RAPPORTANSVARLIG: Jonny Wosnitza Fosseveien 16, 9845 TANA Tlf: 94862219 E-post: jw@byggebistandcom VERDITAKST FOR Adresse Torget 4, 9980 BERLEVÅG Matrikkelnr Gnr 11 Bnr 582 Kommune BERLEVÅG Hjemmelshaver(e) BERLEVÅG KOMMUNE Dato for befaring 12012016 Markedsverdi: kr 550 000 Anbefalt låneverdi: kr 450 000 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifiseringnitono
Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Torget 4 Gnr 11 Postnr Poststed Kommune 9980 BERLEVÅG BERLEVÅG Rekvirent Berlevåg kommune Hjemmelshaver(e) BERLEVÅG KOMMUNE Tilstede / opplysninger gitt av Arild Hammeren og Jonny Wosnitza Dokumenter fremlagt ved besiktigelsen Teknisk tilstandsanalyse Sammendrag Bnr 582 Snr Område/bydel Besiktigelsesdato 12012016 Fnr Næringseiendom med sentral beliggenhet i Berlevåg sentrum Flat opparbeidet tomt med muligheter for utvidelse av bygningsmasse Eiendommen ble i 1962 bebygd med et næringsbygg av Televerket som besto av næringsavdeling i 1 etg, boliger/hybler i 2 etg og loft, samt tekniske rom og lager i kjeller Bygningen ble senere ombygd til næringsavdeling i 2 etg I ettertid er bygningen blitt vernet Bygningen bærer preg av en vannskade som ikke er reparert, samt generelt noe utsatt vedlikehold Premisser - Generelle opplysninger Hovedhensikten med denne rapporten er å formidle takstforetakets syn på normal salgsverdi(markedsverdi) av næringseiendommen, slik den framstår på befaringsdagen, solgt på en profesjonell måte over en normal tidsperiode i dagens marked Oppdragsgiver ønsker en vurdering av dagens markedsverdi på eiendommen Markedsverdien er i dette dokumentet ensbetydende med den høyeste pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter er villig til å betale for eiendommen Vi forutsetter: at dagens bruk er i samsvar med reguleringsplan at gjeldene brannkrav er tilfredsstilt at eiendommen er fri for forurensede masser at det ikke foreligger uoppfylte pålegg, servitutter, el som kan påvirke eiendommens verdi Eventuelle servitutter er ikke undersøkt nærmere i forbindelse med takstoppdraget, og forutsetter ikke å ha effekt på verdifastsettelsen Rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann, uten bindinger til øvrige aktører i eiendomsbransjen Dersom taksten er eldre en 6 måneder, bør takstingeniøren kontaktes for ny befaring og oppdatering Arealer er målt på tegning Det kan være noen differanser i forhold til virkelige mål grunnet mangelfullt tegningsmateriale Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Beliggenhet i sentrum av Berlevåg like ved indre havn og rådhuset Gnr:11Bnr:582 Side1av6 15012016 JonnyWosnitza
Reguleringsmessige forhold Området er regulert til offentlige bygg Eiendommens tomt Tomteareal (m²) Type tomt 6148 Festet Kommentarer vedrørende festekontrakt Tomtens beskaffenhet Flat opparbeidet tomt Eiendommens bygninger Eiet Festetidens utløpsår Årlig festeavgift Type bygg A Næringseiendom Likningstakst --- Byggeår 1962 Kjøpsår --- Rehab - ombygd år 1996 Kjøpesum / kostpris --- Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring Bygningsmessig beskrivelse; Bygg A - Næringseiendom Grunnforhold Sand i følge byggemelding Fundamentering Antatt fundamentert på betong BÃ rende konstruksjoner Betongsøyler og dragere av betong Etasjeskillere Betong, dels oppforet med kledninger avtrefiberplater og vinylbelegg Yttervegger Betong pusset utvendig, innvendig isolert med isopor Vindu i 1 og 2 etg av aluminium/tre fra 1996 Innervegger Murte vegger og vegger av bindingsverk Malte overflater og platekledde flater Finerte dører Tekniske installasjoner EL: Delvis oppgradert el-anlegg Hovedtavle sannsynligvis fra 1999 Underfordelinger med skrusikringer VVS: Balansert ventilasjonsanlegg Aggregatet blir fjernet før avhending av eiendommen Varme: Vannbåren varme med radiatorer Elektrokjele og oljefyrt kjele Sanitær: Utstyr i stor grad fra byggetiden Brann: Brannmeldere seriekoblet Skap for brannalarm Innvendig standard Innvendig standard er preget av en vannskade i deler av bygget som ikke er utbedret Takkonstruksjon / yttertak Sperretak med taktekke av skifer Renner og nedløp av sink, dels stål Er det tegn til setningsskader Kan sopp / råtedannelser sees Ja Nei Ja Nei Beskrivelse hvis det er krysset av for "Ja" i feltene ovenfor Det er fuktskader etter vannnskade som ikke er utbedret Ved befaring ble det ikke registrert sopp/råteskader Er det tegn til lekkasje / fuktskader Ja Nei Anbefales en ytterligere teknisk gjennomgang / tilstandsrapport Ja Nei Gnr:11Bnr:582 Side2av6 15012016 JonnyWosnitza
Generelle kommentarer Bygningens standard pr dato 0 1 2 3 4 5 6 7 8 Vedlikehold, vedlikeholdskontrakter ol Bygningen bærer preg av vannskade som ikke er utbedret, samt utsatt vedlikehold Det foreligger en tilstandsanalyse av bygningen fra 2014 som på forespørsel kan bli utlevert av Berlevåg kommune Eiendommens potensial Bygningenes arealdisponering Arealene i denne rapporten måles etter gjeldene regler i NS 3940:2007 Avvik fra NS 3940:2007 Målverdighet En del er målverdig først når den har gulv Dog er trappeåpninger, heissjakter, vertikale sjakter og konstruksjoner måleverdig selv om de ikke har gulv Større åpninger enn disse regnes ikke med, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i arealene Bruksenhet Bruttoareal av en bruksenhet begrenses av bruksenhetens omsluttende vegger Der omsluttende vegger vender mot andre bruksenheter, eller mot fellesarealer, måles til midt i vegg Der omsluttende vegger er en del av yttervegg, måles til ytterveggens utside Bruksareal av en bruksenhet måles til innsiden av bruksenhetens omsluttende vegger Bygg Et plan BTA (m²) BRA (m²) Planløsning (BTA = Bruttoareal, BRA = Bruksareal) Torget 4 - Kjeller 207 0 Teknisker, lagerrom Telehus Delsum bygg Torget 4 - Telehus 207 0 1 etg 207 0 Adminsiatrasjon, kontorer 2 etg 207 0 Administrasjon, kontorer Loft 135 0 Lagerrom SUM 756 0 Kommentarer til planløsningen Areal og leier Bygg Et plan Utleid (m²) Leieinntekt / år Torget 4 - Telehus Ledig (m²) BTA Eget bruk (m²) BTA BTA (m²) Markedsleie kr/m² Sum markedsleie Kjeller 39 13299 170 0 170 200 34000 1 etg 60 20460 150 0 150 900 135000 2 etg 0 0 207 0 207 800 165600 Loft 0 0 135 0 135 200 27000 SUM 99 33759 662 0 662 361600 Andre leieinntekter 0 Andre leieinntekter 33 759 A Sum leieinntekter 33 759 B Sum normal markedsleie 395 359 Kommentarer til leiekontrakt(er) Det foreligger en leiekontrakt med Telenor som ikke kan sies opp av utleier Leien er ikke regulert siden 1998 til tross for at den skal reguleres i hht konsumprisindeksen Leien omfatter 60 m2 i 1 etg og 39 m2 i kjeller Gnr:11Bnr:582 Side3av6 15012016 JonnyWosnitza
Spesielle forhold Konsesjonsplikt Ja Nei Forkjøpsrett Kommentarer til Grunnboksbladet Ja Nei Teknisk verdiberegning; bygninger og tomt Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A 11 500 000 - Verdireduksjon - Hovedbygg A 80 9 200 000 Beregnede byggekostnader etter fradrag = 2 300 000 Samlet sum beregnede byggekostnader = 2 300 000 + Tomteverdi, justert for verdifaktor + 900 000 Sum beregnet teknisk verdi; bygninger og tomt = 3 200 000 Gnr:11Bnr:582 Side4av6 15012016 JonnyWosnitza
Verdianalyse Kostnader A Faktisk leie 33 759 B Markedsleie 395 359 Offentlige avgifter 0 0 Eiendomsskatt 0 0 Forsikringer 0 0 Vedlikehold / adm 185 000 185 000 0 0 0 0 Inntektsfradrag 185 000 185 000 Normal leieinntekt A -151 241 Normal leieinntekt B 210 359 -Tap ved ledighet 130 000 -Tap ved ledighet 130 000 NETTO LEIE -281 241 NETTO LEIE 80 359 Begrunnelse for valg av kapitaliseringsrenten / netto avkastningskrav Kapitaliseringsrente ansettes på grunnlag av renterisiko, objektrisiko, markedsrisiko og byggrisiko (kurans) Renterisiko fordeles på rentemarkedet og inflasjon (0-3 %) Objektrisiko gjenspeiler den risiko som ligger i investering i i fast eiendom generelt (1-2 %) Markedsrisiko gjenspeiler den risiko som ligger i leieavtaler og leiepriser på denne eiendommen Byggrisiko(kurans) reflekterer forhold ved bygningene på eiendommen med hensyn til tilstand, kurans, attraktivitet, eksponering, utseende mm Rentegrunnlag: Effektiv rente, 10 års statsobl:2 % - Inflasjon: 1 % Realrente: 1 % -------------------------------------- Realrente 1% Renterisiko 3 % Objektrisiko 2 % Markedsrisiko 5 % Byggrisiko 4 % Kapitaliseringsrente 15 Kapitalisert verdi A ut fra 15 % avkastn -1 875 000 B ut fra 15 % avkastn 536 000 Kommentar angående inntekter, kostnader og ledighet Inntektene er ansatt ut fra hva en kan forvente i området inkludert ledighet FDV-kostnadene er basert på Holteprosjekt og OPAK sine erfaringstall 25 % av totale FDV-kostnader er innlagt som eiers kostnader Det er beregnet høy prosent av ledighet som følge av beliggenhet og vannskade i deler av bygget Markedsanalyse - Kommentar til verdikonklusjon Eiendommens verdi vil aldri kunne fastsettes matematisk korrekt da det er markedet til slutt som avgjør eiendommens salgssum Ansettelse av salgsverdi(markedsverdi) innebærer alltid usikkerhet, da det er summen av flere momenter som er med å bestemme verdien På generelt grunnlag kan en si at eiendommens verdi alltid vil endre seg med konjekturene markedet og følgelig ikke være stabil Eiendommen vil normal være omsettelig i dagens marked til tross for vannskade og svakt marked Markedsverdien er fastsatt etter beste overbevisning, skjønn og totalvurdering med hensyn til beliggenhet, størrelse, konstruksjon og tilstand Gnr:11Bnr:582 Side5av6 15012016 JonnyWosnitza
Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokument for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Ut fra visuell befaring og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi: kr 550 000 Anbefalt låneverdi: kr 450 000 Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Tana 150116 Dokumentkontroll Jonny Wosnitza Gnr:11Bnr:582 Side6av6 15012016 JonnyWosnitza