ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 88/18 Formannskapet 08.05.2018 DETALJREGULERING REISOP GNR 29/41 M.FL. - 1.GANGSBEHANDLING Vedtak Med henvisning til plan og bygningsloven 12 11 legges forslag til detaljregulering for «Reisop gnr. 29/41, 87, 750, 1070 og deler av 1071», datert 20.03.2018 med bestemmelser datert 20.03.2018 ut til offentlig ettersyn. Ved vedtak av planforslaget vil mindre deler av følgende reguleringsplaner oppheves i henhold til plan- og bygningsloven 12-14: Plannr. 257: Asper/Reisop del av gnr 29 bnr 16 m.fl., Kløfta., vedtatt 08.05.2006. Plannr. 412: Bakkedalen idretts- og skoleområde i Ullensaker kommune, vedtatt 13.02.2018. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning Saksnr. 2017/534-62 Side 1 av 7
Saksprotokoll i Formannskapet - 08.05.2018 Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede. Repr. Arne Arnesen (AP) fremmet følgende forslag: Planforslaget sendes tilbake for innarbeidelse av lekeplass på nordsiden av planområdet. Votering: Repr. Arnesens forslag fikk 5 stemmer (AP og SP) og falt derved mot 6 stemmer (FrP, H og Krf) som stemte i mot. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2017/534-62 Side 2 av 7
RÅDMANNENS INNSTILLING Med henvisning til plan og bygningsloven 12 11 legges forslag til detaljregulering for «Reisop gnr. 29/41, 87, 750, 1070 og deler av 1071», datert 20.03.2018 med bestemmelser datert 20.03.2018 ut til offentlig ettersyn. Ved vedtak av planforslaget vil mindre deler av følgende reguleringsplaner oppheves i henhold til plan- og bygningsloven 12-14: Plannr. 257: Asper/Reisop del av gnr 29 bnr 16 m.fl., Kløfta., vedtatt 08.05.2006. Plannr. 412: Bakkedalen idretts- og skoleområde i Ullensaker kommune, vedtatt 13.02.2018. Ullensaker, 24.04.2018 Rune Hallingstad rådmann Saksnr. 2017/534-62 Side 3 av 7
Saksbehandler: Eivin Hansen Vedlegg: Planbestemmelser, datert 20.03.2018 Plankart, datert 20.03.2018 Planbeskrivelse Illustrasjonsplan ROS-analyse Støyrapport, revidert 19.03.2018 Geoteknisk vurdering VAR-notat Sjekkliste naturmangfoldloven 3D-visualisering, oversiktsplan Sol- og skyggediagram Merknader til varsel om oppstart Saksdokumenter: SAKEN GJELDER Reguleringsplan for Reisop blir fremmet som et privat forslag til detaljregulering (PBL 12-3). Planen er utarbeidet av Plan 1 AS avdeling Gardermoen på vegne av Bakke prosjekt AS. Planområdet er regulert til boligformål i gjeldende kommuneplan og kommunedelplan. Hensikten er å legge til rette for oppføring av konsentrert småhusbebyggelse på området. Rådmannen mener planforslaget er i tråd med overordnede føringer, og anbefaler at det legges ut til offentlig ettersyn. Bakgrunn 1.gangsbehandling av detaljregulering for «Reisop gnr. 29/41, 87, 750, 1070 og deler av 1071», datert 20.03.2018. Planforslaget tilrettelegger for oppføring av konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende infrastruktur i planområdet. Planområdet er på ca. 10 dekar, og består av gnr. 29/41, 87, 750, 1070 og deler av 1071 på Kløfta. I regulering for Asper/Reisop, vedtatt 08.05.2006, er området regulert som konsentrert småhusbebyggelse. Planområdet er også regulert til boligformål i kommunedelplan for Kløfta og kommuneplan, vedtatt 07.03.2015. Planområdet grenser til Reisoppvegen og deler av Bakkedalen-prosjektet i sør, Gamle Trondheimsveg i øst, Asper/Reisop-planen i nord og Mamma Mia barnehage i vest. Den samlede %BYA = 32,5 % for hele planområdet, og det er lagt opp til %BYA = 40-55% fordelt på de fire delfeltene. Planstatus Planområdet er avsatt til boligformål i gjeldende kommuneplan og kommunedelplan for Kløfta. Planområdet er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i reguleringsplan Asper/Reisop, vedtatt 08.05.2006. Planprosess Prinsippsak Formannskapet vedtok 24.01.2017 en samlet boligkvote på 50 for B2 Reisop og gnr. 29/20. Oppstartsmøte Oppstartsmøte ble gjennomført hos Ullensaker kommune 13.02.2017. Varsling Oppstart av planarbeidet ble varslet den 21.03.2017 per brev til berørte grunneiere, naboer, Saksnr. 2017/534-62 Side 4 av 7
private og offentlige instanser og andre. Det ble varslet i Eidsvoll Ullensaker Blad og Romerikes Blad henholdsvis 24.03.2017 og 25.03.2017. Oppstartsvarsel ble også kunngjort på forslagsstillers hjemmeside. Frist for innsendelse av merknader ble satt til 28.04.2017. Det kom inn 6 merknader til varsel om oppstart. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i vedlegg til planbeskrivelsen. Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer til merknadene. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet ligger på Kløfta, vest for Trondheimsvegen, nord for Reisoppvegen, og sogner til Bakke skolekrets. Adkomst til planområdet er via Reisoppvegen. Planforslaget er tiltenkt 33 boenheter, og er innenfor boligkvoten gitt i prinsippvedtaket av 24.01.2017. Boligtypen som er planlagt er rekkehus over tre etasjer. Utnyttelsen på planområdet er delt opp i fire soner med maksimal tillatt utnyttelse på %BYA = 40-55%. Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrensene som er anvist på plankartet. Den samlede utnyttelsen for planområdet er %BYA= 33,5%. Høyden på boligene er satt til maks mønehøyde (=øvre gesims ved pulttak) 9,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Det er tillatt med takterrasser innenfor de angitte byggehøydene. Landskapet på eiendommen er relativt flatt og skråner noe fra kote 157 vest på tomta, mot kote 156 øst på tomta. Det er satt krav til uteoppholdsareal på 45 m 2 per 100 m 2 boareal, hvorav 15 m 2 skal avsettes til lekeareal. Dette skal dekke behovet for nærlekeplass innenfor planen. I tillegg er det kort vei til fotballbaner og andre uteoppholdsarealer i Bakkedalen. Figur 1: Illustrasjonsplan av planområdet. Saksnr. 2017/534-62 Side 5 av 7
VURDERINGER OG DRØFTINGER Utnyttelse, boligtype og antall boenheter I gjeldende reguleringsplan for B2 Reisop er det fastsatt en maksimal utnyttelse på TU = 40, med konsentrert boligbebyggelse. I nytt planforslag er det samlet sett en %BYA= 33,5%, og det er også her regulert til konsentrert småhusbebyggelse. Dette er således en videreføring innenfor eksisterende plan. Boligantallet på 33 er innenfor de 50 boenhetene som ble tildelt i prinsippsaken, og med et totalt tomteareal på ca 10 dekar blir dette 0,03 dekar pr. boenhet, inkludert fellesarealer. Planforslaget sikrer en konsentrert småhusbebyggelse på maksimalt tre etasjer, og at den skal oppføres som rekkehus. Utearealer Kravet for uteoppholdsareal i kommunedelplanen for Kløfta er satt til 45 m 2 uteoppholdsareal pr. 100 m 2 boligareal, der 15 m 2 skal avsettes til lekeplass. For planforslaget utgjør dette et krav til totalt 2243 m 2 uteoppholdsareal og 748 m 2 til lekeareal. I planområdet er det avsatt ca. 2600 m 2 uteoppholdsareal og omtrent 800 m 2 lekeareal som ikke er støyutsatt. Kravene til uteoppholdsreal og lekeareal er dermed oppfylt. Det er i bestemmelsene sikret at uteoppholdsarealene skal opparbeides med de funksjoner som er vist i illustrasjonsplanen. Uteoppholds- og lekearealene har en sentral plassering mot Reisoppvegen. For å sikre barns sikkerhet er det regulert inn et gjerde mot Reisoppvegen. Det ble i planprosessen vurdert å legge lekeplassen og det meste av uteoppholdsarealet på nordsiden av planområdet, men rådmannen har i samråd med forslagsstiller kommet frem til at det skal ligge sør på planområdet. En fordel med den nordlige plassering ville vært at lekearealet ville blitt skjermet fra støy og trafikk. Bebyggelsen kunne dermed vært plassert lenger mot Reisoppvegen og fungert som en støyskjerm mot lekearealene. Ulempen ville muligens blitt mindre solforhold. Fordelen med lekeareal i det foreslåtte planforslaget er at det sikres gode solforhold. Ut fra en helhetlig vurdering mener rådmannen at forslaget er tilfredsstillende. Støy Fasaden som vender ut mot Trondheimsvegen på den østlige husrekka, ligger ifølge støyrapporten i gul støysone. Støy er et miljøproblem som rammer mange mennesker, og det er derfor viktig å sikre tilstrekkelige tiltak. For å oppnå et tilfredsstillende støynivå innendørs fra utendørs støykilde må det benyttes støyisolerende vinduer, i tråd med støyrapporten. Støykravet er for øvrig sikret i bestemmelsene. Når det gjelder de private uteoppholdsarealene ut mot Trondheimsvegen vil disse naturlig nok også ligge i gul støysone. Selv om disse områdene ikke kan medregnes i uteoppholdsarealregnskapet, er det ønskelig at beboerne kan benytte seg av dem. Dilemmaet er hvorvidt uteoppholdsarealene skal være åpne mot Trondheimsvegen og være utsatt for støy, eller om de skal støyskjermes. Rådmannen anbefaler det sistnevnte alternativet for å sikre at arealene i det hele tatt kan benyttes. Støyskjermen er sikret i bestemmelsene, og det er lagt inn krav til støyskjermens estetiske utforming, både i fargevalg og materialitet. Reisoppvegen, fortau og interne veger I Bakkedalen-planen er det vedtatt at Reisoppvegen skal breddeutvides, slik at det blir to kjørebaner i hovedatkomsten til felles parkeringsplasser samt hovedadkomst til skolene, ny barnehage og Bakkedalen. I planforslaget for Reisop-planen er plangrensa lagt inntil Reisoppvegen og Bakkedalen-planen. For å ivareta trafikksikkerheten til myke trafikanter i området er det foreslått at Reisoppvegen skal reguleres med tosidig fortausløsning. Det er lagt inn rekkefølgekrav om at fortau på nordsiden av Reisoppvegen, fra krysset Trondheimsvegen/Reisoppvegen og frem til atkomsten til planområdet for Reisop, skal være Saksnr. 2017/534-62 Side 6 av 7
ferdig opparbeidet før brukstillatelse gis (o_sf1). Derimot er fortauet mellom atkomsten til Reisop og barnehagen kun regulert (o_sf2). Trafikkøkningen fra selve Reisop-planen på Reisoppvegen vil i hovedsak være mellom krysset Trondheimsvegen og adkomsten til planområdet, og det er derfor ikke lagt inn krav om at o_sf2 skal være ferdig opparbeidet. Derimot er det avsatt regulert areal for videreføring av fortau ved en senere anledning. I planforslaget er det også lagt til rette for at fotgjengere og syklister kan benytte de interne vegene i planområdet for å komme til Bakkedalen. Det vil bli etablert traséer fra Asper/Reisop-planen i nord (f_sgs2) og fra Trondheimsvegen i nordøst i planområdet (f_sgs1). Det er også mulig å passere i sørøst ut mot Reisoppvegen (f_sgs3). Det skal ikke være mulig å passere med kjøretøy på de nevnte gang- og sykkelvegene. Renovasjon Renovasjonsanlegget er lagt til eget område i Reisoppvegen med avfallsbrønner dimensjonert for utbyggingen i planområdet. Under reguleringsprosessen ble det også vurdert om renovasjonskjøretøy kunne benytte den interne vegen på planområdet, og så kjøre ut ved f_sgs3 (i sørøst på planområdet). Dette ble vurdert som en mindre god løsning, fordi det er mer trafikkfarlig med kryss vis-à-vis veg o_sv2 i Bakkedalen-planen. Atkomsten til Reisopplanen er derfor lagt lenger vest. Det ble vurdert å legge til rette for at renovasjonskjøretøy tilknyttet Reisopp kunne snu innerst i Reisoppvegen, men dette er det ikke tilrettelagt for i Bakkedalen-planen som dekker denne delen av Reisoppvegen. Det er heller ikke snumulighet ellers i Reisoppvegen. Renovasjonskjøretøy for Reisopp-området må derfor snu på interne veger. Denne løsningen er å anbefale fremfor gjennomkjøring på de interne vegene. Løsningen er i henhold til kommunens renovasjonsforskrift. Hensynssone Det er ifølge den geotekniske vurderingen utført oppfylling vest for eiendommen og barnehagen i forbindelse med kommunens Bakkedalen-prosjekt og etablering av VA-trasé. Det fremgår av vurderingen at det er fylt opp med tung stein i dalbunnen og at dette gir en støttende og forbedret effekt. Kontrollberegninger viser at forbedringen er i størrelsesorden 22 %. I den geotekniske vurderingen er det konkludert med at tiltak på Reisop-planen kan planlegges med tilfredsstillende områdestabilitet. På bakgrunn av dette er ikke hensynssone rasfare videreført i plankartet. For øvrig er det i bestemmelsene fastsatt at det må dokumenteres sikre grunnforhold før igangsettingstillatelse. Estetiske krav For å sikre god estetikk er det i bestemmelsene lagt inn krav om at det skal være variasjon på bebyggelsen gjennom bruk av ulike farger og retning på panel. Ved søknad om tiltak skal det også fremlegges en fargepalett. KONKLUSJON På bakgrunn av vurderingene anbefaler rådmannen formannskapet å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2017/534-62 Side 7 av 7