Thor Falkanger Fast eiendoms rettsforhold Universitetsforlaget
Innhold A INTRODUKSJON 17 1 Bokens tema og forholdet til jusen for0vrig 19 1.1 Fast eiendoms rettsforhold - en forel0big presentasjon... 19 1.2 Bokens tema i et rettslig perspektiv 20 1.21 Om systematisering av rettsstoffet 20 1.22 Den tradisjonelle systematikk 20 1.23 Sserlig om obligasjonsrett og tingsrett 21 1.24 Naermere om statisk og dynamisk tingsrett 24 1.25 Bokens tema i forhold til gjengs systematikk... 27 1.26 En kortfattet oversikt over bokens innhold 28 Kontrollsp0rsmàl til l 28 B DEN ALMINNELIGE DEL 29 2 Eiendomsrett - alminnelige forklaringer 31 2.1 En forel0big forklaring 31 2.2 Eiendomsrett som en sum av funksjoner 32 2.3 Begrensninger m.h.t. ut0velse av ràdighet: Privatrettslige begrensninger 35 2.4 Begrensninger m.h.t. ut0velse av ràdighet: Offentligrettslige begrensninger 37 2.41 De kryssende hensyn 37 2.42 En forel0big antydning om den offentligrettslige regulering 37 2.5 Negativ avgrensning av eiendomsretten; positiv avgrensning av de begrensede rettigheter 38 2.6 Hvorledes utpeke eieren hvor fiere har rettigheter knyttet til en fast eiendom? 41 Kontrollsp0rsmàl til 2 47 3 De begrensede rettigheter i fast eiendom 48 3.1 Innledning 48 3.2 De totale bruksrettigheter 50 3.21 Oversikt 50
8 Innhold 3.22 Tomtefeste og annen grunnleie 51 3.23 Husleie 51 3.3 Partielle bruksrettigheter: Servitutter 53 3.4 Panterettigheter m.v 54 3.41 Hva er en panterett? 54 3.42 Typer panterett: Stiftelse og stiftelsesforutsetninger 55 a. Kontraktspant 55 b. Utleggspant 56 e. Legalpant 57 3.43 Panteretten pà «sikringsstadiet» 58 3.44 Utnyttelse av panteretten: Tvangsdekning 58 3.45 Beslektede rettigheter 60 3.5 L0sningsrettigheter 60 3.51 L0sningsrett og forkj0psrett - alminnelige forklaringer 60 3.52 Typer av l0sningsrett og rettslig regulering 61 3.53 Litt om I0sningsrettsloven 61 3.54 De lovhjemlede I0sningsretter 63 3.6 Grunnbyrder 63 3.7 Rettslige skranker (salgs- og pantsettelsesforbud m.v.)... 64 3.8 Rettigheter tilkommende en videre krets av personer... 65 Kontrollsp0rsmàl til 3 66 4 Fast eiendom - inndeling og utstrekning 68 4.1 Den rettslige inndeling av fast eiendom 68 4.11 Identifikasjon gjennom bruksnummer eller festenummer 68 4.12 Matrikkelsystemet 69 4.13 Registre for fast eiendom. Tinglysingsregisteret og GAB 69 a. Behovet for register vedr0rende fast eiendom. 69 b. Tinglysingsregisteret 70 e. GAB-registeret 72 d. Koordinering av de to registre: Eiendomsregisteret 73 4.14 Etablering av nye enheter 73 4.2 Hva h0rer med til en fast eiendom? Deler og tilbeh0r... 76 4.3 Grenser mot naboer 77 4.31 Oversikt 77 4.32 Mellomgrenser pà land 78 4.33 Mellomgrenser i vassdrag 81
Innhold 4.34 Mellomgrenser i sj0en (saltvann) 83 4.35 Litt om fremgangsmàten for à fa fastlagt grenser 83 a. Avgj0relse ved ordinar dom 83 b. Avgj0relse ved jordskifteretten 83 e. Avgj0relse efter delingsloven 84 d. Avgj0relse av spesialdomstoler 85 4.4 Grensene mot sj0 og innsj0 med fritt midtstykke 85 4.41 Grensene i saltvann 85 a. Utgangspunkter 85 b. Den generelle eiendomsgrense 86 e. Strandretten 87 4.42 Grensen mot fritt midtstykke i innsj0er 90 4.5 Eierens rettigheter nedad og oppad 92 4.51 Grensen nedad mot dypet 92 4.52 Grensen oppad i luftrommet 94 Kontrollsp0rsmàl til 4 95 5 Eiendomsrett - alminnelige forklaringer 96 5.1 Oversikt 96 5.2 Originasi! erverv av eiendomsrett 96 5.3 Derivative erverv 98 5.4 De ekstinktive erverv 99 5.41 Utgangspunkter 99 5.42 De ekstinktive godtroerverv 99 a. Godtroerverv med krav til troen pà et gitt tidspunkt 99 b. Godtroerverv med krav til god tro gjennom et tidsrom 100 5.43 Kreditorekstinksjon 101 5.44 Preklusive erverv 102 5.5 Nsermere om hevd, alders tids bruk og «festnede forhold»103 5.51 Hevd: Hjemmel og begrunnelse 103 5.52 Parter og typer av hevdserverv 104 5.53 Eiendomshevd - vilkàr og virkninger 106 a. Den faktiske ràdighet 106 b. Kravet om eksklusivitet 107 e. Kontinuitet i ràdighetsut0velsen 108 d. Hevdstiden 109 e. Sammenlegning av ràdighetsperioder 109 f. God tro 109 g. God tro-kravet ved sammenlegning av tid og ved bruk av hjelpere m.v 112
10 Innhold h. Ingen sserlig hjemmel fra f0r 113 i. S0ksmàl ma ikke vaere anlagt 115 j. Virkningene av fullf0rt eiendomshevd 115 5.54 Brukshevd - vilkàr og virkninger 116 5.55 Saerlig om vilkàrene for hevd fra almenhetens side 117 5.56 Saerlig om mothevd 117 5.57 S<erlig om frihevd 118 5.58 Noen tilleggsbemerkninger om alders tids bruk og «festnede rettsforhold» 119 Kontrollsp0rsmàl til 5 122 6 Beskyttelse av erverv - oversikt over rettsvernssp0rsmalene. 124 6.1 Problemet: Hva kan true en erverver? 124 6.2 Oversikt over konfliktsituasjonene 125 6.3 Noen prinsipielle synspunkter pà l0sningen av konfliktene 127 6.4 Oversikt over gjeldende kollisjonsregler 129 6.41 Gjeldende rett representerer en interesseavveining 129 6.42 Dobbeltsuksesjonstilfellene: Prinsippet i tgl. 20 129 6.43 Saerlig om kreditorbeslag: rettsverns- og omst0telsesregler 130 6.44 Hjemmelstilfellene: Tgl. 27 131 Kontrollsp0rsmàl til 6 132 7 Den offentlige kontroll med fast eiendom 133 7.1 Offentlige interesser og virkemidler 133 7.2 Naermere om ekspropriasjon 137 7.21 Oreigningsloven 137 7.22 Pian- og bygningsloven 139 7.23 Vegloven 21. juni 1963 nr. 23 139 7.3 Oppdelings- og salgsforbud 140 7.4 Ervervskontroll 141 7.5 Faktisk utnyttelse 141 7.6 Pian- og bygningsloven 142 7.61 Oversikt 142 7.62 Plansystemet 143 a. Riks- og fylkesplaner 144 b. Kommuneplanen 144 e. Reguleringsplanen 145
Innhold 11 d. Bebyggelsesplanen 147 7.63 Byggesaksreglene 148 7.7 Konsesjon ved erverv 148 7.71 Oversikt 148 7.72 Konsesjon ved erverv av eiendomsrett til fast eiendom 150 a. Hva innebaerer det at konsesjon trenges?... 150 b. Nàr trenges konsesjon? Hovedregel 150 e. Unntakene 151 d. Saerlig om forholdet til utenlandske erververe 152 e. Saerlig om bo- og driveplikt for landbrukseiendom 153 f. Sasrlig om konsesjon og boplikt i henhold til forskrift i h.t. 7 (O-konsesjonsforskrift)... 153 7.73 Avgj0relse og konsesjonsvilkàr 155 7.74 Konsesjon ved erverv av rettigheter 156 7.75 Konsesjon ved aksjeerverv og andre selskapsrettigheter 157 7.76 Konsesjon efter loven av 1917 157 7.8 Offentlig forkj0psrett - hjemlet i konsesjonslov og annetsteds 157 Kontrollsp0rsmàl til 7 158 : 8 Almenningsrett 159 8.1 Hva er en almenning? 159 8.2 Litt om rettskildene 161 8.3 Hva slags bruksrettigheter omfatter almenningsretten?.. 161 8.31 Virkesretten 162 a. Hvem har virkesrett? 162 b. Virkesrettens innhold 163 e. Begrensninger i virkesretten 164 8.32 Rett til beite og setring 164 8.33 Jakt og fangst 165 8.34 Fiske 165 8.4 Eierbef0yelsene 166 8.5 Litt om styringsreglene 166 Kontrollsp0rsmàl til 8 167 i 9 Allemannsrettigheter 168 9.1 Oversikt 168 9.2 Ferdselsretten 169
12 Innhold 9.3 Retten til teltslagning, badning og annet opphold 171 9.4 Rettigheter utenom friluftsloven 172 9.5 Regulering og begrensning av allemannsrettighetene... 173 Kontrollsp0rsmàl til 9 175 10 Sameie 176 10.1 Det tingsrettslige sameie: Alminnelige forklaringer... 176 10.11 Det tingsrettslige sameie 176 10.12 Hvorledes oppstàr et sameie? 177 a. Avtale 177 b. Arv, gave 178 e. Tilfeldig sameie 178 d. Jordfellesskap m.v. 178 e. Sasrlig om ekteskaps- og samboerforhold... 178 10.13 Sameielovens anvendelsesomràde 180 10.14 Sasrlig om jordsameiet (realsameiet) 184 10.2 Partsforholdet 184 10.3 Faktisk og juridisk ràdighet for den enkelte sameier 185 10.31 Den enkelte sameiers fysiske ràdighet 186 10.32 Den enkelte sameiers juridiske ràdighet... 189 a. Avhendelse 189 b. Andre juridiske disposisjoner 190 e. Medeierens forkj0psrett - nàr oppstàr den?.. 191 d. Frist for à gj0re forkj0psretten gjeldende... 193 e. Omgj0ringsadgang? 194 f. L0sningssum 194 g. Mer enn én medeier utnytter sin forkj0psrett. 194 10.33 Vedlikehold. Utgifts- og inntektsfordeling 195 10.34 Misbruk av ràdighetsretten 196 10.4 Flertallsvedtak 198 10.41 Nasrmere om de materielle vilkàr for flertallsvedtak 199 a. Utgangspunktet 199 b. Begrensningene i 4 annet og tredje ledd... 199 e. Naermere om hva det innebaerer at mindretallet bindes 201 10.42 Ssrlig om fellesdrift 201 11.43 Flertallsvedtak og oppl0sningsrett 202 10.5 Organisatoriske bestemmelser m.v 203 10.6 Forholdet til tredjemann 204 10.7 Opph0r av sameieforhold 206 10.71 Oversikt 206
Innhold 13 10.72 Oppl0sningsregelen i sameiel. 15 206 a. Generelt om oppl0sningsretten 206 b. Oppl0sning skal prinsipalt skje ved naturaldeling 208 e. Oppl0sning efter reglene om tvangssalg 209 d. Oppl0sning av realsameie 211 Kontrollsp0rsmàl til 10 212 11 Tomtefeste 214 11.1 Innledning 214 11.11 Kontraktsformen og dens utbredelse 214 11.12 Naermere om tomtefestebegrepet 215 11.13 Den rettslige situasjon 218 11.14 Saerlig om sondringene mellom feste for boligformàl, fritidsformàl og annet 220 11.15 Fremstillingen videre 221 11.2 Om inngàelse av festeavtale 222 11.3 Varighet og innl0sning 222 11.31 Innledning 222 11.32 Varighet ved feste av grunn til bolig eller fritidshus 223 11.33 Forlengelse av feste til bolig eller fritidshus... 224 11.34 Feste til annet enn bolig og fritidshus - varighet og forlengelsesmulighet 225 11.35 Festerens innl0sningsrett 227 a. Innledning 227 b. Omfanget av innl0sningsretten efter lovendringen i 2004 - hovedregelen i 32 med unntak 228 e. Saerregel for livstidsfeste - 32 annet ledd.. 230 d. Betydningen av offentlige samtykkeregler m.v. 230 e. Naermere om fremsettelse av innl0sningskravet 231 f. Innl0sningsvilkàrene 231 g. Gjennomf0ringen av innl0sningen 233 h. Saerlig om forholdet til panthaverne efter innl0sningen 234 i. Saerlig om punktfeste m.v 234 j. Innl0sning utenom bolig- og fritidshusfeste.. 235 11.36 Pliktig innl0sning fra festerens side 235 11.4 Ràdighet 236
14 Innhold 11.41 Faktisk ràdighet 236 11.42 Rettslig ràdighet: Salg og forkj0psrett 238 11.43 Rettslig ràdighet: Pantsettelse 241 11.44 Rettslig ràdighet: Andre rettsstiftelser 242 11.45 Om- og avskiping i festeforhold 242 11.5 Vederlaget 242 11.51 Vederlagets st0rrelse - «innfestingspenger» og «tilskott» 242 11.52 Regulering av festeavgiften 244 11.53 Sikkerhet for festeavgiften 247 11.54 Festeavgiften kan ikke skilles fra grunneiendommen 248 11.6 Mislighold og avvikling av festeforhold 249 11.61 Opph0rsgrunner, mislighold - en oversikt 249 11.62 Mislighold pà bortfesterens side - hevning og andre reaksjoner 249 11.63 Mislighold pà festerens side - hevning og andre reaksjoner 250 11.64 Avviklingen av festeforholdet 251 a. Forholdet mellom partene 251 b. Litt om panthaverens stilling 253 11.7 Punktfeste 254 11.8 Fremfeste 255 Kontrollsp0rsmàl til li 257 12 Servitutter 259 12.1 Hva er en servitutt? Lovregulering 259 12.2 Noen servituttyper 260 12.3 Om stiftelse av servitutter 262 12.31 Oversikt over stiftelsesreglene 262 12.32 Endel lovsatte grenser for etablering av servitutter 263 12.4 Om servitutters innhold 264 12.41 Tolkning av stiftelsesgrunnlaget 264 12.42 Saerlig om servituttl. 2 266 12.43 Servituttens varighet; reell eller personlig 268 12.44 Saerlig om ferdselsrettigheter 269 12.45 Domstolsdekretert endring: Omskiping 273 12.46 Misbruk fra eiers eller servitutthavers side... 275 12.5 Overf0ring av servitutter. Forkj0psregler 276 12.51 Noen utgangspunkter 276 12.52 Forkj0psrett for eieren av den tjenende eiendom. 278
Innhold 15 12.53 Salg og deling av den tjenende eiendom 279 12.6 Opph0r av servitutter 279 12.61 Oversikt 279 12.62 Avskiping (avl0sning) efter servituttl. 7 280 12.7 Saerlig om de negative servitutter 282 12.71 Oversikt 282 12.72 Hvem er pàtaleberettiget? 282 12.73 Negative servitutter og reguleringsplaner 284 Kontrollsp0rsmàl til 12 286 13 Begrensninger i ràdighetsut0velsen av hensyn til naboene... 288 13.1 Problemene og regelverkene 288 13.2 Grensene for det lovlige - nabol. 2 292 13.21 Hovedregelen 292 a. Tilknytning til fast eiendom 292 b. Skade eller ulempe som er «uturvande eller urimeleg» 293 e. Naermere om skade og ulempe 293 d. Àrsaken til skade eller ulempe 293 e. De kortvarige ulemper - anleggsarbeider... 294 f. Ma det foreligge et 0konomisk tap? 294 13.22 Ssrlig om «uturvande» 295 13.23 Praktisk viktigst: Det urimelige er ulovlig 298 13.24 Hva er pàregnelig? 299 a. «Vanlige» naboforhold 300 b. Flyplass-st0y 301 13.25 Naermere om tidsprioriteten 303 13.26 Naermere om tidsprioritet og «i utviklingens medf0r» 305 13.27 Nabol. 2 fjerde ledd 307 13.3 Nabovarsel og naboskj0nn 308 13.4 Virkningene av overtredelse av nabol. 2 310 13.41 Krav om stansning eller retting 310 13.42 Vederlag hvor retting ikke skjer 314 13.43 Erstatning 315 13.5 Hvem er berettiget og forpliktet efter naboloven? 317 13.51 Hva er naboeiendom? 318 13.52 Tilknytningskriteriet for den som fremsetter krav 318 13.53 Tilknytningskriteriet for den overfor hvem nabolovens regler pàberopes 319 13.6 Litt om 0vrige regler i naboloven 320
16 Innhold 13.7 Litt om nabogjerder 322 13.71 Gjerders funksjon 322 13.72 Rett til a bygge gjerde 323 13.73 Gjerdeplikt 323 Kontrollsp0rsmàl til 13 324 Forkortelser 326 Litteratur 326 Lover 326 Andre forkortelser 328 Vedlegg 329 Lovregister 339 Domsregister 352 Saksregister 364