SAKSFRAMLEGG Utv.sak nr. / R-198 - FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN MED REGULERINGSBESTEMMELSER FOR NORDRE MOER GÅRD Saksbehandler: Ivar Gudmundsen Arkivnr: REG R-198 Saknr.: 00/00771 Utvalg Utv.sak nr Møtedato ::: Sett inn innstillingen under denne linja Innstilling til møte i det faste utvalget for plansaker 12.06.03: I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 vedtar Ås kommune forslag til reguleringsplan or Nordre Moer gård, som vist på kart datert 06.05.2003, sist revidert 01.06.2004, med reguleringsbestemmelser, revidert 01.06.2004. Rådmannen i Ås, 01.06.2004 Brynhild Hovde Rådmann Arnt Øybekk Teknisk sjef ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under denne linja Tidligere politisk behandling: Tomt til sykehjem: Kommunestyrets vedtak av 24.10.01 om å erverve ca 30 daa av Nordre Moer. Kommuneplanen, arealdelen, vedtatt i kommunestyret 11.12.02. Avgjørelsesmyndighet: Kommunestyret Behandlingsrekkefølge: Det faste utvalget for plansaker 1. gang Offentlig ettersyn Det faste utvalget for plansaker 2. gang Kommunestyret Vedlegg som følger saken trykt: 1. Reguleringskart, 06.05.2003 2. Reguleringskart sist revidert 01.06.2004 3. Reguleringsbestemmelser, revidert 01.06.2004
4. Utsnitt av kommuneplankartet 5. Areal vedtatt kjøpt i kommunestyremøte 24.10.01 6. Bemerkning datert 11.08.2003 fra Statens vegvesen. 7. Moer Vel: Alternativt forslag til vei under jernbanen. 8. a-b-c: Fylkeskommunen: Ang. fornminner. 9. Brev av 07.05.2004 fra Riksantikvaren. Vedlegg som ligger i saksmappen: Reguleringskart Sakens øvrige dokumenter Utskrift av saken sendes til: Offentlige etater og utvalg Berørte grunneiere og naboer Ås Utviklingsselskap ANS SAKSUTREDNING: Fakta i saken: Reguleringsmessige forhold: I henhold til kommuneplanen for Ås arealdelen 2002 2012, vedtatt i kommunestyret 11.12.02, skal Nordre Moer utbygges med boliger, næringsarealer, sykehjem, grøntområder og ny hovedvei. Området henger nøye sammen med naboeiendommen Søndre Moer som også er vedtatt disponert til boligformål, næring, grøntarealer og ny hovedvei til Ås sentrum. På Nordre Moer viser kommuneplanen et næringsareal på 30 35 daa. Det er videre vist boligfelt for til sammen ca 100 boliger, med høy utnyttelse, med rekkehus og leiligheter. Ingen boligbygging tillates før skolekapasiteten er økt i 2004 2005. Dessuten er det innpasset tomt på 30 daa for sykehjem, foruten at det skal bygges ny samlevei i nord-sørretning. Veien tilknyttes Brekkeveien i nord og føres videre til Søndre Moer i sør. Tunet på Nordre Moer forutsettes bevart. Utbyggingsavtale m.m.: Det foreligger avtale av 22.09.99 mellom Ås Utviklingsselskap ANS og grunneieren Tor Eldorhagen om utbygging av området. I et rettsforlik 03.04.01 ble det blant annet presisert følgende: Tre tomter for boligformål skal forbli Tor Eldorhagens eiendom. Tomtene skal ha et nettoareal på inntil 750 m2 pr. tomt. Dersom det er forenlig med den reguleringsplan som vedtas for Moerjordet, skal tomtene ligge i sydenden av området B4 nedenfor gårdstunet, jf. vedlagte kart. Igangsetting av reguleringsarbeid: Arkitekthuset Knut H. Knudtsen AS ble engasjert av Ås Utviklingsselskap i 2000 for å utarbeide planforslag. Det ble foretatt forhåndsvarsling, og flere planforslag ble utarbeidet. På grunn av at det ikke forelå vedtatt/revidert kommuneplan, ble imidlertid intet planforslag behandlet.
Sykehjemstomt: Ås kommunestyre vedtok i møte 24.10.01 å erverve ca 30 daa av Nordre Moer til nytt sykehjem. Arronderingen er stadig blitt revidert i tiden etterpå, og kommuneplanens arrondering er annerledes enn den som lå til grunn for kommunestyrets vedtak. Plankomiteen - skisseforslag til sykehjem: Den kommunale plankomite inviterte i 2002 - før det forelå revidert kommuneplan - en rekke firmaer til å levere skisseforslag til sykehjem på Nordre Moer. I møte 04.11.2002 fattet plankomiteen følgende enstemmige vedtak: 1. Plankomiteen er av den oppfatning at skisseprosjekt fra Arkitekteam AS danner grunnlag for videre bearbeiding av planene. 2. Tomten for sykehjemmet trekkes nærmere Brekkeveien og bygget plasseres mellom Tunveien og tiltenkt ny vei fra Brekkeveien; tiltenkt vei slik anført i kommunedelplanen. Møte med utbyggerne: Bygnings- og reguleringssjefen inviterte Ås Utviklingsselskap ANS og Arkitekt Knudtsen til drøftingsmøte 04.04.03 om videreføring av reguleringsplanen for Nordre Moer. Til møtet kom også formannen i plankomiteen. Det ble på møtet enighet om at arkitekt Knudtsen fortsetter reguleringsarbeidet for Nordre Moer, både for sykehjemmet og den øvrige delen av planområdet. Beskrivelse av planområdet: Nordre Moer grenser til Østfoldbanen i øst, til Søndre Moer i sør, til nybygde omsorgsboliger og til Tunveien og Brekkeveien i vest, samt til Ås sentrum i nord. Størstedelen av området består av dyrket mark, et jorde som skråner i hovedsak svakt nordover og østover til jernbanen. I søndre del av området ligger tunet på Nordre Moer. Ved utbygging av omsorgsboliger på den fradelte delen av Nordre Moer ble det gjort funn av fornminner. Det er også foretatt registreringer av fornminner på deler av dette planområdet. Hele planområdet, inkludert del av Brekkeveien, har et areal på ca 135 daa. Forslag til reguleringsplan: I ekspedisjon av 08.05.03 oversendte Arkitekthuset Knut H. Knudtsen AS forslag til reguleringsplan for Nordre Moer. Forslaget avviker noe fra kommuneplanen, ved at sykehjemstomta har en annen arrondering enn kommuneplanen, den nye samleveien ligger likeledes annerledes, noe som også fører til at både boligarealet og næringsarealet blir noe annerledes enn kommuneplanens disponering, foruten at næringsarealet er en blanding av nærings- og boligareal. Planforslaget inneholder imidlertid de samme elementene som i kommuneplanen, inkludert bevaring av tunet på Nordre Moer, og med omtrent samme arealfordeling. Dessuten «treffer» den nye samleveien fortsettelsen av den regulerte samleveien på Søndre Moer. Det forelå forhåndsuttalelser fra følgende: 1. Akershus fylkeskommune v/ plan- og miljøvernavdelingen hadde ingen merknader til at det igangsettes reguleringsarbeid. 2. Akershus fylkeskommune v/fylkeskultursjefen krevde arkeologisk registrering av området, og ville avgi endelig uttalelse når planen legges ut til offentlig ettersyn. 3. Akershus Nett AS hadde ingen merknader, mens Søndre Follo Energi AS (forhenværende) forutsatte at det må disponeres plass til eventuell nettstasjon. 4. Statens vegvesen ville ikke motsette seg at området reguleres til boligformål.
Møte i planforum - uttalelse fra plankomite og brukerrepresentanter: Planforslaget ble diskutert i kommunens administrative planforum i møte 16.05.03. Det ble uttrykt en viss tvil om det kombinerte næringsarealet og boligarealet, men debatten dreide seg hovedsakelig om plasseringen av sykehjemstomta. Planforumet så det som viktig at sykehjemmet får en god plassering, både i seg selv og i forhold til eksisterende omsorgsboliger. Man var derfor i tvil om det arealet som er vist i planforslaget, passer til vinnerprosjektet. Derfor ble det bedt om en uttalelse fra den samlede plankomiteen - inkludert brukerrepresentantene - om det arealet som er vist i planforslaget, er tjenlig for sykehjemmet. Det ble også bedt om en vurdering av hvor en barnehagetomt bør innpasses. Plankomiteen hadde imidlertid allerede drøftet saken i møte 08.05.03, og plankomiteens leder hadde 19.05.03 telefonmøte med 2 av de andre komitemedlemmene og bekreftet plasseringen som var vist på planforslaget. Brukerrepresentantene hadde møte 21.05.03 og avgav følgende enstemmige uttalelse: Brukerne mener at den mest hensiktsmessige plassering av sykehjemstomta er langs Tunveien fra gården «Moer nordre» og vestover(?) avgrenset av Brekkeveien mot vest, ved at område B1 innlemmes i sykehjemstomta. (Se brukernes opptegning på kartskissen.) Ved slik foreslått tomteavgrensning (ca 30 daa), vil hele arealet mot Tunveien kunne forbeholdes sykehjemsbygg/omsorgsboliger. Begrunnelse: Gir kortest mulig avstand for omsorgsboligenes og bokollektivenes beboere når de skal benytte aktivitetstilbud og fasiliteter som frisør, fotpleier og kantine i det nye sykehjemmet. Det vil gi flatest mulig terreng for beboerne i omsorgsboligene og bokollektivene når de skal forflytte seg til sykehjemmet for å benytte tilbud her. Ofte vil disse være avhengig av rullatorer og rullestoler for å kunne forflytte seg. Ved eventuell fremtidig bruksendring av omsorgsboligene til sykehjem, vil nærhet til sykehjemmet være essensiell. Kortest mulig avstand mellom sykehjem, omsorgsboliger og bokollektiv gir en mer effektiv utnyttelse av de ansatte hvis de skal forflytte seg til en annen arbeidsarena. Gir mest mulig nærhet for betjeningen i personalbasen og bokollektivene som bør benytte sykehjemmets kantine (unngår betalt spisepause). Videre ønskes sykehjemmet innpasset lengst mulig øst(?) på tomta mot gården «Moer Nordre», ettersom vinnerprosjektet fra Arkitektteam As forutsetter flatest mulig tomt. Teknisk sjefs vurdering: Planprosessen på Nordre Moer har vært noe ukonvensjonell, av følgende grunner: Reguleringsarbeidet ble igangsatt - i år 2000 - lenge før kommuneplanen ble vedtatt i 2002. Arealet som kommunestyret vedtok å erverve 24.01.01, skiller seg noe fra arealet i den vedtatte kommuneplanen. Plankomiteen innbød konsulentfirmaer til å levere skisseforslag til nytt sykehjem før kommuneplanen var vedtatt, og følgelig før det var utarbeidet reguleringsplan. Sammenhengen mellom vinnerutkastet og innsendt planforslag er uklar.
Dette til sammen gjør at det er vanskelig å legge kommuneplanen alene til grunn for en reguleringsplan. Følgelig har administrasjonen sett på intensjonen i kommuneplanen, om veisystemet i reguleringsplanforslaget vil fungere som forutsatt, om elementene i kommuneplanen gjenfinnes i reguleringsplanen, og om de ulike elementene har en fornuftig plassering både i seg selv og i forhold til hverandre. Til dette gis følgende kommentarer: Veisystemet: Samleveien ligger litt annerledes enn i kommuneplanen, men dette gir en like god tilknytning til Brekkeveien i nord. Næringsarealet: Dette er slått sammen med noe av boligarealet og samlet mest mulig i nordenden av planområdet. Det er noe tvil om blandingen av boliger og næringsareal er fornuftig. I dette området er det ikke forutsatt detaljhandel, men mer industri- og lagerpreget virksomhet, noe som er vanskelig å kombinere med boliger. Fra forslagsstiller argumenteres det med at man får en mer fleksibel plan. Forslaget kan under tvil aksepteres under forutsetning av at det i planbestemmelsene settes inn krav om bebyggelsesplan som gir klar føring om bebyggelsenes utforming. Næringsvirksomhet og bolig i samme bygning bør unngås. Plasseringen lenger unna jernbanen kan aksepteres, da grunnforholdene langs jernbanen er dårlige. Boligarealet forøvrig er akseptabelt, men etter konferanse med grunneier Tor Eldorhagen og hans advokat er hans tre tomter for tydelighets skyld vist utskilt som eget lite boligfelt B1, med plassering i henhold til tidligere rettsforlik. Sykehjemstomta er mer kontroversiell. Teknisk sjef konkluderer med å anbefale en tomtearrondering slik som brukerrepresentantene anbefaler og viser til deres begrunnelse. En slik arrondering er dessuten mer fleksibel enn det som er vist i det innsendte planforslag. (I uttalelsen fra brukermøtet er det angitt forskyvninger vestover og mot øst, mens det ut fra sammenhengen og ut fra kartet er ment henholdsvis nordover og mot sør.) Brukerne har under utredningen av sykehjemmet også pekt på at nærheten mellom sykehjemmet og omsorgsboligene vil være effektivitetsfremmende. De som bor i omsorgsboligene, vil kunne gå til sykehjemmet for å spise, og dess kortere vei dess bedre. Dette vil også være ressursbesparende, da en vil slippe utkjøring av mat. Nærheten vil også eliminere behovet for egen nattevakt for omsorgsboligene. Avgrensning mot reguleringsplan på Søndre Moer: Reguleringsplanen for Søndre Moer er under avsluttende behandling (i 2003). Samleveien på Nordre og Søndre Moer møtes i plangrensen, men det må foretas en arrondering av plangrensen for Nordre Moer, slik at den sammenfaller med plangrensen for Søndre Moer. Reguleringsbestemmelsene er lite gjennomarbeidet og foreslås i hovedsak omarbeidet, blant annet med krav om bebyggelsesplan for det kombinerte nærings- og boligarealet. Konklusjon: Teknisk sjef anbefaler et revidert planforslag, kalt alternativ 2, datert 02.06.03, med endret arrondering av sykehjemstomta som nevnt foran, og ellers med de endringer og tillegg som er nevnt foran. Under forutsetning av at innsendt planforslag (alternativ 1) fra Arkitekthuset anbefales, skal de samme endringene i plankart og reguleringsbestemmelser foretas, med unntak av sykehjemstomta. Før planforslaget legges ut til offentlig ettersyn, skal de nødvendige endringene foretas på plankartet.
Offentlig ettersyn innkomne bemerkninger: I henhold til vedtaket i det faste utvalget for plansaker 12.06.2003, ble planforslaget lagt ut til offentlig ettersyn i tiden 08.07.2003 01.09.2003. Planforslaget ble dessuten sendt berørte parter til uttalelse. Det er innkommet følgende bemerkninger: 5. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Landbruksavdelingen (01.09.2003) viser til at dette er et forholdsvis stort jordbruksareal, og at arealet bør ha en høy utnyttelse. Landbruksavdelingen legger til grunn at reguleringsforslaget er avsatt til formål som er i samsvar med kommuneplanen og har ellers ikke merknader. Det må imidlertid sendes inn endelig arealoppgave over landbruksareal som avstås, sammen med melding om vedtatt plan. 6. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Miljøvernavdelingen (07.08.2003) kan ikke se at uttalte miljøverninteresser innen dens ansvarsområde er truet, men minner om kommunens eget ansvar for å ivareta overordnede og lokale miljøvernhensyn. 7. Statens vegvesen (11.8.2003) er positiv til den planlagte utbyggingen på Nordre Moer, da området ligger sentralt i forhold til sentrum, kollektivknutepunkt og skoler. Det vises imidlertid til trafikken som utbyggingen genererer, og vegvesenet er betenkt overframtidig trafikksituasjon i krysset Rv. 152/Brekkeveien. Krysset anbefales bygd om til rundkjøring før eller samtidig med utbyggingen på Nordre og Søndre Moer. I næringsområdet bør ikke legges opp til publikums- eller arbeidsintensive bedrifter. Se vedlegg 6. 8. Hafslund Nett Øst AS (13.08.2003) viser til at det er høyspentkabel i området, og denne må påvises før det graves. Det vil antagelig være behov for 3 nye nettstasjoner, og det må avsettes tomter for disse. 9. Eldrerådet gjorde følgende vedtak i møte 19.08.2003: Den fremtidige lokalisering av Ås eldresenter er enda ikke fastlagt. Eldrerådet ber derfor om at arealene på Nordre Moer disponeres slik at det ikke stenger for muligheten for å bygge nytt eldresenter i tilknytning til de planlagte serviceenhetene ved omsorgsboligene og det nye sykehjemmet. Det må bygges tilfredsstillende fartsregulerende tiltak i området for å sikre trafikkforholdende for beboerne spesielt i omsorgsboligene og sykehjemmet. Det må avsettes områder til parkeringsplasser for besøkende til omsorgsboligene og sykehjemmet så nær boligene som mulig. Det må bygges et rimelig antall boliger med livsløpsstandard i det planlagte boligfelt. 10. Moerlia Vel (01.09.2003) vil framheve den sterke koblingen mellom reguleringsplanene for Nordre og Søndre Moer og den sterke trafikkøkningen og andre negative konsekvenser for Moerlia Vel som følge av den sterke utbyggingen. Vellet viser til uttalelsen til planen for Søndre Moer, til kommuneplanens forslag til kjørevei under jernbanen fram til Hogstvetveien, samt til eget forslag om en alternativ kryssing under jernbanen til Hogstvetveien lenger nord. Se vedlegg 7. 11. Beboerne i Moerveien v/jostein Øverby (30.08.2004) mener at akebakke må sikres i skråningene ned mot jernbanen. Adkomst til nye boligområder må legges langs jernbanen, det må anlegges gang- og sykkelvei langs Brekkeveien, og det må iverksettes støydempende tiltak. 12. Magnar Sundfør, (01.09.2003) Moerveien 44, blir svært berørt av planen. Ås kommune har svært lite grønne arealer, og man bør unngå å bygge ut Nordre Moer gård. Alternativt
mener han at rundkjøringen bør flyttes nærmere sentrum, da dette i mindre grad vil berøre boligene langs Brekkeveien. 13. Akershus fylkeskommune, Avdeling for regional utvikling (29.08.2003) viser til registrerte fornminner på Nordre Moer. I brev av 26.02.2004 til Riksantikvaren vises det til avdekkede fornminner og ber om riksantikvarens uttalelse til saken i henhold til kulturminneloven. Fylkesrådmannen anbefaler at det innvilges dispensasjon med vilkår om arkeologisk utgraving. Se vedlegg 8, a-b-c. 14. Riksantikvaren anbefaler i brev av 07.05.2004 til fylkeskommunen at forminnene frigis. Se vedlegg 9. (Endelig uttalelse fra fylkeskommunen foreligger ennå ikke.) 15. Kommunens administrative planforum behandlet saken i møte 28.05.04 og gav følgende kommentarer: Planbestemmelsene må justeres/omarbeides. Det må lages bebyggelsesplan for B2 og NB1. For området NB1 som er foreslått til kombinert næring og bolig, er dette særlig viktig. Det er viktig at stier/ferdselsveier for syklende og gående, parkbelter, grønne lunger, møteplasser/lekeplasser synliggjøres. Planforum stiller for øvrig spørsmål ved om kombinasjonen bolig/næring er en god løsning. Arealbruken for NB1 bør justeres. Planforum spør om det kan legges føringer for type næring i reguleringsbestemmelsene. Gang- og sykkelveien langs jernbanen må sikres. Kommentarer til bemerkningene: Til bemerkning 5 (Landbruksavdelingen): Området har en forholdsvis høy utnyttelse i samsvar med kommuneplanen. Endelig arealoppgave vil bli oversendt sammen med melding om vedtatt plan. Til bemerkning 6 (Miljøvernavdelingen): Ingen kommentar. Til bemerkning 7 (Statens vegvesen). Det foreslås rekkefølgebestemmelse for bygging av rundkjøring ved riksvei 152. Dette må også sees i sammenheng med den store planlagte utbyggingen på både Nordre og Søndre Moer, og i Ås sentrum. I næringsområdet foreslås ikke dagligvarehandel. Til bemerkning 8 (Hafslund): Det settes inn krav om tomter for nettstasjoner. Til bemerkning 9 (Eldrerådet): Planforslaget er ikke til hinder for de ønskene som eldrerådet setter fram. Til bemerkning 10 (Moerlia vel): Planforslaget er i samsvar med kommuneplanen når det gjelder utnyttelsesgrad. Foreløpig er det ikke planlagt kjørevei under jernbanen på grunn av vanskelige grunnforhold. Det ligger imidlertid trafikksikringstiltak inne i planen, i form av gang- og sykkelveier. Til bemerkning 11 (Beboerne i Moerveien): I reguleringsbestemmelsene om er det gitt mulighet for akebakke i felt B2. Boligområdene får adkomst fra ny samlevei. Det skal anlegges gang- og sykkelveier og iverksettes nødvendige støydempende tiltak. Til bemerkning 12 (Magnar Sundfør): Ut fra en vurdering av utbyggingsarealene synes foreslått plassering av veikryss/rundkjøring akseptabel. Planen gir ellers mulighet for arealtillegg for eiendommene nærmest den planlagte rundkjøringen. Til bemerkning 13 og 14 (Fylkeskommunen og riksantikvaren): Det settes inn i planen bestemmelser om fornminner. Til bemerkning 15 (Planforum): De fleste forslagene fra planforum er eller foreslås etterkommet. Kombinasjonen bolig/næring kan være uheldig, men kravet om bebyggelsesplan forutsettes å kunne løse dette spørsmålet. I reguleringsbestemmelsene er det til en viss grad satt føringer på type næringsvirksomhet innen for NB1. Foreslåtte endringer i planen:
Plankartet får følgende endringer: Parkbeltet i industriområde utgår, og erstattes av bestemmelser i forbindelse med bebyggelsesplan. Det foretas mindre justeringer av veitrase og kryssutforming ved Brekkeveien. Reguleringsbestemmelsene får tillegg og endringer i flere av paragrafene, blant annet ved mindre heving av u-graden for felt B2, og ved krav om bebyggelsesplan for boligfelt B2, i tillegg til felt NB1. Det vises i den anledning til tilsvarende bestemmelser i planen for Søndre Moer. Dessuten settes det inn rekkefølgebestemmelser i forbindelse med ferdigstillelse av veianlegg og utgraving av fornminner, foruten at enkelte av bemerkningene har medført andre mindre endringer. Konklusjon: Planforslaget anses med de siste endringene som akseptabelt. Det er i hovedsak i samsvar med vedtatt kommuneplan. Viktig er det at kommunen starter planleggingen av utbedringen av krysset mellom Brekkeveien og riksvei 152, på grunn av den sterke utbyggingen som nå planlegges i Ås sentralområde. Det foreslås at planforslaget vedtas, med forbehold om fylkeskommunens endelige uttalelse om frigivelse av fornminner.... Sett inn saksutredningen over denne linja