal (m2) Totalt 5 % Oslo Rogaland Akershus Andre 23. mai 2012 - Felix konferansesenter Lager Butikk Kontor Fordeling eiendomstype Fordeling av eiendomsporteføljen per segment Basert på leieinntekter 34,9 % 40,8 % 18,4 % 1,8 % 0,9 % 0,8 % 0,6 % 0,6 % Kontor Butikk Lager Parkering Garantier Annet Servering Investering
Aktiv forvaltning Finansiering Hovedpunkter Reforhandlet låneavtaler gjennom 2010 og 2011 Forskyvning av avdrag ut til 2014 Har sikret ramme for finansiering av byggeprosjekter Obligasjonslån med forfall Q2-11 refinansiert med Fokus Sikrer økt finansiell fleksibilitet, og minimerer avdrag Historisk belåningsgrad 80 % 75 % 70 % 65 % 60 % 55 % Fondets lånegivere er hovedsakelig Fokus og DNB Lange renter er pt. historisk lave. Historisk Dagens fastrenteavtaler finansieringskostnad har en negativ verdi på ca MNOK 160 Finansieringskostnad Q1 12 50 % Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 11 12 7,0 % 6,5 % 6,0 % 5,5 % 5,0 % 4,5 % 4,0 % 3,5 % 3,0 % 2,5 % 2,0 % Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 06 06 06 07 07 07 07 08 08 08 08 09 09 09 09 10 10 10 10 11 11 11 11 12 Flytende Fast Andel 44 % 56 % Rente 3,75 % 6,37 % Gjennomsnittlig kostnad 5,21 % Belåningsgrad 72,9 % 5
Nøkkeltall Storebrand Eiendomsfond Reforhandling og restrukturering Reforhandlinger i 2011 Kontraktsforhandlinger i 2010 UEK skrev 78 leiekontrakter i løpet av 2011 Disse har en årlig leie på ca MNOK 61 Gjennomsnittlig leieøkning på ca 25 % sammenlignet med tidligere vilkår UEK skrev 90 leiekontrakter i løpet av 2010 Disse har en årlig leie på ca NOK 41 mill. Gjennomsnittlig leieøkning på ca 22 % sammenlignet med tidligere vilkår 6 Reforhandlingspotensial Leieøkning i 2008 og 2009 Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper Investering Annet Parkering Butikk Servering Garantier Lager Kontor 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % 12 13 14 15 16 17 18 19 År 23. mai 2012 - Felix konferansesenter Fondets leieinntekter er økt med 13 % fra 2008 til 2010 Dette tilsvarere en økning på ca. NOK 57 mill. i årlig leie Ut av dette utgjør KPI regulering ca. NOK 21 mill. De resterende MNOK 36 er oppnådd gjennom nye leiekontrakter 190 leiekontrakter
Karl Johans gate 12, Oslo 7 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
8 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
9 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Ærfuglveien 2, Tromsø 10 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
11 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
12 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
13 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Storebrand Privat Investor ASA Resultat 2011 NOK millioner 2011 2010 Leieinntekter og andre inntekter 495,2 484,9 Gevinst salg eiendom 7,4 29,9 Eiendomsdrift - 41,8-33,6 Øvrige kostnader inkl administrasjon - 93,2-90,5 Operasjonelt driftsresultat 367,6 390,7 Avskrivninger - 148,7-140,4 Verdiendring eiendom 41,4 105,3 Resultat før finans og skatt 260,3 355,6 Netto finans - 270,6-290,6 Skatt 8,1 32,1 Årsresultat -2,1 97,1 - Leieinntekter som forventet Skrevet ca. 80 nye leiekontrakter i 2011 på kr. 60 millioner - Salg av Claude Monet i mai 2011 Salget frigjorde kr. 24,5 millioner til konsernet samt at det ble nedbetalt et ekstraordinært avdrag på lånene på kr. 8,26 milloner - Eierkostnader økt sammenlignet med 2010 - Eierkostnader utgjør ca. 8,5% av totale leieinntekter sammenlignet med 7% i 2010. - Kostnadsført mer til vedlikehold - Nedgangen i netto finans skyldes i hovedsak fallende markedsrenter. 14 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Storebrand Privat Investor ASA Balanse 2011 NOK millioner 2011 2010 Eiendom 6 845,2 6 925,4 Andre fordringer 10,4 11,9 Sum anleggsmidler 6 855,6 6 937,3 Fordringer 61,6 30,6 Bank 283,1 292,6 Sum omløpsmidler 344,7 323,2 SUM EIENDELER 7 200,3 7 260,5 Annen langs.gjeld 15,0 15,0 Gjeld til kredittinstitusjoner 5 224,8 5 115,6 Avsatt utbytte 140,6 70,3 Kortsiktig gjeld 107,4 98,3 Sum gjeld 5 514,6 5 374,4 -Positiv utvikling av eiendomsverdiene - Ekstern verdivurdering utført av Akershus og NEWSEC -Fondet har god likviditet - Utdeler utbytte på kr. 140 millioner - God likviditet til løpende å dekke prosjektkostnader på eiendommer som skal videreutvikles og klargjøres for salg -Avsatt utbytte kr. 0,70 pr. aksje -EK andel på 23,41%. -Overkursfondet satt ned for å tilrettelegge til økt utbyttegrunnlag - Fri egenkapital Egenkapital 1 685,7 1 886,1 SUM GJELD OG EGENKAPITAL 7 200,3 7 260,5 15 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Storebrand Privat Investor ASA 5. Årsberetning, årsregnskap, og utbytte Styret foreslår på denne bakgrunn at generalforsamlingen treffer følgende vedtak: Styrets forslag til årsberetning og årsregnskap, herunder disponering av årsresultat godkjennes. Videre godkjennes styrets foreslag til utbytte med kr. 0,70 per aksje, som selskapsrettslig er å regne som utbytte etter aksjelovens 8-1. Skattemessig blir utbyttet å regne som tilbakebetaling av tidligere innbetalt kapital. 16 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Generalforsamling - Agenda 1. Åpning av generalforsamlingen og opptegnelse av fremmøtte aksjonærer 2. Valg av møteleder 3. Godkjennelse av innkallingen 4. Valg av representant til å undertegne protokollen sammen med møtelederen 5. Godkjennelse av styrets forslag til årsberetning og årsregnskap, herunder disponering av årsresultat. Styret foreslår at det utbetales utbytte med kr. 0,70 per aksje. 6. Styrets erklæring vedrørende lederlønn 7. Styrets forslag om å forlenge Storebrand Privat Investor ASAs levetid 8. Styrets forslag om fullmakt til å erverve egne aksjer 9. Fastsettelse av styrets honorar for siste år 10.Godkjennelse av honorar til selskapets revisor 11.Avslutning av generalforsamlingen 17 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Storebrand Privat Investor ASA 6. Styrets erklæring vedrørende lederlønn Styrets erklæring om fastsettelse av lønn og annen godtgjørelse til ledende ansatte Styret legger med dette frem for generalforsamlingen sin redegjørelse iht. allmennaksjelovens 6-16a. Storebrand Privat Investor ASA og dets datterselskaper har ingen ansatte med unntak av daglig leder. Storebrand Privat Investor ASA forvaltes av UNION Eiendomskapital AS. Daglig leder i Storebrand Privat Investor ASA har for 2011 vært en av de indirekte eierne av UNION Eiendomskapital AS. UNION Eiendomskapital AS mottar fast forvaltningshonorar fra Storebrand Privat Investor ASA. På bakgrunn av dette har ikke daglig leder i Storebrand Privat Investor ASA mottatt lønn eller godtgjørelser fra Storebrand Privat Investor ASA i noen form av det som er beskrevet under allmennaksjelovens 6-16a (1). Så lenge daglig leder og ledende ansatte kommer fra UNION Eiendomskapital AS, skal disse heller ikke i fremtiden motta lønn eller godtgjørelser fra Storebrand Privat Investor ASA. Ovennevnte lederlønnspolitikk har vært gjennomført også for foregående regnskapsår. Denne erklæringen gjelder for regnskapsårene 2011 og 2012, og vil, jf kravene i allmennaksjelovens 6-16a, være vedlagt generalforsamlingsinnkallingen. 18 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Generalforsamling - Agenda 1. Åpning av generalforsamlingen og opptegnelse av fremmøtte aksjonærer 2. Valg av møteleder 3. Godkjennelse av innkallingen 4. Valg av representant til å undertegne protokollen sammen med møtelederen 5. Godkjennelse av styrets forslag til årsberetning og årsregnskap, herunder disponering av årsresultat. Styret foreslår at det utbetales utbytte med kr. 0,70 per aksje. 6. Styrets erklæring vedrørende lederlønn 7. Styrets forslag om å forlenge Storebrand Privat Investor ASAs levetid 8. Styrets forslag om fullmakt til å erverve egne aksjer 9. Fastsettelse av styrets honorar for siste år 10.Godkjennelse av honorar til selskapets revisor 11.Avslutning av generalforsamlingen 19 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Vurdering av forlengelse Eiendomsfondets forvaltningsfase løper til 31. desember 2012 deretter går fondet over i en avviklingsfase som løper ut 2015. Investorene i Storebrand Privat Investor ASA kan beslutte å forlenge Eiendomsfondets levetid med inntil 3 år: Aksjonæravtalens punkt 4: - Partene (SPI og SII) kan instruere styret i Selskapet (Storebrand Eiendomsfond AS)til å stemme for eller mot å forlenge Eiendomsfondets levetid med 3 år. Denne beslutningen tas ved siste ordinære generalforsamling før 31. desember 2012 og vil da forlenge Eiendomsfondets forvaltningsfase til 31. desember 2015. Vedtar investorene å utsette avviklingen av fondet med 3 år, vil avviklingen starte 1. januar 2016 og avsluttes senest 31. desember 2018. 20 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Agenda Etablering av Storebrand Eiendomsfond AS Track-record Storebrand Eiendomsfond AS Forvaltning og verdiskapning for aksjonærene Til beslutning Forlengelse av mandatet 21 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Selskapets målsetting Prospektet Selskapets levetid Aktiv forvaltning frem til 2013, deretter en avviklingsfase(3 år) Volum eiendomsportefølje NOK 5,0 10 mrd Faktisk Antall eiendommer 50 100 eiendommer Diversifisering Belåningsgrad 60 80 % Forventet EK avkastning Kontor, Handel/Kjøpesenter og Lager/Logistikk/Industri 8-12 % IRR Forventet utbytte 5 7 % 22 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Selskapets målsetting Prospektet Selskapets levetid Aktiv forvaltning frem til 2013, deretter en avviklingsfase(3 år) Volum eiendomsportefølje Antall eiendommer Diversifisering NOK 5,0 10 mrd Belåningsgrad 60 80 % Forventet EK avkastning 50 100 eiendommer Kontor, Handel/Kjøpesenter og Lager/Logistikk/Industri 8-12 % IRR Forventet utbytte 5 7 % Faktisk 23 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Agenda Etablering av Storebrand Eiendomsfond AS Track-record Storebrand Eiendomsfond AS Forvaltning og verdiskapning for aksjonærene Til beslutning Forlengelse av mandatet 24 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Track record Best avkastning av eiendomsfondene siden 2005 (VEK- utvikling) 170 170 160 150 IPD Norway Annual Property Index 2009-2011 6.7 % Norwegian Real Estate Fund Index* Storebrand Eiendomsfond (managed by Union Eiendomskapital) 160 150 140 Storebrand Eiendomsfond : 8.9 % IPD - Nordic Property Fund Index - all funds 140 130 130 120 120 110 110 100 100 90 90 80 80 70 70 60 60 Q4 05 Q2 06 Q4 06 Q2 07 Q4 07 Q2 08 Q4 08 Q2 09 Q4 09 Q2 10 Q4 10 Q2 11 Q4 11 Index participants: Aberdeen Eiendomsfond Norge I KS, Aberdeen Eiendomsfond Norge ASA, Fortin AS (DNB), Pareto Eiendomsinvest Nordic AS, Nordisk Areal Invest AS, Acta Etatbygg Holding I AS. 25 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Agenda Etablering av Storebrand Eiendomsfond AS Track-record Storebrand Eiendomsfond AS Forvaltning og verdiskapning for aksjonærene Til beslutning Forlengelse av mandatet 26 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Forvaltning og verdiskapning for aksjonærene - Verdiskapning uten forlengelse og salg innen utløpet av 2015 - Forvalters anbefaling basert på innspill fra enkelte aksjonærer Salg av 75 % av porteføljen innen utløpet av 2015 og øvrig del i 2016-2018 27 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Forvaltning og verdiskapning for aksjonærer Forutsetninger for beregninger Markedsforutsetninger Verdiutviklingen er basert på at: Eiendommene prises tilsvarende den yield som observeres i markedet i dag Reforhandlinger/nyutleie utføres til de leiepriser som observeres i dagens marked Forventningene til inflasjonen lagt til grunn i modellen er basert på estimatene til Statistisk sentralbyrå. Forutsetninger for beregninger SEF Gjeld, SWAP og kontanter i Storebrand Eiendomsfond AS er fordelt på den enkelte eiendom iht. faktisk belåning på kjøpstidspunktet oppjustert med ev. opptrekk av lån som følge av utvikling. Avkastningsmodellen per eiendom reflekterer de honorarer som belastes av UNION samt at det er inkludert honorar knyttet til salg på samlet 1,0 % (reflekterer bruk av megler, advokathonorar osv. ) 28 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
VEK per aksje per 31.12.2011 Forutsetninger VEK-beregning 11,81 Eiendomsverdi basert på eksterne 12,0 verdivurderinger Akershus Eiendom og Newsec 10,0 2,21 Historiske utbytter siden 2006 SWAP posisjoner inkludert med virkelig verdi 8,0 Gjeld, Kontanter og fordringer vurdert til virkelig verdi 6,0 9,6 Fradrag for skatteulempe som følge av 4,0 differanse mellom eiendomsverdi og skattemessig verdi hensyntatt 2,0 Beregning kvalitetssikret av Ernst & Young - VEK per aksje 31.12.11 29 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Verdiskapning med forlengelse Oppsiden for eksisterende aksjonærer er ca. MNOK 400 Forventet VEK per 31.12.2015 7,00 Verdi ca. NOK 2,0 milliarder, herunder 25 % av Fondets samlede eiendomsverdi 6,00 Oppside ca. 60 % VEK for restporteføljen er ca NOK 730 millioner 5,00 tilsvarende ca. NOK 3,65 per aksje Oppsiden for aksjonærene knyttet til forlengelse, herunder realisering av verdiskapning I resterende eiendommer er estimert til NOK 1,5 2,0 per aksje. 4,00 3,00 9,6 2,0 2,00 3,65 1,00 - VEK per aksje 31.12.15 Oppside 2016-2018 30 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Agenda Etablering av Storebrand Eiendomsfond AS Track-record Storebrand Eiendomsfond AS Forvaltning og verdiskapning for aksjonærene Til beslutning Forlengelse av mandatet 31 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Storebrand Privat Investor ASA 7. Styrets forslag om forlengelse av fondets levetid Generalforsamlingen vedtar å forlenge SPIs levetid med inntil tre år slik at Eiendomsfondet blir avviklet senest 31. desember 2018. Frem til 31. desember 2015 skal forvalter gjennomføre et nedsalg av eiendomsporteføljen med minimum 75 %, basert på en vurdering av hva som gir best verdiskapning for aksjonærene. Øvrig del av porteføljen på samlet inntil 25 % av verdien av eiendomsporteføljen skal realiseres innen 31. desember 2015 dersom det ikke sannsynliggjøres en betydelig forventet meravkastning for aksjonærene ved å realisere innen 31. desember 2018. 32 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Generalforsamling - Agenda 1. Åpning av generalforsamlingen og opptegnelse av fremmøtte aksjonærer 2. Valg av møteleder 3. Godkjennelse av innkallingen 4. Valg av representant til å undertegne protokollen sammen med møtelederen 5. Godkjennelse av styrets forslag til årsberetning og årsregnskap, herunder disponering av årsresultat. Styret foreslår at det utbetales utbytte med kr. 0,70 per aksje. 6. Styrets erklæring vedrørende lederlønn 7. Styrets forslag om å forlenge Storebrand Privat Investor ASAs levetid 8. Styrets forslag om fullmakt til å erverve egne aksjer 9. Fastsettelse av styrets honorar for siste år 10.Godkjennelse av honorar til selskapets revisor 11.Avslutning av generalforsamlingen 33 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Storebrand Privat Investor ASA 8. Styrets forslag om fullmakt til tilbakekjøp av egne aksjer Styret foreslår på denne bakgrunn at generalforsamlingen treffer følgende vedtak: 1. Styret gis fullmakt til å la selskapet erverve egne aksjer med samlet pålydende på inntil 10 % av selskapets aksjekapital. 2. Fullmakten gjelder for 18 måneder fra generalforsamlingens beslutning. 3. Det skal minimum betales NOK 5,00 og maksimum betales NOK 15,00 per aksje, likevel slik at aksjer ikke skal erverves for et beløp som overstiger verdijustert egenkapital per aksje. 4. Styret står fritt med hensyn til hvordan erverv og salg av aksjer skal skje. 5. Fullmakten kan tidligst benyttes når den er registrert i Foretaksregisteret 34 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Generalforsamling - Agenda 1. Åpning av generalforsamlingen og opptegnelse av fremmøtte aksjonærer 2. Valg av møteleder 3. Godkjennelse av innkallingen 4. Valg av representant til å undertegne protokollen sammen med møtelederen 5. Godkjennelse av styrets forslag til årsberetning og årsregnskap, herunder disponering av årsresultat. Styret foreslår at det utbetales utbytte med kr. 0,70 per aksje. 6. Styrets erklæring vedrørende lederlønn 7. Styrets forslag om å forlenge Storebrand Privat Investor ASAs levetid 8. Styrets forslag om fullmakt til å erverve egne aksjer 9. Fastsettelse av styrets honorar for siste år 10.Godkjennelse av honorar til selskapets revisor 11.Avslutning av generalforsamlingen 35 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Storebrand Privat Investor ASA 9. Fastsettelse av styrets honorar for styret siste år Styret foreslår på denne bakgrunn at generalforsamlingen treffer følgende vedtak: 1. Honorar for styrets leder for 2011 settes til kr. 60 000 2. Honorar for eksternt styremedlem for 2011 settes til kr. 40 000 36 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Generalforsamling - Agenda 1. Åpning av generalforsamlingen og opptegnelse av fremmøtte aksjonærer 2. Valg av møteleder 3. Godkjennelse av innkallingen 4. Valg av representant til å undertegne protokollen sammen med møtelederen 5. Godkjennelse av styrets forslag til årsberetning og årsregnskap, herunder disponering av årsresultat. Styret foreslår at det utbetales utbytte med kr. 0,70 per aksje. 6. Styrets erklæring vedrørende lederlønn 7. Styrets forslag om å forlenge Storebrand Privat Investor ASAs levetid 8. Styrets forslag om fullmakt til å erverve egne aksjer 9. Fastsettelse av styrets honorar for siste år 10.Godkjennelse av honorar til selskapets revisor 11.Avslutning av generalforsamlingen 37 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Storebrand Privat Investor ASA 10. Godkjennelse av honorar til selskapets revisor Styret foreslår på denne bakgrunn at generalforsamlingen treffer følgende vedtak: Selskapets revisor honoreres etter regning 38 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
Generalforsamling - Agenda 1. Åpning av generalforsamlingen og opptegnelse av fremmøtte aksjonærer 2. Valg av møteleder 3. Godkjennelse av innkallingen 4. Valg av representant til å undertegne protokollen sammen med møtelederen 5. Godkjennelse av styrets forslag til årsberetning og årsregnskap, herunder disponering av årsresultat. Styret foreslår at det utbetales utbytte med kr. 0,70 per aksje. 6. Styrets erklæring vedrørende lederlønn 7. Styrets forslag om å forlenge Storebrand Privat Investor ASAs levetid 8. Styrets forslag om fullmakt til å erverve egne aksjer 9. Fastsettelse av styrets honorar for siste år 10.Godkjennelse av honorar til selskapets revisor 11.Avslutning av generalforsamlingen 39 23. mai 2012 - Felix konferansesenter
40 UNION Eiendomskapital Bolette Brygge 1 PO BOX 1715 Vika 0121 Oslo, Norway Tel: +47 23 11 69 00 Fax: +47 23 11 69 70 www.union.no post@union.no