BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling, Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 17.12.2014 Saksnr.: 201216136/57 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: ULSA Fana, Gnr. 40, Bnr. 8, m.fl, Skjoldvegen boligtun. Detaljreguleringsplan. Arealplan-ID 63530000. Fagnotat 2. gangs behandling Kort om planforslaget Weglo Design Plan & Landskap AS i samarbeid med En Til En arkitekter AS fremmer på vegne av sameiet Skjold planforslag for et område i Fana bydel på Skjold. Planområdet er på ca 6,6 daa. Hovedformålet med planforslaget er oppføring av boliger. Oversiktsbilde planområde Planavgrensning med offentlige bygg Bakgrunnen for planarbeidet fra forslagstillers side er ønske om å tilrettelegge for nye boenheter og samtidig bevare eksisterende gårdstun som omfatter våningshus fra ca. 1860, løe fra ca. 1900 og vognhus fra 1960. Det foreslås at løen som er i dårlig forfatning rives og reetableres i tilsvarende form med 4 boenheter. Vognhuset bygges om til liten bolig. Det oppføres nytt leilighetsbygg med 9 leiligheter på den nordlige del av planområde. Planområde er i arealdelen for kommuneplanen for Bergen (KPA2010) avsatt til bebyggelse og anlegg. Området sør for planområde inngår i senterområde S18 i KPA2010. Planområdet omfattes også av reguleringsplan for Fana, del av gnr. 40, Skjold fra 1996, ArealplanID 9580000. Planområdet er regulert til område for eksisterende boliger. Side 1 av 6
For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses i hovedsak som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 13.04.2014-27.05.2014. Det kom inn 3 private merknader og 13 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes i det alt vesentlige som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Trafikkforhold, trafikkøkning, krav til vegstandard, og utvidelse av planområde frem til Osbanen. Gangatkomst forbi Skjoldvegen sykehjem. Rekkefølgekrav. Bevaring av eiketre som er utvalgt naturtype etter naturmangfoldsloven. Parkering. Avfallsløsning. Bygg- og anleggsfasen. Verneverdi gårdstun og gårdsbygninger Bryter med eksisterende bebyggelse med hensyn til høyde og bygningstype. Dominerende og ruvende. For høy utnyttelse Ulemper ved innsyn og mulig soltap Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene : Byggets utforming er endret revidert etter offentlig ettersyn og trukket lengre vekk fra nabobebyggelse og eiketre Henynssone rundt eiketre er justert Overflateparkering er redusert, og mer av parkeringen er lagt i parkeringsanlegg Avsatt areal for avfallsløsning Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Hovedformål Hovedformålet med planforslaget er boliger, og dette er i samsvar med arealdisponeringen i KPA2010. Det er ellers en målsetting i KPA 2010 at hoveddelen av ny boligbygging skal skje gjennom fortetting, og planforslaget er i utgangspunktet i samsvar med denne målsettingen. Side 2 av 6
Utnyttelsegrad Overordnede rammer for utnyttelsesgrad fremgår av bestemmelsene til KPA 2010 punkt 23. Her fremgår at ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren. Innenfor områder avsatt til bebyggelse og anlegg skal utnyttelsesgrad maksimalt være BRA% 60 for boligbebyggelse. Det åpnes for differensiert utnyttelsesgrad mellom 60 % og 200 % for de store kollektivårene. I det foreliggende planforslag er utnyttelsesgrad oppgitt til BYA 40-50 %, og BRA % 70-185 % for de ulike byggetomtene innenfor planområde. Fagetaten legger i utgangspunktet til grunn at det i det foreliggende planområde kan åpnes opp for en høyere utnyttelsesgrad enn BRA = 60 %. Dette ettersom planområde ligger tett inntil senterområde S18 og ca. 360 meter fra nærmeste bybanestopp. Byggehøyder/estetikk mv Utover eksisterende våningshus og nye boliger ved reetablering av eksisterende rives er planlagt oppført leilighetsbygg i den nordlige del av planområde. Dette med 9 leiligheter. Utfra mottatt materiale er maksimal byggehøyde for leilighetsbygget planlagt på kote +61. Grunnflate for parkeringskjeller er planlagt på kote +45. Høyder på nabobebyggelsen i Skjoldvegen 65 og 67 på kote + 57. Fagetaten har tidligere vært kritiske til hvordan planforslaget forholdt seg til nærmeste naboeiendom, herunder nærhet til og for stor grad av innsyn fra de øverste etasjene i BB ned på naboens uteareal. Det at BB nå er flyttet sørover av hensyn til røttene til den hule eiken innebærer samtidig at avstand til nærmeste nabo mer enn fordoblet i forhold til plankartet som lå ute til offentlig ettersyn. Fagetaten er av den oppfatning at planforslaget med denne endringen ikke medfører ulemper for naboeiendommen av en slik karakter at det er grunnlag for å kreve ytterligere justeringer. Parkering Planområde ligger i parkeringssone P4 i KPA 2010. Krav til parkering er her på minimum 1,4 plasser pr. 100 kvm. I planforslaget er lagt til grunn en parkeringsdekning på 1,2 plasser pr. 100 kvm. Det er bla vist til nærhet til bybanen og god kollektivdekning. Det er etter dette lagt opp til 20 parkeringsplasser, hvorav 9 stk i parkeringskjeller resten som overflateparkering. Det anses generelt ønskelig at parkering for nye prosjekter legges under bakken, og at overflateparkering reduseres. Planforslaget er endret på dette punkt etter offentlig ettersyn, og parkering er nå i større grad lagt i planlagte parkeringskjeller. Det er videre tatt inn reguleringsbestemmelser som sikrer sykkelparkering, med 2 plasser per 100 m² BRA. Trafikkløsninger Utfra planforslaget skal alle nye boenheter ha atkomst fra Skjoldvegen. For planlagte leilighetsbygg etableres ny avkjørsel fra Skjoldvegen. Eksisterende avkjørsel for våningshuset saneres, og øvrige bebyggelse får atkomst fra eksisterende avkjørsel i privat del av Skjoldvegen. Fagetaten har i utgangspunktet ingen merknader til denne løsningen, og legger til grunn at gjennomføring av planen avklares nærmere med Trafikketaten for så vidt gjelder de løsninger som berører kommunal veg. Fagetaten har i forbindelse med offentlig ettersyn anbefalt at forbindelsen til Osbanen som er drøyt 100 meter må tas med i planforslaget, Dette i tråd med uttalelse fra Trafikketaten. Forslagstiller har ikke fulgt denne anbefalingen, og anfører at trafikken her er forholdsvis begrenset, samt at dette er en blindveg. Videre anføres at dette må være et offentlig ansvar. Fagetaten finner etter en fornyet vurdering ikke grunn til å opprettholde anbefalingen om at traseen ned til Osbanen blir tatt med i planforslaget. Fagetaten er enig i at dette er en viktig Side 3 av 6
forbindelse. Traseen ligger i hovedsak innenfor senterområde S18, og Fagetaten ser det som mest hensiktsmessig at dette vurderes sammen med utarbeidelse av eventuell områdeplan innenfor senterområde. Hensyn til trafikksikkerhet synes ivaretatt ved at atkomstveien inn til den aktuelle eiendommen er utvidet på plankartet, og det etableres fortau med 2.5 meters bredde langs eiendommen. Det er for øvrig tatt inn rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene om at dette fortauet må etableres før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for nye boliger. Kulturminneinteresser/verneverdi Planforslaget omfatter eldre gårdstun. Dette er ikke fredet etter kulturminneloven, eller særlig avmerket som kulturminne eller verneverdig i KPA 2010. Det knytter seg likevel noe verneverdi til tunet. Eksisterende våningshus skal beholdes, men oppgraderes. Planforslaget åpner opp for restaurering av løe og vognhus, alternativt riving og reetablering. Byantikvaren mener primært at disse byggene ikke må rives. Særlig gjelder dette løen. Områdets nærhet til senterområde og fortettingshensyn, veier i dette tilfelle tyngre. Fagetaten kan ikke se at det er avgjørende innvendinger mot det planforslaget legger opp til. Grønnstruktur/naturmangfold/barns interesser I planforslaget er lagt til grunn de areal og kvalitetskrav som følger av bestemmelsene til KPA2010 med hensyn til uteoppholdsarealer og lekeareal. Videre er det lagt inn grøntareal rundt planlagte boliger. I den nordlige del av eiendommen står et større eiketre som faller inn under utvalgte naturtyper etter forskrift til naturmangfoldsloven. I merknad fra Grønn etat vises det til at det aktuelle treet er et av Bergens største eiketrær. Treet er ment sikret med hensynsone i plankartet, og skal bevares. Det er imidlertid uklart i hvilken grad bebyggelse vist som BB i plankart vil overlappe med eikens rotsystem. Det legges til grunn at hensyn til grønnstruktur forøvrig, naturmangfold, og hensyn til barn- og unges interesser er ivaretatt. Fagetaten anbefaler at behandlingen av eiketreet avklares med Grønn etat ved gjennomføring av planforslaget. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget, og anbefaler planforslaget vedtatt. For ordens skyld bemerkes at teknisk plankontroll (Gis-kontroll ) ikke er avsluttet, og at det derfor er lagt inn punkt i forslag til vedtak om at planmateriell må være oppdatert før kunngjøring av planvedtaket. Side 4 av 6
Forslag til vedtak : 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Fana, Gnr. 40, Bnr. 8, m.fl, Skjoldvegen boligtun, Reguleringsplan, Arealplan-ID 63530000, vist på plankart sist datert / revidert 17.12.2014 Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 17.12.2014 2. Planmaterialet oppdateres før kunngjøring iht. teknisk plankontroll/gis-kontroll. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 5 av 6
Vedlegg: A. Plankart datert 17.12.2014 B. Reguleringsbestemmelser, datert 17.12.2014 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert desember 2014 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer E. Illustrasjonsplan F. Snitt G. Perspektiver H. Solstudie Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/ snr 201216136 Side 6 av 6