1 Q4-2018
2 1) Hovedpunkter om den tyske økonomien generelt Business Climate Ifo Business Climate Index falt fra 101,0 poeng i desember 2018 til 99,1 poeng i januar. Dette er det laveste nivået siden februar 2016 og forretningssituasjonen bli vurdert som mindre bra. Årsakene til den svakere indeksen er svakere økonomi globalt. Commerzbank forventer en stabilisering av etterspørselen og tror den tyske økonomien vil ta seg opp i løpet av våren med økt sysselsetting.
3 Ledighetstall Ifølge en rapport fra det tyske statistiske sentralbyrået (Destatis) fra november 2018 er sysselsettingen i Tyskland i en god forfatning sammenlignet med andre europeiske land: fire av fem personer mellom 20 og 64 år er i lønnet arbeide og andelen av de som fortsatt arbeider mellom 65 og 69 år har mer enn doblet seg i Tyskland fra 2007 til 2017, fra 7% til 16%. I november 2018, var rundt 44,69 millioner personer sysselsatt og ledigheten i Tyskland i november 2018 var på bare 3,2%. Inflasjon Konsumprisindeksen i Tyskland steg med 1,9% i 2018. Dette var marginalt mer enn for 2017, da den steg med 1,8%. I desember 2018 gikk inflasjonen noe ned, sammenlignet med måneden før, og var på 1,7%. Energiprisene sto for mye av økningen i inflasjonen i 2018 med en økning på 4,9 % på årsbasis. Rentenivå Den Europeiske Sentral Banken (ESB) bekreftet igjen på møtet den 24.01.2019 at rentenivået vil forbli på nåværende nivå. Styringsrenten har siden mars 2016 vært på 0,0 prosent. Den såkalte innskuddsrenten for bankene forblir på minus 0,4 prosent. ESB forventer at rentesatsene vil forbli på de nåværende nivåene til over sommeren 2019, og så lenge som nødvendig for å opprettholde et vedvarende bærekraftig inflasjonsmål på rundt 2% på lengre sikt. En fortsettelse av obligasjonstilbakekjøpsprogrammet i 2019 er lite sannsynlig. Men dersom økonomien fremover skulle bli dårligere, vil ESB fortsatt bruke de mulighetene de har. I tillegg til nullrenter har tilbakekjøp de siste årene vært sentralbankens sentrale instrument for å støtte økonomien.
4 2) Det Tyske Eiendomsmarkedet Oppgangen i det tyske eiendomsmarkedet har fortsatt i 2018 og går nå inn i sitt tiende år. Som følge av et svært bra siste kvartal i 2018, med gjennomføringen av noen særdeles store transaksjoner, vil 2018 bli stående som nok et eksepsjonelt investeringsår. Transaksjonsvolumet har steget jevnt siden 2010. For næringseiendom så er 2018 et nytt rekordår. Denne delen av markedet utgjorde 60,3 milliarder euro, dette innebærer en tredobling siden 2010 og et pluss på 6% sammenlignet med 2017. Inkludert boligporteføljer utgjorde det total transaksjonsvolumet hele 79 milliarder euro. Dermed tangerte man nesten 2015, som med 80,3 milliarder euro, har hatt den høyeste omsetningen de siste årene. Kilde: Jones Lang LaSalle Investmentmarket Overview Q4-2018 Den mest populære aktivaklassen er forsatt kontoreiendom som sto for ca 37% av det totale transaksjonsvolumet. Utenlandske investorer sto for 42% av det totale transaksjonsvolumet i 2018. Aktiviteten til de utenlandske investorene økte ytterlige i siste kvartal. "De klassiske landene hvor kapitalen kommer fra, som USA og Storbritannia, er fortsatt på toppen, men har mistet noe av sin dominans fra tidligere år. Til gjengjeld har investorer fra andre europeiske land, samt fra Asia, utvidet sin aktivitet, sammenlignet med årene før", sier Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.
5 Hvor går markedet i 2019? Til tross for den nåværende geopolitiske usikkerheten, så vil etterspørselen etter fast eiendom forbli høy. Transaksjonsvolumet for næringseiendom, inkludert boligporteføljer, er anslått å ende på rundt 70 mrd euro, ca 10% lavere enn i 2018. Timo Tschammler, administrerende direktør i JLL Germany, kom med følgende uttalelser om prisutviklingen: "Da AAA-eiendommene vil forbli knappe og etterspørselen sannsynligvis vil forbli høy, så vil investorenes investeringspreferanse i 2019 bli eiendommer, i og rundt Big-7 byene, som ikke oppfyller definisjonene av Prime. Dette vil også reflekteres i avkastningen og vil kunne resultere i en yield-kompresjon for gode eiendommer med Prime beliggenhet, men med svakere byggekvalitet og kortere løpetid på leieavtalene, og avstanden til avkastningen på AAA-eiendommene kan bli redusert til rundt 80 basispunkter." Det samme gjelder for topp-objektene i deler av markedet, som ligger utenfor "Prime" beliggenhet. Her har yield kompresjonen også fortsatt og nådd sitt laveste nivå på over fem år. Men det sterkeste momentet i utviklingen når det gjelder av avkastning, finner man i aktiva klassen logistikk. Online handel og de positive fremtidsutsiktene tiltrekker utenlandske investorer til denne aktivaklassen. Ved utgangen av 2018 var avkastningen på de beste eiendommene i snitt på 4,1%, noe som er 60 basispoeng lavere enn ved utgangen av 2017. Her forventer JLL imidlertid, en ytterligere reduksjon, noe som vil føre til en avkastning på godt under 4,00% i løpet av 2019.
6 3) Oversikt over porteføljen til GP AS German Property Portfolio Overview 01.02.2019: GP Objekt Type eiendom Total areal i m² Forventet utløp av leieavtale Ledighet i % (m 2 ) Ledighet i% (ec.) leie på årlig basis net yield p.t Aschaffenburg Office 6.703 31.12.20 0,0% 0,0% 827.307 6,57% Bensheim Office 7.646 15.01.23 5,2% 5,9% 730.000 5,10% Dreieich Office 4.459 02.01.23 1,2% 0,8% 520.300 4,78% Herborn Hennef Production/ Logistics 55.702 27.09.22 4,9% 3,0% 2.044.000 8,96% Office/ Production 5.650 02.01.23 0,0% 0,0% 453.000 6,37% Köln-Wachsfabrik Office 6.050 29.07.20 6,3% 4,1% 570.000 4,92% Köln - Industriestraße Office 4.385 18.04.21 1,6% 0,0% 501.287 5,83% Mannheim Logistics 7.255 16.11.21 0,0% 0,0% 458.520 6,38% Monheim Logistics 14.930 07.04.21 0,0% 0,0% 716.570 7,61% Mülheim Logistics 7.645 16.10.23 4,8% 5,1% 382.000 3,51% Office/ Neu-Isenburg Logistics 3.733 15.08.22 27,5% 22,0% 202.911 2,44% Commercial 124.158 14.03.22 4,0% 2,6% 7.405.895 6,59% Hamburg Residential 2.937 0,0% 0,0% 324.000 5,04% Residential 2.937 0,0% 0,0% 324.000 5,04% In total 127.095 14.03.22 3,9% 2,5% 7.729.895 6,52% Ved utgangen av 2018 ble en liten hall på 325kvm, som tilhørte eiendommen i Hennef, solgt for 580.000 euro. Markedsverdien for dette separate bygget ble i siste verdivurdering anslått til 339.000 euro.
7 4) Verdivurdering per 31.12.2018 property purchase price 31.12.15 31.12.16 31.12.17 31.12.18 Aschaffenburg 11.067.035 10.100.000 10.300.000 9.500.000 9.820.000 Bensheim 11.620.000 11.100.000 11.400.000 11.300.000 11.300.000 Dreieich 7.780.500 7.680.000 7.690.000 7.280.000 7.200.000 Hennef 5.700.000 5.500.000 5.570.000 5.590.000 5.370.000 Herborn 16.700.000 20.100.000 20.400.000 20.500.000 20.000.000 Köln-Wachsfabrik 8.900.000 7.700.000 8.160.000 7.950.000 8.310.000 Köln-Industriestr. 7.035.577 6.710.000 6.800.000 6.770.000 7.260.000 Mannheim 6.300.000 6.070.000 6.110.000 6.240.000 6.360.000 Monheim 7.250.000 7.320.000 7.430.000 7.390.000 7.720.000 Mühlheim 8.500.000 5.655.000 5.640.000 5.480.000 5.430.000 Neu-Isenburg 4.666.538 3.940.000 3.940.000 3.950.000 3.980.000 Commercial total 95.519.650 91.875.000 93.440.000 91.950.000 92.750.000 Hamburg-Portfolio 3.810.000 5.530.000 6.190.000 6.400.000 6.780.000 Residential total 3.810.000 5.530.000 6.190.000 6.400.000 6.780.000 in total 99.329.650 97.405.000 99.630.000 98.350.000 99.530.000
8 5) Verdijustert egenkapital per aksje 2,00 VEK per aksje - Euro (31.12.) 1,80 1,83 1,60 1,40 1,26 1,49 1,57 1,20 1,10 1,23 1,21 1,00 0,94 1,05 0,80 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 20,00 18,00 VEK per aksje - NOK (31.12.) 18,05 16,00 14,00 14,12 14,31 12,00 11,36 12,21 10,00 8,00 7,34 8,15 8,13 10,16 6,00 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 26.01.18 ble det utbetalt utbytte på NOK 338.626.820,- tilsvarende NOK 7,00 pr aksje
9 6) Ligningsverdi & Regnskap 2018 Vi er informert om at selskapets aksjonærer har fått tilsendt en VEK som er basert på tall fra 01.01.18. og dermed før utbetalingen av utbyttene i 2018. I henhold til gjeldende regler skal personlige aksjonærer benytte en ligningsverdi for 2018 av selskapets skattemessige formuesverdi per 01.01.2018, mens selskapsaksjonærer skal benytte en ligningsverdi for 2018 av selskapets skattemessige formuesverdi per 31.12.2018/01.01.2019 (de må derfor vente med innsendelse av skattemelding for eget selskap til skattemeldingen for German Property er klar i begynnelsen av april). Dersom selskapet i kalenderåret har gjennomført endringer i aksjekapitalen med inn- eller utbetaling til aksjonær, skal imidlertid også personlige aksjonærers ligningsverdi beregnes med bakgrunn i selskapets skattemessige formuesverdi ved utgangen av kalenderåret. Skattereglene er formalistiske når det gjelder «tilbakebetaling til aksjonærene» for å kunne flytte formuestidspunktet fra 01.01.18 til 31.12.18. Det er krav om faktisk nedsettelse av aksjekapital med tilbakebetaling. Utbytte eller nedsettelse av f.eks overkursfond er ikke tilstrekkelig. Men vi vil på selskapets hjemmeside, så snart selskapets regnskap er klart, legge ut et forslag til et skriv til ligningsmyndighetene med en søknad om nedsatt formuesverdi. Dette må da sendes inn medio april, når skattemeldingen til GP er klar, og før frist for personlig skattemelding. Vi kan ikke på noen måte garantere at skattemyndighetene vil godta dette og den enkelte aksjonær må selv avgjøre om de vil benytte seg av skrivet. 7) Finansiering Alle eiendommer er nå langsiktig finansiert og rentesikret, boligeiendom frem til 2020 og næringseiendom frem til 2025.
10 8) Ytterligere informasjon Mulig salg av hele selskapets portefølje i 2019/2020. Styret i German Property as er av den oppfatning at tidspunktet for et mulig salg av hele eiendomsporteføljen kan være gunstig. Styret har derfor besluttet å gi en betydelig næringsmegler i Tyskland mandat til å forsøke å selge alle selskapets næringseiendommer under ett. Det betyr ikke at man utelukker salg av deler av porteføljen, men at man i utgangspunktet markedsfører alt under ett. P.t. så består selskapets næringseiendomsportefølje av 11 eiendommer og ca 120.000 kvm, med årlige leieinntekter på ca EUR 7,4m (NOK 71,5m). Et salg av alle eiendommer med en påfølgende avvikling av selskapet medfører betydelige kostnader, herunder bla salgskostnader, oppløsning av rentebindings avtaler, honorarer, skatt og avviklingskostnader som må dekkes av selskapet før netto provenyet kan utbetales til aksjonærene. Disse kostnadene samt valuta endringer er årsaken til at det endelige resultatet kan avvike fra den publiserte VEK. Styret har satt som forutsetning for et salg at man oppnår en pris som gir en netto utbetaling til aksjonærene på mellom NOK 11 og 12 pr aksje. Om den endelige prisen avviker betydelig fra ovennevnte vil Styret revurdere et salg. Et evt salg vil evt finne sted ved årsslutt 2019, med utbetaling til aksjonærene i 1 kvartal 2020. Det er også viktig å være klar over at en utbetaling til aksjonærene er avhengig av valutakursen og at noe av utbetalingen evt. må holdes igjen inntil de endelige kostnadene foreligger. Det er mange eksterne faktorer som kan påvirke utfallet, som feks den globale geopolitiske risikoen som hersker med bla handelskrig, Brexit, EU og FEDs pengepolitikk osv samt kursen på /NOK. Styret ønsker med denne informasjonen å komme spekulasjoner i forkjøpet og understreker at den estimerte VEK n for 2018, som ble lagt ut på vår hjemmeside den 9. Januar 2019, ikke gjenspeiler det endelige resultatet som kan forventes oppnådd.
11 Aksjonærinformasjon legges ut på: www.germanproperty.no Videre spørsmål kan rettes til: GEORG WESSEL (Daglig Leder, German Property AS) MAIL: WESSEL@GPM.AG TLF: 0047 911 917 00 STAALE ANDRESEN (Styremedlem, German Property AS) MAIL: ANDRESEN@GPM.AG TLF: 0041 79 852 02 85