Nesodden kommune Plan bygg og geodata Delegert vedtak Dato: 20.06.2014 Vår ref: 13/2964-13 - 14/15674 Arkivkode: 30/0456, Saksbeh.: Elise Langø Westgaard Saksnummer: 203/14 Gbnr 30/456 - Tømmerbakkevei - Nybygg bolig og garasje Dispensasjon og rammetillatelse SAKEN GJELDER Søknad om rammetillatelse mottatt 04.11.13, og komplettert 05.06.14. Tiltaket omfatter nybygg bolig med tilhørende garasje, med dispensasjon fra maks utnyttelsesgrad og byggehøyder. VEDTAK: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 dispenseres fra reguleringsplan for «Vestfjordtomtene», punkt 3.2-A om tillatt bebygd areal og byggehøyder med følgende begrunnelse: Etter en samlet vurdering anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Det kan ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål I medhold av plan- og bygningsloven 20-1 gis rammetillatelse for omsøkte arbeider. Følgende foretak er godkjent med ansvarsrett: SØK - Norsk Byggservice AS PRO - Norsk Byggservice AS
GENERELLE BESTEMMELSER: Dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også om arbeidet innstilles for lengre tid enn 2 år, jf. plan- og bygningsloven 21-9. Vi gjør oppmerksom på at kommunen i medhold av matrikkelforskriften 60 skal matrikkelføre opplysninger om søknadspliktige tiltak som gjelder oppføring av bygning, tilbygg, påbygg eller underbygning, riving, bruksendring, tap eller annen hendelse som endrer bygning, samtidig med at det gis rammetillatelse, igangsettingstillatelse og midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. SAKSBEHANDLING: Søkers beskrivelse av tiltaket/angitte særlig grunner for dispensasjon: Dispensasjonssøknad gjelder reguleringsbestemmelsene for Vestfjordtomtene punkt 3.2, boligområde. Det gjelder mønehøyde, gesimshøyde, utnyttelsesgrad og fasade. Mønehøyden har et avvik fra reguleringsbestemmelsene på litt over 2 meter. Det er andre boliger i samme område som har fått dispensasjon for tilsvarende. Gesimshøyde på høyeste kvist er 7,17 m. Det er flere boliger som har liknende gesimshøyde på sine boliger i området. Gesimshøyde på hovedtak er 5,20 m. Utnyttelsesgraden har et lite avvik. Det regnes sjeldent med desimaler i byggesøknader. Høyeste del av fasade på boligen er 7,65 meter mot tillatt 7 meter. Det er nye boliger i området som har tilsvarende høyder. Tidligere gitt dispensasjoner skaper presedens for nye tiltak som er under samme reguleringsbestemmelser. Reguleringsbestemmelsene er slik vi vurderer det svekket av tidligere gitte dispensasjoner. Området har ikke et enhetlig bebyggelsesmønster når det gjelder hustype, fasade, møneretning og takvinkel. Etter tidligere samtale med kommunen, ønsker kommunen forskjellige hus som «krydrer» området. Omsøkte tiltak er dermed positiv for områdets karakter. En fortetting i området er positivt i forhold til nærheten til kollektivaksen, skole og barnehage. Naboer har ingen merknader til tiltaket. Formålet er ikke vesentlig tilsidesatt og fordeler ses på som større enn ulempene i dette tiltaket. Planstatus: Eiendommen ligger regulert område. Gjeldende reguleringsplan er «Vestfjordtomtene». Bygningsstatus:
111 Enebolig. Naboprotester: Ingen. VURDERING: Fordi tiltaket overskrider reguleringsbestemmelsenes krav til maks høyde for gesims, møne og fasade, og tillatt utnyttelse, må tiltaket behandles som en søknad om dispensasjon fra dette kravet. Tiltaket gjelder bygging av enebolig med tilhørende garasje i skrånende terreng. Bygningshøyder Det er bygget flere andre hus i området som også overskrider reguleringsbestemmelsene vedrørende fasade-, møne-, og gesimshøyde. Tidligere dispensasjoner som er gitt i området, skaper presedens for nye tiltak. Opplyser for øvrig om at høyeste fasade (vest fasaden) er 10,3 meter i hht. kotehøydene, ikke 7,65 m som det er oppgitt i søknaden. Omsøkt tiltak er plassert slik at det ikke fremstår så fremtredende for området. Det søkes samtidig om oppføring av bolig på nabotomten i vest, slik at høyeste fasade delvis vil bli skjult fra vest. Utnyttelsesgrad I henhold til reguleringsbestemmelsene er tillatt bebygd areal 15 %. Det omsøkte tiltaket vil ha en utnyttelsesgrad på 15,36 %, noe som er vurdert til å være en liten overskridelse. Det foreligger ingen naboinnsigelser til søknaden. Ingen naboer vurderes å bli særlig berørt av den omsøkte bygningshøyden og utnyttelsesgraden. Det kan derfor ikke sees at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen kan heller ikke sees i medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Etter en samlet vurdering anses det at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Dispensasjon i medhold av plan- og bygningslovens 19-2 fra kommuneplanens krav til regulering før utbygging vil derfor kunne gis. Konklusjon: Dispensasjon kan gis og omsøkte tiltak kan godkjennes. *************** Gebyrer Gebyret er beregnet i samsvar med gjeldende byggesaksregulativ som er vedtatt av Nesodden kommunestyre. Gebyrregulativet er gitt med hjemmel i Plan- og bygningslovens 33-1. Gebyrberegning (Oppdragsgiver 70) Bygge- og delesaksregulativet (saksbehandling/dispensasjon/lokal godkjenning ansv.) Type tiltak Gebyrtype Areal Beløp
Søknad Søknad Utslipp Avslag Disp. Disp. Ansvarsr. Ansvarsr. 3.3.1 b) Bolighus. For tiltak med BRA større enn 50 m2 betales et arealgebyr per m 2 totalt BRA på tiltaket. 3.3.1 a)bra Uthus, garasje ol. Tiltak større enn 0m 2 til og med 30m 2 3.3.3 Dispensasjon fra utnyttelsesgrad. 3.3.3 Dispensasjon fra høyde i reguleringsplan. Navn på foretak 348 Kr 58 464,- 30 Kr 3 150,- Kr 4 740,- Kr 4 740,- Type gebyr Lokal godkjenning Lokal godkjenning Sum gebyrer: Kr 71 094,- 20 % reduksjon på grunn av komplett søknad - 25 % reduksjon pr. uke pga. av for sen behandling ( Forskrift.) - Overtredelsesgebyr (forskrift. 16-1) Gebyr for ulovlig byggevirksomhet (gebyrreglem. Pkt. 3.5) Tilsynsgebyr(gebyrregulativet pkt. 3.6.) Gjelder saker innkommet etter 01.01.2011 Kr 570,- Tillegg områder med utført kulturminneregistrering Kr. 1000,- (Gjelder bare saker som gir økt BYA, eller nyetablering vann/avløp) Tillegg områder der det skal utformes Kr. 2000,- reguleringsplan/områdeplan i regi av kommunen (Gjelder bare saker som omfatter nyetablering vann/avløp) Fakturagrunnlag Kr 71 664,- Faktura blir ettersendt. Faktura sendes tiltakshaver: Ole Christian Lembourn Tømmerbakke vei 20 1453 BJØRNEMYR Kari Myhre Hellem Virksomhetsleder Elektronisk signert. Elise Langø Westgaard Avdelingsingeniør