Byggringen AS Postboks 52 5871 NYBORG Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 199931098/23 NYBY-5210 05.07.2007 HAFR RAMME-/ENDRINGSTILLATELSE ETTER KLAGE Svar på søknad om rammetillatelse for tiltak etter plan- og bygningsloven 93 og 95 a nr 1 Eiendom : Gnr 121 Bnr 249 Tiltakets adresse : Nordåsneset 72 Tiltakets art Tiltakshaver : Nybygg garasje og trapper/terrasser : Chris Olsson - Hagen Saken gjelder: Klage på administrativt vedtak om avslag på søknad om endret anlegging av terrasser og anlegging av flytebrygge. VEDTAK: I medhold av plan- og bygningsloven 93 og 95 gis rammetillatelse for endring av anlegging av terrasser og trapper, jf søknad mottatt Etat for byggesak og private planer 16.02.07. Tiltaket skal utføres i samsvar med ovennevnte dokumentasjon og på følgende vilkår: - Lengden på den øverste terrassen må reduseres slik at østre ende av denne blir liggende minst 4 m fra egen eiendomsgrense. Hele terrassen må sikres med forsvarlig rekkverk. - Trappen som går fra den øverste terrassen og ned langs eiendomsgrensen til nedenforliggende terrasse, må flyttes til minst 4 m fra egen eiendomsgrense og senkes slik at den følger/blir liggende i terrenget. Trappen må anlegges med forskriftsmessig rekkverk. - Forkant av den nederste terrassen som ligger mot nabogrensen mot øst, må forblendes på en hensiktsmessig måte i forkant, slik at det estetiske uttrykket blir forbedret. Terrassen må sikres med forskriftsmessig rekkverk, men rekkverket mot øst må være åpent, slik at det ikke tar ytterligere utsyn fra naboene. - Trappen fra sistnevnte terrasse må legges om på en slik måte at den blir bedre tilpasset terrenget.
For øvrig gjelder vilkårene i tidligere tillatelse. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Administrasjonens drøfting/begrunnelse: Avslaget ble gitt med begrunnelse i at anlegging av flytebrygge var i strid med reguleringsplanen for området. Søknaden om personlig ansvarsrett for tiltakshaver ble heller ikke godkjent. I søknaden om tillatelse til endring var det bl.a i nabovarslingen, vist til anlegging av flytebrygge i Nordåsvannet, i tillegg til endringen av murer, terrasser mm. Det ble under behandlingen av søknaden ikke fanget opp at det i samme tidsrom ble registrert inn søknad på flytebryggen. Denne behandles nå som egen sak, se snr 200703805. Klagen for denne delen av tiltaket har således ført frem. I saken ble det opplyst at det ikke forelå naboprotester. Dette er feil fordi protesten som var skannet inn på saken vedrørende flytebryggen, også omfattet merknader vedrørende de allerede utførte endringene vedrørende trappene og terrassene. Som en følge av mangler vedrørende ansvarsretter må saken behandles som rammetillatelse, men basert på tidligere tillatelse. Merknadene fra eier av Nordåsneset 81, Kristin Hille går i hovedsak på at endringen bryter sterkt med det som opprinnelig var godkjent. I stedet for oppføring av to forstøtningsmurer i terreng er det nå anlagt to store terrasser på søyler plasser høyt i terrenget. Tegningen viser at det er en eksisterende granhekk som skal skjerme terrassen mot naboene. Men terrassen ligger så høyt at hekken vil ta vesentlig utsikt dersom den skal vokse høyere for å skjerme høyden på terrassen. Trappeløpet ned til terrassene ligger helt i grensen mot oss midt i utsiktssonen og trafikken blir svært sjenerende med direkte innsyn til stuen. Med rekkverk i tillegg vil det ta ytterligere sol og utsikt. Det er også vist til noen frittstående murer/levegger langs gårdsplassen som er oppført med høyde på 1,6 m. Disse virker ikke fortskriftsmessig utført og de er oppført like inntil stien mellom eiendommene som er anlagt for å sikre muligheten for allmen tilkomst til sjøen. Etter mottagelsen av nabomerknadene har bygningsmyndighetene foretatt en fornyet vurdering av de utførte og ulovlige tiltak. Etter denne gjennomgangen ser vi at de utførte tiltak kommer mer i strid med intensjonene i plan- og bygningsloven 70 nr 1 og 74 nr 2 enn slik først antatt. Det er riktig at de nye terrassene er anlagt helt i grensen mot naboene i øst. Den øverste terrassen er i tillegg trukket opp mot huset og ligger med overkant gulv på kote 21,5 mot kote 17,2 for den terrassen som låg øverst tidligere. Den nederste terrassen i det nye prosjektet, ligger i all hovedsak på samme sted som den øverste terrassen i tidligere godkjent prosjekt og har en høyde på overkant gulv på kote 16,9. Det er følgelig ikke denne terrassen som medfører problemer for naboen, men den øverste terrassen og trappen mellom disse. Bygningsmyndighetene er enig med naboen i at slik den øverste terrassen og trappen ned fra denne er anlagt, medfører unødig innsyn til østenforliggende naboer. Tiltakshaver har god Side 2 av 5
plass på eiendommen til å anlegge disse på en hensiktsmessig måte for eget bruk og på slik måte at naboene blir midre skadelidende. Det tidligere godkjente prosjektet hadde gode estetiske kvaliteter og var anlagt i samsvar med de naturgitte forutsetninger, jf pbl 74 nr 2. Dette kan ikke sies å gjelde for terrassene og trappene slik de nå er anlagt. Det må følgelig foretas endringer med sikte på å oppnå en bedre tilpasning til de naturgitte og bygde omgivelser. I utgangspunktet skal et tiltak ha en avstand til nabogrense på minst 4 m, jf pbl 70 nr 2. I angjeldende sak går det en vei mellom omsøkte eiendom og naboeiendommene med mistebredde på ca 2,5 m ved den øverste terrassen. Den øverst terrassen som er ca 44 m2, er vist anlagt som en forlengelse av boligen og frem til ca 1,5 m fra eiendomsgrensen, dvs helt frem på skråningen som fører ned til gangveien mot Nordåsneset 81. Det blir følgelig 4 m til nabosiden av veien og tiltaket forutsetter således ikke dispensasjon. Selv om ikke plasseringen krever dispensasjon etter pbl 70 nr 2, må likevel plasseringen vurderes etter plan- og bygningsloven 70 nr 1, som sier at plassering av tiltak, herunder høydeplassering og tiltakets høyde skal godkjennes av kommunen. I rundskriv H-18/90 fra kommunaldepartementet blir det blant annet vist til at hensynene til terreng- og omgivelsesplassering er viktige. Det sies også at byggherrens ønsker skal imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f.eks naboer og omkringliggende miljø. Bestemmelsen gir imidlertid ikke en selvstendig hjemmel for å (fullstendig) avslå en byggesøknad. Det dreier seg bare her om et valg mellom alternative muligheter. Selv om terrassens plassering ikke krever dispensasjon, finner ikke bygningsmyndighetene å kunne godkjenne en plassering nærmere egen eiendomsgrense enn 4 m. Dette fordi en plassering nærmere eiendomsgrensen enn 4 m, vurderes å medføre betydelig ulempe for naboene. Selv med en reduksjon av terrassens lengde på 2,5 m, vil tiltakshaver ha en terrasse som er over 30 m2 og som må antas å tjene de behov en normalt måtte ha av terrasser i tilknytning til en bolig. I tillegg er det flere andre terrasser på eiendommen. De samme anførsler gjøres gjeldende for trappen som går ned fra nevnte terrasse langs eiendomsgrensen. Denne trappen ligger for øvrig også unaturlig høyt i terrenget og er således dårlig tilpasset de naturgitte omgivelser, jf pbl 74 nr 2. Trappen må trekkes inn til 4 m fra grensen og anlegges på en slik måte at den følger terrenget. Dette innebærer at den stedvis må graves noe ned i terrenget. Den nederste terrassen som ligger i nabogrensen mot øst, aksepteres slik den er anlagt da den ligger noe lavere enn den terrassen som opprinnelig var godkjent. Det kan imidlertid ikke godkjennes noen form for tett gjerde på terrassen mot naboene mot øst. Forkanten av terrassen må forblendes på en eller annen måte slik at tiltaket fremstår med et bedre estetisk uttrykk. Trappen fra denne terrassen og videre ned til den nederste terrassen, må legges om slik at den blir bedre tilpasset terrenget. Leveggene opp ved gårdsplassen godkjennes slik omsøkt. Disse må fundamenteres forsvarlig. Det minnes i denne sammenheng om sikringspålegget som ble gitt etter at det ble konstatert at de ikke godkjente, men likevel oppførte murene var meget ustabile. Det ble i møte opplyst til Side 3 av 5
bygningsmyndighetene av ansvarlig søker og advokaten til tiltakshaver, at pålegget om sikring ville bli etterkommet omgående. Dette til tross har vi fått opplyst at den ene muren er falt ned med de farer for personskader som dette har medført. Dette gir ikke grunnlag for å feste særlig tillit til opplysninger gitt av involverte parter i denne saken. Vi finner å måtte minne om at det i saken ikke lenger foreligger godkjent ansvarshavende for utførelse og kontroll av utførelsen. Søknad om igangsettingstillatelse: Ved søknad om igangsettingstillatelse for hele eller deler av tiltaket, skal det sendes inn dokumentasjon for at utførelsen av tiltaket vil tilfredstille kravene i plan- og bygningsloven og rammetillatelsen. Dette medfører at eventuelle vilkår gitt i rammetillatelsen skal være dokumentert før igangsettingstillatelse kan gis. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf plan- og bygningsloven 96 første ledd. Lovhjemmel: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all kontakt med etaten i denne sak, vennligst referer til saksnummer 199931098. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Sissel Budal gruppeleder Hans Frugård senioringeniør Kopi: Kristin Hille, Nordåsneset 81, 5235 Rådal Side 4 av 5
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Klagerett Fvl 28 Hvem kan det klages til Fvl 28 Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist Fvl 29, 30 og 31 Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse Fvl 24 og 25 Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. Klagens innhold Fvl 32 I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Utsetting av gjennomføring av vedtaket Fvl 31 og 42 Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning Fvl 11 Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Etat for byggesak og private planer i Allehelgensgate 5, 1.etasje. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen Fvl 36 Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f.eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 5