Fana, gnr 40, bnr 8 Skjoldvegen(boliger) Planbeskrivelse-reguleringsendring. Nov 2016

Transkript

1 Fana, gnr 40, bnr 8 Skjoldvegen(boliger) Planbeskrivelse-reguleringsendring Nov 2016

2 , reguleringsendring Planbeskrivelse Oppdragsgiver:... Rapportnavn: Skjoldvegen (boliger) Utførende Firma: Weglo Design Plan & Landskap AS i samarbeid med En til En... Arkitekter As Prosjektleder:... Vibeke Weglo Prosjekt nummer Dokument nummer Arkiv fil Planrapport Skjold Rev. nr Dato Rapport antall sider Vedlegg antall sider... Utarbeidet... VW Kontrollert... LS Godkjent... VW PlanID: Side 1 av 23

3 INNHOLD 2. NØKKELOPPLYSNINGER GENERELT PLANPROSESSEN OG MERKNADER KU - VURDERING BESKRIVELSE AV GJELDENDE PLANFORSALG BESKRIVELSE AV ENDRINGER KONSEKVENS AV REGULERINGSENDRING OPPSUMMERING VEDLEGG Plankart Reguleringsbestemmelser Illustrasjonsplan Illustrasjoner PlanID: Side 2 av 23

4 1. NØKKELOPPLYSNINGER Bydel Fana Gårdsnavn Skjold - Skjoldvegen 59 Gårdsnr./bruksnr. Gnr 40, Bnr 8, 1353, 1354 m.fl. Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Godkjent reguleringsplan plan id Forslagstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent, Gunnar Skjold Weglo Design, Plan & Landskap AS i samarbeid med En til Arkitekter Ny plans hovedformål Reguleringsendring boligområdet Planområdets areal i daa 7.1 daa Grad av utnytting BYA=40 % - 50 % Ant. nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) Ca. 15 Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) Avklart i reguleringsplan Id Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Nei Konsekvensutredningsplikt (j/n) Nei Kunngjøring reguleringsendring, dato - Planforslag mottatt, dato - Informasjonsmøte avholdt. (j/n) Nei PlanID: Side 3 av 23

5 2. GENERELT Det vises til gjeldende reguleringsplan Fana. gnr. 40 bnr. 8 m.fl., Skjoldvegen boligtun, vedtatt , id I etterkant av vedtak av reguleringsplan har det fremkommet forhold knyttet til den vedtatte planen som medfører behov for endring av reguleringsplanen. De omsøkte endringene er knyttet til tre forhold: 1. Endring av utnyttelsesgrad for felt BB. 2. Endring av formålsgrense mellom f_gr og BF3. 3. Tilrettelegging for etablering av sekundærbolig i felt BF3. Da punkt 2 og 3 begge omhandler eksisterende enebolig i BF3, er de omsøkte endringen omtalt samlet. De omsøkte endringene har ikke konsekvenser for øvrige formål eller tiltak innenfor reguleringsplanen. 3. PLANPROSESSEN OG MERKNADER Det skal i henhold til dialog med fagetaten gjennomføres begrenset varsling til berørte parter, det er ikke nødvending med annonse i avis. Lengde på varslingsperioden er 3 uker. Berørte parter er de som grenser til planen. Det vil av varselet fremgå at det er aktuelt å behandle forslaget som en mindre reguleringsendring. 4. KU - VURDERING Planforslaget er ikke konsekvensutredningspliktig (KU). På bakgrunn av det lille omfanget av reguleringsendring er det ikke utarbeidet ROS analyse for området, dette anses som ikke påkrevd. PlanID: Side 4 av 23

6 5. BESKRIVELSE AV GJELDENDE PLANFORSALG 5.1 Innledning Planforslagets intensjon er å revitalisere og bevare eksisterende gårdstun. Planen legger til rette for en ombygging av eksisterende løe og vognhus til leiligheter mens våningshuset videreføres som enebolig. Det legges til rette for etablering av leilighetsbygg med ca. 9 boenheter nord for gårdstunet. Eksisterende eiketre bevares som utvalgt naturtype jf. Naturmangfoldloven. 5.2 Reguleringsformål Hovedformål Hovedformålene i planen er: 1. Boligbebyggelse. 2. Utomhusareal. 3. Grønnstruktur. Videre omfatter planen hensynssoner for bevaring kulturmiljø og bevaring naturmiljø. 5.3 Byggeformål Gjeldende reguleringsplan legger til rette for ny boligbebyggelse i felt BB og ombygging av eksisterende bygg i felt KS. Planområdet omfatter videre tre eksisterende eneboliger BF1-BF2- BF Frittliggende småhusbebyggelse BF1-BF2-BF3 De tre feltene omfatter eksisterende eneboliger hvorav BF1 er våningshuset på gårdstunet. Alle tre boligene reguleres i henhold til eksisterende bruk med hensyn til byggehøyder og utnyttelsesgrad. For BF2 og BF3 er det lagt inn en noe høyere utnyttelsesgrad enn dagens situasjon, dette er for ikke å legge hindringer for fremtidige ønsker om etablering av carport, utvidelse av bolig e.l. Parkering og uteoppholdsareal løses på egen tomt Konsentrert småhusbebyggelse - KS Perspektiv av ombygd løe. Formålet omfatter eksisterende løe og vognhus som er i dårlig stand. Gjeldende plan legger til rette for at disse kan restaureres, eventuelt rives og reetableres. En til Arkitekter AS har utarbeidet tegninger som viser hvordan løen kan ombygges til fire boenheter og vognhuset til en liten boenhet på ca. 40 m2. Disse tegningene skal ligge til grunn for en reetablering som skal skje i samråd med Byantikvaren i Bergen kommune. PlanID: Side 5 av 23

7 KS og BF1 omfattes av hensynssone bevaring kulturmiljø, og det er knyttet strenge krav til feltet. Det er et viktig premiss for ombyggingen at tunet sett fra Skjoldvegen i vest i stor grad skal ligne det eksisterende tunet. Dette medfører at det er lagt begrensninger på hvor nye vinduer kan etableres og at materialbruk, fargevalg, byggehøyde og takvinkel skal tilsvare den eksisterende bebyggelsen. Videre er det et premiss for utbyggingen at bebyggelsen i KS skal være ferdigstilt før man kan flytte inn i de nye boenhetene i BB. Dette er for å sikre at det ikke blir bygget et nytt leilighetsbygg uten at tunet blir bevart. Som følge er det knyttet rekkefølgekrav til at det skal være utstedt ferdigattest for KS før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for BB. Maksimal byggehøyde for KS er satt til kote Denne er satt med utgangspunkt i eksisterende bebyggelse, da den reetablerte bebyggelsen skal ha tilsvarende byggehøyde. I reguleringsbestemmelsene er det imidlertid åpnet for at byggehøyden kan justeres noe for å tilfredsstille krav i tekniske forskrift Blokkbebyggelse - BB I BB legges det til rette for etablering av nytt leilighetsbygg. Illustrasjonsmaterialet utarbeidet sammen med gjeldende plan, viser et bygg med 9 boenheter, men dette kan variere noe i det endelige prosjektet avhengig av leilighetenes størrelser. Maksimal byggehøyde er satt til kote Dette tilsvarer et leilighetsbygg i fire etasjer pluss parkeringsanlegg i første etasje. Bebyggelsen skal terrasseres, dette er vist i illustrasjonsmaterialet og det er knyttet reguleringsbestemmelser til forholdet. Perspektiv PlanID: Side 6 av 23

8 Snitt Privat uteoppholdsareal Det stilles krav om minimum 7 m2 privat uteoppholdsareal i BB og KS. For felt BF1 løses det private uteoppholdsarealet innenfor formålsgrensen. Illustrasjonsmaterialet for BB viser at de private uteoppholdsarealene er tilpasset terrenget med hensyn til høyde og at balkongene glir over i terrenget. Det er lagt inn bestemmelser som tillater at deler av det private uteoppholdsarealet i feltet kan opparbeides med grønt dekke i tilknytning til terrenget Solforhold De nye boenhetene får svært gode solforhold, diagram viser 20. juni kl. 15. PlanID: Side 7 av 23

9 5.3.6 Parkering Det legges til rette for to felles parkeringsplasser, P1 og P2. BF1 er tilknyttet P1, mens de resterende plassene er felles for KS og BB. Det vil være naturlig at parkeringsplassene i P1 benyttes av beboere i KS. I nytt leilighetsbygg i BB legges det til rette for egen i første etasje. Totalt antall parkeringsplasser er: 9 stk i kjeller, 7 plasser i P1 og 4 plasser i P2, totalt 20 p-plasser. Planområdet ligger i parkeringssone P4 i henhold til KPA, noe som gir en parkeringsdekning på minimum 1,4/100 m2 BRA. Gjeldende plan legger imidlertid til rette for en lavere parkeringsdekning som 1,2 parkering per boenhet. Bakgrunnen for dette er at planområdet ligger tett på bybanen og dermed har svært god kollektivdekning Renovasjon For BF1 BF3 videreføres eksisterende tospannsløsning. For de nye boenhetene legges det til rette for felles areal for avfall. Dette skal etableres i f_u1 ved avkjørselen til P2. Dette er sikret gjennom reguleringsbestemmelsene. Det skal etableres postkassestativ innenfor samme areal. 5.4 Leke /uteoppholdsareal Planforslaget viderefører de areal- og kvalitetskrav som er fastsatt i kommuneplanens arealdel knyttet til felles uteoppholdsareal. Dette medfører at det skal etableres minimum 30 m2 felles uteoppholdsareal per boenhet. For BF1 stilles det krav om 50 m2 felles uteoppholdsareal. BF2 og BF3 inngår ikke i det felles uteoppholdsarealet. Planen legger til grunn at alt felles uteareal skal være felles for samtlige boenheter i BF1, KS og BB. Formålet med dette er å sikre at gårdstunet og leilighetsbygget ikke skal fremstå som to separate prosjekter, men at de skal ha en sammenheng. Lekeplassen Sentralt i planområdet er det plassert en felles lekeplass f_lek. Denne skal utstyres med bl.a. sandkasse, disse og bord med benker. Det er utsikt til lekeplassene fra boligene. Lekeplassen skal ha følgende kvaliteter: Arealene skal ha hensiktsmessig form, tilgjengelighet og plassering. Gode solforhold. God utforming og materialbruk Støynivå skal ikke overstige 55 dba. Tilfredsstille krav om universell utforming. Arealer skal ikke være brattere enn 1:3 Gårdsplass: Gårdsplassen på tunet videreføres og inngår i det felles uteoppholdsarealet, den er regulert til gatetun og uteopphold. Arealene regulert til gatetun kan opparbeides for opphold, men må ha fremkommelighet for kjøretøy til boligene f.eks. i forbindelse med flytting. Uteoppholdsareal F_U1 og f_u2 er avsatt til felles uteoppholdsareal. PlanID: Side 8 av 23

10 Illustrasjonsplan PlanID: Side 9 av 23

11 5.5 Trafikkareal Tilkomst boliger Alle nye boenheter vil ha tilkomst fra Skjoldvegen. For BB etableres det ny avkjørsel fra kommunal del av Skjoldvegen. Eksisterende avkjørsel ved BF1 saneres. For BF1 og KS legges eksisterende avkjørsel fra privat del av Skjoldvegen til grunn. Denne flyttes noe for å sikre tilstrekkelig sikt, og utvides noe Gangveg Det skal etableres felles gangveg mellom gårdstunet og P2 som opparbeides med 1,5 meters bredde. Gangvegen skal binde sammen området og vil fungere som tilkomst til lekeplass, parkeringsplass og bossplass/post Gatetun Gatetunet er en videreføring av eksisterende gruset gårdsplass. Denne skal opparbeides med kjørbart dekke, men ikke asfalteres. Arealet kan benyttes til opphold, men det skal ikke etableres faste installasjoner som kan forhindre fremkommelighet for f.eks. ambulanse. 5.6 Grønnstruktur og naturmangfold Grønnstrukturen er en buffer mellom planområdet og eksisterende bolig nord for planområdet. Denne skal opprettholdes, men det er tillatt med alminnelig skjøtsel. Eiketreet er sikret med hensynssone og det er lagt inn bestemmelser om at det ikke kan gjøres tiltak som går inn i treets rotsone. Hensynssonen skal merkes opp før en utbygging kan igangsettes, og alle tiltak knyttet til treet skal utføres av sertifisert trepleier. 5.7 Vann og avløp Det er utarbeidet VA rammeplan som er vedlagt planforslaget. Denne skal legges til grunn for utbyggingen jf. reguleringsbestemmelsene. Nye boenheter knyttes til eksisterende kommunalt VA anlegg. 5.8 Universell utforming Leilighetsbygget i BB vil ha krav om heis og som følge vil det være krav om tilgjengelige boenheter jf. TEK Det er lagt inn i reguleringsbestemmelsene at nye boenheter i KS ikke omfattes av kravet om tilgjengelig boenhet. Bakgrunnen for dette er at den eksisterende bebyggelsen er svært begrenset i størrelse og det vil ikke være areal nok til å oppfylle kravene. Her stilles verneinteressene høyere enn krav til universell utforming. Leilighetene i BB vil være tilgjengelige boenheter, og som følge er 60 % av det totale antall boenheter innenfor planområdet tilrettelagt. Fra den private delen av Skjoldvegen og frem til Mårdalen bybanestopp er det svært flatt med god fremkommelighet for personer med nedsatt funksjonsevne. PlanID: Side 10 av 23

12 6. BESKRIVELSE AV ENDRINGER Reguleringsendring omfatter følgende forhold: 1. Endring av utnyttingsgrad for felt BB (se avsnitt 6.1) 2. Endring av formålsgrensen for felt BF3 og tilrettelegging for sekundærbolig (avsnitt 6.2) 3. Endringer av fagetaten -byggegrense og byggehøyde BB (6.3). 6.1 Endring av utnyttelsesgrad for felt BB I henhold til vedtatt plan er maksimal utnyttelse for felt BB % BRA = 186 %. Feltet har et areal på 640 m2, noe som medfører at det er tillatt å etableres et nybygg på 1190 m2. Illustrasjonsmaterialet til planen viser et bygg inklusive parkering (kjeller og utendørs) med en total BRA = 1780 m2. Dette medfører at det illustrerte bygget ikke kan oppføres innenfor rammene av den vedtatte planen. Bakgrunn for dette avviket er endringer av størrelsen på felt BB mellom 1. og 2. gangs behandling av plansaken. Som følge av Grønn etats merknad og påfølgende utvidelse av hensynssone rundt eiken, ble felt BB blitt innskrenket i areal. Ved offentlig ettersyn hadde feltet et areal på 961 m2 og en utnyttelsesgrad på % BRA = 186 %. Dette samsvarte med bygget som var illustrert ved offentlig ettersyn. Ved en feil ble utnyttelsesgraden for feltet ikke justert mellom 1. og 2. gangs behandling av saken. For å kunne realisere det illustrerte prosjektet vil det være behov for en utnyttelsesgrad lik (1780/640) * 100 % = 278,1 %. For å sikre litt rom for justeringer vil det være ønskelig med en utnyttelsesgrad på % BRA = 280 % Det søkes dermed om å endre utnyttelsesgraden for felt BB slik at dette samsvarer med det illustrerte prosjektet. Dette medfører en økning i utnyttelsesgraden fra % BRA = 186 % til % BRA = 280 %. Selv om utnyttelsesgraden endres, vil byggets høyde og volum være uendret. Dette er nærmere omtalt under. Det søkes om at utnyttelsesgrad for felt BB økes frå % BRA = 186 % til % BRA = 280 % Arealberegning BB: Figurene under viser utsnitt av plankart med avgrensning for felt BB ved hhv. offentlig ettersyn og i vedtatt plan. Feltets avgrensning har blitt redusert med 321 m2 som følge av en utvidelse av hensynssone rundt eiken, H560, og grønnstrukturen, f_gr. PlanID: Side 11 av 23

13 Avgrensing felt BB ved offentlig ettersyn, arealet var 961 m2 Avgrensning felt BB i vedtatt plan, arealet er redusert til 640 m2 Tillatt utnyttelsesgrad % BRA er satt til % BRA = 186 % i begge plankartene. Det er her gjort en feil i utarbeidelsen av vedtatt plan, da % BRA for felt BB skulle vært endret som følge av reduksjon av arealet. Areal og % BRA i de to figurene medfører at det kan etableres bygg med følgende areal: Areal felt BB Utnyttelsesgrad Tillatt BRA (Areal x % BRA)/100 Offentlig ettersyn 961 % BRA = 186 % 1787, 5 m2 Vedtatt plan 640 % BRA = 186 % 1190,4 m2 Ved offentlig ettersyn var det illustrert og tatt høyder for et bygg på nærmere 1800 m2. Bygget ble tegnet om i forbindelse med reduksjon av felt BB. Ved revisjon av bygget ble det lagt til grunn at dette skulle ha tilnærmet likt antall m2 som ved offentlig ettersyn. De reviderte perspektivene viser et bygg på 1780 m2. Den vedtatte planen tillater imidlertid kun et bygg på 1190 m2, nesten 600 m2 mindre enn bygget som er illustrert. Med dette som bakgrunn ønskes det gjennomført en endring av utnyttelsesgrad, % BRA, for felt BB. Denne søkes økt slik at det illustrerte bygget på 1780 m2 kan oppføres innenfor reguleringsplanens rammer. Dette medfører behov for en økning til følgende utnyttelse: % BRA (BB) = 1780 m2 x100/640 m2 = 278,12% = 280 % Illustrasjonene (perspektivene) som fulgte den vedtatte planen, vil dermed være gjeldende også for endringen. Dette gjelder både høyde og volum. PlanID: Side 12 av 23

14 Figuren til høyre viser arealoppsett for bygget som er illustrert i den vedtatte planen (se over). Arealoppsettet gir følgende totalt BRA for bygget: Garasje: 480 m2 Plan 1: 370 m2 Plan 2: 310 m2 Plan 3: 370 m2 Plan 4: 250 m2 Totalt: 1780 m2 PlanID: Side 13 av 23

15 6.1.2 Total utnytting Den totale utnyttingsgraden for arealene BF1, KS og BB + interne gangveger og parkering er følgende: Leilighetsbygget BRA 1780 m2 (garasje utgjør 350 m2) BRA (BB) = 1780 m2 x100/640m2= 278,1 % BRA (BF1) = 235 m2 x100/325m2= 72,3 % BRA er beregnet ut i fra byggenes etasjer + parkering x 100/ tomten. Parkering er regulert som eget formål for BF1. BRA (KS)= 470 m2 x100/631m2= 74,4% BRA er beregnet ut i fra byggenes etasjer + parkering x 100/ tomten. Parkering er regulert som eget formål for KS. f_gv=60m2 Total utnytting, %BRA x100/ =2545X100/1596=159,5% PlanID: Side 14 av 23

16 6.2 Endring av formålsgrense og byggegrense mellom felt F_GR og felt BF3. De omsøkte endringene er knyttet til eksisterende bolig på gnr 40, bnr 1363, som i gjeldende plan er avsatt til frittliggende småhusbebyggelse, BF3. Endringen er knyttet til justering av formålsgrensen mellom BF3 og f_gr og tilrettelegging for etablering av sekundærbolig innenfor BF3. Sistnevnte medfører behov for endring av byggegrense samt justering av bestemmelsenes Justering av formålsgrensen mellom BF3 og f_gr Formålet med den vedtatte reguleringsplanen er å legge til rette for ombygging av eksisterende gårdstun på gnr 40, bnr 8 samt etablering av et nytt boligbygg. For å sikre tilstrekkelig areal til realiseringen av det nye boligbygget, har gnr 40 bnr 1363 (BF3) avstått areal til formålene BB, f_u2 og f_gr. Det ble ikke utført kontrollmåling på den eksisterende eiendommen (BF3) i forbindelse med utarbeidelse av plankartet. I forbindelse med politisk behandling av plansaken gjennomførte grunneier kontrollmåling, noe som avdekket reell plassering av formålsgrensen mellom BF3 og f_gr. Denne går midt på grunneiers plen jf. Figur under. Formålsgrense mellom BF3 og f_gr får midt over plenen på BF3 Det har vært en intensjon at grunneiers hage (BF3) skal videreføres uendret selv om eiendommen avstår areal til nybygget i BB. Da f_gr er avsatt som felles for de nye boenhetene, vil halve grunneiers plen etter planen være tilgjengelig for nye beboere. Dette har ikke vært planens intensjon, og løsningen i gjeldende plan er et resultat av manglende kvalitetssikring. Som følge er det behov for at plankartet endres og grensen mellom BF3 og f_gr justeres Tilrettelegging for sekundærbolig I forbindelse med diskusjon rundt endringer av formålsgrensen, har det fremkommet et ønske om å sikre muligheten for etablering av en sekundærbolig på gnr 40 bnr 1363 (BF3). Det foreligger ikke konkrete planer rundt en slik etablering, men det er ønskelig fra grunneiers side å sikre muligheten for en fremtidig etablering av en generasjonsbolig. For å sikre denne muligheten er det ønskelig med endringen av formålsgrensen og byggegrense som omtalt under. PlanID: Side 15 av 23

17 Mot sør En etablering av sekundærbolig vil omfatte en seksjonering av eksisterende bygg, der deler av dette sammen med et tilbygg mot sør etableres som ny boenhet. En slik realisering er ikke mulig innenfor formåls- og byggegrense i vedtatt reguleringsplan. Figur under viser en kartskisse hvor eksisterende plen er innlemmet i BF3 som omtalt. Dette er imidlertid ikke tilstrekkelig areal for å sikre etableringen av en bolig med tilhørende uteoppholdsareal. Ved å utvide BF3 utover den eksisterende plenen (et tillegg på ca. 2 meter), vil det være mulig å oppføre et tilbygg på med en bredde på ca. 8 meter sør for eksisterende bolig. Kartskisse som viser ny eiendomsgrense som omfatter eksisterende plen for eiendommen Mot øst En sekundærbolig skal etableres med separat inngangsparti. Dette ønskes etablert på østsiden av eksisterende bolig slik at inngang etableres i sammenheng med eksisterende parkeringsareal. Den vedtatte byggegrensen på 4 meter følger byggets veggliv mot øst, og det er dermed ikke mulig å etablere et inngangsparti innenfor angitte byggegrenser. I øst grenser BF3 mot gnr 40 bnr 32. Denne naboeiendommen ligger høyere enn BF3 (ca. 5 meter høyere på grusplass i forkant av 40/1363). Ved å flytte byggegrensen nærmere naboeiendommen, vil det være mulig å etablere et nytt inngangsparti. Dette vil medføre en ombygging av eksisterende sideinngang til boligen vist i foto under. Den eksisterende muren langs grusveg (se figur 3) markerer en naturlig ny byggegrense på tomten. Det omsøkes derfor en justering av byggegrense i øst som kommer nærmere eiendomsgrensen enn 4 meter. PlanID: Side 16 av 23

18 BF3 ligger lavere enn naboeiendommen gnr 40, bnr 32. Høydeforskjellen er størst nord på eiendommen (ca. 5 meter), mens dette synker til ca. 3 meter i sør pga. høydeforskjeller på gnr 40, bnr Rød linje markerer ca. plassering av byggegrense. Til venstre: Sone mellom BF3 og gnr 40 bnr 32 sett fra nord. Til høyre: tilsvarende areal sett fra sør. Nord på eiendommen er det ikke behov for endring av byggegrense, og det er som følge vist en knekk i byggegrensen mot gnr 40, bnr 32. Dette sammenfaller med plassering av nabobyggets uteoppholdsareal slik at et tilbygg ikke vil komme i konflikt med denne plassen. Potensielt tilbygg plankart Potensielt tilbygg flyfoto, rød ring viser uteplass for nabobebyggelse PlanID: Side 17 av 23

19 6.2.3 Omsøkt endring Mot sør Det søkes som følge om en endring av reguleringsplan som vist under. Formålsgrensen for BF3 utvides 6 meter mot sør, og det fastsettes en byggegrense 2 meter fra formålsgrense. Dette medfører at f_gr innskrenkes til en bredde på 4,5 meter. Det vil være minimum 6,5 meter mellom et tilbygg i BF3 og et nybygg i BB. Fremtidig situasjon som følge av endring Mot øst Byggegrensen settes 1 meter fra eiendomsgrensen sør på tomten. I nord settes den 4 meter fra eiendomsgrensen. Dette medfører at det sør på tomten kan etableres nytt inngangsparti til sekundærbolig. Samtidig vil nybygg innenfor BF3 ikke kommet i konflikt med hovedbygget på gnr 40 bnr 32. Et tilbygg vil ligge lavere, og vil kun i begrenset grad ha visuelle konsekvenser for nabobygget. Vedtatt plankart Plankart som viser ny situasjon PlanID: Side 18 av 23

20 Reguleringsbestemmelser I henhold til kommuneplanens arealdel skal sekundærbolig ha eget uteoppholdsareal tilsvarende boligen BRA. I tillegg skal det sikres parkering for boligen. Dette sikres gjennom en endring av reguleringsbestemmelsene: Ny 5.1.3: Det tillates etablert sekundærbolig innenfor BF3. Sekundærboligen skal oppføres innenfor angitte byggegrenser. Sekundærboligen skal sikres privat uteoppholdsareal tilsvarende boligens bruksareal. Som følge av ny 5.1.3, omnummereres Vedtatte bestemmelser og vedrørende parkering og uteoppholdsareal omfatter også sekundærboligen. 6.3 Øvrige justeringer I sin gjennomgang av den ønskede endringen har fagetaten bedt om at følgende forhold justeres som del av reguleringsendringen: 1. Det må sikres byggegrense på plankart for felt BB, jf. bestemmelse Bestemmelse angir at i felt BB skal terrassering «sikres gjennom forskyvning av hver etasje jf. illustrasjonsplan fra kote +48,5 til MB=k+61.» Det er fra fagetatens side ønskelig å sikre de ulike kotehøydene for hvert enkelt terrasseringsnivå i både bestemmelsene og i plankartet eller eventuelt i illustrasjonsplanen. De ønskede endringene er ikke knyttet til forslagsstiller planendringer, men forholdene er likevel fulgt opp. Disse er behandlet på følgende måte: 1. Bestemmelsens ordlyd skulle vært endret mellom 1. og 2. gangs behandling av plansaken som følge av endring av avgrensningen av felt BB. Formålsgrensen tilsvarer byggegrensen for felt BB, og det er som følge ikke lagt inn byggegrenser i plankartet. Bestemmelsens ordlyd er i stedet justert. Ny ordlyd for er som følger: «For feltet gjelder formålsgrensen som byggegrense» 2. Avtrappingen av bebyggelsen er vist i illustrasjonsplanen, og bestemmelsenes ordlyd er justert slik at illustrasjonsplanen er bindende på dette punktet. Dette har medført en endring av og har fått følgende tillegg:» Illustrasjonsplanen er bindende mht. avtrapping av byggehøyder jf ». Tilsvarende har fått følgende tillegg i ordlyden: «Maksimal byggehøyde for den enkelte etasje fremgår av illustrasjonsplanen datert jf » PlanID: Side 19 av 23

21 7. KONSEKVENS AV REGULERINGSENDRING 7.1 Konsekvenser av endret utnyttelsesgrad Den endrede utnyttelsesgraden for felt BB vil ikke ha konsekvenser for naboene jf. intensjonen i gjeldende reguleringsplan. Det legges her til grunn at utnyttelsesgraden i vedtatt plan er fastsatt med bakgrunn i en feil og at det ikke har vært intensjonen i fagetaten vurdering eller den politiske behandlingen å senke utnyttelsesgraden jf. illustrasjonsprosjektet. De vurderingene som er gjort i behandlingen av gjeldende plan jf. konsekvenser for naboene vurderes å være gjeldende. 7.2 Konsekvenser av endret formålsgrense mellom BF3 og f_gr Endringen av formålsgrensen mellom BF3 og f_gr vurderes å ha begrensede konsekvenser. Intensjonen med formålet har vært at dette skal sikre den hule eiken som skal videreføres og fungere som en buffer mellom BF3 og nybygget BB. Den eksisterende gressplenen som nå utgår fra f_gr var aldri vurdert å skulle være en reell del av dette formålet, og har derfor ikke vært vurdert som en kvalitet i grønnstrukturen. Eksisterende grønnstruktur vil ligge i felt f_gr og utenfor byggegrense i BF3. Verdien og kvaliteten i f_gr vurderes som følge som bortimot uendret. 7.3 Konsekvenser av etablering av sekundærbolig En sekundærbolig på BF3 vil ligge nord for nybygget i felt BB og vil som følge ikke medføre tap av særlig sollys til uteareal eller fasader på bygget. Det vil være et gjensidig ønske at boenhetene i nybygget og sekundærboligen ikke får direkte innsyn til hverandre, noe som vil ligge til grunn ved videre prosjektering. Eksisterende boliger i Skjoldvegen 65 som grenser mot f_gr, ligger såpass mye lavere enn BF3 at de i svært begrenset grad vil ha visuell kontakt med en sekundærbolig. Etableringen av en slik boenhet vurderes derfor å ha svært begrensede konsekvenser for naboen. Den endrede byggegrensen mot øst medfører at en sekundærbolig i BF3 kan oppføres inntil 1 meter fra eiendomsgrensen til gnr/ bnr 40/32. Dersom de to eiendommene hadde ligget på samme kote ville dette vært vurdert som en svært negativ konsekvens for 40/32. En sekundærbolig vil imidlertid ligge såpass mye lavere enn 40/32 at det ikke vil være noen konsekvenser som følge av økt innsyn eller tap av sol/dagslys. I praksis vil det kun være utsyn til den nye takflaten på sekundærboligen som vil være en konsekvens for naboeiendommen. Det vil være behov for særskilte vurderinger av utformingen av en sekundærbolig for å sikre tilstrekkelig lysinfall som følge av nærhet til eksisterende mur, men dette vil følges opp i en eventuell byggesak. Det vurderes her å være tilstrekkelig tilgjengelige flater mot nord, sør og vest til å tilfredsstille kravene i tekniske forskrift. PlanID: Side 20 av 23

22 Illustrasjon 7.4 Konsekvenser for felles uteoppholdsarealer De omsøkte endringer påvirker ikke arealene som skal opparbeides som felles uteoppholdsareal. Det er som vist under krav om 470 m2 felles uteoppholdsareal mens det er avsatt 884 m2 som skal opparbeides til formålet. BF1 = 50m2 x 1 bolig= 50 m2 KS= 30m2 x 5 boenheter= 150 m2 BB= 30m2 x 9 leiligheter = 270m2 Kravet for BF1, KS, BB er: 470 m2. Felles uteoppholdsareal: f_lek = 220m2 f_gp=159m2 f_u2=505m2 Sum felles uteoppholdsareal: 884 m2. PlanID: Side 21 av 23

23 8. OPPSUMMERING Det søkes med dette om følgende endringer: 1. Utnyttelsesgrad for felt BB økes fra % BRA = 186 % til % BRA = 280 %. 2. Formålsgrense mellom BF3 og f_gr endres. 3. Byggegrense for felt BF3 endres. 4. Ny i bestemmelsene tillater etablering av sekundærbolig innenfor BF3. 5. Ordlyden i paragraf Justeres slik at byggegrense for felt BB tilsvarer formålsgrense. 6. Byggehøyder i illustrasjonsplan gjøres bindende jf. Paragraf og Justert planforslag fremgår av vedlagt kart og bestemmelser. Reguleringsbestemmelsene legges inn i mal for mindre endring av reguleringsplan når saks nr. m.m. foreligger. PlanID: Side 22 av 23