BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: 201314542/20 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: MAYH Dato: 11.02.2015 Årstad, Gnr.13, Bnr.234 mfl., Wergelandsalléen. Arealplan-ID 63360000 Forslag til detaljregulering, offentlig ettersyn Kort om planforslaget Asplan Viak fremmer på vegne av Eiendom1 AS planforslag for et område ved Wergelandsalléen i Årstad bydel. Fageråsveien Fageråsveien Wergelandsalléen Wergelandsalléen Hagerups vei Tveitevannet Figur 1- Foto over område for reguleringsplan fra planbeskrivelse Figur 2- Oversiktskart Bakgrunnen for planarbeidet er et ønske om å legge til rette for konsentrert boligbebyggelse på eiendommene med adresse Wergelandsalléen 1 og 3. Planområdet er i dag bebygget med to villaer med tilhørende garasjer. Planområdet ligger utenfor senterområde S11 Wergeland, men på grunn av nærheten til bybanestoppet på Wergeland (ca. 200 meter) er overordnete føringer om fortetning i byområder nær trafikknutepunkter lagt til grunn. Planområdet utgjør ca. 4,6 dekar. Nord for planområdet ligger Wergeland senter. Vest for planområdet ligger boligbebyggelse i Wergelandsbakken, og øst for planområdet ligger boligbebyggelse i Fageråsen og Fageråsveien. Det legges i planforslaget til rette for at planområdet kan bebygges med bolig med tilhørende atkomst, parkering og fellesarealer. All eksisterende bebyggelse innenfor området BKS forutsettes revet. Se illustrasjonsplan (vedlegg F). Side 1 av 7
I illustrasjonsplanen datert 5.2.2015 er det vist en volumsoppbygging som består av 6 bygninger med tilsammen 13 boenheter. Bygningene blir organisert rundt et felles, bilfritt tun og en parkeringskjeller. I skisseprosjektet er terrenget utformet slik at man har tilkomst til privat uteoppholdsareal på terreng både fra øvre og nedre boenhet. I beregningsgrunnlaget for den planlagte bebyggelsen inngår BRA 2006 m². Dette inkluderer underetasje med parkering, boder og teknisk. Beregnet grad av utnytting blir dermed ca. % BRA = 96 %. I forslag til reguleringsbestemmelser er maksimal % BRA på 100 %. Maksimal byggehøyde er satt til kote +60. Det foreslås å utbedre krysset Wergelandsalléen Fageråsveien, slik at det oppnås tilfredsstillende frisikt og med det også økt trafikksikkerhet. Videre vil nordlig del av eksisterende veg, Wergelandsalléen, vil bli åpnet for toveistrafikk for boligene som har sin atkomst fra o_kv1. Innkomne merknader og uttalelser ved oppstart av planarbeidet Det kom inn 4 private merknader og 8 forhåndsuttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i (vedlegg D). Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Høringsuttalelser: Hovedutfordringene er innenfor temaene; - Trafikksikkerhet; herunder atkomst. - Kulturminneinteresser, herunder rivning og tilpasning til strøkskarakter Private merknader: Innvendingene kan i første rekke knyttes til følgende tema: - Wergelandsalléen har med dagens utforming ikke kapasitet til økt trafikk. - Varierende vilje til å avstå grunn for eventuell opprustning av (deler av) veien. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt, og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet konsentrert boligbebyggelse og til hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema som etaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Antall boenheter Det legges i forslaget til rette for formålet konsentrert småhusbebyggelse med 13 boenheter. Antall boenheter er satt med bakgrunn i at planområdet ligger nær bybanestoppet på Wergeland. Selv om planområdet ligger utenfor senterområde S11 Wergeland, tilsier nærheten til bybanestoppet at det bør legges til rette for en viss fortetting. Samtidig har både byantikvaren og fagetaten stilt krav om tilpassing til eksisterende strøkskarakter, og at planforslaget skal tilfredsstille kravene i kommuneplanens arealdel. Selv om forslagsstiller foreslår en moderne arkitektur, er forslaget etter fagetatens vurdering tilpasset strøkskarakteren. Fagetaten slutter seg til forslaget om å åpne opp for etablering av 13 boenheter og den valgte bebyggelsesstrukturen i illustrasjonsplan. Det forutsettes imidlertid at antall boenheter og bygg sikres i reguleringsbestemmelsene, slik at planforslaget og konsekvensene av det fremstår forutsigbart for alle parter, herunder nærmiljøet. Side 2 av 7
Byggehøyde Maksimal kotehøyde for bebyggelsen er satt til kote +60 for hele BKS-formålet; en meter høyere enn vist på snitt-tegningene i skisseprosjektet som er kote +59. Forslagsstiller har begrunnet det ut fra et ønske om å ha en fleksibilitet i forhold til videre prosjektering, se (vedlegg H, I). Det er vist et varierende antall plan over planert terreng for de 6 bygningskroppene, i tillegg til tomtens naturlige stigning. Til sammen vil dette medvirke til at bygningskroppene vil ha varierende maksimal kotehøyde. Etter fagetatens vurdering er foreslått maksimal høyde på hver enkelte bygningskropp tilpasset til omkringliggende bebyggelse, men maksimal kotehøyde for de ulike bygningskroppene må konkretiseres før saken fremmes til 2. gangs behandling. Uteoppholdsareal Felles uteoppholdsareal I illustrasjonsplan er det vist et sentralt felles uteoppholdsareal på ca. 930 m². Uteoppholdsarealet vil fungere som et felles møtested for alle boenheter. Midt i uteoppholdsarealet legges det også til rette for trappe- og heishus til felles parkeringskjeller. Felles uteoppholdsareal vist i illustrasjonsplanen vil utgjøre ca. 70 m² per boenhet (totalt 13 boenheter). I bestemmelsene er det foreslått et krav om 50 m² felles uteoppholdsareal per boenhet, noe som er i samsvar med minimumskravene i kommuneplanen. KPA 2010. Arealkrav til private uteoppholdsareal: «minimum 50 m² pr boenhet for andre bygg med 3 boenheter». Arealkrav for fellesarealet: «for annen type bebyggelse enn blokk 50 m²». Private uteoppholdsareal I følge planbeskrivelsen vil sum privat uteoppholdsareal på grunn til sammen utgjøre ca. 890 m². I tillegg legges det til rette for balkonger, på ca. 90 m². På grunn av ulike type boenheter vil kravet til størrelse på private uteoppholdsareal per boenhet variere. I følge illustrasjonsplan vil det være et snitt på 75 m² per boenhet. I bestemmelsene er det det foreslått et krav på 35 m² privat uteoppholdsareal pr boenhet. Fagetaten ser at det er en utfordring å beregne summen av private uteoppholdsarealet ut fra varierende type boenheter. Etter fagetatens vurdering kan størrelse på felles uteoppholdsareal, som ligger i overkant av kommuneplanens krav, kompensere for noe mindre størrelse på private uteoppholdsarealer. Fagetaten understreker at samlet felles og privat uteoppholdsareal per boenhet skal ikke være mindre enn 100m² som følge av kravene i kommuneplanen. Kjørbar gangvei og avfallshåndtering Det er uklart om tømmingen av foreslått miljøstasjon skal skje via garasjeanlegget eller den kjørbare gangvegen rundt det sentrale felles uteoppholdsarealet som er vist i illustrasjonsplanen. Dette forholdet må avklares før saken fremmes til 2. gangs behandling og ikke senest ved innsending av søknad om rammetillatelse som foreslått i forslaget til reguleringsbestemmelser. Som foreslått er avfallshåndteringen/ miljøstasjonen sentralt plassert i planområdet og lett tilgjengelig for beboerne, men fagetaten kan ikke anbefale en løsning som eventuelt innebærer at bossbilen må kjøre helt inn til vist plassering samt snu på foreslåtte gangvegen. Side 3 av 7
Dersom det legges opp til at bossbilen skal kjøre inn i området via gangvegen, anbefaler fagetaten at avfallshåndteringen/ miljøstasjonen flyttes lengre sør slik at den blir enklere tilgjengelig for dem som skal hente bosset, jf. figur 3. Ved en slik løsning bør det etter fagetaten vurdering settes opp en bom for å hindre unødvendig biltrafikk inn i fellesområdet. Etablering av bom må i så fall sikres gjennom reguleringsbestemmelsene, og avkjørselen Figur3: Illustrasjonsplan. Fagetaten anbefaler de endringene som vist med rødt sør i planområdet må være dimensjonert i samsvar med kravene fra BIR. Bossbilen må også sikres nødvendige snumuligheter. Trafikksikkerhet og konsekvenser for naboer For å bedre trafikksikkerheten i området foreslås det å utvide deler av eksisterende veg Wergelandsalléen fra innkjøringen til eiendommen gnr. 13 bnr. 850 (Wergelansalléen 8A) og nordover til krysset med Fageråsveien. Foreslått utvidelse av veg og tilrettelegging for fortau på den samme strekningen vil få konsekvenser for naboer, spesielt for eiendommen gnr. 13 bnr. 160 (Fageråsveien 9). Eiendomsgrensen ligger i dagens vegkant. Utvidelse av veg og fortau vil gå ca. 3 meter inn på eiendommen, og i tillegg kommer areal for annet vegareal mur. Avkjørselen foreslås lagt om og bli bedret ved at innkjørsel blir fra sør (lenger opp i vegen) via ny avkjørsel til utbyggingsområdet. Se planbeskrivelsen kap. 9.4. jf. vedlegg C. På plankartet er det tatt med et midlertidig anleggsbelte på eiendommen gnr. 13, bnr. 160 som kan benyttes i anleggsperioden til å utføre arbeidet med utvidelse av vegen og etablering av mur. Dette arealet skal istandsettes etter avtale med grunneier etter utført arbeid. Eiendommene gnr.13 bnr. 243 (Fageråsveien 11) og gnr.13 bnr. 245 (Wergelandsalléen 2) vil bli berørt med mindre arealer for å oppnå tilfredsstillende avkjørsler og frisiktsforhold. Ettersom den nye vegen vil kreve mer plass enn dagens veg, er forslagsstiller i utgangspunktet avhengig av å få på plass avtaler med berørte naboer om avståelse av grunn og eventuelt utvidet vegrett. Alternativet er erverv av nødvendige rettigheter ved ekspropriasjon. Grunnerverv via ekspropriasjon er ikke kurant, og det må være forslagsstillers ansvar å utrede dette tema nærmere dersom det er aktuelt. Etter fagetatens vurdering burde imidlertid foreslåtte trafikksikkerhetstiltak, og da ikke minst endringen av krysset mellom Fageråsveien og Wergelandsalléen, vært gjennomført uavhengig av det foreliggende forslaget om å legge til rette for 6 boligbygg til erstatning for de 2 villaene som er der i dag. Krysset er uoversiktlig og trafikkfarlig slik det er utformet i dag. Parkering I henhold til kommunens gjeldende parkeringsnorm ligger planområdet i P3. Kommuneplanens krav til parkering er her 1,2-1,6 parkeringsplasser per 100 m² BRA bolig. Planforslaget legger til rette for 15 parkeringsplasser i parkeringsanlegget, det vi si ca. 1,09 parkeringsplasser per 100 m² BRA bolig. Forslagsstiller presiserer at på grunn av nærhet/ gåavstand til Bybanen og Wergeland senter er det satt et krav til parkering på minimum 1 parkeringsplass per 100 m² BRA bolig i forslaget til reguleringsbestemmelser. Side 4 av 7
Fagetaten har ingen spesielle innvendinger mot foreslått antall parkeringsplasser. Det er god kollektivdekning i området, og det er det satt i gang et offentlig planarbeid som skal sikre sykkeltrasé langs Storetveitvegen. Avstand til bybanetunnel Under bakkenivå er deler av planområdet regulert som spesialområde i plan 16990000 (Årstad, Bybane i Bergen, strekningen Bjørnsons gate Wergeland fra 2007), dvs. som restriksjonsområde tunnel, og sporing i tunnel, med sikringssone. I gjeldende reguleringsplans bestemmelse 3.11 står følgende om tiltak i området: Reguleringsformålet omfatter volumet av tunneltverrsnittet pluss en sikringssone på 10 meter rundt hele tunnelen frem til 5 m fra terrengoverflaten. Tiltak i sikringssonen som ikke er en del av bybaneanlegget, er ikke tillatt. For tiltak som settes i verk over eller inntil tunnel og sikringssonen skal det dokumenteres at tiltaket ikke vil ha innvirkning på tunnelen eller sikringssonen. Forslagsstiller antyder at tegninger fra Bybanen utbygging viser at taket på bybanetunnelen ligger på ca. kote +30 under planområdet. Bunn parkeringsgarasje i skisseprosjektet ligger på ca. kote +45. Forslagsstiller har vært i kontakt med prosjekterings- og sikkerhetsansvarlige bybanekontoret, og de har kommet til enighet om at dokumentasjonskravet kan fremlegges ved rammesøknad, jf. forslaget til reguleringsbestemmelser. Fagetaten avventer tilbakemelding fra faglige instanser gjennom offentlig ettersyn. Universell utforming Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn under prosjektering av de13 boenhetene, uteoppholdsarealet, gangadkomst og parkering. Krav som følger av byggetekniske forskrifter Tek 10 og kommuneplanens arealdel 2010, skal følges. Fagetaten gjør oppmerksom på følgende i Tek 10: «Bygning med tre etasjer eller flere som har boenhet skal ha heis. Kravet gjelder ikke småhus med en boenhet og der atkomst fra inngangsparti til boenhet kun går over én etasje». Barnehage- og skoledekning Barnehage- og skolekapasiteten i Årstad bydel er utfordrende, men etter forslagsstillers vurdering vil foreslått utbygging av 13 boenheter i liten grad påvirke kapasiteten i området. Fagetaten avventer tilbakemelding fra fagavdeling for barnehage og skole gjennom offentlig ettersyn. Barn og unges interesser Planområdet er utbygd med 2 villaer med tilhørende garasjeanlegg og private hager. Tiltakene som følger av planforslaget, vurderes ikke å være i konflikt med barn og unges interesser. Naturmangfold Planområdet består i hovedsak av private hager. De foreslåtte tiltak vurderes ikke å være i konflikt med intensjonene i Naturmangfoldloven og interessene denne er ment å ivareta. Side 5 av 7
Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Antall boenheter og bygg sikres i forslaget til reguleringsbestemmelser Maksimal kotehøyde må konkretiseres for hvert bygg Samlet felles og privat uteoppholdsareal skal ikke være mindre enn 100m² per boenhet Det må avklares hvor og hvordan tømming av miljøstasjonen skal skje Videre prosess knyttet til foreslåtte trafikksikringstiltak må avklares Plankartet med tilhørende bestemmelser må oppdateres før 2. gangs behandling, blant annet for å sikre at de i større grad er i samsvar med føringer som følger av plan - og bygningsloven med forskrifter og overordnete planer. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: - Årstad, Gnr. 13, Bnr. 234 mfl., Wergelandsalléen, Arealplan-ID 63360000 vist på plankart sist datert 5.2.2015 - Tilhørende bestemmelser datert/revidert 5.2.2015 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 6 av 7
Vedlegg A. Plankart datert 5.2.2015, dok nr.22 fil nr.7. B. Reguleringsbestemmelser, datert 5.2.2015, dok nr.22 fil nr.5. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 5.2.2015, dok nr.22 fil nr.3. D. Merknadskommentarer og oppsummering /planoppstart, datert 19.12.2014, dok nr.18 fil nr.6. E. Merknadskart, datert 19.12.2014, dok nr.18 fil nr.9. F. Illustrasjonsplan, datert 5.2.2015, dok nr.22 fil nr.8 side 1. G. Utomsplan, datert 5.2.2015, dok nr.22 fil nr.8 side 2. H. Snitt datert 5.2.2015, dok nr.22 fil nr.8. side 14. I. Fasade oppriss datert 5.2.2015, dok nr.22 fil nr.8 side 15,16. J. Planløsning datert 5.2.2015, dok nr.22 fil nr.8 side 6-9. K. Perspektiver datert 5.2.2015, dok nr.18 fil nr.5 side 4-5. L. ROS-analyse datert 15.12.2014, dok nr.18 fil nr.10. M. Kulturminnedokumentasjon datert 4.11.2014, dok nr.18 fil nr.7. N. VA rammeplan datert 27.11.2014, dok nr.18 fil nr.13. O. Trafikk analyse datert 30.10.2014, dok nr.18 fil nr.12. P. Sol skygge studie datert 5.2.20115, dok nr.22 fil nr.8. side 10-13. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201314542 Kopi: Asplan Viak Bergen AS, Postboks 2304 Solheimsviken, 5824 Bergen. Eiendom 1 AS, Lars Hilles gate 19, 5008 BERGEN Side 7 av 7