NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Karina Aasheim Johansen L.nr.: 42630/2017 Arkivnr.: 20170009/L13 Saksnr.: 2017/4913 Utvalgssak Detaljregulering for Gamle Vinnesgata: politisk behandling av råd gitt i oppstartsmøtet (etter PBL 12-8) Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske 30.01.2018 12/18 tjenester Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester 21.02.2018 26/18 Grunnlag for saken Forenklet planbeskrivelse til detaljregulering for Gamle Vinnesgata, datert 27.10.2017. Referat fra oppstartsmøte 11.12.2017. Kommuneplanens arealdel av 07.10.2015. Juridisk grunnlag Plan- og bygningsloven 12-8. Vedlegg 1 Forenklet planbeskrivelse rekkehus 27.10.17 2 Referat oppstartsmøte 11.12.17, med underskrifter Sammendrag Rådmannen har i tråd med krav i plan- og bygningslovens 12-8 avholdt oppstartsmøte med tiltakshaver angående detaljregulering for Gamle Vinnesgata. Kommunen kan da gi råd om hvordan planen bør utarbeides. I tiltakshavers forenklede planbeskrivelse legges det opp til å utvikle området med konsentrert småhusbebyggelse med en arealutnyttelse på 35 % BYA. Det planlegges 8 rekkehus i 2 etasjer med takstue og takterrasse (totalt 2,5 etasjer), med tilhørende uteoppholdsarealer og parkering. Side 1
Rådmannen anbefaler at det jobbes videre med planutkastet, men det ønskes politisk avklaring av viktige forutsetninger. Dette gjelder særlig a) bruk av Gamle Vinnesgata, b) turvei, c) byggehøyder og d) parkering. Av den grunn bes utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester vedta de faglige rådene for videre planarbeid som ble gitt i oppstartsmøtet. SAKSUTREDNING Faktaopplysninger/bakgrunn for saken Hensikt med politisk behandling etter 12-8 i PBL Plan- og bygningsloven krever ikke politisk behandling av oppstartsmøte, men rådmannen fremmer denne saken for å sikre politisk forankring av rådene gitt i oppstartsmøtet. Dette fordi dette planutkastet er vurdert å være en sammensatt detaljregulering (planprosess B) idet det krever overordnet planavklaring av flere offentlige og private interesser. Politisk behandling av oppstartsmøte for sammensatte detaljplaner (planprosess B) har en todelt hensikt. Det første er om det politisk er ønskelig at det arbeides videre med dette planutkastet. Et eventuelt politisk avslag bør ha en planfaglig begrunnelse. Det andre er behovet for politisk vurdering av de faglige råd og overordnede føringene som rådmannen ga i oppstartsmøtet, dersom Hovedutvalget ønsker at det skal arbeides videre med planen. Planområdet og eierforhold Tiltakshaver (Pilares Eiendom AS) sitt utkast til planområde omfatter ca. 5745 m 2 av eiendom gbnr. 50/3 som ligger i et etablert boligstrøk på Vinnes, øst for Solbergelva (illustrasjon nr. 1). Nord i planområdet ligger trasé for høyspentledning, og planområdet grenser til omkringliggende eneboliger. Gamle Vinnesgata øst for planområdet inngår i eiendommen. Illustrasjon nr. 2 viser eiendomsgrenser, og illustrasjon nr. 3 viser rådmannens forslag til avgrensning av planområdet. Tiltakshaver og grunneier er ikke samme sakspart. Side 2
Vinnes, Solbergelva Illustrasjon nr. 1: Ortofoto, planområdets plassering (svart sirkel) Gamle Vinnesgata Illustrasjon nr. 2: Eiendomsgrenser gbnr. 50/3 Illustrasjon nr. 3: Rådmannens forslag til planavgrensning/varslingsområde, som avtalt i oppstartsmøtet Side 3
Planstatus og pågående planarbeid i nærområdet I kommuneplanens arealdel er planområdet avsatt til boligbebyggelse. Gjennom planområdet er det hensynssone for faresone høyspentanlegg og hensynssone for faresone flom i sidevassdrag (illustrasjon nr. 4). Planområdet grenser til SO10.09: Bebyggelsesplan for gbnr. 49/56 Hellebekkveien i vest og SO46: Bebyggelsesplan for gbnr. 50/21 Vinnesgata i sør. I sistnevnte plan er felles avkjørsel allerede regulert på del av eiendommen som inngår i planområdet til Gamle Vinnesgata. Illustrasjon nr. 4: Utsnitt fra kommuneplanens arealdel Det er pågående planarbeid i nærområdet, og detaljregulering av Gamle Vinnesgata bør ses i sammenheng med tilsvarende foreslått detaljregulering av Vinnesbråtan. Detaljreguleringene angår samme område, eiendom og saksparter. Rådmannen vurderte en samlet regulering av de to planområdene, men grunnet ulike avklaringsbehov i sakene, kom rådmannen fram til at den beste løsningen er separate detaljreguleringer. Planutkastet I planutkastet foreslås det å legge til rette for etablering av konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende uteoppholdsarealer og parkering. Foreløpig skisseprosjekt legger til grunn en utnyttelse på 35 % BYA, med 8 rekkehus i 2 etasjer med takstue og takterrasse (totalt 2,5 etasjer) samt tilhørende hage (illustrasjon nr. 5). Det skal tilrettelegges for felles leke- og oppholdsarealer, sykkelparkering og renovasjon, i tråd med kommuneplanen. Bilparkering er tenkt som en kombinasjon av carporter og bakkeparkering langs høyspent-traséen. Atkomst planlegges etablert mot Gamle Vinnesgata i øst. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers Forenklet planbeskrivelse i vedlegg 1. Side 4
Illustrasjon nr. 5: Skisse utomhusplan fra forenklet planbeskrivelse Oppstartsmøte Det ble avholdt oppstartsmøte 11.12.2017 (se referat i vedlegg 2). Før oppstartsmøtet ble planutkastet varslet internt. Merknadene er innarbeidet i referatet og skal vurderes og eventuelt innarbeides i tiltakshavers planforslag som fremmes til 1.gangsbehandling. Varsel om oppstart og medvirkning Tiltakshaver skal varsle oppstart i aviser og ved brev til naboer etter positivt vedtak i behandling av denne saken. Merknader fra varselet skal vurderes og innarbeides i planforslag som fremmes til 1.gangsbehandling. Utbyggingsavtale (UBA) I referat fra oppstartsmøte er det anbefalt at varsel om forhandlinger om utbyggingsavtale ikke skal inngå i felles annonse for varsel om oppstart av reguleringsarbeidet. Økonomiske konsekvenser Planutkastet vil ikke medføre vesentlige økonomiske konsekvenser for kommunen, men en eventuell offentlig turvei og gang- og sykkelvei i Gamle Vinnesgata vil kunne medføre driftskostnader for kommunen. Barn og unges interesser Det ligger en sti der atkomstvei planlegges som sannsynligvis brukes av barn og unge, men dersom ny turvei opparbeides i traséen for høyspentledningen, vil dette medføre forbedret stinettverk. Ellers er det ingen kjente negative konsekvenser ifølge registreringer av barnetråkk i Nedre Eiker kommune. Lekeplass i planområdet vil øke mulighetene for lek i området. Side 5
Miljøkonsekvenser Eventuelle negative konsekvenser for naturmangfold må utredes av tiltakshaver/- forslagsstiller, og 8 til 12 i naturmangfoldloven skal utredes som separate vurderinger. HMS/Folkehelse Forbindelse til eksisterende stinettverk vil fungere som snarvei og rekreasjon, og vil medføre økt mulighet for aktivitet i hverdagen som fremmer folkehelse. Vurdering og konklusjon Planutkastet er hovedsakelig i tråd med kommuneplanen, og vurderes ikke å ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn eller utløse krav til planprogram. Denne saken fremmes til politisk behandling for å fastsette faglige råd og føringer som rådmannen ga i oppstartsmøtet. Disse rådene omtales nedenfor. Råd for planutkastet Arealutnyttelse (BYA) En arealutnyttelse på 35 % BYA i tråd med kommuneplanen ble anbefalt av rådmannen i oppstartsmøtet. Byggehøyder Rådmannen anbefalte i oppstartsmøtet at byggehøyder bør ses i sammenheng med eksisterende boliger i området. Uteoppholdsareal og lekeplass Minste uteoppholdsareal (MUA) på 50 m 2 ble anbefalt, i tråd med kommuneplanen. Rådmannen anbefalte videre at lekeareal opparbeides i tråd med vedlegg 1, tabell 1 i kommuneplanens arealdel, samt kommunens veileder for utforming av leke- og aktivitetsarealer. Parkering og gang- og sykkelvei Parkeringsdekning bør etter rådmannens anbefaling opparbeides i tråd med vedlegg 1, tabell 2 i kommuneplanens arealdel. Parkering under faresone for høyspentanlegg må avklares med netteier. Bruken av Gamle Vinnesgata bør avklares for å se på mulighetene for eventuell fremtidig gang- og sykkelvei som forbindelse til eksisterende stinettverk. Det bør vurderes om Gamle Vinnesgata i den forbindelse bør stenges for gjennomkjøring, eller om veien skal fungere som en kombinasjon av kjørevei til eiendommene og gang- og sykkelvei. Grønnstruktur Rådmannen anbefalte i oppstartsmøtet at eksisterende terreng bevares i størst mulig grad, og at GOF er i tråd med kommuneplanen. Videre ble det anbefalt å sikre grønnstruktur/grønne korridorer ved å legge til rette for forbindelse til turvei mot Myrveien/Ulverud gård. Side 6
Råd for avgrensning av planområdet (som skal varsles) Rådmannen og tiltakshaver er enige om planavgrensningen som vist i referatet. Etter forslag fra rådmannen er veikryss i Gamle Vinnesgata og avkjørsler til Vinnesgata tatt inn i planområdet. Dette er anbefalt for å kunne sikre helhetlige trafikkløsninger. Råd for utredningstema som bør inngå i planarbeidet Rådmannen og tiltakshaver er enige om utredningstema som vist i referatet. Rådmannen anbefaler at det jobbes videre med planen. Planutkastet vurderes ikke å ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn eller dermed utløse krav til planprogram. Råd gitt i referatet fra oppstartsmøtet legges til grunn for videre arbeid med reguleringsplanen. Følgende tema til utredning og avklaring presiseres: Planavgrensningen anbefales å inkludere veikryss i Gamle Vinnesgata og avkjørsler til Vinnesgata, for å kunne sikre helhetlige trafikkløsninger. Det bør avklares om Gamle Vinnesgata skal stenges for gjennomkjøring eller om veien skal fungere som kombinert kjørevei/gang- og sykkelvei. Det bør legges til rette for turvei i området under høyspent-traséen, som forbindelse til eksisterende stinettverk. Opparbeidelsen av turveien bør inngå som et rekkefølgekrav. % BYA, MUA, GOF og parkeringsdekning bør følge kommuneplanen. Byggehøyder bør være i tråd med eksisterende bygg i området. Rådmannen tilråder rekkefølgekrav til dokumentasjon av grunnforhold, VA-plan med dokumentasjon av avløpskapasitet, parkering, atkomster, GOF, uteoppholdsareal, lekeplass og turvei. Parkering i faresone for høyspentanlegg må avklares med netteier. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 anbefaler utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at det arbeides videre med reguleringsplan for Gamle Vinnesgata. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester vedtar følgende råd for videre planarbeid: Planavgrensningen anbefales å inkludere veikryss i Gamle Vinnesgata og avkjørsler til Vinnesgata, for å kunne sikre helhetlige trafikkløsninger. Det bør avklares om Gamle Vinnesgata skal stenges for gjennomkjøring eller om veien skal fungere som kombinert kjørevei/gang- og sykkelvei. Det bør legges til rette for turvei i området under høyspent-traséen, som forbindelse til eksisterende stinettverk. Opparbeidelsen av turveien bør inngå som et rekkefølgekrav. % BYA, MUA, GOF og parkeringsdekning bør følge kommuneplanen. Byggehøyder bør være i tråd med eksisterende bygg i området. Rådmannen tilråder rekkefølgekrav til dokumentasjon av grunnforhold, VA-plan med dokumentasjon av avløpskapasitet, parkering, atkomster, GOF, uteoppholdsareal, lekeplass og turvei. Parkering i faresone for høyspentanlegg må avklares med netteier. Side 7
Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 30.01.2018: Tor Tveter (H) fremmet følgende forslag: Saken utsettes for befaring. Votering: Forslaget fra Tor Tveter (H) ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 30.01.2018: Saken utsettes for befaring. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 21.02.2018: Det ble foretatt befaring. Det var 9 medlemmer tilstede under behandling av saken. Arve Fjeld (FRP) fremmet følgende tilleggsforslag på vegne av H og FRP: Nytt kulepunkt: Området skal bebygges med frittliggende eneboliger. Ellers som rådmannens innstilling. Votering: Forslaget fra Arve Fjeld (FRP) fremsatt på vegne av H og FRP ble vedtatt med 8 stemmer (3 H, 3 AP, 1 FRP, 1 SV) mot 1 stemme (1 MDG) avgitt for rådmannens innstilling. Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 21.02.2018: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 anbefaler utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at det arbeides videre med reguleringsplan for Gamle Vinnesgata. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester vedtar følgende råd for videre planarbeid: Planavgrensningen anbefales å inkludere veikryss i Gamle Vinnesgata og avkjørsler til Vinnesgata, for å kunne sikre helhetlige trafikkløsninger. Det bør avklares om Gamle Vinnesgata skal stenges for gjennomkjøring eller om veien skal fungere som kombinert kjørevei/gang- og sykkelvei. Det bør legges til rette for turvei i området under høyspent-traséen, som forbindelse til eksisterende stinettverk. Opparbeidelsen av turveien bør inngå som et rekkefølgekrav. Området skal bebygges med frittliggende eneboliger. % BYA, MUA, GOF og parkeringsdekning bør følge kommuneplanen. Byggehøyder bør være i tråd med eksisterende bygg i området. Side 8
Rådmannen tilråder rekkefølgekrav til dokumentasjon av grunnforhold, VA-plan med dokumentasjon av avløpskapasitet, parkering, atkomster, GOF, uteoppholdsareal, lekeplass og turvei. Parkering i faresone for høyspentanlegg må avklares med netteier. Side 9