SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: John Halvorson Arkiv: MTR 56/3 Arkivsaksnr.: 07/2039 Søknad om konsesjon ved overtaking av fast eigedom Havreberg Ytre gnr. 56, bnr. 3 på Sørheim i Luster kommune Rådmannen si tilråding: I medhald av delegasjonsvedtak i Luster kommune, k.sak nr. 20/02, innvilgar forvaltningsstyret med heimel i 2, 4 og 9 i konsesjonslova av 2003 og delegasjonsskriv M-6/2003 frå landbruksdepartementet, søknad frå Asle Berteig om konsesjon for overtaking av eigedomen Havreberg Ytre gnr. 56, bnr. 3 på Sørheim i Luster kommune, som omsøkt for ein kjøpesum på kr 500 000. Med heimel i 11 i same lova vert det sett som vilkår for konsesjon at søkjaren innan 01.01.2014 buset seg på eigedomen og deretter bur der i minst 5 år samanhengjande. Det vert sett som vilkår for denne langvarige utsetjinga av buplikta at drift og opphald på bruket i mellomtida vert gjennomført som skissert i konsesjonssøknaden.
Saksutgreiing: Prenta vedlegg: Svarbrev frå Asle Berteig datert 22.08.2007 til Luster kommune Brev frå Luster kommune datert 22.08.2007 til Asle Berteig Konsesjonssøknad datert 05.06.2007, med vedlegg Gardskart i målestokk 1:15000 Uprenta vedlegg: Kjøpekontrakt datert 24.04.2007 Samandrag: Asle Berteig, 2380 Brumunddal, har søkt om konsesjon for overtaking av landbrukseigedomen Havreberg Ytre gnr. 56, bnr. 3 på Sørheim i Luster for ein kjøpesum på kr 500 000. Søknaden er motteken og innstempla i Luster kommune 10.05.2007. Det er viktig at konsesjonseigedom blir halde i hevd og drive på ein forsvarleg måte, anten ved eiga drift eller ved bortleige. Samla vurdert må det kunne seiast at søkjaren sine planar inneber ein god driftsmessig løysing. Eigedomen vurderast å vera av ein slik storleik og karakter at det er grunnlag for å krevje personleg busetting på eigedomen. Konsesjonssøkjaren har også gjeve uttrykk for at han vil etterkoma dette på sikt. Med bakgrunn i dette og søkjaren sine konkrete planar om å nytta eigedomen sine særegne ressurser på ein kreativ og inntektsgjevande måte, meiner Luster kommune etter ei samla vurdering at konsesjon bør kunne gjevast, men ikkje utan atterhald. Såleis vil det vere naturleg å setja som vilkår for konsesjon at Asle Berteig innan 01.01.2013 buset seg på eigedomen og deretter bur der i minst 5 år samanhengjande. Det bør og setjast som vilkår for denne langvarige utsetjinga av buplikta at drift og opphald på bruket i mellomtida vert gjennomført som skissert i konsesjonssøknaden. Utval som har vedtaksmynde: Forvaltningsstyret, jf. k.sak nr. 20/02 og delegasjonsskriv M-6/2003 frå landbruksdepartementet Fakta: Bakgrunn Asle Berteig, 2380 Brumunddal, har søkt om konsesjon for overtaking av landbrukseigedomen Havreberg Ytre gnr. 56, bnr. 3 på Sørheim i Luster for ein kjøpesum på kr 500 000. Søknaden er motteken og innstempla i Luster kommune 10.05.2007. Som vedlegg til søknaden fylgjer kopi av kjøpekontrakt, datert 24.04.07, med nærare detaljar om handelen. I tillegg har søkjaren sendt to brev, daterte 06.05.2007 og 30.08.2007, med utfyllande informasjon om sine planar for busetjing og drift på konsesjonseigedomen. Seljar er Per Havreberg som fekk tinglyst heimel til eigedomen Havreberg Ytre den 01.10.1930. Konsesjonseigedomen Bruket Havreberg ligg på Sørheim omlag 150 m.o.h. og ca 12 km sørsørvest frå Skjolden. Tilkomst frå RV 55 er langs fylkesvegen som går mellom Skjolden og Ornes på sørsida av Lustrafjorden. Driftsforma på bruket har vore bringebærproduksjon, frukt og sauehald. Seljaren slutta med sau i 1993 men dreiv med bringebær fram til 2004. Garden har ikkje vore i drift dei siste 2 åra, og vinteren 2006-07 sto bustadhuset tomt.
I fylgje oppmåling på eigedomskart frå Statens kartverk og arealressurskart frå NIJOS, har eigedomen eit samla areal på omlag 211 daa med fylgjande fordeling mellom arealklassar: 18,3 daa fulldyrka jord 13,5 «overflatedyrka jord, innmarksbeite 153 «skog av S og H bonitet 26 «anna areal/ikkje klassifisert Eigedomen har desse bygningane: Våningshus frå 1924: i middels stand Driftsbygning frå 1924: i middels stand Garasje frå 1983: i god stand Vedhus frå 1968: i middels/god stand Vedhus frå 1997: i god stand Drivhus frå 1980: i god stand Lagerbygg (eplehus) frå 1939: i middels stand Om søkjaren Søkjaren bur med familie på Hamar. Tidlegare har han drive med sau på småbruk i Furnes, og han har yrkeserfaring som skogsarbeidar for Mjøsen Skogeigarforeining. Både søkjaren og ektefellen har avløysarerfaring, m.a. som fjøsvikar for mjølkebønder i Ringsaker. I dag arbeider søkjaren som produsent og regissør i Produksjonsselskapet Brød & Sirkus. Kona til søkjaren arbeider i reiselivsnæringa som kurs- og konferansesjef på Scandic Hotell Hamar. I vedlegg til søknadsskjema for konsesjon går det fram at føremålet med overtakinga av Havreberg er å driva med sauehald, bærproduksjon og skogbruk. På denne måten ynskjer søkjaren å vidareutvikla landbruksnæringa og samstundes ta vare på kulturlandskap med tanke på ei framtidig satsing på reiseliv. I denne samanhengen har Berteig skissert omfattande planar for å realisere konsesjonseigedomen sitt potensial innafor opplevelsesbasert reiseliv. Men, søkjaren skriv at han i ein periode er avhengig av høg inntekt frå sitt selskap på Hamar for å kunne innfri desse planane. Derfor ynskjer søkjaren med familie å fortsette å bu og arbeide på Hamar i 6-7 år medan kostnadskrevjande investeringar/renoveringar vert gjennomført på Havreberg. I denne fasen kjem søkjaren til å leige ein gardskar til å drive og halde vedlike landbruksareala på konsesjonseigedomen. Fram mot 2013 skal Asle Berteig personleg bu på Havreberg frå april/mai - august/september og i laupet av desse åra gradvis flytta si næringsverksemd til Luster. Fyldig dokumentasjon om desse planane går fram av to støtteskriv vedlagt konsesjonssøknaden. Regelverk I konsesjonslova 1, føremålsparagrafen, heiter det: Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, bl.a. for å tilgodese: 1. framtidige generasjoners behov. 2. landbruksnæringen. 3. behovet for utbyggingsgrunn. 4. hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser. 5. hensynet til bosettingen. Når det er tale om ein landbrukseigedom gjeld særlege reglar i 9:
Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det til fordel for søker legges særlig vekt på 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, og 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen. Om konsesjonsvilkår heiter det i konsesjonslova 11: Konsesjon etter loven kan gis på slike vilkår som i hvert enkelt tilfelle finnes påkrevd av hensyn til de formål loven skal fremme. Det kan lempes på vilkåra etter søknad. Konsesjonseigedomen har eit samla areal på 211 dekar og såleis krev overtakinga konsesjon etter konsesjonslova av 28. november 2003. I fylgje 4 er konsesjonsgrensa 100 dekar dersom ikkje meir enn 20 dekar er fulldyrka.. I konsesjonslova 9 er det oppstilt særlege reglar som gjeld ved søknader om konsesjon for overtaking av eigedomar som skal nyttast til landbruksføremål. Med bakgrunn i areal- og driftsopplysningane ovanfor meiner Luster kommune at eigedomen Havreberg Ytre gnr. 56, bnr. 3 kan reknast som landbrukseigedom. Såleis gjeld dei særlege tilhøva som er nemnde i konsesjonslova 9. Men, sjølv om konsesjonseigedomen ikkje vert å rekne som landbrukseigedom, kan kommunen likevel leggja monaleg vekt på busetjingsomsynet ved konsesjonsvurderingar på eigedomar med eit totalareal på over 100 dekar, jfr. konsesjonslova 1. Vurdering: Dersom 9 i konsesjonslova skal nyttast i denne saka, skal kommunen vurdera om søkjaren sitt føremål med overtaking inneber ei driftsmessig god løysning, og om søkjaren er skikka til å driva ein landbrukseigedom. Som nemnt ovanfor har Asle Berteig planar om å utnytta konsesjonseigedomen sine samla ressursar for å skapa lønnsam landbruksdrift, og utvikla næringsverksemd innafor opplevingsturisme. Konsesjonssøkjaren skriv at både han og ektefellen har praksis frå jordbruk. I tillegg viser søkjaren til praktisk erfaring og gode resultat frå ulike verksemder dei har bygd opp og/eller arbeidd med innan reiseliv, næringsutvikling og prosjektering. Her syner Luster kommune til vedlegg i konsesjonssøknaden i sin heilskap for detaljane kring søkjaren sine planar og kvalifikasjonar. Kommunen meiner at desse planane er forsvarlege og inneber ei driftsmessig fornuftig løysing for gardsbruket Havreberg og at Asle Berteig er skikka til å overta og driva konsesjonseigedomen i tråd med omtalte planar. I høve 9 skal kommunen òg vurdera om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. I denne saka ligg prisen som er sett (kr 500 000), under grensa for priskontroll etter konsesjonslova, jfr. rundskriv M-4/2004. Felles for konsesjonslova 1, føremålsparagrafen, og dei særlege reglane i 9, er at kommunen skal legge særleg vekt på/tilgodesjå omsyn til busetjing i området. Skulle ein meine at eigedomen i dag fell utanfor virkeområdet for konsesjonslova 9, følgjer det likevel av Statens landbruksforvaltning sin praksis at det kan setjast vilkår om buplikt også på anna enn landbrukseigedomar. Dette standpunktet har Sivilombodsmannen slutta seg til i sak nr 2004/1689. Der seier han m.a. på side 9 i sitt avsluttande brev: Som foran nevnt fremgår det av formålsbestemmelsen i 1 at hensynet til bosettingen er et lovlig og relevant hensyn. I utgangspunktet synes derfor loven å åpne for at det kan stilles vilkår om boplikt på enhver konsesjonseiendom, uavhengig av om den kan karakteriseres som en landbrukseiendom eller en jord- og skogbrukseiendom.
Eigedomen Havreberg ligg i ein del av kommunen med særleg sterkt behov for å oppretthalde folketalet. Det går klart fram i kommunen og fylkeslandbruksstyret si handsaming av liknande fritaks- konsesjonssøknader at omsyn til fast busetjing har vore eit overordna vurderingsmoment. I denne saka bør vilkåret om tilflytting til, og busetjing på eigedomen Havreberg tilleggjast stor vekt med bakgrunn i at landbruksdrifta kan gje eit rimeleg tilskot til arbeidsinntekt utanom bruket, og at bygningane kan nyttast i ein oppbyggingsfase. Såleis er det lite som talar imot at slike småbruk blir tekne i bruk att som heilårsbuplass slik at bu- og driveplikt kan oppfyllast på sjølve eigedomen. Luster kommune har hatt ei streng praktisering av bu- og driveplikt for å gjere det lettare å sikre bygdene busetjing, og samstundes vanskelegare å kunne nytta landbrukseigedomar som fritidseigedom. Det er som regel utslagsgjevande for ei positiv tilråding i slike saker at søkjaren vil flytta til bruket innan eitt år etter overtaking. Slik det går fram av søknaden, er det imidlertid ingen planar om at søkjaren eller familie elles kjem til å flytta til Havreberg på heilårsbasis før om 6-7 år. Men, konsesjonssøkjaren har skissert truverdige planar for ivaretaking av kulturlandskapet, skogsareala og bygningane på eigedomen. Han vil skjøtte jordbruks- og beiteareala med å starta opp landbruksdrift frå dag 1. Frå våren 2008 kjem Berteig til å kjøpe sau og utvida bærproduksjon. På denne måten ynskjer søkjaren å vidareutvikla landbruksnæringa og samstundes ta vare på kulturlandskap for å skape grunnlag for gardsturisme og framtidig næringsverksemd. På sikt (6-7 år) vil han kunne realisere konsesjonseigedomen sitt potensial innafor opplevelsesbasert reiseliv og dermed flytta til konsesjonseigedomen på heilårsbasis. Som tidlegare nemnt, kjem søkjaren til å leige ein gardskar til å drive og halde vedlike landbruksareala på konsesjonseigedomen frå overtakinga og fram til permanent tilflytting. Denne personen vil bu på Havreberg i denne perioden. Fram mot 2013 skal Asle Berteig personleg bu på Havreberg frå april/mai - august/september og i laupet av desse åra gradvis flytta si næringsverksemd til Luster. Det er viktig at jordbruksarealet blir halde i hevd og drive på ein forsvarleg måte, anten ved eiga drift eller ved bortleige. Samla vurdert må det kunne seiast at søkjaren sine planar inneber ein god driftsmessig løysing. Eigedomen vert vurdert å vera av ein slik storleik og karakter at det er grunnlag for å krevje personleg busetting på eigedomen. Konsesjonssøkjaren har også gjeve uttrykk for at han vil etterkoma dette på sikt. Med bakgrunn i dette og søkjaren sine konkrete planar om å nytta eigedomen sine særegne ressurser på ein kreativ og inntektsgjevande måte, meiner Luster kommune etter ei samla vurdering at konsesjon bør kunne gjevast, men ikkje utan atterhald. Etter 11 i konsesjonslova kan ein setja vilkår for konsesjon, som i kvart einskild tilfelle er påkrevd av omsyn til dei føremåla lova skal fremja. Såleis vil det vere naturleg å setja vilkår om at konsesjonseigedomen skal nyttast til heilårsbustad frå det tidspunktet arbeidsavtalen med den såkalla gardskaren går ut. Det vil vidare vere naturleg å avgrensa dette vilkåret til å gjelda i 5 år, slik at det harmonerer med dei reglane som gjeld for konsesjonsfri overtaking av landbrukseigedomar. Med bakgrunn i det som står ovanfor, meiner Rådmannen at det bør setjast som vilkår for konsesjon at Asle Berteig innan 01.01.2013 buset seg på eigedomen og deretter bur der i minst 5 år samanhengjande. Det bør og setjast som vilkår for denne langvarige utsetjinga av buplikta at drift og opphald på bruket i mellomtida vert gjennomført som skissert i konsesjonssøknaden. Sidan det ikkje er vanleg praksis for Luster kommune å gje konsesjon til kjøp av eigedom av denne storleiken når ikkje søkjaren har planar om å busette seg fast innan eit år etter overtaking, er det noko usikkert om søkjaren bør få konsesjon i denne saka. Saka reiser også ein del prinsipielle spørsmål som bør drøftast i det politiske miljøet/forvaltningsstyret.
Dato: 27.09.07 Tore Eriksen Steinulf Skjerdal rådmann landbrukssjef Særutskrift skal sendast: Asle Berteig Yksetv. 140 2380 Brumunddal