SAKSFREMLEGG Saksbehandler Benedicte Waterloo Arkiv GBR 193/138 Arkivsaksnr. 17/2669 Saksnr. Utvalg Møtedato / Formannskapet 07.03.2018 SØKNAD OM DISPENSASJON REGULERINGSPLAN KIRKENG UTBYGGINGSOMRÅDE Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommune gir ikke dispensasjon fra høydebestemmelsen fastsatt i reguleringsplan av 03.05.18 for Kirkeng utbyggingsområde, jf. lov om planlegging og byggesaksbehandling av 27.06.08 nr. 71 (heretter plan- og bygningsloven) 19-2. Vedlegg 1. Søknad om dispensasjon 2. Situasjonskart 3. Utomhusplan 4. Fasadetegning perspektiv 1 5. Fasadetegning perspektiv 2 6. Fasadetegning perspektiv 3 7. Nabomerknader Arild og Eva Aamodt 8. Nabomerknad Lars Eng 9. Svar på nabomerknader fra ansvarlig søker Bakgrunn Rakkestad kommune mottok den 14.12.17 søknad om dispensasjon fra regulert høydebestemmelse for oppføring av bolig på eiendommen gnr. 193 bnr. 138. Eiendommen er omfattet av reguleringsplan for Kirkeng utbyggingsområde av 03.05.73 og er regulert til boligformål. I henhold til gjeldende reguleringsbestemmelse pkt. 1 skal det aktuelle området bebygges med boliger i 1 eller 1½ etasje hvor dette er hensiktsmessig i skrånende terreng. Tiltakshaver har søkt om tillatelse til oppføring av en bolig med to boenheter i tre etasjer. Det omsøkte tiltaket er således ikke i tråd med reguleringsplanens bestemmelse, og det er derfor nødvendig med dispensasjon fra reguleringsplanen. I søknaden om dispensasjon er det vist til at tomten har utfordrende terreng ved oppføring og plassering av boligbygg. Ansvarlig søker begrunner søknaden blant annet med grunnforholdene på tomten og at den omsøkte plasseringen således er mest hensiktsmessig.
Ansvarlig søker påpeker i søknaden at «for å få best mulig uteplass uten å sprenge vekk hele fjellkollen mot vest har man valgt å legge boligen så langt mot øst som mulig. Da vil man kunne utnytte den svært bratte kanten til bolig, noe annet kan den delen av tomta knapt nok brukes til.» Det påpekes også at «fjell som ligger igjen vil dempe virkningen av boligen og gjøre at man delvis ikke vil se særlig mye av 1. etg. I tillegg til demping fra terreng vil noe av den ville vegetasjonen i dette området bli beholdt, noe som ytterligere demper innsyn mot boligen.» Ansvarlig søker viser videre til at «når boligen er plassert så langt øst er det behov for grunnmur for å treffe fjell. Dette er en av grunnene til at boligen er tilpasset med full kjeller.» Søknaden om dispensasjon er videre begrunnet slik: Med denne høyden som denne boligen nå har på vedlagt plan vil den ligge 48 cm under mønehøyde i forhold til naboboligene Kirkeng Terrass 34 og 2.1 m under Kirkeng Terrasse 38. Og avslutningsvis påpekes det: Sett fra østsiden vil boligen ta seg høy ut, men her er det ingen som bor eller vil være sjenert av dette. Tiltaket slik det er omsøkt er avhengig av samtykke fra Rakkestad kommune som hjemmelshaver av tomten mot øst da tiltaket er plassert på eiendomsgrensen. Sådan søknad om samtykke foreligger ikke i saken. Innvilget dispensasjon vil imidlertid innebære at Rakkestad kommune som hjemmelshaver godkjenner omsøkte plassering. Videre er det i søkanden opplyst at det skal oppføres en lav støttemur på eiendomsgrensen mot nabo i nord. Murens høyde er ikke oppgitt. Ansvarlig søker har videre i søknaden om rammetillatelse opplyst at det vil bli noen utvendige justeringer ved søknad om igangsettingstillatelse. Utover dette er tiltaket i tråd med reguleringsplanens bestemmelser. Det er prosjektert dobbel garasje og to ekstra parkeringsmuligheter på tomten. Hjemmel Dispensasjonsbestemmelsene i lov om planlegging og byggesaksbehandling av 27.06.08 nr. 71 (heretter plan- og bygningsloven) kapittel 19. Nabomerknader Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3. Det har kommet nabomerknader fra to naboeiendommer. Tiltaket er nabovarslet to ganger, siste gang med dispensasjonssøknad. Tiltaket er endret etter nabomerknader. Høyde på knevegg er redusert fra 1200 mm til 750 mm. Mønehøyden er redusert til 9.3 m, herunder 8.2 m målt fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Plassering av bygget er videre justert noe mot nabogrense i nordvest, Kirkeng terrasse 34.
Eier av naboeiendom gnr. 193 bnr. 142 mot vest, Arild og Eva Aamodt, har kommet med nabomerknader datert 21.10.17, 01.01.18 og 04.02.18. I første nabomerknad av 21.10.17 kommenterer naboene at den omsøkte bygningens høyde ikke er i tråd med gjeldende reguleringsplan. Videre påpekes det at plasseringen er for nær to eiendomsgrenser. I nabomerknad av 01.01.18 kommenteres det blant annet byggets plassering på tomten og byggets høyde. Det påpekes at plasseringen av bygningen så langt øst på tomten bryter med eksisterende byggelinje i boligfeltet samt at bygningen er plassert på eiendomsgrensen mot øst. Det vises til at snittegningen av byggets høyde på 9.3 m er over tillatt byggehøyde i Kirkengfeltet og at det således er prosjektert for høyt. Et siste moment som påpekes er støttemurens plassering mot nabo i nord/vest og trappen mot nabo i sør/øst. Nabomerknadene er kommentert i brev av 14.12.17 og 27.01.18 av ansvarlig søker. I første brev fremkommer det at kneveggene på tiltaket er senket fra 1.2 m til 0.75 m og byggets plassering er justert i forhold til eiendomsgrenser. I siste brev kommenterer ansvarlig søker at tiltaket er tilpasset merknadene fra de aktuelle naboene, herunder at gjennomsnittlig mønehøyde er 8.2 m og sådan under tillatt maks mønehøyde. Videre er det vist til at bygget er flyttet 4.5 m fra nabogrense mot nord, og at naboene i vest ikke berøres av byggets plassering mot øst. Arild og Eva Aamodt har i brev av 04.02.18 vist til at deres merknader ikke er imøtegått av ansvarlig søker og at de fastholder sine tidligere merknader. Ansvarlig søker har kommentert i brev av 27.01.18 at han har vært i dialog med eier av naboeiendom gnr. 193 bnr. 137 mot nordvest, Lars Eng, og at de er enig om å anse forholdet som løst. Lars Eng har i brev av 08.02.18 bemerket at han ikke er enig i ovennevnte påstand og således ikkes anser forholdet løst. Dialogen mellom Lars Eng og ansvarlig søker relaterte seg til oppføring av eventuelt nybygg på Eng sin tomt. Han påpeker i all hovedsak to momenter, herunder byggets høyde og byggets plassering som bryter med eksisterende byggelinje. Etter en gjennomgang av nabomerknadene og søkers svar, har kommunen kommet frem til at nabomerknadene alene ikke medfører at dispensasjon ikke kan gis. Det vises for øvrig til de vedlagte nabomerknadene i sin helhet. Administrasjonens vurdering Som nevnt over er tillatelse til tiltaket avhengig av dipsensasjon fra reguleringsbestemmelsen som angir tillatt oppførte etasjer i det aktuelle området. Eiendommen kan bebygges med 1 ½ etasje, og det omsøkte tiltaket består av 3 etasjer. En reguleringsplan fastsetter fremtidig arealbruk for et område og den er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak, jf. plan- og bygningsloven 12-4. Kommunen kan imidlertid gi varig eller midlertidig dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan.
Dispensasjon fra planer reiser særlige spørsmål. Planer er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. De omhandler konkret vurderte forhold knyttet til arealutnyttelsen innenfor et bestemt område og det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Plan- og bygningsloven 19-2 gjelder dispensasjon fra lov, forskrift og planer. Bestemmelsen oppstiller to vilkår som begge må være oppfylt for at dispensasjon kan gis. For det første er det et vilkår at hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Videre må fordelene ved å gi dispensasjon være vesentlig større enn ulempene. Hvorvidt dispensasjon skal gis beror på en konkret vurdering. Hensyn som ligger til grunn for bestemmelsen om antall tillatte etasjer fremkommer uttrykkelig og er nedfelt i reguleringsbestemmelsen gjennom angitte etasjer. Bestemmelsen ivaretar med dette blant annet hensynet til naboeiendommers og de omkringliggende eiendommenes lys- og utsiktsforhold. Således søker planen å ivareta hensynet til lys og luft gjennom å begrense byggehøydene. Videre er begrensning av bygningsvolum ment å sikre strøkets karakter, estetikk og ensartet bebyggelse. Intensjonen om arkitektonisk orden er slik et hensyn som er søkt ivaretatt gjennom reguleringsbestemmelsene. Som nevnt over er reguleringsplaner bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak innenfor planområdet. Planen er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Etter administrasjonens vurdering må tiltaket sees som en del av et større bilde og at man må se hele Kirkeng utbyggingsområde under ett. Reguleringsplanen for Kirkeng utbyggingsområde er fra 1973 og er følgelig ikke nylig vedtatt. Eldre reguleringsplaner og dens bestemmelser kan være vanskelig å forene med senere samfunssutvikling, og problematikken forsterkes over tid. Av forarbeidene til planog bygningsloven fremgår det at «innstrammingen er likevel ikke til hinder for at det for eksempel dispenseres fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene.» Feltet Kirkeng er imidlertid i all hovedsak ferdig utbygget og oppført i tråd med reguleringsplanens bestemmelser om antall tillatte etasjer. Området er utbygd over tid der arkitekonisk orden har vært et vektlagt hensyn som har vært søkt ivaretatt. Det omsøkte tiltaket vil representere et markant avvik fra omkringliggende bebyggelse ved oppføring av tre etasjer, noe som også er påpekt av naboer. Videre harmonerer ikke tiltaket med eksisterende byggelinje ved plassering på nabogrensen i øst. Ved å gi dispensasjon for omsøkte tiltak, vil avviket fra eksisterende bebyggelse medføre at hensynet til enhetlig bebyggelse ikke vil bli ivaretatt. En dispensasjon for omsøkte tiltak vil også kunne skape en uheldig fare for presedens for annen utbygging i høyden på eksisterende bebyggelse. Administrasjonen er av den oppfatning at hensynet til arkitektonisk orden og hensynet til enhetlig bebyggelse vil bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon i dette tilfellet, noe som medfører at reguleringsplanen blir fraveket i så stor grad at de vesentligste
hensynene bak reguleringsplanen bare i begrenset grad kan ivaretas. Første vilkår er således ikke oppfylt og en dispensasjon kan etter dette ikke gis. Det vil i det videre likevel vurderes hvorvidt vilkåret om at fordelene ved å gi dispensasjon er vesentlig større enn ulempene er oppfylt. Således er spørsmålet videre er om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Fordelen med å gi dispensasjon i dette konkrete tilfellet er at tomten kan utnyttes på en hensiktsmessig måte. Dette gjelder etasjeantall da bygget oppføres i bratt skrånende terreng slik at alle tre etasjer ikke er synlig fra alle vinkler. Administrasjonen har forståelse for at terrenget er utfordrende med tanke på utbygging og at omsøkte tiltak slik utnytter eksisterende kotehøyder. Omsøkte plassering medfører ikke tap av sol- og lysforhold for naboer i nord og sør og gir heller ikke skyggevirkning på naboeiendommer. Gjeldende reguleringsplan har imidlertid hensyntatt utfordrende terreng i en viss grad ved benevnelsen «skrånende terreng». Bestemmelsen tillater som tidligere nevnt en ekstra halv etasje der terrenget skråner. Ved en øvre begrensning på en og en halv etasje er bestemmelsen et uttrykk for ønske om lav bebyggelse i området. Det omsøkte tiltaket er prosjektert slik at mønehøyden er på linje med naboeiendommer og bryter slik ikke med bebyggelse i nord og sør. Bygningens fasade mot øst fremstår likevel ruvende og skiller seg markant fra områdets bebyggelse. Administrasjonen mener også det er problematisk at bygget er plassert på eiendomsgrensen mot øst der Rakkestad kommune er hjemmelshaver. Tilgrensende eiendom vil oppleves som privatisert med et bygg på eiendomsgrensen og legger føringer for fremtidig bruk av Rakkestad kommunes eiendom. Kirkengfeltet er bebygd med boliger i henhold til reguleringsplanens bestemmelser hva angår etasjer og strøkets karakter fremstår ensartet. Ved å gi dispensasjon i det foreliggende tilfellet vil det innebære et til dels betydelig avvik fra både reguleringsplan og eksisterende bebyggelse i strøket og vil ikke representere en videreføring av eksisterende utbyggingspraksis i området. Videre vises det til at gjeldende reguleringsplan kun består av to bestemmelser, hvorav den ene er bestemmelsen om antall etasjer. Reguleringsplanens omfang fremstår med dette som begrenset. Det er nærliggende å tolke planen dithen at kun de viktigste hensynene for styring av utbygging i det aktuelle området er nedfelt i planen. Terskelen for å dispensere fra planen er således høyere da det avvikes fra de få, men vektlagte hensyn. På bakgrunn av det ovennevnte mener administrasjonen at det ikke kan gis tillatelse til dispensasjon i dette tilfellet. Etter vår vurdering blir hensynet bak bestemmelsen vesentlig tilsidesatt og fordelene ved en dispensasjon er ikke klart større enn ulempene. Rådmannens vurdering Etter en konkret og helhetlig vurdering av omsøkte tiltak gis det ikke dispensasjon fra regulert bestemmelse om antall tillatte etasjer.