OPPDAL KOMMUNE Særutskrift Dok 13 Vår saksbehandler Stine Mari Måren Elverhøi Referanse STEL/2015/543-6/271/205 Behandles av Utvalgssaksnr Møtedato Bygningsråd 16/15 07.03.2016 Reguleringsplan for Vangshaug hyttegrend - 1.gangsbehandling Vedlegg 1 Forslag til detaljreguleringsplan for Vangshaug hyttegrend, gnr. 271/205 2 Vedlegg - 2 - planbestemmelser 10.02. 2016 3 Vedlegg - 3 - plankart 4 Vedlegg - 4 - VA - plankart 5 Vedlegg - 5 - dokumenter i tilknytning planoppstart. 6 Tilbakemelding på varsel om oppstart av arbeid med endring av detaljreguleringsplan for Vangshaug Apartments, gnr. 271 bnr. 205 i Oppdal kommune sendt fra Statens vegvesen 7 Vedlegg - 6 - Risiko og sårbarhetsanalyse - Vangshaug hyttegrend - Oppdal kommune 8 Vedlegg - 7 - terrengsnitt 1- revidert 15.01. 2016 9 Vedlegg - 8 - Terrengsnitt 2 revidert 15.01. 2016 10 Vedlegg - 9 - Overby_1.5 T_Perspektiv Vangshaug 11 Vedlegg - 10 - Tomteområde Vangshaug 12 Utsnitt av terrengprofil 1 13 Utsnitt av terrengprofil 2 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Referat fra oppstartsmøte, referat fra møte 20.01.16, veiprofil Saksopplysninger Oppdal kommune har den 16.02.2016 mottatt forslag til detaljreguleringsplan for Vangshaug hyttegrend. Planen omfatter del av gnr. 271 bnr. 205, 214, 215, 7 og 132. Forslagsstillere er Bjarne Brattbakk og Kari Tronsgård Brattbakk. Planområdet er ca 10,8 da, og ligger sør for dalstasjonen i Vangslia skisenter. Området er skrånende mot sør, med en høydeforskjell på ca 8 m fordelt på ca 48 m (Regnet ut fra kotehøyde 656 m i sør, 664 m i nord). Planen legger opp til høy utnytting av arealet og viser to rekker med 15 forholdsvis små fritidstomter på hver side av internvei. Planforslaget består av planbestemmelser, reguleringsplankart, planbeskrivelse, og risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS). Formålet med planen er å omregulere området fra næring/utleie til område for fritid. Forslaget til reguleringsplan for Vangshaug hyttegrend ligger for det meste på fulldyrka mark og vil for det meste derfor ikke påvirke naturmangfoldet. Det er likevel gjort funn i naturdatabasen i randsonen til Skjørdøla som fører til at naturmangfoldet i og rundt planområdet kan bli påvirket. Prinsippene i
Naturmangfoldloven 8 12 kommer derfor til anvendelse i den videre behandlingen av plansaken. Dette blir videre vurdert under Miljøfaglig vurdering. Atkomst til området skal skje via Vangshaugvegen. I reguleringsplanforslaget blir eksisterende veisituasjon endret ved at veien blir lagt om mot tomtegrense i vest rett etter avkjøringen til gården, og ikke gjennom gårdstunet. Dette er en endring i forhold til oppstartsvarselet, der atkomsten til feltet skulle samsvare med dagens atkomst gjennom gårdstunet. Stigningsforhold holder seg innenfor kommuneplanens krav på maks 12,5 %. Eksisterende gårdsvei vil bli tilbakeført til dyrka mark. Arealtap for dyrkamark totalt etter veiflytting blir på ca 0,4 da. Steingjerdet i tomtegrensen i vest blir ivaretatt gjennom arealformålet LNF-vern av kulturminner og kulturmiljø. Bestemmelsene setter krav om utforming av fritidsbyggene i 3.1. Foreslått byggehøyde er på maksimalt 8,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Dette er 1 meter høyere enn eksisterende reguleringsplan for området som tillater maksimalt 7,5 meter. Når det gjelder utnyttelse på tomtene er det foreslått en minimums BYA% på 40% og en maksimal BYA% på 60 %. Dette er i tråd med bestemmelser til områdene rundt dalstasjonene i kommuneplanens arealdel. Videre er det foreslått å tillate sokkeletasje. Det er foretatt en skredvurdering gjort av Rambøll. Rapporten konkluderer med at forutsatt at byggegrensen settes som vist på kart som følger rapporten tilfredsstiller bebyggelsen kravene i henhold til teknisk forskrift (TEK10). Byggegrensene Rambøll viser til er ivaretatt i plankartet med hensynssone flomfare med bestmmelser. Fritidsboligene blir koblet til offentlig avløpsanlegg. Det er mulig med både privat og offentlig tilknytning vannverk. Etter kunngjøring om varsel av oppstart i april 2015 er det kommet 6 merknader. I tillegg viser Statens vegvesen til oversendelse med varsel av oppstart fra 11.01.16. Fordi vegvesenet åpenbart ble varslet i ettertid blir innspillet fra vegvesenet også inkludert i saken. Hovedinnholdet i alle merknadene blir kort oppsummert. For merknadene i sin helhet og regulant sine kommentarer, viser rådmannen til planbeskrivelsen og vedlegg i saken. Sør-Trøndelag fylkeskommune, 29.04.15 Opplyser om at planområdet ligger i et særlig sårbart kulturlandskap av nasjonal verdi. De viser til forrige reguleringsplanprosess og krav i gjeldende reguleringsplan. De ønsker at dette blir videreført i ny plan. Disse kravene er maksimal mønehøyde på 7,5 meter målt i fremkant av bygg, og ikke gjennomsnittlig planert terreng, samt krav om en samlet utbyggingsplan som viser virkningene i det store landskapsrommet og de nære omgivelsene. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, 19.05.15 Fylkesmannen forutsetter at det legges opp til like god arealutnyttelse som i gjeldende plan. Samtidig understreker de at eksisterende interesser, som friluftsliv, kulturlandskap og beiteinteresser, skal ivaretas. De minner også om plikten til å utarbeide ROS-analyse. Sametinget, 05.05.15 Kjenner ikke til at det er registrert automatisk freda kulturminner i planområdet. Minner om den generelle aktsomhetsplikten. NVE, 19.05.15
Minner om byggegrensen på 50 meter til Skjørdøla i arealdelen. Viser til at planområdet på aktsomhetskart er potensielt utsatt for jord-/flomskred og snø-/steinskred. Krever derfor en fagkyndig vurdering av temaet. Ståle Brovold, 18.05.15 Brovold er eier av hytte på festetomt gnr/bnr/fnr 271/96/8. Tomta ligger nederst i rekken rett ovenfor planområdet. Brovold peker på at planforslaget innebærer en endring av gjeldende plan som er til ulempe for ham. Han er opptatt av at maksimal mønehøyde ikke skal være høyere enn nærmeste kotehøyde utenfor hytta mot sør. Dette fordi han vil bevare utsikten sin fra hytta. Trønder Eiendom, 15.05.15 Trønder Eiendom er eier av hyttetomt B (gnr/bnr 271/97). Tomta er ubebygd og ligger lengst øst i rekken over planområdet. De mener for høye bygg innenfor planområdet vil ødelegge utsikten og føre til verditap på tomta. De ønsker derfor begrensninger på byggehøyden til en etasje med oppstuggu, og ikke høyere enn eksisterende plan. De ønsker videre at det blir lagt inn at bygg ikke kan føres opp nærmere tomtegrensen til Trønder Eiendom enn 7,5 meter, og at vei ikke kommer nærmere grensa enn 1 meter. Statens vegvesen, 01.02.16 Viser til at planforslaget skal ha samme atkomst som vedtatt plan. Har ingen merknader til oppstartsvarselet. Planområdet er i kommuneplanens arealdel vist med arealformål fritid. Planforslaget er dermed i tråd med kommuneplanens arealdel, og skal sluttbehandles av bygningsrådet. Når forslag til reguleringsplan er mottatt av kommunen, skal kommunen i medhold av pbl 12-11 senest innen 12 uker avgjøre om forslaget skal fremmes og legges ut til offentlig ettersyn og behandles etter reglene i pbl 12-9 og 12-10. Myndighet til å gjøre dette er delegert til bygningsrådet, jfr. Delegeringsreglement vedtatt av kommunestyret 30.01.13, sak 13/4, vedlegg 5, pkt. 1.3.1. Miljøfaglig vurdering I henhold til naturmangfoldlovens (nml) 8 om kunnskapsgrunnlaget er det innhentet opplysninger fra naturbase, artskart og kommunens viltkart. Det er gjort funn av rik bekkekløft og bergvegg. I artsdatabanken er det registrert råteveblamose. Disse funnene er i utkanten av planområdet, ned mot Skjørdøla. Kunnskapsgrunnlaget vurderes som godt nok, og føre-var prinsippet ( 9) kommer ikke til anvendelse. Den foreslåtte utbygging av fritidsboliger med vei, vann og avløp ligger utenfor områdene som er registrert. Områdene er ivaretatt med hensynssone naturmiljø i plankartet og med bestemmelser til planen. Den samlede belastningen på naturmiljøet vurderes derfor til å være av liten betydning, jf. nml 10. Naturmangfoldet i planområdet er samlet sett vurdert og ivaretatt på en tilstrekkelig måte, og planforslaget vurderes ikke å påføre økosystemet vesentlige uheldige belastninger, jf. nml 8-12. Landbruksfaglig vurdering Reguleringsområdet ligger i område nær dalstasjonen i Vangslia. Kommuneplanen krever høy utnytting av disse tomtene, og det er derfor forslått å redusere byggegrensa for dyrka mark fra 10 meter til 5 meter. Dette gir plass til to rekker med fritidsboliger. Med byggegrense til dyrka mark på 10 meter, blir
den nederste rekke ikke mulig å bebygge, og byggegrense på 10 meter til dyrka mark vil dermed vanskeliggjøre utbygging så høy utnytting som kommuneplanens arealdel krever. Erfaringene viser at en redusert byggegrense kan føre til konflikter mellom hytteeiere og gårdbruker. I dette tilfellet er denne ulempen likevel vurdert som mindre enn fordelene en høy utnytting av området får. Når først dyrka mark skal brukes som utbyggingsareal, er det en forutsetning at arealet blir godt utnyttet. Dette peker også Fylkesmannen på i sin høringsuttale. I planforslaget er atkomsten til hyttefeltet flyttet lenger mot tomtegrensen i vest. Dette er positivt for å unngå gjennomgangstrafikk og få bedre trafikksikkerhet og miljø i tunet til gården Vangshaug. Flyttingen av vegen gir også et større sammenhengende areal som letter arrondering av en større del av jordbruksarealet. Fordelene flytting av veitrase gir for trafikksikkerhet og arrondering er større enn ulempen med et mindre tap av dyrkamark. Folkehelsevurdering Tomtene ligger solvendt, men åpent og eksponert. Det vil være en fordel om området blir beplantet for skjerming fra vær og vind, og for å dempe fjernvirkningene i landskapet. Det er positivt at det blir satt av areal til felles uteopphold i planområdet. Det er også positivt at eksisterende skiløype blir tegnet inn på plankartet, samt at råket/forbindelsen mellom stolheisen, eksisterende hyttefelt og planområdet blir ivaretatt. Vurdering Rådmannen ser at atkomstveien til planområdet er endret i planforslaget i forhold til det som ble kunngjort i oppstartsvarselet i april 2015, og som høringspartene har tatt stilling til. I oppstartsvarselet er atkomst skissert i vedtatt reguleringsplan og via eksisterende vei gjennom gårdstunet. Rådmannen viser til landbruksfaglig vurdering over, og kan ikke se at denne endringen har særlig negative konsekvenser for andre med interesser i og ved planområdet, utover tap av dyrka mark. Endringen er heller ikke særlig negativ for kulturlandskapet. Høringspartene får sjansen til å uttale seg på nytt til offentlig ettersyn. På bakgrunn av dette vurderer rådmannen at nytt oppstartsvarsel ikke er nødvendig. Rådmannen ser at det er tatt delvis hensyn til innspill fra fylkeskommunen om å utrede landskapsvirkningene ved å utarbeide en enkel utbyggingsplan som illustrerer planlagt bebyggelse i terrenget. Perspektivet som følger planforslaget inneholder ikke annen bebyggelse enn planområdet i ukjent målestokk, og viser ikke området sett i forhold til resten av kulturlandskapet rundt kirka. Dette er en ulempe og ikke helt i tråd med fylkeskommunens innspill. Likevel er planområdet allerede godkjent bebygd med høy utnytting både gjennom nylig vedtatt arealdel og reguleringsplan, og området ligger i utkanten av kulturlandskapet med nasjonal verdi. Rådmannen mener derfor at behovet for en mer omfattende utredning omkring landskapsvirkningene på bakgrunn av forannevnte ikke er nødvendig. I tillegg forslår rådmannen flere tiltak for å begrense fjernvirkningene av byggene i landskapet. For å dempe fjernvirkningene og synligheten i landskapet og for å tilpasse de nye byggene til hovedvekten av eksisterende bebyggelse i Vangslia foreslår rådmannen følgende endringer i planbestemmelsene: En endring er å legge til en planbestemmelse om fargebruk på fritidsboligene, slik at lyse farger ikke blir tillatt. En annen endring er å legge til en planbestemmelse om at større vindusflater skal deles. Rådmannen kan ikke se at denne bestemmelsen vil virke særlig negativt på lysinnfall og utsikt innenfra den enkelte fritidsbolig, men den er viktig for å unngå store, ubrutte vindusflater som reflekterer sollys på en uheldig måte.
En tredje endring er at rådmannen finner det formålstjenlig at bare torvtak blir godkjent som taktype innenfor planområdet. Dette er en streng bestemmelse som vanligvis ikke blir brukt i andre deler av kommunen, men i dette tilfellet har likevel tilgrensende hyttefelt som Soltunet, Prestløkkja og Stenan enten bestemmelser som bare gir åpning for torvtak eller bebyggelse der hovedvekten av bygg er utført med torvtak. Det er derfor naturlig å videreføre bestemmelsen også i reguleringsplan for Vangshaug hyttegrend. En annen fordel med torvtak er at torvtak forsinker effektene på overvann og avløpssystemet ved intens nedbør, ved at vannet ikke renner like raskt av takflaten. Bruk av torvtak bidrar dermed til bedre tilpasning mot intens nedbør/rask snøsmelting og fremtidige klimaendringer, noe kommunen er pliktig til å vurdere i sin saksbehandling. Bestemmelsene gir åpning for å tillate bygninger med to takflater eller saltak. To takflater på bygg er ikke så vanlig i Oppdal, men rådmannen kan ikke se at dette er en grunn i seg selv for å ikke tillate slike bygg i dette området. Byggeskikken i området er ikke ensartet og unik, og så lenge taktype og fargevalg er avstemt i byggeområdet som helhet, kan takformen kunne variere uten at feltet ser uryddig ut. Den positive effekten vil trolig være størst om feltet får en samlet utbygging. Rådmannen har fått signaler på at dette er aktuelt, men legger ikke stor vekt på dette i sine vurderinger. Når det gjelder merknad fra nabo Trønder Eiendom mener rådmannen det er lite aktuelt å innføre strengere byggegrenser i reguleringsplanen enn utgangspunktet på 4 meter i plan- og bygningsloven uten andre årsaker enn et mindre utsiktstap. Strengere byggegrenser vil i tillegg vanskeliggjøre utbygging med så høy utnytting som kommuneplanens arealdel krever. Trønder Eiendom er dessuten eier av en ubebygd tomt som gir gode muligheter til å ta hensyn til reguleringsplan for Vangshaug hyttegrend når utbygging av ubebygde tomta skjer. Nabo Brovold mener forutsetningene er endret fra tidligere vedtatt plan, og at dette gir ulemper for utsikten fra hans fritidsbolig. Rådmannen er enig i at planforslaget kan være negativt for utsikten fra Brovolds fritidsbolig. Selv om maksimal høyde (Med rådmannens forslag til endringer i bestemmelsene) blir den samme som i eksisterende plan, er avstanden til byggeområdet mindre, og bygg kan derfor påvirke utsikten i negativ retning. Som vedlegg til reguleringsplanen er det derfor lagd to terrengprofiler som viser øyehøyde og terrassehøyde for eiendommene til Brovold og Trønder Eiendom sammenstilt med høyde av konstruert bygning med 8,5 m mønehøyde plassert på utdrag av plankartet. Terrengprofilene viser at Brovold kan miste en del av utsikten ned mot dalføret og Driva, men at utbygging i planområdet trolig vil få få konsekvenser for lysinnfall og innsyn. Rådmannen mener at med foreslått reduksjon av byggehøyden er ulempene for hytteeierne i eksisterende felt innenfor de ulemper naboer må forvente i et utbyggingsområde. NVE's innspill om at planområdet ligger i aktsomhetsområde for skred er ivaretatt. Det er foretatt en skredvurdering i forbindelse med utarbeidelsen av ROS-analysen, og relevante funn ihht teknisk forskrift (TEK 10) er innarbeidet på plankartet i form av hensynssone skredfare med bestemmelser om byggeforbud i denne sonen. NVE's forslag om å legge inn 50-meter byggegrense til Skjørdøla vil føre til at de fire østligste tomtene må tas ut av planforslaget. Denne byggegrensen ligger heller ikke inne i eksisterende plan. Rådmannen ser ingen grunn til at byggegrensen bør inkluderes i nytt planforslag når det er regulert inn hensynssone mot elv som tar vare på naturmiljøet og hensyntar faresone for flom. Til slutt rår rådmannen til noen endringer av planteknisk karakter. På reguleringsplankartet: For å ikke sitte igjen med små biter av gamle planer som fremdeles gjelder, bør vegformålet i krysset Kjerkvegen og Vangshaugvegen og inn i Vangshaugvegen utvides. Dette slik
at et rektangel på ca 1,5 m x 47 m fra reguleringsplan for Vang fra 2004 (Planid: 2004009) og et mindre vegareal inn i Vangshaugvegen. Den delen av eksisterende vegtrase som skal bli dyrka mark, må vises som LNFR-formål i ny reguleringsplan. Ellers vil nydyrking være i strid med reguleringsplanen som gjelder for tomta. I begge tilfeller må planområdet utvides. Slik oppstart var varslet i april, kan ikke rådmannen se at denne utvidelsen av planområdet skal kreve ny varsling. I bestemmelsene foreslår rådmannen å stryke del om uthus og garasje i 3.1.1 fordi uthus og garasje i er å forstå som tilhørende anlegg. Forslag til nytt punkt 3.1.1 blir derfor: Innenfor området tillates oppført fritidsbolig/uthus/garasje med tilhørende anlegg. Rådmannens tilråding - 3.1.1 Innenfor området tillates oppført fritidsbolig med tilhørende anlegg. Saksprotokoll i Bygningsråd - 07.03.2016
Behandling Fellesforslag fra bygningsrådet (2 alternativer): Alternativ 1-3.1.1 Innenfor området tillates oppført fritidsbolig med tilhørende anlegg. Alternativ 2 - Adkomst følger tomtegrensa i vest med adkomst til planområde, jfr. innspill fra Laugsand datert 02.03.16.
- 3.1.1 Innenfor området tillates oppført fritidsbolig med tilhørende anlegg. Vedtak Rådmannens tilråding fikk 0 stemmer. Bygningsrådets forslag fikk 7 stemmer. Vedtaket blir som følger: Alternativ 1-3.1.1 Innenfor området tillates oppført fritidsbolig med tilhørende anlegg.
Alternativ 2 - Adkomst følger tomtegrensa i vest med adkomst til planområde, jfr. innspill fra Laugsand datert 02.03.16. - 3.1.1 Innenfor området tillates oppført fritidsbolig med tilhørende anlegg.