DETALJREGULERINGSPLAN FOR EKORNVEIEN 20 PLANID 2013001 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Utarbeidet av Elin Vagle Sist revidert:24.01.2014 BAKGRUNN Bakgrunn for planforslaget Bakgrunn for at saken fremmes er at Jadarhus AS på vegne av grunneier av Ekornveien 20, ønsker å fortette eiendommen ved en inndeling av 5 tomter og dermed legge til rette for oppføring av eneboliger/ tomannsbolig. Planleggingsoppdraget er tildelt firmaet Prosjektil Areal As. Planområdet vist med rød strek Gjeldende planer Planområdet er på 2538,7 m 2 og er i gjeldende kommuneplan for Randaberg 2009-2022 vist som eksisterende boligområde. Det finnes ikke gyldig reguleringsplan for området. Området er vurdert ikke å omfattes av krav om konsekvensutredning, da tiltaket er i samsvar med kommuneplan og ikke anses å kunne få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. VARSEL OM PLANOPPSTART Oppstartsmøte for planarbeidet ble avholdt 24.01.2013. Varsel om oppstart av planarbeid ble utsendt ved brev til offentlige myndigheter og 27 grunneiere den 08.02.2013, med frist for tilbakemelding 11.03.2013. Oppstart ble kunngjort ved annonse i Stavanger Aftenblad og på kommunens nettside. Det var pr. 11.03.2013 innkommet 5 merknader: Offentlige etater: 1. Brev dat.25.02.13 fra Fylkesrådmannen, regionalutviklingsavdelingen 1
Fylkesmannen vil generelt anbefale at fortetting i etablerte boligområder skjer gjennom et naturlig avgrenset område, og ikke gjennom detaljregulering av enkelttomter. Hensikten er å sikre bokvalitet. Viktig at det stilles strenge krav til utforming og plassering av boenhetene. Solforhold for nabobebyggelse og uteområder må dokumenteres. Det skal legges til rette for gode uteplasser for barn, unge og voksne. Private og felles uteområder skal ha gode sol- og støyforhold. Avstand til lekeplasser for større barn, hvis denne ikke kan løses i planområdet må dokumenteres i planbeskrivelsen. Med sentral plassering med gåavstand til Randaberg sentrum forutsettes det at parkeringsdekning for sykkel settes høyt. Dette må komme frem i bestemmelsene til reguleringsplanen. Den sentrale plassering av området gjør at tettheten bør være høy. Det vises her til krav i fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren. Minner om kravet i Plb. Loven om planbeskrivelse. Denne skal være en del av planforslaget når dette sendes på høring. Det forutsettes at en her greier ut om hvordan planforslaget ivaretar de premissene som er satt til reguleringsarbeidet. Merknaden tas til etterretning. Vedlagt sol-/skygge beregning viser tilfredsstillende situasjon både for planlagt boligprosjekt og eksisterende nabobebyggelse. Reguleringsplanen har lagt til rette for tilfredsstillende vestvendte uteoppholdsareal på samtlige tomter, samt lekeareal. Sykkelparkering skjer på hver enkel tomt. Kommunen aksepterer lavere utnyttelse enn 3,5 bolig pr. daa. Planområdet ligger i et etablert eneboligfelt. Merknaden tas til etterretning. 2. Brev dat.25.02.13 fra Lyse Har ingen kommentarer til igangsetting av reguleringsarbeidet ved Ekornveien 20 i Randaberg kommune. Gjør oppmerksom på eksisterende kabler og rør innen planområdet. Flytting/ endring samt tilknytning, skjer i henhold til enhver tid gjeldende retningslinjer. Merknaden tas til etterretning. 3. Brev dat.12.03.13 fra Brannvesenet, Sør-Rogaland IKS I byggesak stilles det krav om tilfredsstillende slokke- og adkomstmuligheter for brannvesenets personell og utstyr, jf.byggeteknisk forskrift 11-17 (TEK 10). 2
Ber om at brannvesenets atkomstbehov mht. veibredde, svingradius (indre og ytre), oppstillingsplasser, belastning, høyde og vannleveranse mv. i tidlig planleggingsfase. Merknaden tas til etterretning. Private: 4. E-post dat.11.02.13 fra Rune Valen Rådyrveien 9A, Harald Bru Rådyrveien 11 A Ønsker å kommentere varslingskartet for detaljregulering av Ekornveien 20. Ønsker å presisere at den kommunale veien stanser ved lekeplass, og at den siste del av skissert adkomst på varslingskart går over eiendommene til Rådyrveien 9 A og 11 A. Som beboere av Rådyrveien 9 A og 11 A ber vi om at adkomst rettes til å gå fra Ekornveien 20. Ber om å få skissert den videre saksgang i denne saken. Arbeidet med reguleringsplanen vil settes i gang straks varslingstiden er utløpt. De innkomne merknadene vil bli vurdert i planleggingsprosessen. Adkomst til planområdet er ikke tenkt fra sør slik som det blir presisert, vegen er kun lagt til planavgrensingen for varslingen da det viser aktuell adkomst til lekeplass. 5. E-post dat.10.03.13 fra Harald Bru Rådyrveien 11 A Det man først trodde var adkomst til planområdet, viste seg å være adkomst fra planområde til lekeplass. Hva vil dette si i praksis? Vil det legges en gangvei over eiendommene Rådyrveien 9A og Rådyrveien 11A? Når det gjelder lekeplassen i Rådyrveien så ønsker Randaberg kommune at tilkomsten til denne fra planområdet skal sikres i reguleringsplanen. Hvordan dette løses i reguleringsplanen, avklares med kommunen og med dere naboer i planprosessen. Det er først og fremst Ekornvegen 20 som blir berørt av dette. Man antar at eksisterende vegsystem blir benyttet. 3
BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Beliggenhet og avgrensing Planområdet ligger sentralt i Randaberg, ca 300 meter fra sentrum, og er avgrenset av tilgrensende boligområder i nord, sør, øst og vest. Adkomsten til området skjer via Ekornveien i nord. Ekornveien 20 Størrelse og eierforhold Planområdet utgjør ca.2,9 daa. Dette er regulert til frittliggende boligbebyggelse i gjeldende plan. Bruksnavnet er Myrvold. Området eies av Tor Tveit Aanestad. Eksisterende bebyggelse og kulturminner Foruten en enebolig er det garasje og et lite veksthus på tomten. Lekeplass Topografi og vegetasjon Området er relativt flatt og skråner med ca 4 kotemeter fra nord til sør. Tomten er delvis opparbeidet med hage og gruslagte arealer, ellers er det plen, busker og enkelte trær på området. Det finnes ingen kjente kulturminner innenfor planområdet. Trafikkforhold og adkomst Hovedadkomst foregår i dag fra Randabergveien via Kyrkjeveien til Ekornveien. Ekornveien er 4 meter bred. Det er ikke gang-/ sykkelveg langs denne veien. Kommunaltekniske anlegg I dag ledes overvannet på planområdet bort via kommunale overvannsledninger. Tilkoblingspunktet ligger i Rådyrveien sør for planområdet. Det samme gjelder for vann og avløp. Det er god kapasitet på eksisterende ledningsnett. 4
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Innledning Bakgrunn for at saken fremmes er at Jadarhus AS på vegne av grunneier av Ekornveien 20, ønsker å fortette eiendommen 47/51. Det ønskes å legge til rette for oppføring av 3 eneboliger og en tomannsbolig. Eneboligen som står på tomten i dag kan eventuelt rives, og erstattes med en tomannsbolig, eller enebolig. Formål med planforslaget Formålet med planforslaget er å oppføre 1 enebolig med utleieleilighet og dobbel garasje, 2 eneboliger med sekundærleilighet og dobbel garasje. Dersom eksisterende enebolig rives, kan den erstattes av en tomannsbolig med 1 garasje tilhørende hver bolig. Bebyggelsen Hele planområdet består av 5 boligtomter. Bolig på tomt 1 planlegges med utleieleilighet i underetasje. På tomt 2 og 3 planlegges med sekundærleilighet i tillegg til hoveddel og tomt 4 og 5 eventuelt med tomannsbolig. Boligene er planlagt med pulttak eller saltak. Eneboligene kan ha dobbel garasje, mens boligene i tomannsbolig kan ha enkel garasje. Eksisterende bolig ligger 2 meter fra eiendomsgrensen mot 47/134. Ifølge oppdragsgiver foreligger det en privatrettslig avtale mellom eier av 47/51 og 47/134 om dette. Ny regulering legger opp til en avstand på 3 meter fra byggegrense på tomt 4 og 5 og tomtegrense mot 47/134. Utnyttelse 7-8 boliger fordelt på planområdets 2,9 daa gir en utnyttelse på 2,4 2,8 boliger/daa. Utnyttelse på hver enkel tomt blir som følger: tomt 1: 541m 2 (40 % BYA =216 m 2 ) Eks.(4 X 18 m 2 p-plass + hus 12 x 10,5 m= 72 + 126 = 198 m 2 ) tomt 2: 536 m 2 (40 % BYA =214 m 2 ) Eks.(4 X 18 m 2 p-plass + hus 11,5 x 12 m= 72 + 138 = 210 m 2 ) tomt 3: 560 m 2 (40 % BYA =224 m 2 ) Eks.(4 X 18 m 2 p-plass + hus 12 x 10 m= 72 + 120 = 192 m 2 ) tomt 4: 249 m 2 (50 % BYA =124,5 m 2 ) Eks.(2 X 18 m 2 p-plass + hus 7 x 10 m= 36 +70= 106 m 2 ) tomt 5: 249 m 2 (50 % BYA =124,5 m 2 ) Eks.(2 X 18 m 2 p-plass + hus 7 x 10 m= 36 +70= 106 m 2 ) Byggehøyder Topp møne på eksisterende bolig ligger på kote 32,7. Ny bebyggelsen skal ikke overstige 9 meter målt fra topp grunnmur. Se plankart og snitt. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene. Dvs. at maks byggehøyde for de forskjellige tomtene blir: 5
tomt 1: kote 34,5 tomt 2: kote 32,5 tomt 3: kote 33 tomt 4: kote 34 tomt 5: kote 35 Uteområder og lekeplass Hage er oppført på plantegningen med minst 6 m hagedybde tilgrenset hver boenhet. Det samlede utomhusareal anses å være tilfredsstillende. Det er også mulig å utvide med balkong i 2. etasje. Kommuneplanen for Randaberg kommune tilsier en sandlekeplass på 25-100 m² i et område med 4-25 boenheter, og innen en radius på 50 meter. Det er i planforslaget satt av et lekeareal på 50 m 2 som imøtegår kommunen sine krav. Lekearealet tilfredsstiller kommunens krav om 50 % sol ved jevndøgn kl. 15.00, jf. Vedlagte soldiagram. Sol-/skygge beregningene viser tilfredsstillende situasjon både for planlagt boligprosjekt og eksisterende nabobebyggelse. Sol-/skygge beregningene er utført med maks høyde for saltak over ferdig planert terreng. Rekkefølgekravene sikrer at lekeplassen er opparbeidet før boligene tas i bruk. Universell utforming Det fokuseres på Randaberg kommunes krav om tilgjengelighet i forbindelse med boligbebyggelse. Universell utforming er definert i henhold 12-2 i TEK 10. Dette er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Det er tilrettelagt for trinnfri adkomst til inngangsparti og til alle hus funksjoner utomhus. Estetikk og materialbruk Fasadene er tenkt utformet med trepanel. Det legges vekt på valget av form og materialer for å sikre et helhetlig uttrykk på eiendommen. Veger/adkomst Vegen internt i området er 3 meter bred og har stigningsforhold på mindre en 1:15. Løsningen tilrettelegger for tilkomst av brannbil. For å bedre trafikksikkerheten defineres kjøreveg fra øvrig areal med kantstein. Parkering Ihht. kommuneplanbestemmelsene er det krav om 2,5 p-plasser pr. småhus og 1 p-plass pr. hybel. Planen legger opp til dobbelgarasje for hver av eneboligene, i tillegg er det avsatt 1 oppstillingsplass pr. boenhet. For tomannsboligen er det lagt opp til 1 garasje og 1 oppstillingsplass pr. boenhet. Totalt er det avsatt 16 p-plasser på området. Kommunaltekniske anlegg Det tilrettelegges for vannledningsforbindelse fra Rådyrveien, sør for planområdet. Her er tilkoblingspunkter for vann, spillvann og overvann. Nedslagsfeltet etter utbygging vil i hovedsak bestå av grus- og asfalt- og takflater, gressplen og enkelte beplantede områder. 6
Utbygging av planområdet fører til en økning av tette flater, noe som medfører raskere avrenning enn dagens situasjon. Renovasjon Det er avsatt eget område for henting av boss. Søppeldunker plasseres på felles oppstillingsplass på hentedag. Avsatt areal til renovasjon ligger ved avkjørsel, men vil ikke utgjøre et sikthinder i forhold til frisiktsone. Dette ivaretas fysisk ved utforming av setteplass til bossdunker. Radon I alle nye boliger som oppføres, settes det krav om at bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak, jfr. TEK10 13-5. Det trengs derfor ikke sikres i bestemmelsene da det er sikret i tekniske forskrifter. Hensynssoner Det er lagt inn hensynssoner i tilknytning til frisiktsoner. Foreliggende planforslag har følgende arealbruk: Områder Formål Areal i daa Bebyggelse og anlegg Samferdselsanlegg Bolig Renovasjon Lek Vei Gangvei 2,14 0,01 0,05 0,32 0,02 SUM: 2,54 PLANENS KONSEKVENSER Planforslaget innebærer fortetning av en hittil dårlig utnyttet tomteressurs sentralt i Randaberg sentrum. Gjennomføring av planen representerer et positivt tilskudd av boenheter i forhold til viktige omkringliggende servicefunksjoner. Det er nærliggende å tro at boligene i samsvar med sin størrelsesorden kan huse småbarnsfamilier. 7 nye boenheter antas å gi en viss trafikkøkning på vegnettet. Utbygger ønsker å komme i gang med utbyggingen straks reguleringsplanen er godkjent. De kommunaltekniske forhold ligger til rette og utbyggingen vil være økonomisk gjennomførbar. 7