BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201500025/13 Saksbeh.: BJBE Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 27.08.2015 Klage på vedtak: Laksevåg gnr 129 bnr 266 Torvmyra 25. Nybygg bolig Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Senter Hus AS (ansvarlig søker) Nybygg bolig Avslag, datert 21.04.2015 Regulert til bolig i reguleringsplan Torvmyra stadfestet 23.08.2007. Tiltaket er i strid med planens bestemmelser om bygningshøyde og tomteutnyttelse og krever dermed dispensasjoner. Eiendommen ligger i gul flystøysone. Klager har anført at tiltaket ikke er i strid med bestemmelser om bygningshøyde, og at det er gode grunner for å dispensere fra krav til tomteutnyttelse. Det er ikke behov for ytterligere saksbehandling. Vedtak datert 21.04.2015 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Sylvi Søvik Wathne seksjonsleder
1. Om saken Det er søkt om tillatelse til å rive eksisterende enebolig på ca 100 m 2 BRA og føre opp ny enebolig på 429 m 2 BRA. To parkeringsplasser er integrert i bygget og parkering på terreng er vist med 54 m 2. Eiendommen er regulert til bolig (B5) i reguleringsplan for Torvmyra (plannr 15920000) stadfestet 23.08.2007. I kommuneplanen er eiendommen vist som bebyggelse og anlegg i gul flystøysone. Tomteutnyttelsen er i søknaden oppgitt til 37,8% BRA. I reguleringsplanen er maksimal tomteutnyttelse satt til 30%, jf 3.1.1. I søknaden er byggehøyde/gesimshøyde oppgitt til 8,4 meter. I reguleringsplanen er maksimal gesimshøyde satt til 6 meter og maksimal mønehøyde til 9,5 meter. Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsplanen. Det er ikke registrert nabomerknader og det foreligger ikke uttalelser fra andre myndigheter. Det ble gitt avslag i vedtak datert 21.04.2015. Avslaget er begrunnet med at tiltaket ikke oppfyller krav til byggehøyde og tomteutnyttelse og at det ikke er grunnlag for å gi dispensasjon. Det er også begrunnet med at bygget ikke er tilpasset de bygde og naturlige omgivelsene og dermed ikke oppfyller kraven til visuelle kvaliteter, jf pbl 29-2. Vedtaket ble påklaget av ansvarlig søker, Senter Hus AS, i brev datert 06.05.2015. 2. Om klagen I klagen er det anført at både mønehøyde og gesimshøyde, ved tolkning i henhold til regjeringens retningslinjer og alminnelig praksis, er innenfor reguleringsplanens maksimale grenser. Det er vist til figurer hentet fra www.regjeringen.no, som klager forstår slik at for pulttak som per definisjon bare har gesimser, skal høyeste gesims regnes som møne. Klager har videre anført at det er gode grunner for å dispensere fra kravet til maksimal tomteutnyttelse. Det hevdes at reguleringsplanens krav til minimum uteoppholdsareal med kvalitetskrav, kommer foran tillatt tomteutnyttelse. Det burde derfor være uproblematisk å godkjenne økt tomteutnyttelse når dette skyldes at utformingen må sikre 50 m 2 uteareal med støynivå under Lden = 55 db. Fordelen ved å gi dispensasjon er at det settes opp en bolig som tilfredsstiller kravene til støy både ute og inne. Disse kravene er ikke tilfredsstilt for eksisterende bolig. Det er ingen ulemper ved å tillate en tomteutnyttelse på 37,8 %, annet enn at det kreves dispensasjon. I klagen er det opplyst at boligen er tegnet av arkitekt hos Boligpartner AS som uttaler at boligen er utformet i henhold til støyrapporten på godt og vondt. Sett fra nord og øst blir tiltaket lite utfordrende og sjenerende. Mot vest og sør faller terrenget og volumet blir mer synlig. Berørt bebyggelse på denne siden vil ha sin utsikt/kveldssol vestover. Klager mener at omsøkte bolig ikke vil være til sjenanse for omkringliggende nåværende og planlagt bebyggelse, og viser til at det heller ikke er kommet noen nabomerknader. Med henvisning til avslaget som etterlyser angivelse av hvor det er uteareal på 50 m 2 som tilfredsstiller kravene til maksimal flystøy, har klager i en kartskisse vist hvor det vil være uteareal med tilstrekkelig areal og kvalitet. Klager konkluderer med at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene, og at hensynene bak bestemmelsene ikke blir tilsidesatt. Det bes om at dispensasjon innvilges. 2
3. Vurdering av klagen Byggehøyde I reguleringsplanen 3.1.2 heter det at «Bebyggelsen kan oppføres med maksimal gesimshøyde på 6 m og maksimal mønehøyde på 9,5 m målt fra ferdig planert terreng på bygningens høyeste fasade». I tegninger til søknaden er det oppgitt en gesimshøyde på 8,4 meter. Det omsøkte bygget er tegnet med pulttak og har dermed ikke noe møne eller mønehøyde. Klager hevder at «for pulttak som per definisjon bare har gesimser skal høyeste gesims regnes som møne». Denne oppfatningen underbygges med at det «I de reguleringsplanene som spesifiserer dette nærmere, står det også som regel: Ved pulttak kan regulert mønehøyde gjelde som øverste gesims». Klager mener derfor at gesimshøyden på 8,4 meter skal vurderes etter reguleringsplanens krav om maksimal mønehøyde på 9,5 m. Fagetaten er ikke enig i de tolkningene klager har kommet med i forbindelse med klagen. Reguleringsplanens krav til gesims- og mønehøyder må forstås ut fra de vanlige definisjonene. Et pulttak har ikke møne og dermed heller ingen mønehøyde. Dersom øverste gesims skulle vært å regne som mønehøyde i relasjon til planens krav, i strid innarbeidet begrepsbruk, måtte dette vært tydelig presisert i bestemmelsene. Når reguleringsplanen eksplisitt setter begrensninger både for gesimshøyde og mønehøyde, må dette forstås slik at begrensningene gjelder for de høydene som pr definisjon utgjør gesims- og mønehøyder. Fagetaten legger til grunn at omsøkte bygg overskrider kravet om maksimal gesimshøyde med 2,4 meter, og at det kreves dispensasjon fra reguleringsplanen 3.1.2. Tomteutnyttelse Reguleringsplanen angir maksimal tomteutnyttelse for eiendommen til 30%. Dette følger av plankart og reguleringsbestemmelsene 3.1.1. I søknaden er utnyttelsen oppgitt til 37,8%. Tiltaket krever dermed dispensasjon fra reguleringsplanens krav til tomteutnyttelse. Dispensasjon Spørsmålet om dispensasjon må vurderes etter plan- og bygningsloven 19-2, andre ledd, første og andre punktum: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Spørsmålet om dispensasjon er vurdert i forbindelse med avslaget hvor det ble konkludert med at det ikke er grunnlag for å dispensere. Disse vurderingene opprettholdes i klageomgangen. Det omsøkte tiltaket er vesentlig større enn det som reguleringsplanen åpner for, og også betydelig større enn den eksisterende boligen som skal rives. At tiltaket i vesentlig grad overskrider kravene til både høyde og utnyttelse tilsier at det ikke bør gis dispensasjon. Husets utforming og størrelse er begrunnet med at utearealene må skjermes for flystøy for å oppfylle kravene i kommuneplanen. Fagetaten er enig med søker/klager i at dersom husets utforming og størrelse er nødvendig for å redusere flystøyen til akseptabelt nivå, er dette et forhold som kan tale for å dispensere fra 3
krav til størrelse og tomteutnyttelse. Spørsmålet blir i så fall om denne støyreduserende effekten er en fordel som er klart større enn ulempene. Basert på støyrapporten som er vedlagt søknaden, legger fagetaten til grunn at det omsøkte huset er prosjektert slik at det gir en støyreduserende effekt. Det fremgår imidlertid at støyrapporten er utarbeidet før det var laget tegninger av huset. Videre fremgår det ikke i hvilken grad det er nødvendig å overskride reguleringsplanens krav til både høyde og tomteutnyttelse for å oppnå tilfredsstillende uteoppholdsareal. Det klare utgangspunktet er at alle kravene i plan- og bygningsloven og gjeldende arealplaner skal oppfylles, herunder både krav til støy, uteoppholdsareal, bygningshøyder og tomteutnyttelse. Dersom tiltak som er nødvendige for å oppfylle krav til støy og uteoppholdsareal, går på bekostning av krav til høyder og tomteutnyttelse, må sammenhengen dokumenteres bedre. Slik saken er opplyst fra søkers side kan fagetaten ikke se at fordelene ved å gi dispensasjon fra kravene til byggehøyde og tomteutnyttelse er klart større enn ulempene. En eventuell dispensasjon vil føre til at det kan oppføres et vesentlig større bygg enn det planen åpner for. I tillegg til at bygget i seg selv blir dominerende, vil en dispensasjon også kunne skape presedens for utbygging innenfor andre deler av reguleringsplanen. Vi oppfatter det slik at også søker/arkitekt mener at ivaretakelse av hensyn knyttet til flystøy og utearealer medfører ulemper knyttet til utforming og plassering av bygget. I klagen er det anført som et argument for å akseptere en overskridelse av tomteutnyttelsen, at reguleringsplanens krav til minimum uteoppholdsareal med kvalitetskrav går foran tillatt tomteutnyttelse. Vi antar at det her siktes til reguleringsplanen 2.9, siste punktum, som lyder: «Krav til minimum uteoppholdsareal med kvalitetskrav går foran tillatt tomteutnyttelse». Poenget med denne bestemmelsen er at man ikke kan utnytte tomten opp til maksimalkravet som i felt B5 er 30%, dersom dette fører til at det ikke blir uteoppholdsareal med tilstrekkelig størrelse og kvalitet. Kravene til uteoppholdsareal går med andre ord foran slik at det i realiteten kan føre til at tomteutnyttelsen må reduseres i forhold til maksimalkravet. Bestemmelsen kan derfor ikke brukes som argument for å øke tomteutnyttelsen. Utforming/visuelle kvaliteter, pbl 29-2 Avslaget er også gitt med hjemmel i krav til visuelle kvaliteter, jf pbl 29-2: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Fagetatens skjønn er at bygget på grunn av dets størrelse og plassering på et høydedrag i landskapet, ikke blir tilpasset de bygde og naturlige omgivelsene. I klageomgangen opprettholdes disse vurderingene. Fagetaten er likevel åpen for at det i vurderingen av visuelle kvaliteter i noen grad kan tas hensyn til om det er nødvendig gi bygget en spesiell utforming for å skjerme utearealer mot flystøy. I så fall må det dokumenteres bedre hvilke utformingstiltak som er nødvendige, slik at en få r et bedre grunnlag for å vurdere fordeler og ulemper. 4
4. Konklusjon Etat for byggesak og private planer har vurdert saken på nytt etter mottatt klage, og ser ikke grunn til å endre vedtaket. Det anbefales at klagen ikke tas til følge. Vedlegg: 1. Oversiktskart, datert 26.08.2015 2. Oversiktsfoto, datert 26.08.2015 3. Situasjonsplan, datert 30.10.2014 4. Tegninger 5. Klage, datert 06.05.2015 6. Avslag, datert 21.04.2015 7. Søknad om dispensasjon, datert 26.11.2014 8. Flystøyrapport, 18.02.2014 5