Verdal kommune Sakspapir 1721/18/1258 - Søknad om dispensasjon - Sina og Viggo Anfinnes - Garasje - Statsråd Holts veg 15 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Gunnar Vatn gunnar.vatn@innherred-samkommune.no 74048217 Arkivref: 2007/9739 - /1721/18/1258 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal 05.02.2008 7/08 Plan- og utviklingskomiteen i Verdal 04.03.2008 19/08 Rådmannens forslag til vedtak: I samsvar med de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegg, innvilges ikke dispensasjon fra reguleringsplanen Ørmelen Syd (tegning nr 7) med plan-id 1973001. Avslaget hjemles i Plan- og bygningslovens 31 (Virkninger av reguleringsplan). Vedtaket kan påklages jfr Forvaltningslovens 28. Det er 3 ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtak. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Verdal - 05.02.2008 BEHANDLING: Forslag fra AP v/trine Hallem: Saken utsettes i påvente av befaring. Ved votering ble forslaget fra AP v/trine Hallem enstemmig vedtatt. VEDTAK: Saken utsettes i påvente av befaring. Vedlegg: Ingen
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Melding om tiltak mottatt 26.10.2007 2. Brev fra Plan- og byggesak datert 08.11.2007 3. Søknad om dispensasjon mottatt 19.12.2007 4. Orienteringsbrev til søker datert 18.01.2007 5. Søknad om påbygg datert 31.08.2005 6. Vedtak i sak 329/05 om påbygg datert 31.10.2005 7. PUK s vedtak om påbygg i sak 02/06 i møte 19.01.2006 8. Fylkesmannens vedtak om påbygg datert 27.04.2006 Saksopplysninger: Plan- og byggesak mottok 26.10.2007 en melding om tiltak fra Sina og Viggo Anfinnes. Meldingen gjaldt oppføring av en garasje på eiendommen Statsråd Holts veg 15 med gnr/bnr 18/1258 og 18/1365. Sistnevnte gnr/bnr står i GAB-registret oppført med samme eier som naboeiendommen Statsråd Holts veg 17. Eiendommen hvor garasjen skal bygges ligger innenfor reguleringsplanen Ørmelen Syd (tegning nr 7) med plan-id 1973001. I reguleringsbestemmelsene til planen står følgende områder for boliger: 1: Bebyggelsen utføres i 1 etasje, 1 ½ etasje eller 2 etasjer. Takvinkelen skal ligge mellom 15 0 og 35 0. I samme kvartal og gateflukt skal bygningene ha tilnærmet samme takvinkel. 2: Kjedehusene kan utføres med flate tak eller pult-tak med vinkel mellom 10 0 og 18 0. Bygninger i samme gruppe skal ha samme takvinkel.... Garasje skal bygges med saltak med takvinkel på 36 0 og med mønehøyde på 4,93 meter. Innenfor samme gruppe/kvartal er det gjennomført flatt tak. Plan- og byggesak mente derfor at omsøkte garasje kom i strid med de nevnte reguleringsbestemmelser, og sendte derfor søknaden i retur og etterspurte tegninger i samsvar med reguleringsplan
med bestemmelser, alternativt en søknad om dispensasjon. Det er tidligere ikke bygget frittstående garasjer innenfor det aktuelle området. 19.12.2007 mottok Plan- og byggesak en søknad om dispensasjon fra Sina og Viggo Anfinnes: Søknad om dispensasjon. Vi ønsker å bygge en frittstående garasje med skrått tak. Vi har vært i kontakt med teknisk etat, og er gjort kjent med at en garasje med skrått tak krever en slik søknad. Årsaken til at vi ønsker en slik type garasje er; - Vi har veldig dårlig erfaring med flate tak. Vi har hatt 3 vannlekkasjer siden vi kjøpte huset i 1997. Og forsikringselskapet vil ikke dekke skader/kostnader på
grunnlag av at huset vårt har flatt tak. Det er kanskje en billigere måte å bygge på, men i lengden viser det seg at det kan bli svært kostbart. - En garasje med hems vil gi mer lagringsplass. Da disse husene ble bygd på - 70-tallet var ikke boder/lagring særlig prioritert. - Etter samtale med alle naboer som vil bli berørt av evt ny garasje har vi fått svært positive tilbakemeldinger. Alle har sett tegninger og skrevet under på nabovarsel, se vedlegg; nabovarsel. - I vedtaket som sier at husene i samme rekke skal ha lik utførelse/fasade, er det vel tenkt at det skal være et pluss. Men tror at en slik garasje vil være et positivt innslag i en noe kjedelig rekke av hus. De fleste husene i denne rekken i Statsråd Holts veg har i senere tid bygd overbygg over inngangspartiet. Disse overbyggene har skrått tak. Noen har også utbygg inn imot atrium som også har skrått tak. Vi vet ikke om dette bryter med vedtak om fasade/samme stil, men disse overbyggene er det mest positive med disse husene. Fradeling av eiendommen med gnr/bnr 18/1365: Garasjen søkes oppført på eiendommen med gnr/bnr 18/1365. Parsellen ble godkjent fradelt fra eiendommen Statsråd Holts veg 17 med gnr/bnr 18/1273. Det ble opplyst i søknaden om fradelingen at parsellen skulle være tilleggsareal til eiendommen Statsråd Holts veg 15 med gnr/bnr 18/1258, men det ble ikke oppgitt at det skulle bygges garasje der. Søknaden ble begrunnet med at eier av Statsråd Holts veg 17 ikke så seg i stand til å vedlikeholde parsellen pga sin høye alder og dårlige helse. Tidligere søknad om dispensasjon: Plan- og byggesak mottok 07.09.2005 en søknad om dispensasjon til påbygg til bolig utført med saltak i Statsråd Holts veg 15 fra Sina og Viggo Anfinnes (ephorte nr 2005/7520). I vedtak 329/05 fattet 31.10.2005 ble det ikke gitt dispensasjonen fra reguleringsplanen. Klage på vedtaket ble behandlet av Plan- og utviklingskomiteen i sak 2/06 i møte 19.01.2006. Klagen ble avslått og Fylkesmannens kommunal- og administrasjonsavdeling stadfestet samkommunens vedtak i brev 27.04.2006. Avslaget ble blant annet begrunnet med at det tidligere ikke er gitt dispensasjoner fra reguleringsplanen med dens bestemmelser innenfor den gruppe bygninger som Statsråd Holts veg nr 15 hører til, og at de oppgitte særlige grunner ikke var tilstrekkelige til å kunne gi dispensasjon. Følgende begrunnelse skrev Fylkesmannen i sin behandling av saken: Hensynet bak bestemmelsene til reguleringsplanen er å skape en helhet innenfor en og samme gruppe boliger. Dette skaper harmoni for alle beboere, og ikke minst forutberegnelighet for alle eiere som anskaffer seg bolig i området, inklusivt det forhold at
naboer i fremtiden vil være trygg på at det ikke bygges boliger som vil redusere harmonien og påvirke skyggeforhold og utsikt. Ut i fra de opplysninger som er gitt i søknaden fra tiltakshaver synes søknaden å være begrunnet med ønske om større plass, og at det har oppstått taklekkasjer grunnet flatt tak. Problemer knyttet til taklekkasjer er ikke en holdbar dispensasjonsgrunn i nærværende sak. Fylkesmannen finner støtte for dette syn i uttalelse gitt av Sivilombudsmannen i lignende sak, inntatt i Sivilombudsmannens årsmelding for 1997 a. 292. Etter en samlet vurdering har Fylkesmannen kommet til at det i denne saken ikke foreligger tilstrekkelige særlig grunner til at dispensasjon fra reguleringsplanen kan innvilges. Vi er således enig i kommunens vurdering og vedtak. Vurdering: Tiltaket er avhengig av at det blir gitt dispensasjon fra gjeldende reguleringsbestemmelsers 2 som krever at bygninger i samme gruppe skal ha samme takvinkel. Det ble i forbindelse med behandlingen av søknaden om påbygg i fra 2005, konkludert med at det tidligere ikke er gitt dispensasjoner fra reguleringsplan med bestemmelser innenfor den gruppe bygninger som Statsråd Holts veg 15 hører til. Siden det tidligere ikke er gitt dispensasjon fra reguleringsplanen innenfor samme område, velger Plan- og byggesak å legge saken frem for Plan- og utviklingskomiteen. For å kunne gi dispensasjon etter Plan- og bygningslovens 7 må det foreligge tilstrekkelige særlige grunner. Søker har ingen rettskrav på å få dispensasjon, og det forutsettes at dispensasjon kun skal gis i unntakstilfeller. Det må, i hvert enkelt tilfelle, foretas en konkret og reell vurdering om de faktiske forhold. Uttrykket særlige grunner må sees i forhold til de offentlige hensyn som skal ivaretas gjennom bygningslovgivningen. Ved avgjørelsen av om det foreligger særlige grunner skal det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Dersom det ut fra forvaltningens vurdering anses å foreligge en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, kan dette gis. De særlige grunnene som søker oppgir er Faren for lekkasjer fra flate tak Garasje med hems gir mer lagringsplass Positive tilbakemeldinger fra naboene Garasje med saltak vil være et positivt innslag i en ellers kjedelig rekke av hus De fleste husene i gata har tilbygg/takoverbygg som har saltak. Faren for taklekkasje og behovet for større lagringsplass ble benyttet som særlige grunner i forbindelse med søknaden om påbygg på bolighuset. De ble den gang ikke funnet som tilstrekkelige særlige grunner til å kunne innvilge dispensasjon etter Planog bygningsloven 7. Den samme konklusjonen kom Fylkesmannen til, da de stadfestet samkommunens vedtak.
Søker viser til at takoverbygg over inngangsparti er utført som saltak. Dette er begrensede tilbygg/takoverbygg som ikke bryter med områdets egenart på samme måte, som en garasje av omsøkte utforming gjøre. På ortofotoet/flybildet tidligere i saksfremlegget, fremgår at slike takoverbygg er gjennomført på de aller fleste av byggene, slik at dette på et vis gir strøket en viss harmoni og ensartethet. Hensikten med bestemmelsen i reguleringsplanen er av estetiske grunner. Det er å skape en helhet og en harmoni innenfor samme område, som gir en forutberegnelighet for alle eiere som anskaffer seg boliger i området. De skal være trygg på at det ikke bygges bygninger i området som reduserer harmonien og eventuelt påvirker skyggeforhold og utsikt. Dersom det gis dispensasjon vil dette skape en presedens som vil det fjerne denne forutberegneligheten. Plan- og byggesak finner de oppgitte grunnene for dispensasjon som generelle, og ikke så særlige at dispensasjon kan gis. Basert på de vurderinger som er gjort i dette saksfremlegg sammen med de konklusjoner som ble trukket i søknaden om påbygg fra 2005, så anbefaler Plan- og byggesakssjefen at det ikke innvilges dispensasjon fra reguleringsplanen Ørmelen Syd (tegning nr 7) med plan-id 1973001. Det anmodes om at det i stedet planlegges en garasje i samsvar med bestemmelsene i reguleringsplanen, og i harmoni med strøkets karakter. Alternativt må det gjøres endringer i reguleringsplanen. Siden det foreslås at søknaden avslås, må det gis klagedadgang jfr Forvaltningslovens 28. En eventuell godkjenning av garasjen betinger at det også gis dispensasjon fra byggelinja i reguleringsplanen. Å gi en slik dispensasjon anses om uproblematisk, da det over lengre tid har vært praktisert at garasjer kan plasseres 5 meter fra vegkant med portveggen mot vegen, ellers 2 meter fra vegen. Dette står også i bestemmelsene til kommunedelplanen for Verdal byområde. Det er i søknaden krysset av for at tiltaket ikke gir endrede avkjørselsforhold. Dersom det likevel skulle bli aktuelt med ny avkjørsel, betinger dette tillatelse fra Verdal kommune Teknisk drift. Dersom det velges å gi dispensasjon i denne sak, må søker derfor avklare eventuell ny avkjørsel med Teknisk drift i etterkant.