BERGEN KOMMUNE Byutvikling, næring og klima/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling byutvikling, næring og klima Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 18.03.10 Saksnr.: 200811853/55 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: HAFO FANA, GNR. 42, BNR. 819, 844 m. fl. NESTTUNBREKKA 95, 97, PLANNUMMER 60650000 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN, 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget Opus Bergen AS fremmer på vegne av Nesttunbrekken 97 AS forslag til reguleringsplan for gnr 42, bnr 819, 844 m.fl., i Fana bydel. Planområdet er uregulert. Det er vist som del av senterområdet S18 i kommuneplanens arealdel. Det er også vist som næringsareal i Kommunedelplan for Ny-Paradis, Hop, Nesttun, Nesttun Vest. Krysset Fanavegen / Nesttunbrekka er regulert gjennom Reguleringsplan for Bybanen Nesttun - Rådal (Plannr 19170000). 95 97 Planområdet Omtrentlig avgrensing av planområdet.
Kort oppsummering av selve planforslaget. Planforslaget omfatter omtrent 12,5 daa. Det foreslås at det bygges et nytt bygg midt på tomten, at dagens bygning på Nesttunbrekka 97 påbygges med 2-3 etasjer og at eksisterende bygning på Nesttunbrekka 95 blir værende slik den er i dag. I tillegg reguleres det inn omkringliggende parkering og parkbelte. Planområdet vil få økt utnyttelse under formålene kontor/industri/lager. Det er lagt opp til en utviding av kontorlokalene samt å beholde eksisterende industri og lager i Nesttunbrekka 97. Blant annet holder Fana politistasjon i dag til i Nesttunbrekka 95. Det er foreslått at planområdet kan etableres med maks utnyttelse på 30.000m² BRA. Av dette skal lager og industri utgjøre maks 3500m². Resten består av kontor og parkering. Det meste av området vil få maks gesimshøyde på 16 meter, men i vest, altså mot eldresenteret, vil maks gesimshøyde være 12 meter. Det er foreslått grønne parkbelter både sør, øst og vest for bebyggelsen. I tillegg er krysset Nesttunbrekka/Osbanen tatt med inn i planen etter offentlig ettersyn. Det er også foreslått parkeringskjeller med 2 nivå under bakken, i tillegg til at det tillates en del overflateparkering. For utfyllende opplysninger se vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 14.06.2009 25.08.2009. Det kom inn 11 merknader og 2 private uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Trafikksituasjon i kryssene Nesttunbrekka/Fanavegen og Nesttunbrekka/Osbanen Parkering For høy utnyttelse (særlig mot boligområdene i øst og eldresenteret i vest) Endret byggegrense Universell utforming Etter uttalelser fra blant andre Samferdselsetaten og Syklistenes Landsforening i Hordaland ved offentlig ettersyn ble krysset Osbanen/Nesttunbrekka tatt med i planen. Dette ble gjort for å sikre gode forhold for syklister på Osbanen. Dermed ble det også nødvendig med en begrenset høring for berørte grunneiere. Det kom ikke inn noen merknader eller uttalelser i forbindelse med denne høringen. Naboer viste gjennom merknader en viss skepsis til planforslaget, men flere av forholdene det er pekt på, er tatt hensyn til gjennom endringer etter offentlig ettersyn. Forhold som er kommentert i offentlige uttalelser, er ivaretatt gjennom endringer av planforslaget før 2. gangs behandling. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Side 2 av 6
Endringer etter 1.gangs behandling Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn, fremgår av vedlegg D. Alt planmateriell er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Lavere byggehøyder mot sykehjemmet i vest, men det foreslås å bygge noe høyere på den østlige delen av Nesttunbrekka 97 enn hva som fremkommer av materialet som lå ved til offentlig ettersyn. Byggegrensen er trukket inn mot bebyggelsen både i øst og vest. Det er tatt med bestemmelser om universell utforming. Krysset Nesttunbrekka/Osbanen er tatt med i planområdet, med prioritet for syklende. Følgende rekkefølgekrav er tatt med: - opparbeiding av krysset Nesttunbrekka/Fanavegen - opparbeiding av krysset Nesttunbrekka/Osbanen, før igangsettingstillatelse. - opparbeiding av parkområdene - opparbeiding av sti fra Osbanen til Nesttunbrekka (gjennom gnr/bnr 42/476). Det presiseres i bestemmelsene at formålet "industri" skal kun være lokalisert på gnr/bnr 42/819. Det åpnes i bestemmelsene for gangbroer i planområdet. Det er tatt med i bestemmelsene at dagens kjørbare adkomst fra Osbanen og inn mellom Nesttunbrekka og Odinsvei bosenter stenges. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til aktuelle hovedproblemstillinger i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Denne er derimot ikke oppdatert etter offentlig ettersyn, slik at en del av planforslaget er endret fra denne. Men beskrivelsen av området og hovedtrekkene i planforslaget er fortsatt relevant. Parkering Planområdet er i kommuneplanens arealdel vist som senterområde, og ligger omtrent 200 meter fra fremtidig holdeplass for bybanen i Skjoldskiftet og omtrent 400 fra fremtidig holdeplass i Tors veg. Området ligger også inntil byens kanskje aller beste sykkeltrasé, nemlig Osbanen. Disse faktorene gjør at området er godt egnet for andre tilkomstmuligheter enn bil. Ettersom området er definert som senterområde i kommuneplanens arealdel, skulle fagetaten helst sett at all overflateparkering ble fjernet. Dette har derimot sine praktiske implikasjoner som fagetaten er inneforstått med. Politistasjonen og andre trenger gjesteparkering som vanskelig kan være under bakken. En del av næringseiendommen trenger også tilkomst for større biler. Forslagsstiller har ønsket å forholde seg strengt til Bergen kommunes parkeringsnorm som har minimumstall i forhold til parkering. På grunn av planområdets plassering mener derfor fagetaten at disse tallene bør ansees som maksimumstall i planforslaget. Dette vil ikke stride med hvordan området praktisk kan bygges ut. Trafikk Fagetaten er positiv til at krysset Nesttunbrekka/Osbanen er tatt med i planområdet. Osbanen er vist som hovedrute for syklister i Sykkelstrategi for Bergen 2010-2019, og det er derfor riktig at syklende gis prioritet fremfor bilene. Dette fremkommer på plankartet ved at gang- og Side 3 av 6
sykkelveien vises som gjennomgående, samt at det i bestemmelsene settes krav til merking og fysiske tiltak i krysset før igangsettingstillatelse kan gis. For å sikre at de syklende får et entydig system i området, mener fagetaten at tilsvarende løsning også bør vurderes i kryssene med Odins veg og Tors veg. Fagetaten har også vurdert mulighetene for en planfri kryssing, men ser at dette blir mer omfattende og noe som bør ha forankring i en overordnet strategi. Det styrker også planen at opparbeiding av krysset Nesttunbrekka/Fanavegen (jf. reguleringsplan saksnr 200610701, plannr. 19170000) er tatt med som rekkefølgekrav. Innkjørselen fra Nesttunbrekka til planområdet er flyttet ca 7 meter lengre nord. Dette vil bedre trafikksikkerheten i området og skape bedre kryss. Innkjørselen kunne ideelt sett vært flyttet enda noen meter nordover, bl.a. for ikke å vanskeliggjøre en eventuell fremtidig løsning med planfri kryssing, men ettersom planområdet også betjener noe tyngre trafikk ville dette medført praktiske problemer. Det er videre positivt at dagens innkjøring fra Osbanen og inn på vestsiden av Nesttunbrekka 97 stenges. Dette er positivt for syklister. Utnytting / høyde I kommuneplanens arealdel legges det opp til TU = 250 %, mens det i planforslaget er foreslått % BRA = 252%. Dette er en høy grad av utnytting. Området er avsatt som senterområde i kommuneplanens arealdel og ligger nær fremtidige holdeplass for bybane. Fagetaten mener derfor området vil tåle den foreslåtte grad av utnytting. Etter offentlig ettersyn er en etasje kuttet mot eldresenteret i Nesttunbrekka 97. Denne er lagt på motsatt side av bygget hvor det i utgangspunktet var tenkt en etasje mindre. Dermed vil bebyggelsen ha samme utnyttelsesgrad, men bygningsmassen konsentreres i større grad til midten av planområdet, noe som vurderes å være en fordel i forhold til omkringliggende bebyggelse. Urban form Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt som senterområde. Fagetaten mener planforslaget ikke greier å skape et "urbant" miljø i området. Forslaget bærer mer preg av pragmatisk tilnærming. Områdene umiddelbart til vest, nord og øst er derimot avsatt til vanlige byggeområder i kommuneplanens arealdel, og de er i stor grad områder med eksisterende bebyggelse. Alternative tilpasninger for å skape "urbant miljø" i planområdet, som for eksempel å lage en "allmenning" i midten og dermed trekke bebyggelsen til sidene av planområdet, vil derimot være veldig negativt for omkringliggende bebyggelse. Strengt tatt er det heller ikke nødvendig å åpne for offentlige tverrforbindelser innenfor planområdet da området er relativt avgrenset, og allerede eksisterende stier rundt planområdet fungerer tilfredsstillende. Planområdet får derfor ikke noe "urban form" slik kommuneplanen legger opp til, men fagetaten mener at andre hensyn veier tyngre i dette tilfellet. Rundt planområdet ligger en blandet bebyggelse, men eneboliger, eldresenter og næringsbygg. Parkområdene Det er positivt for planforslaget at både park 1 og park 2 er noe utvidet etter offentlig ettersyn, og at det er etablert et grøntområde mot eldresenteret i øst, jf. park 3. Dette vil bidra til å gjøre overgangene mellom næring - bolig og næring - eldresenter mykere og bedre. Side 4 av 6
Barn og unges interesser Området er et rent næringsområde og har ikke direkte berøring med barn og unges interesser. Området ligger midt mellom boligbebyggelse og en idrettsplass. Stedet blir dermed en viktig del av barn og unges omgivelser. Det finnes ingen offentlige gjennomganger gjennom planområdet, men sikring av parkbelte i vest, sør og øst vil kunne opprettholde bevegelse rundt næringsbyggene. Det er også stier / sykkelveier like nord og like sør for planområdet, slik at en offentlig tilgjengelig gangvei gjennom området ikke ansees som nødvendig. Ettersom planforslaget er et rent næringsprosjekt, har det ingen konsekvenser for skolesituasjonen. Det kunne imidlertid vært aktuelt å etablere barnehage i forbindelse med såpass mange arbeidsplasser. Men fagetaten har ikke ansett dette som nødvendig, da dekningen i området er god, selv om det ikke er full dekning i bydelen som helhet. Universell tilgjengelighet Dette var et tema som ble noe oversett av forslagsstiller før offentlig ettersyn. Nå er det sikret gjennom reguleringsbestemmelsenes 1.8 at uteområder og bygninger over bakkeplan skal ha universell utforming. Det skal også finnes parkeringsplasser for forflytningshemmende på bakkeplan (jf. 1.8.2). Byggegrense Byggegrensen er trukket inn både mot nabobebyggelsen i øst og eldresenteret i vest. Dette styrker planforslagets forhold til omkringliggende bebyggelse og sikrer at det ikke bygges for nær nabobebyggelsen. I vest er dette kompensert med en ny bestemmelse som sier at "inngangspartier, takutstikk, mindre utbygg og rømningstrapper kan tillates etablert utenfor byggegrensen" (jf. 1.5.3). Dette ansees som hensiktsmessig i forhold til fleksibilitet ved senere byggesaksbehandling. Tekniske installasjoner på tak Fagetaten foreslår å begrense tekniske installasjoner på tak til å kunne dekke maks 15% av takflaten. Forslagsstiller har derimot selv nevnt solcellepaneler som alternative løsninger. Fagetaten mener at disse må kunne gå ut over restriksjonene på bruk av takflaten. Konklusjon Fagetaten er positiv til hovedformålet og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt, på vilkår som fremkommer under. Fagetaten anbefaler også at det igangsettes arbeid med tanke på å sikre de syklende prioritet også i kryssene med Odins veg og Tors veg. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1, jf. 34-2 (overgangsbestemmelser til plandelen) vedtas følgende forslag til reguleringsplan: 1) a) Fana, gnr. 42, bnr. 819, 844, Nesttunbrekka 95, 97, Plannummer 60650000, vist på plankart sist datert 10.03.10. b) Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 09.03.10. 2. Planbestemmelsene godkjennes med følgende endringer i forhold til forslagsstillers forslag: Side 5 av 6
a) 1.6.1: "Det skal etableres minst 12 parkeringsplasser for bil og minst 7 parkeringsplasser for sykkel pr 1000m 2 kontorlokaler." Endres til: "Det skal etableres maks 12 parkeringsplasser for bil og minst 7 parkeringsplasser for sykkel pr 1000m 2 kontorlokaler." b) 1.6.2: "Det skal etableres minst 10 parkeringsplasser for bil og 2 parkeringsplasser for sykkel pr 1000m 2 industri/verksted og lagerlokaler." Endres til: "Det skal etableres maks 10 parkeringsplasser for bil og 2 parkeringsplasser for sykkel pr 1000m 2 industri/verksted og lagerlokaler." c) 4.1.3: "Solcellepaneler/ varmepumper og tilsvarende tekniske installasjoner kan tillates inntil 2 meter over maksimal takhøyde. Installasjonene skal være tilbaketrukket fra gesimsen." Endres til: "Tekniske installasjoner kan tillates inntil 2 meter over maksimal takhøyde. Installasjonene skal være tilbaketrukket fra gesimsen og dekke maks 15% av takflaten. Dersom det etableres solcellepaneler, solfangere, varmepumper eller andre miljøvennlige løsninger kan det tillates at mer enn 15% av takflaten dekkes." 3) Reguleringsbestemmelsene må revideres i samsvar med forannevnte. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert 10.03.10, dok.nr. 53 filnr. 4 B. Reguleringsbestemmelser, datert 09.03.10, dok.nr. 53 filnr. 3 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 30.04.09, dok.nr. 14 filnr. 2 D. Merknadskommentarer og oppsummering, datert 26.11.09, dok.nr. 46 filnr. 2 E. Illustrasjonsplan datert 30.11.09, dok.nr. 47 filnr. 8 F. Snitt aa og bb, datert 30.11.09, dok.nr. 47 filnr. 1 G. Snitt cc og dd, datert 30.11.09, dok.nr. 47 filnr. 2 H. Terrengsnitt Nesttunbrekka, datert 30.11.09, dok.nr. 47 filnr. 3 I. Terrengsnitt Nesttunbrekka, datert 30.11.09, dok.nr. 47 filnr. 4 J. Perspektiv fra luften, datert 30.11.09, dok.nr. 47 filnr. 5 K. Perspektiv fra bakken, datert 30.11.09, dok.nr. 47 filnr. 6 L. Perspektiv eldresenter, datert 30.11.09, dok.nr. 47 filnr. 7 M. Trafikkanalyse, dok.nr. 14 filnr. 17 N. Områdeanalyse, dok.nr. 14 filnr. 15 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 200811853 Side 6 av 6