Brekke borettslag OBOS (S096) Postboks 6666 St. Olavs plass 0129 Oslo Orgnr 948 473 240 brekke@styrerommet.net Fornying avløpsrør - beslutningsdokument Generalforsamling mars 2018 Beskrivelse av dagens VA anlegg i borettslaget Avløpsrør Avløpsrørene i borettslaget består av vertikale rør og bunnledninger. De vertikale rørene består i hver oppgang av tre rør samt at det i noen oppganger er et fjerde rør. Når blokkene ble bygd i 1954-1962 var det boligmangel og det lille soverommet ble i mange leiligheter (men ikke alle) bygd som en utleiehybel. På rommet var det en liten vask. Hybelen er for lengst fjernet og avløpsrørene er ikke i bruk. De fleste beboere har også fjernet dette avløpsrøret. På loftet og i kjelleren er det en ekstra do som var for hybelen. De fleste doene er fjernet, men i kjellerne er det 4-5 stk igjen. I dag har vi derfor tre avløpsrør som er i bruk. Figuren på neste side viser skisse av systemet. For hver oppgang er det felles rør for kjøkken og separate rør for badene. Inn til badene er det grenrør til sluket og rør til wc. Røret for kjøkkenet går gjennom ene siden av oppgangen og med avstikker til naboleiligheten. Disse rørene går opp fra bunnledningene og til loftet. På loftet går de tre avløpsrørene går sammen og ut gjennom taket. Grunnen til at rørene går ut gjennom taket er for å håndtere trykkutjevninger og ventilasjon. Avløpsrørene er av støpt støpejern. Under kjellergolvet har vi bunnledninger som leder avløpet ut til de kommunale ledningene. Her kommer både avløpet fra leilighetene, avløp fra fellesvaskeriene samt at regnvann/takrennene går inn på de samme bunnledningene. På loft og kjeller er det inspeksjonsluker. Som navnet sier er det for å kunne inspisere/staket opp/rense avløpsrørene. Vannrør For vannrør er det samme oppbygging. I hver oppgang er det et vannrør for kjøkkenet og to separate vannrør for badene. Rørene er for kaldt vann. Beboere har selv egne v.v. beredere og rørene som er for varmtvann, mellom bad og kjøkken, tilhører beboer og ikke borettslaget.
Slitasje Korrosjon av støpejernsrør Grafittisering Grafittisering er en form for selektiv korrosjon, som opptrer i legeringer hvor den ene legeringsbestanddelen korroderer bort, mens det øvrige materialet ikke angripes. Jernet løses ut, og igjen blir en rest av grafitt og jernoksid. Røret opprettholder samme form, men er betydelig svekket overfor ytre påkjenninger. Grafittiseringen fører til at røret står igjen med noe støpejern som ikke er korrodert bort, dekket av hardt fastsittende gråsvart grafitt, blandet med rust. Korrosjonen begynner på innsiden og starter når spillvannet kommer i kontakt med støpejernet. Med tiden vil korrosjonen tære seg gjennom røret og etterlate seg et hull eller en sprekk på utsiden, I våre rør er det også fettavleirninger som har kommet de siste 60 årene. Styret har ikke funnet noen dokumentasjon på at rørene har blitt spylt eller renset, bortsett fra enkelte steder det har gått tett.
Kontroller og tilstand Støpejernsrør som er bygd like etter krigen har som regel dårligere kvalitet enn de som er bygd før krigen. Det skyldes kvaliteten på materialet som ble brukt. En standard uttalelse er at kjøkkenrør har en levetid på 40 år mens rør fra bad har en levetid på 50 år. Kjøkkenrør har kortere levetid pga det er mer slitasje fra avløpsvannet fra kjøkken enn fra bad. De eldste rørene i Brekke brl er fra 1954 og er 64 år gamle, slik at reglene om en levetid på 40 år ikke stemmer helt for oss. Det har vært få skader på felles avløpsrør i borettslaget. Det kom en skade i sommeren 2017 i 15A da det oppstod en sprekk i avløpsrør kjøkken. Rørlegger som reparerte skaden sa at røret var sprøtt. Ut i fra tidligere papirer har Obos prosjekt gjort to tilstandskontroller av avløpsrørene i borettslaget. Det har vært visuelle kontroller og sjekk av lydklang i røret. Hvordan ser en prosjektet? Det er viktig å definere prosjektet. Er det et prosjekt for å rehabilitere badene i borettslaget eller er det å rehabilitere avløpsrørene? Vår oppfatning er at det ikke er noe veldig stort press på at borettslaget skal rehabilitere badene. Det er flere beboere som vil rehabilitere badene sine, men som har avventet til å se hva som skjer med rørene. Beboere har selv opp gjennom årene rehabilitert sine egne bad. Det er også viktig å være klar over at badet ikke er borettslaget sitt ansvar. Borettslaget er ansvarlig for avløpsrør frem til og med det originale hovedsluket. Beboer er ansvarlig for å ha et tett bad (dvs at det er membran i badet som hindrer vann å renne ned til naboleiligheten). Ellers er det opp til beboer selv hvordan badet ser ut. Hjelpesluk og rør til disse er også beboer sitt ansvar. Et prosjekt med rehabilitering av bad og en rekke kjøkken vil ha kostnadsramme på 30 millioner kroner. Et slikt prosjekt innbærer total utskifting av alle rør. En vil pigge gjennom alle gulv for fjerne rør og legge nye. Det innebærer at en må rive og pusse opp de aller fleste badene. For kjøkkenet, der røret går gjennom, kommer det også omfattende arbeider da skap må demonteres. Måten kjøkkenet er bygd opp på innebærer at en i praksis må demontere store deler av kjøkkenet. Er det originalt skap, er det bygd på plass i selve leiligheten og eneste måten å komme til avløpsrøret er fysisk ødelegge skapet. En må derfor også regne med fornying av flere kjøkken. Beboere kan vanskelig bo hjemme når dette skjer. Det er beboer sitt ansvar å ordne annet bosted når arbeidene pågår. Det er periode på 4-5 uker dette arbeidet pågår. Styret ser dette som et prosjekt for å rehabilitere avløpsrørene, ikke å pusse opp bad. Det gjør at en kun kan fokusere på avløpsrørene og gjennomføre rørfornying.
Hva er rørfornying Rørfornying er ingen ny teknikk, men noe som er brukt i mange år. Opprinnelig ble det først brukt på utvendige avløpsrør, men er nå også vanlig brukt i boliger/leiligheter. Rørfornying er en metode for rehabilitering av eksisterende rørsystem fra innsiden, uten full utskifting av rør og rørdeler. Det er et system som består av følgende delmomenter: rensing og tørking av eksisterende rør, inspeksjon, tilstandsvurdering, utførelse av reliningen, kvalitetskontroll og driftsgjenopptagelse. Systemet bygger på at eksisterende rør brukes som forskaling til ny fôring. Det er flere metoder for rørfornying. Styret mener at rørfornying med strømpemetoden er den som er best for Brekke borettslag. Med strømpemetoden blir en strømpe av fibermateriale mettet med flytende epoksy og deretter plassert i røret. Strømpa må ha en dimensjon som er tilpasset det eksisterende røret. Ved hjelp av trykkluft, tilpassede belger og/eller varmt vann eller damp presses fôringen mot innsiden av det eksisterende røret mens den herder. Man utfører fôring på hovedstammen først. Når den har herdet, freser man hull til alle avgreninger. Man bruker forsterkningsdeler/hatteprofiler av samme fibermateriale i avgreninger og ved dimensjonsendringer. Oppgitt levetid er 50 år.
Hva med andre rør? Vannrør Det blir en ulempe med at en ikke skifter ut vannrørene, men det er håndterbart. Levetiden på disse rørene er mye lenger enn avløpsrør. Det henger sammen med materialet og at det går kun kaldt vann i disse rørene. Det vil skje lekkasjer de neste 50 årene, men det kan en ta sak for sak. Det er mye lettere å håndtere enn lekkasje fra avløpsrør, da rørene er mye mindre. Fjernvarmerør (gjelder ikke nr 19 og 21) En fornyer ikke fjernvarmerørene som går gjennom badene. Levetiden på disse vet vi ikke noe om. En har prøvd å finne ut av dette, men det er lite informasjon. Dersom en må skifte disse i borettslaget, vil en mest sannsynlig koble ut rørene som gjennom badet istedenfor å borre seg gjennom gulvene. Dersom en hadde gått for full rehabilitering av bad, ville det ha blitt varmekabler og disse rørene ville nok ha blitt fjernet uansett. Sluk En påfører reliningen i de opprinnelige støpejernslukene.
Forespørsler og tilbud En fikk inn tilbud fra følgende entreprenører: Proline TT-teknikk Olimb De er alle tre SINTEF-godkjente for gjennomføring av rørfornying. Det er avholdt befaring med alle tre og alle tre har gitt pris. Av de tre, mener styret at TT-teknikk hadde det beste tilbudet vurdert ut i fra kvalitet og pris. TT teknikk har oppgitt referanser. Det er også sjekket med Etterstad Vest Brl og Diesen Brl, som begge var veldig positive til TT-teknikk. Fremfor alt at TT-teknikk løsningsorienterte og var det noen uklarheter så ordnet de opp. Demontering av skap over sluk For å få adgang til sluk må ev. skap som er over sluket tas ned. Skapene blir satt opp igjen. T.T. Teknikk sørger for å ta ned skapet og sette det på plass. V.v. beredere På den siden av oppgangen kjøkkenrøret går gjennom må en demontere v.v. berederen for å få tilgang til avløpsrøret. Mange beboere har satt berederen under kjøkkenbenken i hjørnet. T.T. Teknikk demonterer og setter berederen på plass igjen. Det er også noen beboere som har plassert v.v. beredere i de tidligere toalettene til hyblene. Disse vil også må demonteres og settes tilbake. Når en først har berederen ute, oppfordrer styret beboere skifter ut gamle beredere med nye. De kan gjøre en egen avtale med T.T. Teknikk. Blir rørene trangere? Jo, de blir trangere, men det skal ikke være noe til hinder for bruken. Teknikken kan brukes på rør med diameter ned mot 50mm. Grenrøret vårt har en diameter 70 mm, toalettrøret har diameter på 110 mm, kjøkkenrøret har diameter på 90 mm. Det er likevel viktig at en regelmessig (kanskje hvert 15? år) spyler rørene. Vi kan ikke gjøre som nå, ikke ha noen spyling i de neste 60 årene. Da blir det fettavleiring i alle rørene. Kan vi pusse opp badet vårt senere Ja, en kan pusse badet senere. Det kommer noen retningslinjer for hvordan en skal tilpasse seg rørene, men for godkjente rørleggere er dette ikke noe problem.
Pris Prisen fra T.T. Teknikk består av en fast pris for selve rørfornyingen og enhetspriser for demontering av skap, beredere etc. Styret kjenner ikke hvor mye som må gjøres av demontering og klargjøring. Det varierer fra leilighet til leilighet. En har satt opp et budsjett tar en antar at det gjøres i alle leiligheter. I tillegg har en også tatt med en større reservepost. Til sammen er budsjettet på 7,3 millioner kroner. Provisoriske løsninger i anleggsfasen TT-teknikk har tatt med en brakke/toalett på tilhenger som kan brukes i anleggsfasen. Den inneholder tre rom som hver har en do, dusj og en vask. Denne vil vaskes en gang i uken. Gjennomføring Vedlagt innkallingen er det en beskrivelse av hvordan arbeidet gjøres. Det vil ta til sammen ta to uker pr oppgang. De vil bruke en uke til avløpsrøret for doen. De tar en side pr uke, slik at en vil være uten do/dusj i en uke. Mens kjøkkenrøret vil jobbes med samtidig i de to ukene. Det vil arbeides med en oppgang av gangen. Entreprenøren ønsker å jobbe normale arbeidsuker fra mandag til fredag, vanlig arbeidstid er fra kl. 07.00-15.30 fra mandag til torsdag og kl. 12.30 på fredager. Ved behov og i enkelte tilfeller hender det at de må arbeide litt utover ettermiddagene. Dette blir varslet beboere ifbm normale varslingsrutiner for slike arbeider. Til sammen vil det brukes 34 uker på de 17 oppgangene. En vil arbeide i 2018-2019. Endelig fremdriftsplan vil settes opp etter ev. godkjennelse på generalforsamlingen. Kostnader for borettslaget, økning i husleie Vi har pr 21/1-2018 ca. 17,9 millioner i gjeld. Vi betaler kr 84 000,- pr mnd i renter og avdrag på lånet vårt. Det er kr 51 000 i avdrag og kr 33 300 i renter. Det gir 618 kr pr leilighet pr mnd. Vi har fått inn et tilbud på nytt lån fra Obos banken. Økonomisk er det beste å refinansiere det opprinnelige lånet og ha et felles lån på ca. 25 millioner kr. Et lån på 25 millioner vil kost kr 108 500,- pr mnd i renter og avdrag, (kr 45 500 kr i renter og kr 63 000 i avdrag). Det gir 798 kr pr leilighet, dvs en økning 180 kr pr mnd. Dette er ved 2,2 % nominell rentenivå og nedbetalingstid over 25 år. Ingen avdragsfrie periode. Dersom renten øker vil vi ha følgende kostnader for avdrag og renter: Med 3 %, 119 000 kr pr mnd, 875 kr pr leilighet Med 5 %, 146 000 kr pr mnd, 1 073 kr pr leilighet
Hva som er behov for husleieøkning må vi regne på litt nærmere. Dersom vi tar ut hele i økningen i lånekostnaden vil 180 kr tilsvare 5,8 % økning. Til informasjon har husleia, uten oppvarming, de siste årene vært følgende: 2011-2015 var den fast, ingen økning, ca kr 2941 kr i snitt 2016 økte den med 3 % og i 2017 med 2 %. Alternativer til rørfornying Ikke å gjøre noe, utsette rehabilitering noen år til. En ser ikke det som noen ideell løsning, da en i praksis skyver problemene foran seg. En mener at nå er det rette tidspunktet for å gjennomføre rehabilitering av avløpsrørene. Full rehabilitering Andre løsningen er å totalrehabilitere alle bad og bygge om flere kjøkken. Det koster rundt 30 millioner og har en tilsvarende husleieøkning. Beboere må i praksis også flytte ut fra sin leiligheten i de 4-5 ukene dette tar. Styret mener det er bedre at beboere selv å pusse opp sine egne bad. Da kan en selv kan pusse opp badene i sitt tempo og velge tidspunkt. En kan selv velge utforming av badet. I tillegg unngås omfattende inngrep på mange kjøkken. Anbefaling Styret anbefaler å gjennomføre rørfornying av de vertikale rørene. Når rørfornying er gjort, er den siste biten av de store rehabiliteringsprosjektene tatt i borettslaget. Vinduer og dører ble tatt for noen få år siden. Tak, fasade, elektrisk anlegg osv ble tatt på slutten av 90-tallet og rundt år 2000. Som budsjettpris settes kr 7 300 000,- Mvh Brekke brl Styret