10 RETTIGHETER I FAST EIENDOM

Transkript

1 I. Hva handler boka om? Et utgangspunkt Bruk og utnyttelse av fast eiendom er regulert gjennom omfattende lovgivning Forholdet mellom kontraktsrett og tingsrett Hva handler tingsretten om? Kort om bokas oppbygning II. Eiendomsrett og begrensede rettigheter i fast eiendom Et utgangspunkt Hvordan skal eiendomsrett forstås i en juridisk sammenheng? Begrunnelsen for privat eiendomsrett Hva kan eies? Retten til mineraler og petroleum Retten til vassdrag Retten til grunnvann Retten til vindkraft Jakt og fiske Håndhevelse av eiendomsrett Eiendomsrett gir rett til vindikasjon Unntak for vindikasjon Eiendomsrett foreldes ikke Panterett Leie av fast eiendom Husleie Tomtefeste Forpaktning og jordleie Servitutter Sondringen mellom personlige og reelle servitutter Sondringen mellom positive og negative servitutter Løsningsrettigheter... 36

2 10 RETTIGHETER I FAST EIENDOM III. Registrering av fast eiendom matrikkelen Et utgangspunkt Noen grunntrekk i matrikkeloven Vilkår for matrikulering Identifisering av matrikkelenheter Innholdet i matrikkelen Matrikkelen som register for eiendomsgrenser Eiendomsskattens historiske betydning Skylddeling på landet Deling av eiendom i byer Eiendomsskatten blir mindre viktig Nye behov for pålitelige eiendomsregistre Digitale eiendomskart (DEK) og GAB-registeret Kildegrunnlaget for dagens matrikkel Matrikkelen har ikke rettslig troverdighet Oppsummering IV. Tinglysing av rettigheter i fast eiendom Et utgangspunkt Begrepet «rettsvern» Hvorfor har vi en grunnbok? Tinglysing skaper en praktisk rangordning for rettigheter i fast eiendom Notoritet og publisitet Beskytte kreditorer mot at midler unndras dekning Grunnboka skaper et tryggere eiendomsmarked Litt historie Skriftlige avtaler om fast eiendom blir mer vanlig Grunnlaget for dagens tinglysingsordning Tingbøkene blir til å begynne med ført i kronologisk orden Grunnboka blir et realregister Tinglysingsloven blir vedtatt i Rettsvern mot eldre rettsstiftelser grunnbokas negative troverdighet Dobbeltsuksesjonskonflikt Arvinger kan ikke påberope seg grunnbokas negative troverdighet Unntak for den som ikke er i aktsom god tro Når ble god tro et vilkår for ekstinksjon? Vurderingen av aktsom god tro Rettsvern ved faktisk bruk av eiendommen Rettsvern for leie av bolig Rettsvern for leie av jord Rettsvern ved hevd Hevd av rettsvern Lovbestemte rettigheter Rettigheter som er stiftet ved forbehold i skjøte Særregler for overføring av panterett m.m

3 11 6 Grunnbokas positive troverdighet Hjemmelsmannskonflikter Grunnboka har ingen rettslig troverdighet om eiendomsgrenser Hva kan tinglyses? Loven gir hjemmel for tinglysing Rettigheter som gjelder fast eiendom Innsending av dokumenter Tinglysingsmyndigheten som kontrollorgan Vilkår for opprettelse av ny matrikkelenhet i grunnboka Krav om bruk av bestemte skjemaer Krav om at dokumentet må være tydelig og klart Kontroll av om det foreligger nødvendig konsesjon Hjemmelskravet Elektronisk tinglysing V. Hva kjennetegner rettigheter i fast eiendom? Et utgangspunkt Rettighetene følger eiendommen Tingsrett og kontraktsrett Den opprinnelige sondringen mellom tinglige og obligatoriske rettigheter Kritikken mot å sondre mellom tinglige og obligatoriske rettigheter En avtale om kjøp av fast eiendom får tinglig effekt ved tinglysing Obligatoriske kravs erstatningsrettslige vern Det kan være nyttig å sondre mellom tinglige og obligatoriske rettigheter Hvilke rettigheter har tinglig virkning? Rettigheter som ikke er tinglyst, kan også ha tinglig virkning Rettigheter knyttet til fast eiendom har ikke alltid tinglig virkning Rettighetene ligger ofte til en fast eiendom Flere har rettigheter i samme eiendom Rettighetshavere i fast eiendom er ofte naboer Rettigheter i fast eiendom kan endres og avløses VI. Jordskifteretten Et utgangspunkt Jordskifteretten er en særdomstol Bakgrunn for opprettelsen av jordskifteretten Jordskifteretten i dag Noen hovedtrekk i jordskifteloven fra Jordskifte Hvem kan reise sak om jordskifte? Utforming av eiendom og alltidvarende bruksrett på nytt Bruksordning etter jordskifteloven Etablering av nye bruksfellesskap Bruksordning i det samiske reinbeiteområdet... 78

4 12 RETTIGHETER I FAST EIENDOM 4.4 Bruksordning og felles tiltak etter jordskifteloven Etablering av lag og fastsettelse av vedtekter Etablering eller skiping av nye sameier Oppløsning av sameie og sambruk mellom eiendommer Deling av eiendom Forholdet mellom partenes ønsker og jordskifterettens valg av virkemidler Grunnlaget for jordskifteløsningen Rettsutgreiing Grensefastsettelse Tvist om underliggende rettsforhold Skjønn Skjønn som egen sakstype Jordskifterettens myndighet til å holde skjønn Fordeling av planskapt netto verdiøkning Saksbehandling i jordskifteretten Typiske trekk i en jordskifteprosess Anke VII. Erverv av eiendomsrett Et utgangspunkt Erverv av eiendom ved avtale og arv Kjøp gjennom eiendomsmegler Megleren får i stand avtale mellom selger og kjøper Gjennomføring av betalingsoppgjøret Overføring av eiendom ved arv og testament Overføring av eiendom ved ekspropriasjon Okkupasjon av eiendomsrett Okkupasjon av fast eiendom i dag Langvarig bruk som grunnlag for eiendomsrett til fast eiendom hevd Hevd som rettsstyrkningsmåte Hevd som grunnlag for et selvstendig eiendomserverv Vilkårene for hevd av eiendomsrett Langvarig bruk som grunnlag for eiendomsrett alders tids bruk Alders tids bruk som rettsstyrkningsmåte Alders tids bruk som grunnlag for erverv av eiendomsrett eller bruksrett til fast eiendom Ulovfestede regler om ekstinksjon av eiendomsrett Sigdalsdommen VIII. Eiendomsgrenser Et utgangspunkt Privatrettslig grunnlag for mellomgrenser Okkupasjon og festnet rettstilstand Tidligere fradelinger Jordskifte... 98

5 Ekspropriasjon Tidligere dommer om eiendomsgrenser Hvordan finne eiendomsgrensene på land? Okkupasjon og festnet rettstilstand Avtaler om overføring av eiendom Jordskifte Fastsettelse av eksisterende eiendomsgrenser Partene er enige privat oppfriskning Partene ønsker en avklaring av hvor grensen går Partene er uenige det blir tvist Noen prosessuelle spørsmål Prinsippet om fri bevisvurdering Eiendomsgrenser i vassdrag Eiendommer på hver sin side av vassdraget Eiendommene ligger på samme side av vassdraget Eiendomsgrenser i innsjø Fradeling av eiendom som grenser mot vassdrag Eiendomsgrenser i sjø Yttergrenser utover i sjøen Strandretten Mellomgrenser i sjøen Etablering av nye eiendomsgrenser Offentlig delingstillatelse er ikke et vilkår for bindende avtale om nye grenser Virkninger mellom partene av at delingstillatelse ikke blir gitt Oppmålingsforretning er heller ikke et vilkår for bindende avtale IX. Sameie Et utgangspunkt Sameiebegrepet Alminnelig språkbruk avgjør om noe er et sameie Den vanlige beskrivelsen av sameie Lovgivning om sameie Sameie i fast eiendom Noen grunntrekk om det tingsrettslig sameie Jordsameier og personlige sameier Jordsameie Personlig sameie Hvordan oppstår et sameie? Avtale og arv Ufullstendige gårdsdelinger Felles okkupasjon eller bruk i alders tid Partsforholdet Rett til bruk Hvordan har en sameier rett til å bruke tingen? Hvor mye har hver enkelt rett til å bruke tingen?

6 14 RETTIGHETER I FAST EIENDOM Bruken må ikke påføre andre sameiere en urimelig eller unødvendig ulempe Uenighet om bruk Stell og vedlikehold Utgifts- og inntektsfordeling Rett til å avhende en eierpart Unntak fra retten til å avhende eierparten Forkjøpsrett Eierpart som ligger til fast eiendom, kan som hovedregel ikke avhendes Kan forbudet mot å avhende eierparter som ligger til fast eiendom, fravikes dersom sameierne er enige? Utleie av sameiepart Sameierne blir uenige Oppløsning av personlige sameier Unntak fra retten til oppløsning Gjennomføring av oppløsning Oppløsning av jordsameier Fullstendig eller ufullstendig utskiftning av jordsameier? Bruksordning etter jordskifteloven Flertallsvedtak Vedtaket må ikke stride mot loven Vedtaket må ikke gå ut på urimelig kostnad Vedtaket må ikke gjøre tingen om til noe annet Vedtaket må ikke gå ut på avhending Forholdet til tredjemann Flertallsvedtak og forholdet til tredjemann Et flertallsvedtak gir adgang til søksmål i eget navn og for egen regning Mindretallet kan ikke tvinges til å være med på et søksmål Sameie og grensetvister Flertallet går til sak Må naboen reise sak mot alle sameierne i en grensetvist? Kan tapende sameiere kreve saksomkostninger fra andre som ikke er parter i saken? Allmenninger og allemannsrett Allemannsrett går over til å bli en allmenningsrett i visse utmarksområder Kongen får eiendomsrett til allmenningene Litt om dagens allmenninger Finnmarkseiendommen Eiendomsselskap X. Borettslag og eierseksjoner Et utgangspunkt Hvordan oppsto borettslag og eierseksjoner i Norge?

7 Borettslag vokser fram i tiden etter andre verdenskrig Prisregulering Eierseksjoner vokser fram som boligsameie på 1960-tallet Eierseksjoner Opprettelse av eierseksjoner Beslutningsmyndighet Styrets rett til å representere sameierne Fordelingen av felleskostnader Opptak av felles lån Borettslag Brukereieprinsippet Stiftelse av borettslag Forholdet til boligbyggelaget Boligbyggelagets oppgaver Generalforsamling og styre i borettslaget Ansvar for borettslagets forpliktelser Boligaksjeselskaper Obligasjonsleiligheter XI. Panterett i fast eiendom Et utgangspunkt Pengekrav og panterett Panterett gir salgsrett Panterett gir sikkerhet ved konkurs Formålet med panterett Panterett og det underliggende forhold Pant for egen og andres gjeld Panterett kan gjelde flere krav mellom panthaver og pantsetter Formalisering av panterett Litt historie Panterett etter gammel norsk rett Panterett etter Christian Vs Norske Lov Pantelover i tiden etter Panterett som tinglig rett Pantsettelse av fast eiendom og rettigheter i fast eiendom Avtalepant Utleggspant (namsutlegg) Hvem er namsmyndighet? Vilkåret om tvangsgrunnlag Alminnelige tvangsgrunnlag Spesielle tvangsgrunnlag Etablering av utleggspant Legalpant Rettsvern og prioritet Spesialitetsprinsippet Avtaler om innbyrdes prioritet

8 16 RETTIGHETER I FAST EIENDOM 7 Rammelån Opptrinnsrett Tvangssalg av fast eiendom Tingrettens rolle ved tvangssalg av fast eiendom Gjennomføring av tvangssalg XII. Leie av fast eiendom Et utgangspunkt Litt historie Leilendingsvesenet Leilendingens posisjon styrkes Leilendingskapittelet i Christian Vs Norske Lov Årsaker til at leilendingsvesenet forsvinner Husmannsfeste og husmannsplasser Lovgivning om husmannsfeste Husmannsvesenet går mot slutten Forpaktning og jordleie Forpaktning Jordleie Rettsforholdet bestemmes ut fra den konkrete jordleieavtale Kontraktsdyrking Noen hovedlinjer i husleieloven Bakgrunnen for husleieloven Særregler for visse boligleieforhold Sondringen mellom tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler til bolig Tidsbestemte leieavtaler Begrenset adgang til å inngå tidsbestemte husleieavtaler Tidsubestemte husleieavtaler til bolig Leierens rett til oppsigelse Utleiers rett til oppsigelse Leieprisvern Alminnelig leieprisvern Krav om tilpassing av leiebeløpet til gjengs leie Leierens rådighet over boligen Framleie XIII. Tomtefeste Et utgangspunkt Lovgivning om tomtefeste Lovgivning om tomtefeste er krevende Hvordan oppsto tomtefeste? De første spor av tomtefeste Tomtefeste i byer og tettbygde strøk Tomtefeste som virkemiddel for å få til stedsutvikling Kirken har festet bort mange tomter To forhold som kjennetegnet stedsutviklingen

9 Hvorfor begynte private grunneiere å feste bort tomter? Sikre verdistigning på tomta Skatt og avgifter Landbrukspolitiske krav til fradeling av tomter Prisregulering på tomter Psykologiske grunner Prisregulering av festeavgifter Inngåelse av festeavtaler Festetid, oppsigelse og avtalt forlengelse av festeforhold Festeavtaler inngått etter at tomtefesteloven trådte i kraft i Festeavtaler inngått før Krav til skriftlighet og om å angi formålet for feste Hva skal betales i festeavgift? Innfestingsavgift Regulering av festeavgift Regulering av festeavgift der formålet med feste er boligeller fritidshus Hovedregel i tomtefesteloven 15 første ledd Overgangsregler Regulering av festeavgift for avtaler inngått før 26. mai Regulering av festeavgift der formålet med feste er noe annet enn bolig- og fritidshus Lovbestemt rett til innløsning av festeavtaler til bolig- og fritidshus Når kan innløsning kreves? Unntak fra rett til innløsning Hvor mye skal festeren betale ved innløsning? Et sammensatt og vanskelig spørsmål Innløsningsrett er en form for tvangsavståelse Tomtefesteloven Verdsetting av tomteverdien tidsbegrensede festeavtaler Verdsetting av tomteverdien festet løper på ubestemt tid Forholdet til Grunnloven 105 og EMK første tilleggsprotokoll artikkel Gjennomføring av krav om innløsning etter tomtefesteloven Innløsning av punktfeste Hva er punktfeste? Hvor stort areal kan innløses? Avtaler om at festeren har plikt til å innløse festetomta Selsbakdommen Lovbestemt rett til forlengelse Lovbestemt rett til forlengelse av feste til bolighus og fritidshus Bortfesterens rett til å kreve oppregulering av festeavgiften ved forlengelse Bakgrunnen for lovendringen i Forlengelse av festetomter til andre formål enn bolighus og fritidshus Innløsning og forlengelse av framfeste

10 18 RETTIGHETER I FAST EIENDOM 9 Festeforholdet løper ut på tid Hovedregel om borttakingsrett og ryddeplikt Bortfesterens rett og plikt til å ta over hus og faste innretninger Bortfesterens rett til å tilby innløsning Vederlaget ved overtakelse av hus og faste innretninger Opphør av festeavtale etter mislighold Opphør av festeavtale etter oppsigelse Festerens faktiske rådighet over festetomta Rådigheten over tomt til næringsformål Rådigheten over tomt til bolig- og fritidshus Festerens juridiske rådighet over festetomta Overføring av festerett Forbud mot avhendelse krever sterke grunner Forbehold i forbindelse med overføring av festerett Pantsettelse av festerett Kreditors rett til å ta dekning i festetomta Stiftelse av servitutter Matrikulering og tinglysing av tomtefeste Matrikulering av festegrunn Tinglysing ved overføring av festerett Tinglysing i forbindelse med innløsning av festetomter Prioritetsspørsmål ved innløsning tomtefeste XIV. Servitutter Et utgangspunkt Servitutter som ikke er tinglyst, følger også eiendommen Litt historie Prinsippet om numerus clausus Kløyvd eiendomsrett Hva er kløyvd eiendomsrett? Hvilken betydning har det at en rettighet i fast eiendom anses som en kløyvd eiendomsrett? Når kan gamle rettigheter i utmark gi grunnlag for eiendomsrett? Tolkning av tidligere utskiftninger Tolking av tidligere avtaler om erverv av rettigheter i utmark Begrepet «servitutt» i eldre norsk teori Servituttloven fra Rammene for servituttloven Tre typer av servitutter etter servituttloven Servituttloven er fravikelig Loven viker for særlig rettshøve Hvordan etableres servitutter? Avtale Servitutter som etableres i forbindelse med opprettelse av nye matrikkelenheter

11 Strømledninger Bredbånd og fiberoptiske kabler Stiftelse av negative servitutter Ekspropriasjon Hevd Hva slags rett gir servitutten? Grensen mellom kjøp og erverv av rettighet Grensen mellom servitutt og leie Servitutt eller eiendomsrett? Må servitutter oppmåles før tinglysing? Hvilken rådighet gir servitutten? Råderetten kan være presist angitt i stiftelsesgrunnlaget Servitutten skal imøtekomme et formål Tålegrensen i servituttloven I utgangspunktet fastsettes tålegrensen konkret En festnet tålegrense Strøksservitutter Hvem har søksmålsrett for brudd på servituttvilkårene? Tolkning av strøksservitutter Faller strøksservituttene bort dersom de kommer i strid med en senere reguleringsplan? Borteliddommen Naturbetongdommen Oppsummering Overføring av servitutter Avhendelse av den tjenende eiendom Avhendelse av den herskende eiendom Servitutter som ligger til en fast eiendom Separat avhendelse av reelle servitutter Separat avhendelse av reelle servitutter er som hovedregel ulovlig Unntak fra forbud mot separat avhendelse av reelle servitutter Avhendelse av personlige servitutter Hovedregel er at personlige servitutter kan avhendes Unntak fra hovedregel om rett til avhendelse Forkjøpsrett Omlegging, endring og avløsning av servitutter Jordskifterettens rolle ved omskiping og avskiping av servitutter Omskiping og avskiping av servitutter etter jordskifteloven Omskiping og avskiping etter servituttloven Omskiping etter servituttloven Omskiping etter servituttloven Avskiping etter Skjønn etter veiloven Noen bestemmelser gir overlappende myndighet Forskjeller og likheter mellom jordskifte og skjønn etter servituttloven og veiloven

12 20 RETTIGHETER I FAST EIENDOM 9.7 Sakskostnader og gebyrer for saker som behandles av jordskifteretten Jordskifte Skjønn etter servituttloven Skjønn etter veiloven Rettledning fra jordskifteretten Mothevd og frihevd Vilkårene for mothevd Vilkårene for frihevd XV. Eierrådighet i naboforhold Et utgangspunkt Lovgiving om eierrådighet i naboforhold Lovgivning som retter seg mot alle, faller utenfor naboretten Naboloven har et begrenset virkeområde Hva er en naboeiendom? Naboloven kan fravikes Litt historie Samfunnet endrer seg på 1800-tallet Naboloven fra Naboloven fra Grunntanker i naboloven Forholdene på det enkelte sted Kompensasjonshensynet Godkjennelse Hensynet til nabofreden Hensynet til eierrådigheten Naboloven har fokus på skadevirkninger Tålegrensen i naboforhold Skade eller ulempe Unødvendig til skade eller ulempe Urimelig til skade eller ulempe Ventelige skader eller ulemper som ikke er verre enn vanlig, er som hovedregel lovlige Når er en ulempe ventelig? Et sted går grensen for hva som kan sies å være ventelig Noen lovbestemmelser fastsetter en konkret grense Tidspunktet for vurderingen av om en ulempe er ventelig Unntaksregelen i naboloven 2 fjerde ledd Vilkårene for å anvende unntaksregelen i 2 fjerde ledd Skaden eller ulempen ligger utenfor det som er ventelig Lovligheten må vurderes ut fra en konkret vurdering Betydningen av at tiltakshaver har fått offentlig tillatelse Naturmangfoldet Nabovarsel Naboskjønn Sanksjonsreglene

13 Rett til erstatning Et objektivt ansvar Økonomisk tap Krav om retting Unntak fra krav om retting Innpåbygging Trær på naboeiendom Spesialbestemmelsen i Naboloven Avstandskravet Kravet om at treet må være til skade eller særlig ulempe Det sentrale spørsmål er om treet har nevneverdig betydning for treeieren Bestemmelsen i 3 gjelder ikke hekk som er lavere enn 2 meter Naboloven 2 og trær på naboeiendom Ulovlig fjerning av trær XVI. Gjerderetten Et utgangspunkt Litt historie Gjerdeloven Gjerdeloven er deklaratorisk Rett til gjerde Plikt til å holde nabogjerde Skjønn etter gjerdeloven Noen hovedlinjer om beiterett Streifbeiterett Sammenhengen mellom gjerdeloven og beiterett Ansvar for husdyr Stikkordregister Domsregister Lovregister