Særutskrift - 171/14 - lager og venterom - Varaldsøy - Ole Skjelnæs

Politisk og administrativt sekretariat «MOTTAKERNAVN» «ADRESSE» «POSTNR» «POSTSTED» «UTLANDSADRESSE» Saksbehandlar Tlf. direkte innval Vår ref. Dykkar ref. Dato Anbjørn Høivik 917 05 737 2012/3241-71 «REF» 19.06.2018 Særutskrift - 171/14 - lager og venterom - Varaldsøy - Ole Skjelnæs Kvinnherad forvaltningskomite hadde saka føre i møte 13.06.2018 med vedtak nr 2018/68. Vi legg ved utskrift av møteboka og syner til vedtaket. Dersom du vurderer å klaga på vedtaket, viser vi generelt til reglane i forvaltningslova og spesielt til plan og bygningslova 1-9. Klagefristen er 3 veker frå du har motteke dette vedtaket. Med helsing Bente Høyland Møtesekretær Brevet er godkjent elektronisk og har derfor inga underskrift. Kopi til: Anbjørn Høivik Mottakarar: Ole Skjelnæs Kyrkjebygdvegen 1C 5636 VARALDSØY Fylkesmannen i Hordaland Postboks 7310 5020 Bergen Advokatfirma Hammervold Pind DA postboks 343 5804 BERGEN Rosendalsvegen 10 5470 Rosendal Tlf: 534 83 100 Fax: 534 83 130 Org. nr: 964 967 636 Bankgiro: 3460.07.00083 post@kvinnherad.kommune.no www.kvinnherad.kommune.no

Saksframlegg Kvinnherad kommune Saksmappe Saksbehandlar 2012/3241-69 Anbjørn Høivik Saksgang Saksnr Utval Møtedato 2018/68 Forvaltningskomiteen 13.06.2018 Fornya handsaming - pålegg om retting - 171/14 - lager - Varaldsøy - Ole Skjelnæs Innstilling frå rådmannen: 1. Kvinnherad forvaltningskomite gjev pålegg om retting av tiltak på oppført lagerbygg på 171/14, Varaldsøy, slik at bygningen får utforming, mål og plassering slik den hadde i 2009. Mål og plassering skal ikkje gå ut over dette: - Maksimal mønehøgd på 3,7 meter - Takvinkel skal vere 45 grader - Gesimshøgde skal vere under 2 meter - Maksimal lengde på 7,2 meter inkludert takustikk - Maksimal breidde på 4,1 meter inkludert takutstikk - Bygningen skal plasserast på den opphavlege grunnmuren 2. Frist for gjennomføring vert sett til 13.06.2019. 3. Om rettinga ikkje vert gjennomført innan fristen kan kommunen utferdige forelegg som kan få verknad som rettskraftig dom, jf. plan- og bygningslova 32-6. Vedtaket er heimla i plan- og bygningslova 32-3. Behandling i Forvaltningskomiteen den 13.06.2018 Det var synfaring på staden før møtestart. Rådmannen si innstilling vart samrøystes vedteken. Vedtak frå Forvaltningskomiteen den 13.06.2018 4. Kvinnherad forvaltningskomite gjev pålegg om retting av tiltak på oppført lagerbygg på 171/14, Varaldsøy, slik at bygningen får utforming, mål og plassering slik den hadde i 2009. Mål og plassering skal ikkje gå ut over dette: - Maksimal mønehøgd på 3,7 meter - Takvinkel skal vere 45 grader - Gesimshøgde skal vere under 2 meter - Maksimal lengde på 7,2 meter inkludert takutstikk

- Maksimal breidde på 4,1 meter inkludert takutstikk - Bygningen skal plasserast på den opphavlege grunnmuren 5. Frist for gjennomføring vert sett til 13.06.2019. 6. Om rettinga ikkje vert gjennomført innan fristen kan kommunen utferdige forelegg som kan få verknad som rettskraftig dom, jf. plan- og bygningslova 32-6. Vedtaket er heimla i plan- og bygningslova 32-3. Saksutgreiing: Historikk I følgjande punkt vert hovudtrekk i historikken skildra kronologisk: - 2012: Tiltakshavar har rive ned eit gamalt lagerbygg med grunnareal 30m 2 på sin eigedom 171/14 og starta arbeidet med å byggja oppatt bygningen utan byggjeløyve. - 04.12.2012: Nabo på 171/33, representert ved advokat gav melding til Kvinnherad kommune om det ikkje omsøkte tiltaket og om manglande nabovarsel. Kvinnherad kommune stansa arbeidet og bad tiltakshavar nabovarsla og senda inn søknad om byggjeløyve. Ny søknad kom inn der nabo på 171/33 hadde merknad til tiltaket. - 28.01.2013: Tiltakshavar søker om løyve til tiltaket. Det er manglar ved søknaden og det blir fleire omgangar med merknadar frå nabo og supplering av søknaden. - 08.07.2013: Synfaring på staden med tiltakshavar, representant for nabo på 171/33 og kommunen sin saksbehandlar. - 28.08.13: Søknaden blei handsama i forvaltningskomiteen med følgjande vedtak: Kvinnherad forvaltningskomite gjev ikkje løyve til oppføring av lagerbygg på 171/14, Varaldsøy, med den høgde og plassering som omsøkt og oppført. Forvaltningskomiteen tek nabomerknad til følgje og ny søknad etter (pbl) 20-2 må sendast inn med revidert teikning der lageret skal ha ei maks mønehøgd på 3,7m, takvinkel på 45 grader, maks lengde på 7,98m og maks breidde på 3,4m. Bygningen må og plasserast min. 2m frå nabobygningen, jf. TEK10, 11-6, andre ledd, pkt.2. Vedtaket er heimla i (pbl) 29-4. - 11.12.2013: Klage frå tiltakshavar på dette vedtaket vart behandla i Forvaltningskomiteen og ikkje teke til følgje, saka vart oversendt Fylkesmannen for endeleg avgjerd. - 03.01.2014 og 27.08.2014: Fylkesmannen har vurdert og stadfesta forvaltningskomiteen sitt vedtak to gonger. - 26.09.2014: Kommunen varslar tiltakshavar om at det kan verte sett i gang ulovlegoppfølging dersom det ikkje vert søkt om redusert storleik på bygningen. - 05.01.2015: Tiltakshavar vert med brev frå kommunen gitt førehandsvarsel om at sak vert fremja om pålegg om retting, tvangsmulkt og overtredelsesgebyr. - 04.02.2015: Pålegg om retting og overtredelsesgebyr vart behandla av forvaltningskomiteen. Det vart gjort slikt vedtak: Kvinnherad forvaltningskomite gjev med heimel i plan- og bygningslova (pbl) 32-3 pålegg om at lagerbygg på 171/14 som vart oppsett utan å vera omsøkt vert retta. Det må sendast inn søknad etter (pbl) 20-2, om løyve til at bygningen blir tilbakeført til opprinneleg storleik etter vedtak i forvaltningskomiteen i møte 28.03.2013, sak 2013/103. Frist for innsending av søknad vert sett til 01.04.2015. Dersom det ikkje vert sendt inn søknad innan fristen, gjev Kvinnherad forvaltningskomite med heimel i pbl 32-5 ei tvangsmulkt på kroner 1000, pr veke fram til

søknad er motteke. Dette pålegget kan også følgjast opp med forelegg etter pbl 32-6 som kan få verknad som rettskraftig dom. Kvinnherad forvaltningskomite gjev med heimel i (pbl) 32-8, pkt b og Byggesaksforskrifta 16-1, c1 eit overtredelsesgebyr på stort kroner 5000,- til tiltakshavar for å ha utført tiltak på 171/14 utan at det føreligg naudsynt byggjeløyve etter pbl 20-2. - 01.03.2015: Tiltakshavar klagar på vedtaket av 04.02.2015. - 18.03.2015: Klagen vert behandla av Forvaltningskomiteen med slikt vedtak: Kvinnherad forvaltningskomité tek ikkje klage til følgje og opprettheld vedtak frå møtet 04.02.2015, med endring i vedtaket om frist for pålegg om retting: Kvinnherad forvaltningskomité gjev med heimel i plan- og bygningslova (pbl) 32-3 pålegg om at lagerbygg på 171/14 som vart oppsett utan å vera omsøkt vert retta. Det må sendast inn søknad etter (pbl) 20-2, om løyve til at bygningen blir tilbakeført til opprinneleg storleik etter vedtak i forvaltningskomiteen i møte 28.03.2013, sak 2013/103. Frist for innsending av søknad vert endra frå 01.04.2015 og utsett til klagen er avgjort i andre instans. Dersom det ikkje vert sendt inn søknad innan fristen, gjev Kvinnherad forvaltningskomité med heimel i pbl 32-5 ei tvangsmulkt på kroner 1000, pr veke fram til søknad er motteke. Dette pålegget kan også følgjast opp med forelegg etter pbl 32-6 som kan få verknad som rettskraftig dom. Kvinnherad forvaltningskomité gjev med heimel i (pbl) 32-8, pkt b og Byggesaksforskrifta 16-1, c1 eit overtredelsesgebyr på stort kroner 5000,- til tiltakshavar for å ha utført tiltak på 171/14 utan at det føreligg naudsynt byggjeløyve etter pbl 20-2. Klagen vert etter dette sendt Fylkesmannen i Hordaland til endeleg vedtak. - 27.04.2015: Representantar for Fylkesmannen i Hordaland synfarar tiltaket saman med tiltakshavar. - 11.06.2015: Fylkesmannen i Hordaland gjer slikt vedtak: Fylkesmannen stadfestar Kvinnherad kommune sitt vedtak av 04.02.2015, sak 2014/8, om overtredelsesgebyr med kr. 5.000,- for ulovleg oppføring av bygg på eigedomen gnr. 171 bnr. 14. Fylkesmannen opphevar den delen av vedtaket som gjeld pålegg om retting, samt ilegging av tvangsmulkt. Saka vert sendt tilbake til kommunen for fornya handsaming av spørsmålet om pålegg om retting, samt tvangsmulkt - 29.06.2015: Tiltakshavar får krav om overtredelsesgebyr på kr. 5.000,- og betalar dette innan forfall. - 01.06.2016: Tiltakshavar leverer to bilete av før/no-situasjon på staden. - 26.10.2016: Representant for naboar etterspør status i saka og ber om opplysningar i «sak knytt til ulovleg etablert kaianlegg i strandsona». - 04.07.2017: Saksbehandlar på synfaring ved tiltaket med tiltakshavar, naboar og representant for nabo. Naboar trekkjer i tillegg til den omstridte bygningen også fram andre tilhøve dei meiner er ulovlege frå tiltakshavar si side: trapp på ein annan bygning, oppankring av flytebrygge og utviding av ein veg. - Juli 2017 september 2017: Munnleg dialog med tiltakshavar med sikte på ny søknad førte ikkje fram. - 29.04.2018: Representant for nabo klagar inn manglande oppfølging av kommunen og fylkesmannen til Sivilombudsmannen. Denne saksutgreiinga held seg til den delen av dei innmeldte tilhøva som gjeld oppfølging av ulovleg bygging av lagerbygg. Dei andre tilhøva (oppankring flytebrygge, trapp og vegutviding) vert følgt opp som separate saker. I Fylkesmannen i Hordaland si oversending 11.06.2015 er det gjort slikt vedtak:

Fylkesmannen stadfestar Kvinnherad kommune sitt vedtak av 04.02.2015, sak 2014/8, om overtredelsesgebyr med kr. 5.000,- for ulovleg oppføring av bygg på eigedomen gnr. 171 bnr. 14. Fylkesmannen opphevar den delen av vedtaket som gjeld pålegg om retting, samt ilegging av tvangsmulkt. I følgje Fylkesmannen er det ikkje heimel for å krevje at det skal setjast fram søknad slik kommunen har gjort, og han meiner den mest nærliggande og adekvate forma for ulovlegoppfølging i denne saka difor er å krevje retting eller tilbakeføring til opphavleg tilstand, slik at tiltaket vert i samsvar med plan- og bygningslova eller med føresegner gitt i medhald av lova. Fylkesmannen opphevar difor pålegget om retting i form av innsending av søknad og sender saka tilbake til kommunen for fornya handsaming på dette punktet. Fylkesmannen orienterer om at det likevel er mogleg å gå i dialog med tiltakshavar under sakshandsaminga og opplyse om at det kan setjast fram søknad etter plan- og bygningslova, men det kan altså ikkje gis pålegg om at det skal setjast fram slik søknad. Eit pålegg om å søkje er også vanskeleg å tvangsfullbyrde viss tiltakshavar ikkje ønskjer å søkje. Eit slikt pålegg sikrar heller ikkje tilbakeføring av eit ulovleg forhold, då ein ikkje har plikt til å ta i bruk eit eventuelt løyve til tiltak. Sommar og haust 2017 hadde kommuneadministrasjonen munnleg kontakt med tiltakshavaren ved fleire høve for å opplyse om moglegheita til å setja fram søknad. Dette har ikkje ført til noko ny søknad, og Rådmannen legg no fram sak med pålegg om retting. Fylkesmannen viser i si oversending til at eit eventuelt nytt vedtak med pålegg om retting bør vere konkret når det gjeld kva som skal gjerast med bygget. Skal eit pålegg kunne tvangsgjennomførst må pålegget vere klårt og eintydig. Ettersom det er uklårt om endra plassering av bygget faktisk let seg gjere, bør eit eventuelt nytt vedtak med pålegg om retting også ta stilling til plasseringa av bygget. Vurdering Plan- og bygningslova 32-3 seier dette om pålegg om retting mm.: Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- og bygningsmyndighetene gi den ansvarlige pålegg om retting av det ulovlige forhold, opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, samt stansing av arbeid. Ved utferdigelsen av pålegg skal det settes frist for oppfyllelse. Samtidig med utferdigelsen av pålegg kan det fastsettes tvangsmulkt. Ved utferdigelse av pålegg gis opplysning om at pålegget vil kunne følges opp med forelegg som kan få virkning som rettskraftig dom. Endelig pålegg kan tinglyses som en heftelse på den aktuelle eiendom. Det har tidlegare vore utferda lovbrotsgebyr i saka. Rådmannen har difor ikkje gitt innstilling om tvangsmulkt no, men varslar i innstillinga at pålegget seinare kan følgjast opp med forelegg. Det er også høve til å ta opp sak om tvangsmulkt seinare, men da må det gjerast separat varsling jf. pbl. 32 5 første avsnitt. Plan- og bygningslova gir også heimel til tvangsgjennomføring ved at kommunen let dei pålagte arbeida utføra for rekning til den forelegget er retta mot ( 32 7 Tvangsfullbyrdelse). I dette tilfellet er det i realiteten snakk om ei ombygging attende til opphavleg storleik og form. Med tvang, og sannsynlegvis utan samarbeid med eigaren, vil dette vere vanskeleg å gjennomføra. Rådmannen vurderer at riving av bygningen er mogleg å gjennomføra, men ynskjer ikkje å utgreie prosess for dette før ein ser om pålegget om retting vert gjennomført. Gjennom prosessen med denne saka er det dokumentert at den nye bygningen har fått anna form og storleik enn den opphavlege. Det har vore vanskeleg å rekonstruere eksakte mål og plassering på den opphavlege bygningen. Det er tidlegare gjort vedtak om at bygningen måtte plasserast min. 2 m. frå nabohuset. Dette har i ettertid vist seg vanskeleg å gjennomføra, og ei slik plassering er heller ikkje lik den opphavlege.

Administrasjonen vil rå til eit pålegg om retting som gir bygningen mål, utforming og plassering så nær det opphavlege som det er praktisk mogleg å rekonstruere. Dette synast å vere maksimal mønehøgd på 3,7m, takvinkel på 45 grader, maksimal lengde på 7,2m og maksimal breidde på 4,1m. Lengde og breidde er inkludert takutstikk. Tidlegare gesimshøgde er vanskeleg å fatsestje, men bør bør ikkje overstige 2,0 m. Det nordre hjørnet i grunnmuren ser ut til å vere det same som før riving/oppattbygging, medan bygningen er utvida i lengderetningen mot sørvest. Dette er basert på måling av ny bygning 08.07.2013 der bygningsbreidda truleg er lik den tidlegare bygningen på staden (3,42 m. utan kledning). Ut frå fotografi ser det ut til at gesimshøgda kan ha vore 1,8 2,0 meter, basert på visuell samanlikning med nabohus og teljing av bordgangane i kledninga; truleg 6-toms dobbelfalsa bord som bygde 12 cm. for kvar bordgang. Flyfoto og teknisk kartverk viser at makimal lengde på tidlegare bygning er 7,2 meter og maksimal breidde 4,1 meter inkludert takustikk. Utgangspunkt for retting vert utforming, mål og plassering slik bygningen hadde ved taksering for eigedomsskatt i 2009 (foto under). Gesimshøgde er høgda til skjeringa mellom ytterveggen si ytre flate og takflata. Mønehøgde er høgda mellom dei skrå takflatene. Måla skal takast oppå takflata. Kartutsnitt og fotografi som er nytta i vurderinga er vist under. Foto frå kommunal eigedomstaksering 02.11.2009.

Foto før og etter riving/bygging (udatert). Foto ca. 2000

Foto udatert. Ortofoto «Kvinnherad-Fusa» 1963

Ortofoto «Kvinnherad» 2003 Ortofoto «Etne Kvinnherad» 2013 Ortofoto «Vestlandet» 2013

Kopi av teknisk kartverk 1978 (etter flyfotografering 1973). Lengda til takflata på bygningen er ca. 7,2 mm. på kartfolien, dvs. ca. 7,2 m. i terrenget. Teknisk kartverk (kommunekart.com) 2018.

Teknisk kartverk 2018 saman med ortofoto 2013; noko forskuve i høve til kvarandre. Ortofoto (kommunekart.com) 2013. Teknisk kartverk 2018 saman med ortofoto 2013; noko forskuve i høve til kvarandre.

Økonomisk konsekvens: Ingen budsjettmessige konsekvensar. Miljømessig konsekvens: Ingen Vedlegg: - Brev frå Fylkesmannen i Hordaland datert 11.06.2015 med oppheving av delar av vedtak. - Utskrift av møtebok frå sak 2015/20 frå Forvaltningskomiteen sitt møte 18.03.2015.