FOLDSÆ AS - TIDLIGERE FOLDSÆ LANDBRUKSSKULE FYRESDAL Inneholder: Div. bygninger, se takst. Prisantyding: 16 500 000,- + omk Areal: Fulldyrka jord 135,8 da Produktiv skog 8416,9 da Annet areal 10.543 da Totalt: 19.096,4 da Landbrukseiendommen Sørbrøden Nordre HALDEN - BERG/ROKKE Oppdragsnr: 38-10-0027 Adresse: Hauggrend, 3870 Fyresdal Megler: KETIL KOPPANG, mob: 90 75 90 65 JO FENRE, mob: 91 35 81 51 www.koppanglandbruk.no
2
BELIGGENHET Eiendommen Foldsæ ligger i Hauggrend i Fyresdal kommune. Fra sentral bebyggelse er det ca. 800 meter ned til riksvei 355 og herfra er det ca. 18 km til Fyresdal sentrum. Eiendommen ligger i det nordøstlige hjørne av Fyresdal kommune, og ligger mellom Skredvatn i vest/nordvest og kommunegrensa til Kviteseid i øst/sørøst. Eiendommen består av 4 områder. Område 1 er et mindre areal på ca. 8 da som har strandlinje til Skedvatn. Område 2 er arealet som ligger rundt undervisningssenteret og jordbruksarealet med driftsbygninger, og er på ca. 2.880 da. Område 3 er området som henger sammen med område 2 i en spiss ved Berstøyltjønnane og strekker seg i østlig og nordøstlig retning og grenser til Kveiteseid kommune i øst og er på ca. 9.920 de. Område 4 er et heiområde på ca. 6.290 da som ligger adskilt fra eiendommens øvrige areal i sørøstlig retning og ligger rundt Sveinsheii/Flottefjell og grenser til Kveiteseid kommune i sørøst. Eiendommen ligger i landlige omgivelser og ligger fra ca 340 moh (Skredvatn) til ca. 1200 moh (Roanfjellet). www.koppanglandbruk.no 3
OMRÅDE BESKRIVELSE JORDBRUKSAREAL: Jordbruksarealet ligger rundt sentral bebyggelse og i retning sør/nord. I tillegg er det en støl med overflatedyrka og innmarksbeite på ca. 30 da som ligger på Øvre Fjellet, noe nordøst for eiendommens bebyggelse, og er en del av område 3 i eiendommens areal. Fulldyrka jord 135,8 da. Inntekter fra tømmeruttak tilfaller eier av eiendommen, mens pleie og undervisning vil være leietakers ansvar. Jordarten er i hovedsak morenejord. Fulldyrka areal vurderes etter eget skjønn, og kunne deles opp i 8 skifter. Det opplyses at deler av arealet er grunnlendt. Arealet vurderes å ha en middels arrondering. Selger opplyser at det er nedgravd vanningsanlegg som dekker alt av fulldyrka areal. Vannet kommer fra Røyningsvatnet, som har egen demning. Det er stabil, sikker og god forsyning. Fulldyrka areal vurderes best egnet til beite og grasproduksjon. Innmarksbeite og overflate dyrka areal ligger ved sæterstøylen ved Øvre Fjellet, men det meste av arealet ligger inntil fulldyrka areal. Arealet er kupert og egnet til havner og beiter. I tillegg til jordbruksarealet har eiendommen ressurser i beiter i hei- og fjellområder. Det legges til grunn at disse kan utnyttes til beite for småfe. SKOG: Skogen vurderes å ha et godt utbygd skogsbilveinett med stikkveier for hogstmaskiner. Det er 3 stk. skogsbilveier: Roanvegen (1), Røyningsdalvegen (2) og Sveinsdalvegen (3). Alle veiene har sitt utgangspunk i gardsvegen fra RV 355. Veinettet er felles med naboeiendommer. Gjennomsnittlige driftsavstander vurderes til gode ca. 1 km. Skogsdriften bærer preg av at skogen nærmest skogsbilveier er avviklet og befinner seg i hkl 2 og 3. Derfor vil den gjenværende gammelskogen få noe lengre driftsveier enn gjennomsnittet. Det opplyses at planting og ungskogpleie ikke er fulgt opp de siste årene. Produktiv skog utgjør 8 416,9 da. Bonitet: Ca. 5% i høy bonitet, 65% i middels bonitet og det resterende i lavere boniteter. Hogstklassefordeling: Ca. 25% i hkl 5, ca. 10% i hkl 4, ca. 25% i hkl 3 og ca. 40% i hkl 2. Samlet kubikkmasse: Ca. 24.500 m3 fordelt på følgende treslag; ca. 45% gran, ca. 50% furu og ca. 5% lauv. Årlig hogskvantum er vurdert til ca. 1000 m3. Det er da tatt hensyn til at det er noe skjev hogstklassefordeling, dvs. noe høy andel av gammel skog. BYGNING KONSESJON OG ODEL : Det hviler ikke odel på eiendommen. Salg av selskapet utløser ikke konsesjonsplikt. INNHOLD: Eiendommen består av mange bygninger som har tilknytning til undervisning med bolighus, lærerbolig og internat. Ut over undervisningsdelen er det jord- og skogbruksvirksomhet med drifts bygning, redskapshus, røkterbolig, sæterstøl med flere bygg og flere utleiehytter. Bygninger som følger eiendommen er skolebygningene Foldsæhalli, Roanhalli, Elghalli og Dovrehalli. 4
Solhaug 1 er et internatsbygg som hører med til skolekomplekset. Kontorbygningen Roligheten og lagerbygningene; Hønsehus og Låve. Ellers medfølger bolighusene; Solstad, Solhaug 2, Bekkebu, Foldsæbakkane som er ytterligere beskrevet i vedlagte takst. Øvrige bygninger som følger eiendommen er bl.a. røkterbolig m/uthus, driftsbygning, maskinstall m/gårdsverksted, Materialbygg, gartnerianlegg, hestestall, hytter, bur, røykstoge, verktøyhus og laftebu ; se takst for ytterligere informasjon. Utleiehytter, jakt og ferie - 8 enheter: Eiendommen disponerer stor- og småviltjakten selv. Det opplyses at det er 8 elger og 1-2 reinsdyrkort, hjort, rådyr og gaupe. I tillegg er det småviltjakt på rype, hare og annet småvilt. Eiendommen har også fiskerett som utnyttes lite. Jakt og fiske leies ut i korte og mindre perioder, og er vurdert til å ha en stor økonomisk verdi for eiendommen. STANDARD: Det meste av bygningsmassen trenger relativt betydelig oppgraderinger og vedlikehold snarlig pga etterslep over lang tid. OFFENTLIGE FORHOLD VANN OG KLOAKK : Kommunal vannforsyning. For det meste kommunalt avløpsanlegg. Noen private septiktanker. TOTALE KOSTNADER : Det påløper ingen kjøpsomkostninger DIVERSE DIVERSE : Landbruksskolens opprinnelige bygningsmasse, gården samt deler av skogen brukes i dag til undervisningsformål. Det er etablert en privat videregående skole med internat med linjene naturbruk/ økologisk landbruk og bygg/anleggsfag med fordypning i økologisk byggeri, se: www.fyresdal.steinerskolen.no. Dessuten huses et mastergradsstudium i pedagogikk, se: www.rshoyskolen.no/master, en leirskole og ulike faste kurs og seminarer. Et forsknings- og opplæringstilbud i flerfunksjonelt skogbruk er under planlegging. Undervisningsoppleggene har betydelig fremtidspotensiale. Det er en forutsetning for overdragelse av aksjene at det opprettes en leiekontrakt med Stiftinga Foldsæ utdanningsenter på 10 + 10 år. For nærmere informasjon kontakt megler. HEFTELSER/RETTIGHETER : Foldsæ vil sammen med andre grunneiere få overført ansvaret for dammen i Røyningsdalvannet fra kommunen og fylkeskommunen. Røyningsdalelva kan være aktuelt å omregulere til småkraftverk sammen med flere grunneiere. Konkrete planer er ikke fremvist. For tinglyste heftelser og servituttet som skal forbli tinglyst på eiendommen ved eiendomsoverdragelse, konf. megler. www.koppanglandbruk.no 5
PRISANTYDING: Kr. 16 500 000,- + omkostninger OMKOSTNINGER: Eventuelle kostnader ved due diligence bæres av kjøper. TAKSTER: Verditakst: kr.16.500.000,- LIGNINGSVERDI: Eiendommen har pt. ingen ligningsverdi KOMMUNALE AVGIFTER: Kommunale avgifter: ca.130.000,- for 2009 FORSIKRING: Forsikret i Gjensidige. OPPGJØR: Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøper innbetaler 10% av kjøpesummen ved kontraktsinngåelse og resterende ved overtagelse. Det kan ikke tas pant i kjøpt eiendom for forskuddsbeløpet. Rentene på forskuddsinnbetaling tilfaller selger. BETEGNELSE: Gnr. 92 Bnr.20 og 64, samt Gnr. 93 Bnr. 1, 20, 29, 39 i Fyresdal kommune. SELGER: Stiftinga Foldsæ utdanningssenter. MEGLERFIRMA: Ketil Koppang - landbruk og Næringsmegling AS, org.nr: 986678328 VEDLEGG: Til denne salgsoppgave kan det følge viktige vedlegg, som er en del av salgsdokumentene. Hvis salgsoppgaven er skrevet ut fra internett må kjøper også selv skrive ut vedlegg eller ta kontakt med megler for å få disse. 6
SALGSPROSESS SALGSPROSPEKT Dette salgsprospekt er utarbeidet av Koppang Landbruk og Næringsmegling AS basert på informasjon mottatt av Selger. Salgsprospektet og annen informasjon som inneholder deler av dette presentasjonsmateriell må ikke kopieres eller formidles til tredjepart uten Selger eller deres rådgivere skriftlige aksept. Informasjonen vedrørende eiendommen er fremskaffet fra kilder som Selger og deres rådgivere ansees som pålitelige. Selger og deres rådgivere garanterer imidlertid ikke for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Selger er kun ansvarlig for garantier som fremgår utrykkelig av kjøpekontrakten med kjøper. Selgers rådgivere er ikke under noen omstendigheter ansvarlig for opplysninger gitt i salgsprospektet eller annet presentasjonsmateriell. Dette gjelder uavhengig av om informasjonen er gitt av Selger eller direkte fra Selger rådgivere. TRANSAKSJONSSTRUKTUR Salget vil bli gjennomført som et salg av Foldsæ AS. BUDGIVING / DUE DILIGENCE Det inviteres til å fremsette bud på eiendommen basert på følgende forutsetninger: Det forutsettes at budgivere gjennomgår det fremlagte salgsmateriale og foretar befaring av eiendommen før bud inngis. Salget vil bli regulert av en kontrakt for salg av aksjeselskaper på alminnelig markedsmessige vilkår. Bestemmelsene nedenfor forutsettes inkludert i avtalen: Kjøper er oppfordret til å gjennomføre finansiell, juridisk, teknisk og miljømessig due diligence av Eiendommene og Selskapene og har hatt anledning til å foreta alle de undersøkelser han anser nødvendige. Kjøper kan således ikke gjøre gjeldende som mangel eller brudd på garantier, noe han har oppdaget eller burde ha oppdaget i forbindelse med undersøkelser og due diligence som nevnt. Eiendommene og deres tilbehør overtas i den stand de var i ved Kjøpers forutgående besiktigelse/ gjennomgåelse.ved en eventuell mangelsvurdering skal de alminnelige kjøpsrettslige prinsippene i avhendingsloven 3-9 og kjøpsloven 19 legges til grunn, dog slik at disse prinsippene fravikes slik at det kun kan gjøres gjeldende at det foreligger mangel i følgende tilfeller: - Dersom Selger ikke oppfyller sin opplysningsplikt, jf reguleringen i avhendingsloven 3-7 og kjøpsloven 19 litra b). - Dersom Selger har gitt uriktige opplysninger, jf reguleringen i avhendingsloven 3-7 og kjøpsloven 19 litra a). - Risikoen for eventuelle skjulte feil som angitt i avhendingsloven 3-9 siste punktum og kjøpsloven 19 litra c), tilligger etter dette Kjøper. For så vidt gjelder tekniske rapporter m.v. fra tredjemenn som fremlegges sammen med prospekt og/eller gjennom Kjøpers due diligence, er Selger ikke kjent med ufullstendigheter eller feil i dokumentene, dog fravikes prinsippene i avhendingsloven 3-7 og 3-8, og kjøpslovens 19, slik at Kjøper ikke skal kunne gjøre gjeldende at eventuell manglende eller uriktig informasjon i dokumentene utgjør en mangel. Dersom relevant informasjon skulle vise seg å mangle i dokumentene eller dokumentene skulle vise seg å inneholde uriktig informasjon som Selger ikke var kjent med eller hadde grunnlag for å korrigere, skal Kjøper ikke kunne rette noen form for krav mot Selger. Kjøper overtar enhver risiko for forurensning og forhold av arkeologisk interesse tilknyttet www.koppanglandbruk.no 7
Eiendommene (i byggene og i grunnen) og for eventuell forurensning fra tilliggende eiendommer som måtte medføre forurensning av Eiendommene. Selger er ikke kjent med uoppfylte offentlige pålegg m.v. som berører Eiendommene ut over eventuelle dokumenterte forhold som fremlegges forut for avtaleinngåelse. Kjøper har all risiko for fremtidige offentlige pålegg m.v. vedrørende Eiendommen. Dersom Kjøper skulle bli tilkjent rett til erstatning fra Selger, skal Selger under ingen omstendighet være ansvarlig for indirekte tap (slik dette er definert i bl.a. avhendingslovens 7-1). Selgers maksimale ansvar er begrenset oppad til MNOK 10, og Kjøper vil ikke kunne fremme krav med mindre de samlede krav overstiger MNOK 1 ( Terskelverdien ). Kun enkeltkrav som overstiger NOK 200 000 kan tas med ved erstatningsberegningen. Erstatningskrav over Terskelverdien dekkes fra første krone utover Terskelverdien. Eventuell reklamasjon kan senest finne sted 1 år etter overtakelse. Ved beregningen av fradrag for skattemessige mindreverdier skal det legges til grunn 7% av differansen mellom sum skattemessig verdi og bruttoeiendomsverdi. Ovennevnte forhold forutsettes hensyntatt ved avgivelse av bud Bud skal sendes skriftlig til megler og inneholde opplysninger om adresse, beløp, budgivers navn og kontaktdata og eventuelle forbehold. Budet skal lyde på et bestemt kronebeløp og kan ikke diskriminere eller utelukke andre budgivere. Avgitt bud er bindende og kan ikke tilbakekalles når det er mottatt hos megler. Bud inngis på de vilkår som følger av prospekt med angitte vilkår. Bud uten vesentlige forbehold prefereres. Som vesentlig ansees forbehold om finansiering og styreforbehold. Etter aksept av bud vil kjøper hvis ønskelig få anledning til å gjennomføre en normal tidsbegrenset due diligence for å verifisere den informasjon som er mottatt i salgsprosessen. Dersom budgiver mener at bilagslisten ikke er dekkende, må eventuelle forespørsler om ytterligere informasjon fremgå av tilbudet. Budgivere oppfordres til selv å gjennomgå informasjonen, samt innhente og gjennomgå eventuell ytterligere informasjon som kjøper anser at bør gjennomgås. Bare dersom budgiver gjennom slik due diligence skulle avdekke vesentlige negative avvik fra den informasjon som er gitt, eller andre forhold av vesentlig negativ betydning for eiendommen kan budgiver gjøre forholdet gjeldende. Dersom budgiver som følge av due diligence gjennomgåelsen gjør gjeldende krav om endrede betingelser for kjøpet i forhold til tilbudet, står selger fritt til å stanse dialogen og gjenoppta dialogen med andre potensielle interessenter, med mindre selger på frivillig basis aksepterer de endrede vilkår. Budgiver kan ikke senere gjøre gjeldende som feil/mangel noe som ble eller burde blitt oppdaget gjennom due diligence. Kontraktsforhandlingene vil foregå parallelt med kjøpers due diligence etter nærmere avtale. Selger forbeholder seg retten til avvike fra denne prosedyren for eksempel ved å la flere budgivere gjennomføre due diligence med etterfølgende revidert bud uten forbehold. STYREFORBEHOLD Inngåelse av en for selger bindende avtale, er betinget av godkjennelse fra selgers styre, både hva gjelder kontraktsvilkår og de kommersielle betingelser for kjøpet. DIVERSE Kjøper må selv vurdere om ervervet er meldepliktig etter konkurranselovens 18 og i tilfelle inngi melding. 8
www.koppanglandbruk.no 9
10
www.koppanglandbruk.no 11
12
www.koppanglandbruk.no 13
14
www.koppanglandbruk.no 15
16
www.koppanglandbruk.no 17
18 NOTATER:
www.koppanglandbruk.no 19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Ketil Koppang AS Ringtunveien 2-1712 Grålum Postboks 365-1702 Sarpsborg Telefon: 69 10 17 80 www.koppanglandbruk.no