Bergen kommune Etat for Byggesak & Private Planer Postboks 7700 5020 BERGEN Bergen den: 06.04.11 Vedr. saknr. 200918131 Gnr. 12, bnr. 360, Fantoftveien 49 Tiltakshaver: Anne Mette Lyssand Redegjørelse til Bergen Kommune ved søknad om endring av tillatelse Viser til tidligere søknad, rammetillatelse og øvrige vedtak i ovennevnte sak. ByggProsjekt AS er engasjert som ansvarlig søker og prosjekterende for bolig til tiltakshaver Anne Mette Lyssand etter at Fana Bygg & Tømrerservice AS ikke fikk godkjent sin søknad om ansvarsrett for funksjonene SØK og PRO/KPR i tiltaket. Dette varsel gjelder endring av tidligere gitt rammetillatelse. Søknad omhandler: Søknad om endring omhandler følgende forhold: Mindre fasadeendringer i form av justering vindu mm. Endret takvinkel. Etablering av utvendig trappeatkomst til underetasje m/tilhørende forstøtningsmurer. Terrasse på terreng mot vest. Flytting av avkjørsel/tilkomst til eiendommen. Utvidelse av underetasje, ved at tidligere areal som var ikke utgravd, nå er måleverdig. Etablering av sokkeleilighet. Godkjenning av terrengarrondering mot nord Som Bygget Evt. dispensasjon fra byggegrense mot øst for etablering av utvendig trapp m/forstøtningsmurer Side 1 av 5
Fasader: Fasadeendringer fremkommer på vedlagte tegningsmateriell. Takvinkel er økt fra 7 til 10 grunnet konstruktive forhold. Som kompensasjon for økt mønehøyde, er etasjehøyde på hovedplan senket 100 mm slik at gesimshøyde reduseres tilsvarende. Grad av utnytting: Endringen medfører at tiltakets grad av utnytting øker fra %BRA= 20,7% til %BRA=27,2%. Tillat grad av utnytting i området følger bestemmelsene i kommuneplanens arealdel som tillater %BRA=50% (TU) i byggeområder bolig. Vann og avløp: Utvidelse av antall boenheter krever forhåndsuttalelse fra VA-etaten. Forhåndsuttalelse fra VA-etaten følger vedlagt som vedlegg I-2. Avkjørsel: Etablering av sokkeleilighet medfører at avkjørselsforholdene blir endret. Avkjørsel til offentlig veg er regulert, slik at utvidelse av antall boenheter ikke er betinget samtykke til utvidet bruk av eksiterende avkjørsel fra vedkommende vegmyndighet. Dispensasjon: Ansvarlig søker er av en oppfatning at utvendig trappeatkomst til underetasje ikke krever dispensasjon fra Pbl. 1985 70.2 Bygningers avstand til grense, men er ett mindre byggverk som kommunen kan godkjenne nærmere enn 4,0 m fra nabogrense, jf. 2. ledd i samme paragraf. Dersom bygningsmyndighetene ikke deler vår oppfatning, vil trappatkomsten være avhengig av dispensasjon fra Pbl. 1985 70.2 Bygningers avstand til grense. Dispensasjoner fra plan- og bygningsloven må hjemles i Plbl 19-2 Dispensasjonsvedtaket. Det fremgår av loven at dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved å samtykke til dispensasjon vil dette gi følgende fordeler: Trapp m/murer gir atkomst til arealer og bygning på egen eiendom. Trapp m/murer er utført i ubrennbare materialer og bidrar ikke til brannsmitte mellom eiendommene. Trapp m/murer hindrer ikke opplevelsen av luft og utsyn mellom byggverkene. Trapp m/mur bidrar til naturlig terrengarrondering på eiendommen. Etter ansvarlig søkers skjønn er det en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, samt at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Vilkåret for dispensasjon vil derved være til stede. Nabomerknader: To uker etter nabovarsel er sendt ut, er det innkommet merknader til endringen fra 2 naboer, Clausen/Fannesen i Åsbakken 9, og Fam. Gran i Fantoftveien 47 B. Kopi av klagene følger vedlagt, som vedlegg C9 og C10. Begge naboene kommenter at tilsendt materiell ikke er tilstrekkelig for å kunne vurdere søknad om endring. I tillegg til å sende ut orientering til naboer, situasjonskart, nedfotograferte fasade og snittegninger (hvor det er oppgitt at disse ikke er målestokkholdige) Side 2 av 5
benytter ByggProsjekt AS seg av standardiserte skjema ved nabovarsling hvor det fremgår at fullstendig søknad kan fås ved henvendelse til ansvarlig søker. Foruten at Gran har bedt om noen presiseringer/tilleggsopplysninger, har ingen av klagerne bedt om å få oversendt fullstendig søknad for vurdering. Clausen/Fannesen har innsigelser mot utførelse av fasade mot nord, utførelse av forstøtningsmur og terrengoppfylling av eiendommen. Vi velger å kommentere merknadene enkeltvis. Utførelse fasade mot nord: Tiltaket er langt på vei ferdigstilt på nåværende tidpsunkt, og vi anser det blir feil å inngi merknader til forhold som er under utførelse og ikke er ferdigstilt. På fasadetegninger som fulgte nabovarsel er dessverre skravur for natursteinsmur under terrasse falt bort. Vi beklager dette. Tiltakshaver har planlagt å forblende oppført betongmur med naturstein, og opplyser at det er innhentet pristilbud for dette arbeidet. Terrengarrondering: Slik vi har forstått, er det profiler utarbeidet av Anko AS datert 09.09.10 som danner grunnlaget for godkjenning av endret plassering av forstøtningsmur og tilhørende terrengarrondering. På det tidspunktet Anko AS utarbeidet profilene, var forstøtningsmur allerede oppført, slik at det er utført mur som er innmålt. På profiler er det angitt planlagt planert terreng, og det er utført planert terreng som nå søkes godkjent Som Bygget. Som det fremgår av profiler i vedlegg E-15, er det kun mindre avvik for utført planert terreng i forhold til godkjent planlagt planert terreng. Avviket er i hovedsak at utført planert terreng er noe lavere ved murfot, slik at synlig høyde på muren øker med ca. 0,5 m. Høyde forstøtningsmur i naturstein er ikke endret etter innmåling og utarbeidelse av profiler. Muren er av slik utforming og høyde at det kreves sikring på topp av mur mot uteareal. For å holde på jordmasser og lignende for planert uteareal på eiendommens nordside, samt ha nødvendig fundament for fremtidig rekkverk/ gjerde, er det støpt en betongkrone på topp mur i ca. 0,2 m høyde. Vi kan ikke se at avviket har betydning for nabo i nevneverdig grad og minner om at fylling og planering av terreng inntil 1,5m ikke medfører søknadsplikt, jf. veiledning til sak 5, bokstav g. Gran har innsigelser mot en rekke forhold, som utnyttelsesgrad, fasadeendringer, endret takvinkel, trappeatkomst og etablering av sokkelleilighet. Da vi ønsker å kommentere punktene enkeltvis, ser vi det ikke som formålstjenlig å kommentere påstandene som fremkommer i Grans innledning. Det eneste måtte vel å være at Plan- og bygningsloven bygger på legalitetsprinsippet, dvs. at oppfyller man lovens krav med tilhørende bestemmelser, har man i utgangspunktet rett til å bygge. Det er i første rekke ikke naboer som skal diktere utbyggingen av en eiendom. Utnyttelsesgrad: Gran hevder i sin klage at 3, 2 ledd, i bestemmelsene til gjeldende reguleringsplan begrenser utnyttelsesgraden til 0,25 (U-grad=0,25). Dette er for så vidt korrekt, men denne bestemmelsen gjelder for det området som er regulert til Byggeområde for forsknings- og undervisningsformål, og ikke for Byggeområde for boligformål som denne eiendommen har som reguleringsformål. For Byggeområde for boligformål er det ikke angitt bestemmelser for grad av utnytting i planen. Det fremgår av bestemmelsene til kommuneplanens arealdel (KPA), at hvor tilsvarende tema ikke er behandlet, eller det er motstrid mellom gjeldende reguleringsplan og KPA, skal bestemmelsene til KPA gå foran detaljplan. I bestemmelsene til Kommuneplanens arealdel punkt 23 Byggeområder, er det angitt at utnyttelsesgraden ikke skal overstige TU=50% (%BRA=50%). Side 3 av 5
Som nevnt tidligere, er tiltakets utnyttingsgrad inkl. parkering etter endring %BRA=27,2, og er således langt unna den maksimale utnyttelsesgraden. Fasadeendring: Det er korrekt som Gran påpeker, at hovedplanet er kraget ut 0,5 m over underetasjeplan i fasade mot øst og nord. Dette har ikke betydning for avstand til grense og samsvarer med tegninger som fulgte søknad om rammetillatelse. Gran hevder at bygningen er kommet nærmere felles grense enn 4m. Vi kan ikke se at dette er tilfellet. Tiltaket er plassert, kontrollert og innmålt av foretak med nødvendig kompetanse og ansvarsrett i tiltaket. ByggProsjekt AS har mottatt innmålte koordinater, og kontrollert disse mot koordinater for grensepunkt. Dette er også vist på vedlegg E10, hovedplan. Her fremgår det at avstand fra veggliv på hovedplan til grense mot øst oppfyller lovens krav til min. 4 m. avstand. For ordens skyld, vil vi opplyse at veggliv i underetasje vil ha en minsteavstand til grense mot øst på 4,5m. Om ønskelig, kan kommunen selv kontrollere avstand til grense, da innmålte koordinater er oversendt kommunen som dokumentasjon for plassering av tiltaket. Endret takvinkel: Gran hevder at endret takvinkel og heving av møne medfører at tiltaket vil fremstå som enda mer ruvende, og mer tap av lys på hans uteplass og vestside. Som prosjekterende har vi kontrollert endringen i forhold til solbane og solens vinkel i forhold til horisontalplanet gjennom året kl. 17.00. Det er omkring dette tidspunktet møne vil gi skyggevirkning på uteplasser til Gran. I perioden ca. 12. mars til ca. 12. september vil solvinkel mot horisontalplanet være høyere enn 10 grader kl. 17.00, slik at mønet ikke vil gi skygge utover raft/gesims, og i perioden 21. september til 3. mars vil solvinkel være lavere enn 7 grader slik at det vil være raft/gesims som gir skyggevirkning ved 7 gr. takfall. Vi har også kontrollert virkningen av endret takvinkel mot utsyn fra balkong i øverste etasje hos Gran. Dette er vist på vedlegg E-15. Øyepunkt er satt tilsvarende en person som står oppreist ved balkongdør på fasade mot vest i øverste etasje hos Gran. Som det fremkommer på presentasjonen, vil ikke en person med normalhøyde kunne se takflaten på Lyssand sitt hus ved 10 gr. takfall. Vi kan derved ikke se at endringen har slike ulemper for Gran som han hevder. Tvert imot, så vil omprosjekterte løsning medføre en lavere rafthøyde enn det som ville vært tilfellet med lavere takvinkel, og slik vi ser det, er det rafthøyden som har betydning for omkringliggende bebyggelse og naboer. Når det gjelder øvrige kommentarer for høyde på planert terreng mm, forholder vi oss til at høyder på O.K. gulv osv. er godkjent i rammetillatelse. For øvrig minner vi om at mønehøyde og gesimshøyde er langt fra henholdsvis 9 og 8m fra gjennomsnittlig planert terrengnivå som er begrensning gitt i plan- og bygningsloven. 10 gr. takfall er også langt under det som må kunne betraktes som vanlig for valmtak. Etablering av trappeatkomst, med tilhørende forstøtningsmurer Gran har sterke innsigelser mot utvendig trappeatkomst fra hovedplan til underetasjeplan i eiendommens østre del, og mener denne vil gi urimelig stor sjenanse for ham i form av økt innsyn og gangtrafikk. Han påpeker videre at trappen er bygget uten tillatelse, og på en meget sjenerende måte. Vi skal være de første til å beklage at trappen er oppført før det evt. er gitt en eksplisitt tillatelse i form av ett positivt vedtak, men dette er utenfor vår kontroll. I tegningsmateriell som fulgte rammetillatelse er det vist tilkomst til underetasje på vedlegg E7, fasade mot nord. Det er da blitt tolket slik at tillatelsen også omfattet denne atkomsten. Gran mener videre at trappen er avhengig av dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i Pbl. 1985 70.2 Bygningers avstand til grense, og mener at det ikke er grunnlag for å gi dispensasjon. Sistnevnte er ikke korrekt. Omtalte trapp med tilhørende forstøtningsmurer må kunne betraktes som ett mindre byggverk som kommunen kan godkjenne nærmere enn 4,0 m fra nabogrense, Side 4 av 5
jf. 2. ledd i samme paragraf. Vi kan heller ikke se at trappen er så stor og ruvende som Gran hevder. Når terrengarrondering er ferdigstilt, vil mur/trappevange mot øst følge planert terreng og høyde over planert terreng vil bli minimal. Dersom murene hadde vært utført slik at de var mer enn 2 m fra grense, kunne de vært oppført i en høyde på inntil 1m uten søknad, jf. SAK 5, 3 ledd, bokstav f /Byggesaksforskriften 4-1, bokstav c, 5. ledd. Etablering av sokkeleilighet Gran har innsigelser mot planlagt sokkelleilighet, og begrunner dette med at etablering av sokkelleilighet er i strid med reguleringsbestemmelsene, skaper behov for mer uteareal, parkering, skaper mer brukerintensitet, sjenanse, innsyn mm. Gjeldende plan for området har 2 bestemmelser for Byggeområde for bolig. Her fremgår det at bebyggelsen skal være åpen villamessig med våningshus i inntil 2 etasjer, og at bygningenes endelige plassering skal fastsettes av bygningsrådet. Det er ingenting i disse bestemmelsene som tilsier at planen ikke tillater etablering av sokkel-, eller sekundærleilighet. Det er riktig som Gran skriver at i Mindre reguleringsendring 30610001 så omtales eiendommene som eneboligtomter. Reguleringsendringen gjelder søknad om deling av tomter som ikke er i samsvar med opprinnelig plan, og ikke en endring av bestemmelsene til gjeldende plan. I vedtaket godkjennes søknad om fradeling av boligtomter (vår utheving)slik som vist på delingskart i M=1:1000, datert etat for byggesak og private planer 14.04.2005, merket saksnr. 200407720. Reguleringsendringen er gitt endringsnummer R.3.061.00.01. Som det fremgår av vedtaket, er ikke byggeformålet begrenset til eneboligtomter, men som boligtomter med åpen villamessig bebyggelse med våningshus i inntil 2 etasjer. Vi er heller ikke kjent med at det skal være en villaklausul på eiendommene slik Gran kan gi inntrykk av i sin klage. Som kjent, bestemmes krav til parkering av en bygnings bruksareal, og ikke antall boenheter, jf. Parkeringsvedtektene i Bergen kommune. En evt. etablering av sokkelleilighet vil ikke medføre krav til økt parkeringsdekning slik Gran hevder og har innsigelser mot. Det er planlagt, avsatt og tatt med i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting 4 parkeringsplasser. Videre har eiendommen mer enn tilstrekkelig uteoppholdsareal for 2 boenheter, og oppfyller således bestemmelsene i KPA. Gran mener at en evt. etablering av sokkeleilighet medfører økt sjenanse for ham i forhold økt trafikk, støy og innsyn til hans eiendom. Vi kan ikke se at gangtrafikk i forbindelse med en evt. sokkelleilighet skulle gi så store negative konsekvenser som Gran hevder. En annen ting, er at bosetter man seg i ett relativt tett bebygd område, må man påregne og akseptere en viss grad av innsyn til egen eiendom og bolig. Terrengarrondering: Se kommentarer til nabomerknad fra Clausen/Fannesen. Vi håper dette er tilstrekkelig for en rask og smidig saksbehandling, og ser frem til en avgjørelse med det første. Dersom det er spørsmål i saken kan undertegnede kontaktes pr tlf 55 27 71 50 eller mobil 928 419 62 Med vennlig hilsen Bygg Prosjekt AS Roy G Njåstad Arkitekt Side 5 av 5