RAPPORTANSVARLIG: Oddvard Aarnes Kåsavegen 54, 3810 GVARV Tlf: 35 95 65 00 E-post: oddvard@byggogtakstno VERDI- OG LÅNETAKST FAST EIENDOM Adresse Gåsefetvegen, 3810 GVARV Matrikkelnr Gnr 78 Bnr 101 Kommune SAUHERAD Hjemmelshaver(e) SCHEI HELGA Dato for befaring 10101 Bruksareal: 16 m Bruksareal primærdel (P-ROM): 88 m Tomteareal: 1 159,5 m Normal markedsverdi: kr 1,150000,- Anbefalt låneverdi: kr 975,000,-
Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Gnr Bnr Festenr Seksjnr Bolignummer Gåsefetvegen 78 101 Postnr Poststed Kommune Område/bydel 3810 GVARV SAUHERAD Gvarv Rekvirent Helga Schei s dødsbo v/nina Schei Heyerdahl Hjemmelshaver(e) SCHEI HELGA Tilstede/opplysninger gitt av Besiktigelsesdato Nina Schei Heyerdahl 10101 Premisser - Generelle opplysninger Taksten bygger på en lettere teknisk gjennomgang og må ikke forveksles med en tilstandsrapport som er mer inngående på bygningens tekniske tilstand Ingen konstruksjoner er åpnet Taket var snødekt på befaringsdatoen og lot seg ikke inspisere i detaljer Tomten var dekket av snø på befaringsdatoen Tomtearealet er hentet fra databasen til Eiendomsverdi A/S og er ikke kontrollert mot andre kilder Taksten bygger på befaring av eiendommen, innhentet informasjon bla i samtaler med Nina Schei Heyerdahl, samt fra kart og databaser Det er ikke innhentet informasjon direkte fra Sauherad kommune vedr eiendommen Sammendrag Enebolig oppført i 1956 i 1,5 etg + kjeller med stor tomt beliggende nær Gvarv sentrum Adkomst til kjeller via utvendig og innvendig trapp Over grunnmur er boligen ført opp i bindingsverk og er utvendig kledd med tømmermannskledning Kledningen har god ytre malingsbeskyttelse, men er av eldre dato Vinduene er av eldre årgang (byggeår) og med dobble rammer Taket er tekket med flat sementstein av eldre dato Det ble registrert fukt i deler av undertaket En må påregne at taksteinen må skiftes Det er bygget ny veranda ut for stue i 1 etg og en liten balkong ut fra soverom i etg Elektrisk anlegg noe oppgradert og med automatsikringer Nyere kjøkken er montert Badet har behov for oppgradering En del rom er pusset opp (særlig i 1 etg) Kjelleren er en råkjeller med en del fuktvandring i murene Gåsefetvegen, 3810 GVARV Befaringsdato: Initialer: Gnr: 78 Bnr: 101 10101 Side 1 av 7 Oddvard Aarnes
Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen ligger i boligfeltet Gåsefet sentralt på Gvarv med jernbanelinjen mellom hovedgata og eiendommen Kort vei til kolonialforretninger, banker, apotek, bensistasjon, kiosk, kafe, frisører, rørleggere Barne og ungdomsskole ligger på Gvarv, samt barnehager Det er bygget et nytt aldershjem, dessuten er det aldersboliger og en rekke leiligheter i egne kompleks Det er en større og aktiv båtforening med havn i Gvarvhølen Kommunesenteret ligger på Akkerhaugen ca 8 km unna Gvarv er imidlertid det største senteret i Sauherad kommune Bø ligger ca 7 km unna og har et utvidet butikk og servicetilbud Avstand til Grenland er kun 45 km Gvarv har buss og drosjestasjon Gvarv ligger i landlige omgivelser og det er enkel adkomst til rekreasjonsområder, bla er det en lysløype som kjøres opp hver vinter Reguleringsmessige forhold Boligen ligger i område regulert til boligbebyggelse Eiendommens tomt Tomteareal (m ) Type tomt Festetidens Årlig festeavgift Bortfesters navn 1 159,5 Eiet utløpsår Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk mm) Offentlig vei,vann, kloakk og renovasjon Tomten er flat og med pleanarealer og noe eldre beplanting Fra eiendommen er det fin utsikt mot Lifjell (høgfjellet) Tomten er gjerdet inn Størrelsen på tomten og den eksisterende plassering av bolig gjør det mulig å fradele en tomt til Terrengforhold Flatt terreng rundt boligen Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab-/ombygd år A enebolig 1956 009-010 B Garasje Likningsverdi (år) Kjøpsår Kjøpesum / Kostpris 399000 Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring If 494659 Fullverdi Bygningsmessig beskrivelse Gåsefetvegen, 3810 GVARV Befaringsdato: Initialer: Gnr: 78 Bnr: 101 10101 Side av 7 Oddvard Aarnes
Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Fundamentering antas utført på normalt vis med støpte såler Grunnmur : Grunnmur av betong, utvendig og innendig pusset Grunnmuren er isolert innvendig Det ble registrert noe sprekkdannelse i trapperommet En del fuktvandring og tegn på fukt i kjellervegger Kjellergulv : Betonggulv Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Over grunnmur er boligen ført opp i bindingsverk, utvendig kledt med tømmermannskledning Kledningen har en god ytre beskyttelse, men er av eldre dato Det er bygget ny veranda ut fra stue i 1 etg og en balkong ut fra soverommet i etg Dører og vinduer Hovedsakelig er vinduer fra byggeåret Vinduene er med dobble rammer Flere av vinduene ble forsøkt åpnet men den ytre rammen sitter fast trolig grunnet den utvendige malingsfilmen På boden i etg er det et gammelt lite takvindu (fra byggeår) Ytterdør har glassfelt og er av nyere dato Innerdører er av blandet alder ( nyere formpressede fyllingsdører) I kjelleren er det de fleste dørene av enkel labanktype Det er montert ny kjellerlem (utvendig adkomst til kjeller) Takkonstruksjon med yttertak Saltakform utv tekket med flat sementstein Steinen er av eldre årgang Takkonstruksjon: Plassbygget sperretak En må påregne å skifte taksteinen og takrenner da samtidig Det ble registrert fukt på deler av undetaket Loftet er isolert med kutterflis Piper, ildsteder og oppvarming Teglsteinpipe med følgende ildsteder: 3 stk mindre vedovner (1 i hver etg) Pipen har helbeslått beslag Bad og vaskerom 1etg: Badet har belegg på gulv, våtromstapet på vegger Himlingen har malte plater WC: gulvmontert wc vaskested: Dusjhørne med vendbare dusjvegger ventilasjon : el avtrekksvifte i vegg Ingen tilluft innredning : Vegghengt servantskap Det er opplegg for vaskemaskin i samme rom Annet : Badet har behov for oppussing Den ene vindusrammen i vinduet lar seg ikke lukke helt inntil (ytre ramme) Kjøkken Nyere lyst kjøkken med folierte skrog, fronter i mdf og heltre benkeplate Fliser på vegg over vask og komfyr komfyr : montert med ventilator med kanal ut vegg Oppvaskmaskin : montert Kjøkkenet har laminat på gulv, malt strie på vegger og i himling Gåsefetvegen, 3810 GVARV Befaringsdato: Initialer: Gnr: 78 Bnr: 101 10101 Side 3 av 7 Oddvard Aarnes
Innvendige overflater Gulv: laminat, belegg og eldre lakkerte furugulv Betong i kjeller Vegger: Malt panel, malt strie, mdf plater og våtromstapet Pussede betongvegger i kjeller Himlinger: Malt panel, malt strie, rupanel og malte plater Overflatene har normal slitasje i forhold til alder Synlige buklinger i himling på kjøkken Kjeller: Fukttegn, saltutslag og avflassing ble registrert i berederrom/bod Elektrisk anlegg Sikringsskap plassert i entreen 50 AMP hovedsikring Anlegget er oppgradert med automatsikringer, og har ellers blandet alder på installasjonen I 1 etg er det hovedsakelig nyere installasjon VVS-installasjoner Anlegget er av blandet alder Varmtvannsbereder : 150 ltr Vann og kloakk : offentlig Avløp: i plast og støpejern Vannrør: kobberrør, rør i rør Generelt om andre bygg Garasje: På eiendommen står det en eldre enkel garasje oppført i bindingsverk, kledt med stående tømmermannskledning trekledning Taker var snødekt på befaringsdagen Garasjen har bordet gulv Gåsefetvegen, 3810 GVARV Befaringsdato: Initialer: Gnr: 78 Bnr: 101 10101 Side 4 av 7 Oddvard Aarnes
Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:007 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: enebolig - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM 1 61 56 56 0 38 36 3 4 kjeller 63 54 0 54 Sum bygning 16 146 88 58 Bygg A: enebolig - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) 1 entre/gang, kjøkken, stuer, bad og trapperom kjeller trapperom/gang og soverom bod kjeller trapperom/gang, 3 boder, eldre bad, bod/rom Bygg B: garasje - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM 1 18 16 0 16 Sum bygning 18 16 0 16 Bygg B: garasje - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) 1 Sum alle bygg Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger 180 16 88 74 Gåsefetvegen, 3810 GVARV Befaringsdato: Initialer: Gnr: 78 Bnr: 101 10101 Side 5 av 7 Oddvard Aarnes
Kommentarer til Grunnboksbladet mm Borett: Nei Konsesjon: Nei Forkjøpsrett: Nei Heftelser: Ingen heftelser som påvirker takst, er opplyst eller hensyntatt Bekreftet panteattest er ikke innhentet Servitutter: Ingen som påvirker takst er opplyst eller hensyntatt Økonomi Kostnader / andel fellesutgifter: Kommunale årlige avgifter: Vannavgift kr 3778,- Kloakkavgift kr 7105,- Renovasjon kr 3375,- Feieavgift kr 400,- Eiendomsskatt kr 181,- Grunnlag for eiendomsskatt : kr 396600,- x 59 o/oo SAMLET BELØP KR 16839,- Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr 198 968 -Verdireduksjon -Hovedbygg 45 % kr 989 536 Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr 1 09 43 Samlet sum beregnede byggekostnader = kr 1 09 43 +Tomteverdi inkl opparbeidelse + kr 30 000 Sum beregnet teknisk verdi = kr 1 59 000 Markedsanalyse Det er siste året solgt 9 eneboliger i Sauherad kommune, dette har gitt et snitt på kr 9318,- pr m P-areal og en snittpris på kr 1345000,- pr enhet Ved å se nærmere på aktuelt område (Gvarv) er snittprisen kr 948,- pr m P-areal Dette er et snitt med store avvik begge veier Arronderingsmessig egner det seg for fradeling av tomt på denne eiendommen Med bakgrunn i denne eiendom sine egenskaper og kjennskap til markedet vurderes salgsverdien til å være kr 1150000,- Gåsefetvegen, 3810 GVARV Befaringsdato: Initialer: Gnr: 78 Bnr: 101 10101 Side 6 av 7 Oddvard Aarnes
Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr 1,150000,- Anbefalt låneverdi: kr 975,000,- Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Aarnes 01001 Dokumentkontroll Oddvard Aarnes Fremlagt: -kommunale avgifter -forsikringsdokument -ligningsverdi -tidligere takster Vedlagt: Gåsefetvegen, 3810 GVARV Befaringsdato: Initialer: Gnr: 78 Bnr: 101 10101 Side 7 av 7 Oddvard Aarnes