Sola kommune SAKSFORELEGG Styre, råd, utvalg Det faste utvalg for plansaker / bygningsrådet Det faste utvalg for plansaker / bygningsrådet Møtedato 04.02.2009 09.12.2009 Saksbehandler: Irene Herland Arkivsaksnr.: Saksnr.: 09/70-11Arkiv: REG 0460 PLAN 0460 - UTBYGGINGSPLAN SNØDE SØR - EGENGODKJENNING ::: Sett inn innstillingen under denne linja RÅDMANNENS TILRÅDNING TIL VEDTAK: Privat forslag til plan 0460 - Utbyggingsplan for Snøde sør, datert 09.11.2009 egengodkjennes i medhold av plan- og bygningslovens 12-10. ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under denne linja SAKSUTREDNING: Saken skal behandles i følgende utvalg: Det faste utvalg for plansaker/bygningsråd Vedtaket ekspederes til: Retur til saksbehandler for ekspedering Kopi til: Rambøll AS, Langgata 10, 4306 Sandnes Oversikt over trykte vedlegg: Oversiktskart 1. Forslag til utbyggingsplan 1.1 Plankart, datert 09.11.2009 1.2 Beskrivelse av forslag datert 29.06.2009 1.3 Arealoversikt, datert 19.05.2009 1.4 Illustrasjoner, datert 28.10.2009 2. E-post korrespondanse med Rambøll AS, sist datert 21.08.2009 3. FUP-sak 15/09 4. Kommentarer til høringsmerknader, datert 22.12.2008 5. Høringsmerknader: 5.1 Brev fra Eivind og Guro Standen, datert 16.09.2008
5.2 Brev fra Advokatfirmaet Haver, datert 16.09.2008 5.3 Brev fra Anne og Odd Stranden, datert 14.09.2008 5.4 Brev fra Kjell Risa, datert 18.09.2008 6. Reguleringsplan 0018 B Snøde sør: 6.1 Plankart 6.2 Reguleringsbestemmelser 6.3 Illustrasjonsplan 1 FAKTA (forslagsstillers tekst og sitater i kursiv) 1.1. Saken gjelder På vegne av Snøde Sør As fremmer Rambøll Aros forslag til utbyggingsplan for Snøde sør, felt K1, K2 og K3. Utbyggingsplanen bygger videre på vedtatt reguleringsplan Snøde sør, plan 0018 B, som ble godkjent av Sola kommunestyre 16.06.05. Vedtatt reguleringsplan krever utbyggingsplan ved større avvik fra illustrasjonsplanen, jf bestemmelsenes 1.2, tredje avsnitt: Plassering av den enkelte bygning er ikke detaljregulert, men vist i tilhørende illustrasjonsplan. Bebyggelsen i feltene K1, K2 og K3 skal i prinsippet plasseres som illustrert. Ved vesentlige avvik fra dette kan kommunen for vedkommende felt kreve at det blir fremmet egen utbyggingsplan som skal godkjennes av Det faste utvalg for plansaker. Forslag til utbyggingsplan illustrerer/beskriver derfor endringer og avvik fra gjeldende illustrasjonsplanen, men skal være i tråd med overordnet reguleringsplan og kan godkjennes av Det faste utvalg for plansaker uten høringsrunde utleggelse til offentlig ettersyn. 1.2. Planstatus tidligere behandling Vedtak i Det faste utvalg for plansaker / bygningsrådet den 04.02.2009 sak 15/09: Det faste utvalg for plansaker fattet enstemmig vedtak i samsvar med rådmannens tilrådning og med nye kulepunkt fremmet av Per Kåre Foss: Internt notat fra plan- og bygningssjefen av 04.02.09 ble omdelt i møtet. Forslag til plan 0460 Utbyggingsplan for Snøde sør datert 22.12.08 sendes tilbake til forslagsstiller med krav om følgende endringer: Etasjeantall må reduseres til maks 3 etasjer for K1 og K2 maks 4 etasjer for K2 og K3, slik at de er i tråd med bestemmelsene i gjeldende reguleringsplan. Tillatte byggehøyde skal fastsettes til topp tak for henholdsvis tredje og fjerde etasje. Antall boliger må reduseres betydelig, og ikke innebære en vesentlig økning i forhold til antall boliger i juridisk bindene illustrasjonsplan til gjeldende reguleringsplan 0018 B. Antall boliger må reduseres til 4.0 boliger per dekar. Felt b4, b5 i illustrasjonsplan opprettholdes som rekkehusbebyggelse, feltene må ha større variasjon av boligtyper (rekkehus, eneboliger og lignende) Saksnr.: 09/70-11Løpenr.: 14263/092
På bakgrunn av vedtaket er det innsendte et nytt forslag som er bearbeidet av forslagsstiller i samråd med Sola kommune. 1.3. Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger på Snøde, mellom Risavika og Ørnaberget. Området avgrenses av eksisterende boligfelt i nord og sør og naturområde/ Ørnaberget mot øst og nord. Topografien innenfor området er delvis kraftig kupert og ligger på en høyde med utsikt over Hafrsfjord. Kotehøyder for området ligger på inntil 54 meter. Øst- nordøst for planområde ligger et høydedrag med topp på like over 78 meter kotehøyde. Vest og nordvest i planområdet er det et flatt jordbruksareal, for øvrig er store deler av området skogkledd. Eksisterende bebyggelse innenfor området begrenser seg til en eiendom i øst med fritidsbolig. Planområdet og reguleringsstatus, Snøde 1.4. Gjeldende reguleringsplan Reguleringsplan 0018 B Snøde sør er gjeldende reguleringsplan for området. Reguleringsplanen tilrettelegger for 75-100 boliger. Ved søknad om igangsetting for reguleringsplan 0018 B Snøde sør, jf pbls 30 ble det stilt krav om at boligtettheten skulle være minimum 2 boliger per dekar. Det ble ikke satt en maksimumsgrense for tetthet og reguleringsplanen ble vedtatt med mulighet for utbygging av inntil 100 boliger som tilsvarer en tetthet på 5,5 boliger/ daa. Fylkesdelplan for byutvikling Jæren (FDP-J) angir 2 boliger/daa i områder utenfor hovedkollektivakse. Saksnr.: 09/70-11Løpenr.: 14263/093
I reguleringsplan er det ikke angitt kotehøyder, men maks byggehøyde over topp ferdig golv første etasje og ferdig planert terreng. Høydebegrensningene i reguleringsplanen er satt til følgende: B1 og B2 maksimal høyde = 7,5 m over topp grunnmur. K1 og K2 maksimal høyde = 12,0 m målt fra topp ferdig golv 1. Etasje K3 maksimal høyde = 12,0 m over tilstøtende ferdig planert terreng. I reguleringsbestemmelsene tilhørende plan 0018 Snøde sør, er følgende etasjehøyder gitt: Felt K1 og K2: Inntil 3 etasjer Felt K3: Inntil 4 etasjer, samt underetasje for parkering Krav til hva detaljplan skal vise: Bygningers plassering, terrengtilpasning, etasjetall, høyde og takform Felles parkeringsløsning basert på 1,5 biloppstillingsplasser per bolig Areal til lek og felles uteopphold, minimum 25 m2 per bolig Areal for plassering av søppeldunker Eksisterende og framtidig terreng og vegetasjon Gjeldende illustrasjonsplan Illustrasjonsplan tilhørende reguleringsplan 0018 B Snøde sør, er bindende jf 1.2 i bestemmelsene. Krav til utbyggingsplan utløses kun dersom en ikke ønsker å bygge ut i samsvar med illustrasjonsplan tilhørende reguleringsplan 0018 B. Følgende kan utleses fra illustrasjonsplanen: Antall boenheter: - 16 terrasseleiligheter (gitt 4 etasjer) - 6 eneboliger - 12 blokkleiligheter (felt B7) - 12 boenheter i rekkehus - 27 blokkleiligheter (felt B3) Sammenlagt blir dette 73 boenheter (forutsatt at ikke eneboligene har utleieleilighet), noe som er 7 boliger lavere enn minimumskravet i reg.plan 0018B. Dette gir en tetthet på like over 4 boliger per dekar. Planutvalgets maksimumsgrense er satt til 4 boliger per dekar. 1.5. Planforslaget forslag til utbyggingsplan 1.5.1. Bygningsutforming og boligtetthet Felt K1 Utbyggingsplanen legger til rette for (5 stk) leilighetsbygg i to etasjer, med to-fire leiligheter i hver, totalt 18 leiligheter. Leilighetsbyggene er orientert mot sørvest. Boligene er planlagt med topp tak på 6,0 meter, målt fra hovedplan. Planen legger til rette for at høyden kan justeres med inntil + 1,0 meter. Felt K2 Saksnr.: 09/70-11Løpenr.: 14263/094
Utbyggingsplanen legger til rette for 14 rekkehus i vest og sørvest, og to boligblokker i nordøst. Det er lagt til rette for ca 23 leiligheter i boligblokkene. Til sammen planlegges det for 37 i K2 med et samlet bruksareal på 5000 m2. Rekkehusene er planlagt med to etasjer i tillegg til en sokkeletasje. Rekkehusene har to etasjer fra nordøst og tre etasjer fra sør/sørvest. Rekkehusene har en topp mønehøyde på 7,0 meter, målt fra topp gulv i hovedplan, planen legger til rette for at høyden kan justeres med inntil + 0,5 meter. Blokkene er planlagt i 3 etasjer med mesanin i øverste etasje. Samlet høyde for boligblokken blir ca 11,0 meter med rom for justeringer på inntil 1,0 meter. Blokken er i nytt forslag redusert med en etasje. Felt K3 Utbyggingsplanen legger til rette for to boligblokker i fire etasjer med orientering mot sør/sørvest. Boligblokkene er planlagt med topp tak 12,5 meter, målt fra topp gulv i hovedplan. Planen legger til rette for at høyden kan justeres med inntil + 0,5 meter. Utbyggingsplanen legger til rette for 25 boenheter med et samlet bruksareal på 2 700 m2. 1.5.2. Boligsammensetning Bebyggelse på felt K3 besto tidligere av en vinklet blokk. Feltet består i nytt forslag av to adskilte blokker. Den østre boligblokken vil bestå av 4 etasjer med høyde maks 12,0 meter, sørvestre blokk i K3 er planlagt med 3 etasjer på inntil 10 meter. Blokk på felt K2 er redusert med en etasje, til 3 etasjer. Etasjeantall er nå i overensstemmelse med reguleringsbestemmelsene. Vestre del av felt K2 er i nytt forslag rekkehusbebyggelse, i tråd med signaler fra Det faste utvalg for plansaker. Forslagsstiller er blitt bedt om at feltene gis en større variasjon i boligsammensetningene (enebolig, rekkehus, leiligheter). Felt B1 og B2 som ikke detaljreguleres i denne planen er forbeholdt frittliggende småhusbebyggelse; eneboliger. Forslagsstiller har laget en oversikt som viser antall leiligheter og rekkehus fordelt på boligstørrelse og prosentuell fordeling av disse: BOLIGANTALL REGULERT, ILLUSTRERT OG FORESLÅTT Felt Reguleringsplan Bindene illustrasjonsplan Forrige forslag Nytt utbyggingsforslag K1 25-30 27 32 18 K2 35-45 24-36 43 37 Saksnr.: 09/70-11Løpenr.: 14263/095
K3 15-25 16 28 25 Totalt 75-100 67-79 103 82 Som det framgår av oversikten er boligantallet redusert med 21 boliger fra forrige behandling og er 18 boliger under maks tillatte utbygging iht reguleringsplan 0018 B. Bygningshøyden er redusert i felt K1 og etasjeantall i felt K2. 1.5.3. Vegløsninger og parkering Antall parkeringsplasser er redusert som følge av reduksjon i boligantall og er i tråd med reguleringsbestemmelsenes krav om 1,5 p-plass per boenhet. Felt K1 Felt K1 har regulert adkomst fra Risabergvegen og Risaberg Terrasse. Illustrasjonsplanen illustrerer adkomst fra Risabergvegen til felt K1, med nedkjørsel til parkeringskjeller under boligblokkene og med forbindelse til gjesteparkering øst for boligblokkene. Utbyggingsplanen foreslår felles hovedadkomst til felt K1 fra Risaberg Terrasse, for å redusere biltrafikken i Risabergvegen. Endringen i adkomstforholdene til feltet blir behandlet som en mindre vesentlig reguleringsendring. Reguleringsbestemmelsene stiller krav om 1,5 parkeringsplasser per boenhet, for K1 tilsvarer dette 27 p-plasser. Det er lagt til rette for parkering på bakkenivå med adkomst fra Risaberg Terrasse. I tillegg er det lagt til rette for gjesteparkering med adkomst fra Risabergvegen. Planen legger til rette for 19 parkeringsplasser til beboerne og 7 gjesteparkeringsplasser (herav to HCplasser), til sammen 26 p-plasser. Deler av parkeringen som er plassert sør for bebyggelsen er planlagt i et område som er regulert til offentlig friområde, som kompensasjon er eksisterende fjellknaus i K1 bevart og blir en naturlig utvidelse av friområdet. Felt K2 Fra intern kjørevei er det regulert to innkjørsler. Illustrasjonsplanen illustrerer tre innkjørsler fra intern kjørevei. Reguleringsbestemmelsene legger til rette for etablering av 67,5 biloppstillingsplasser. Utbyggingsplanen legger til rette for to innkjørsler til K2 fra intern kjørevei. Rekkehusområdet og boligblokkene har felles hovedadkomst med felles gjesteparkering, boligblokkene har i tillegg gjesteparkering øst for boligblokkene. Rekkehusområdet er planlagt med parkering på egen tomt med mulighet for etablering av carport. Hver boenhet i blokkene får reservert parkeringsplass i garasjeanlegg i kjeller. Det er tilrettelagt for 30 parkeringsplasser i parkeringskjelleren, 10 gjesteparkeringsplasser og 28 p-plasser i forbindelse med rekkehusområdet. Til sammen er det planlagt 60 biloppstillingsplasser. Felt K3 Utbyggingsplanen legger til rette for en innkjørsel til planlagt parkeringskjeller. Innkjørselen er endret, for å unngå store terrenginngrep. Planen legger til rette for 35 p- plasser i parkeringskjeller og 4 parkeringsplasser på bakkeplan. Til sammen er det planlagt 39 parkeringsplasser. Forrige planforslag åpnet for to innkjørsler til parkeringskjeller, dette er nå endret til en, fra snuhammer nord i feltet. Saksnr.: 09/70-11Løpenr.: 14263/096
1.5.4. Uteoppholdsarealer Utbyggingsplanen legger til rette for sandlekeplass mellom boligene på hvert delfelt. Sammenlagt legges det til rette for 3 lekeplasser på til sammen 956 m2. I tillegg grenser boligområdene mot offentlig friområde på sammenlagt 11,6 daa. Her er det planlagt for lekeplass, ballbane, utsiktspunkt, grillplass mm. Alle boligene er planlagt med balkonger eller hager som er orientert mot sørvest. Grønt- og lekeområdene er plassert trafikksikkert og beskyttet for støy. Alle boenheter er planlagt med balkonger som er orientert mot sør/sørvest. Også de grønne uteområdene vil få gode solforhold (vedlegg 1.1). I skisseprosjektet som er utarbeidet parallelt med utbyggingsplanen er det lagt til rette for ca 2.760 m2 med uteoppholdsareal I dette arealet inngår lekeplasser (ca 1080 m2), hager /terrasser til leilighetene i K1 /ca 270 m2), hageareal til rekkehusene (ca 680 m2), leilighetene i K2 og K3 er planlagt med minimum 15 m2 terrasser (til sammen 750 m2). Ved byggesøknad/ rammesøknad må hvert enkelt delfelt forholde seg til reguleringsbestemmelsene om minimum 25 m2 uteoppholdsareal per boenhet. 1.5.5. Renovasjon Illustrasjonsplan viser søppelanlegg innenfor delfelt K1 og K2. Utbyggingsplanen legger til rette for nedgravde søppelanlegg på hvert delfelt i tilknytning til hovedinnkjørsler til hvert delfelt. Planlagt nedgravd søppelanlegg for K1 er foreslått innenfor område som er regulert til offentlig friområde. 1.5.6. Gangforbindelser Illustrasjonsplanen viser overgangsfelt mellom K3 og K2 med gangveg til nordlig blokk B i K2. Dette er ikke vist i reguleringsplan og heller ikke videreført i utbyggingsplanen. I reguleringsplan 018 B Snøde sør, er gangveg regulert på sørsiden av Risaberg terrasse og videre inn til felt K3. Utbyggingsplanen viderefører regulert gangveg. Øvrige gangforbindelser i grøntområder vist i illustrasjonsplan er i plankartet markert/stiplet som tursti. 2. VURDERING 2.1. Høringsmerknader Høringsmerknader ble summert og kommentert i rådmannens vurdering ved forrige behandling av plan 0460, FUP-sak 15/09, vedlegg 2. Endringer i planforslaget gjort etter forrige behandling anses ikke å berøre forhold påpekt i innkomne merknader i negativ grad. Snarere er utbyggingsvolum på felt K2 redusert i tråd med ønske fra naboer (Stranden 16.09.08, Stranden 14.09.08) 2.2. Konsekvenser av planforslaget 2.2.1. Parkering Saksnr.: 09/70-11Løpenr.: 14263/097
Innenfor K2 og K3 er privat parkering for boligblokkene lagt under bakken, med begrenset gjesteparkering på bakkeplan. Felt K1 har som følge av kraftig reduksjon i boligantallet valgt parkering på overflate. For rekkehus er privat parkering planlagt i garasje med biloppstillingsplass i privat oppkjørsel. Rådmannen ser det som positivt med parkeringskjeller under blokkene, da dette øker kvaliteten på uteområdene betraktelig. 2.2.2. Bygningsutforming, høyder og solforhold Samtlige boliger er orientert mot sørvest eller vest og kan forventes gode solforhold. Maks tillatte høyde er i utbyggingsplanen målt fra topp ferdig golv første etasje og vist i plankart med betegnelsen topp tak, da bygningene ikke har møne og gesims, men flatt tak. Bygningskroppenes utforming er endret i forhold til reguleringsplanens illustrasjonsplan. Rådmannen anser at utbyggingsplanen overholder maks byggehøyder og etasjeantall angitt i reguleringsplan 0018 B. Området antas å få gode solforhold, beliggende i skrånende terreng med utsikt mot sør/sørvest. Planlagt bebyggelse viser en god variasjon av store og små blokker, rekkehus og eneboliger. 2.2.3. Boligtetthet og utnyttelse Utbyggingsplan skal som tidligere nevnt vise avvik fra illustrasjonsplan, men skal likevel være i tråd med reguleringsplan for området. Reguleringsplanen åpner for en utbygging inntil 100 boenheter, noe som tilsvarer en tetthet på 5,5 boliger per dekar. Dette er langt høyere enn hva som er angitt i Fylkesdelplan for byutvikling Jæren (FDP-J) i områder utenfor hovedkollektivakse. I revidert forslag er antall planlagte boenheter redusert fra 103 til 82. Fratrukket arealer vist som offentlig trafikk- og friområde gir dette en tetthet tilsvarende 4,5 boliger per dekar. Forslagsstiller har redusert bygningsvolumet (felt K1, K2) og boligantallet med 21 boenheter. Forslaget er nå i tråd med reguleringsplanens krav til makshøyde, boligantall og etasjeantall. Rådmannen finner å kunne akseptere foreslåtte boligtetthet. 2.2.4. Hagearealer og felles uteoppholdsarealer Alle rekkehusboligene får et vestvendt uteareal som er 6 meter bredt og 8-10 meter dypt. Alle hagene har 10 meters hagedybde i minst halve hagens bredde (3 meter). Foreliggende forslag ivaretar kvaliteter mht grønne lunger, uteoppholdsarealer og terrengtilpasning med siktakser, både internt og med tanke på utsiktsforhold for omkringliggende bebyggelse. 2.2.5. Gangforbindelser Gangveger og gangforbindelser er ikke vesentlig endret i nytt planforslag og viderefører gangveger regulert i reguleringsplan 0018 B. Noen interne gangveger og turstier er i tillegg vist i utbyggingsplanen. Rådmannen har ingen merknader til dette. Øvrige gangforbindelser i grøntområder vist i illustrasjonsplan er i plankartet markert/stiplet som tursti. Saksnr.: 09/70-11Løpenr.: 14263/098
2.3. Mindre endring av reguleringsplan Adkomst Utbyggingsplanen forutsetter at det gjøres en mindre endring av adkomst kjøreveg til delfelt K1 fra Risaberg terrasse. Regulert adkomst er fra Risabergvegen i nord, med en mindre adkomst vist i sør mot Risaberg terrasse, regulert som felles veg. I planforslag er adkomst fra Risabergvegen opprettholdt som adkomst til gjesteparkering. Hovedadkomst fra Risaberg terrasse er i planforslaget flyttet noe østover og med utvidet parkeringsareal. Hovedvegen til feltet er planlagt via Risaberg terrasse med begrunnelse at det søkes å redusere biltrafikken i Risabergvegen. Rådmannen anser at omlegging av adkomst fra Risabergvegen til adkomst fra Risaberg terrasse til alle delfelt innen felt K kan tilrådes. Konsekvensene av dette vil medføre noe økt trafikk (fra 18 boliger) på Risaberg terrasse. Tilsvarende vil hele Risabergvegen fra kryss med Risaberg terrasse bli avlastet fra samme trafikk. Justering av formålsgrenser En annen konsekvens av planforslaget med adkomst og parkering mot Risaberg terrasse er at parkeringsarealet er anlagt i tilknytning til boligområdets adkomst i område som er regulert til offentlig friområde i reguleringsplanen. Fjellknausen er i gjeldende reguleringsplan vist som gult; utbyggingsområde boligområde. Totalareal for friområde vil ikke reduseres, men snarere bli noe større. Endringen vil i følge forslagsstiller også medføre justeringer i arealformålene grønt og bolig: Deler av parkering på bakkeplan er regulert til offentlig friområde. Andel grøntområde i plan vil dog ikke reduseres, da utbyggingsplanen foreslår at eksisterende fjellknaus i boligområde på K1 bevares og reguleres til grøntareal. Regulert boligareal for delfelt K1 vil som følge av utvidet grøntareal reduseres med ca 0,4 daa. Rådmannen anser dette som et positivt grep, som vil ta hensyn til områdets naturlige kvaliteter på en god måte. 2.4. Oppsummering og konklusjon Forslag til utbyggingsplan viser gode grøntarealer og uteoppholdsarealer. Boligsammensetningen gir en god variasjon i boligtype og størrelse. Bebyggelsen sør i området mot Hafrsfjord vil med de foreslåtte høyder bli synlig fra Hafrsfjord og rv 509. Rådmannen anser likevel at de illustrerte bygningskroppene på felt K3 er spennende i form og plassering, noe som vil kunne gi et mykere avstandsinntrykk enn vinkelrette blokker på rekke ville gjort. Planforslaget holder seg også innenfor krav i reguleringsbestemmelsene med tanke på høyder og boligantall. Rådmannen vurderer utbyggingsplanen til å være en forbedring i forhold til illustrasjonsplan tilknyttet reguleringsplanen. En utbygging i henhold til utbyggingsplanen vil kunne bidra gode utendørskvaliteter for beboere, gode utsiktsforhold og en variert bygningsstruktur. 2.5. Tilrådning til vedtak Privat forslag til plan 0460 Utbyggingsplan for Snøde sør, datert 09.11.2009 egengodkjennes i medhold av plan- og bygningslovens 12-10. Saksnr.: 09/70-11Løpenr.: 14263/099
RÅDMANNEN I SOLA, 20.11.2009 Ståle Undheim Plan- og bygningssjef... Sett inn saksutredningen over denne linja Irene Herland Saksbehandler Saksnr.: 09/70-11Løpenr.: 14263/0910