T! LEIEAVTALE Mellom Navn og nummer: Staten v/forsvarsdepartementet v/skifte Eiendom, org. nr. 975 950 662 Adresse: Postboks 4394, 2308 Hamar Kontaktperson/tlf: Bo Vegard Grøtvedt, tel. 90 191329 E-mail: bo.vc!!ard.l!j!otvcdt~skiftc.no heretter kalt "utleier", og Navn og nummer: Fredrikstad Golfklubb (FG) Kontaktperson/tlf: Alf-Petter Halvorsen, tel. 91 7S 34 91 E-mail: Alf-Petter.Halvorsen<41fleet.!!ecapital.com heretter kalt "leietaker", avtaleit eller Itavtalen": er det inngått følgende leieavtale, heretter kalt "denne l BAKGRUNN Denne avtale bygger hovedsakelig på følgende faktiske bakgnmn: Arealenes bruksområde er avsatt ikommuneplanens arealdel til Idrettsanlegg - Golf. FG har søkt å etablere en golfpark i Fredrikstad øst. I den anledning er nærværende avtale inngått mellom partene. Det er en forutsetning at leietaker er en golfklubb med ikke-økonomisk formål, og at det inngås samsvarende leieavtale med Fredrikstad kommune. Denne er et vedlegg til nærværende avtale. Vedlegg 1. 2 LEIEOBJEKT Denne leieavtale gjelder deler av gnr. 303, bnr. 1302 og 1415 i Fredrikstad kommune. Arealet fremgår av vedlagte kartskisse med angivelse av alle leide arealer. Området er uregulert. Endelig avgre~sing av arealet forutsettes gjennomført når endelig reguleringsplan foreligger. Vedlegg 2. Arealet skal av utleier utskilles ved kart og deleforretning. Leier betaler omkostningene forbundet med slik kart og deleforretnirtg. Dette gjelder offentlige avgifter så vel som utleiers utgifter.
2 3 LEIE OBJEKTETS BRUK Leier skal benytte det leide areal tll å anlegge og drive Golfbanen Kong Frederik Il Golfbane. Leier er selv ansvarlig for å overholde den til enhver tid gjeldene reguleringsplan og øvrige offentlige bestemmelser. Leietaker plikter å tilpasse golfanlegget i forhold til eksisterende kablinger og rørføringer, både private, forsvarsmessige og kommunale/andre offentlige anlegg. Utleier skal forelegges alle fremtidige planer for byggetiltak, så som bygninger, større faste installasjoner og andre meldingspliktige tiltak. Utleier har den fulle rett til å godkjenne eller forkaste enhver plan som måtte foreligge uten noe grunngivelse, Dersom den kommunale regulering åpner mulighet for å bebygge den delen av arealet som ligger på vestsiden av Harbomveien innenfor leietiden, og det reguleringsmessig er anledning til å ta i bruk erstatningsområdet vist i Vedlegg 3 til golfformål samt etablering av nytt klubbhus som forutsatt nedenfor, har utleier rett til å kreve omlegging av banen på følgende betingelser: l. De aktiviteter som leier har etablert på den nevnte del av arealet skal av utleier og på hans bekostning flyttes til det erstatningsområdet som fremgår av Vedlegg 3. Utleier forplikter seg i tilfelle til å opparbeide og installere det som er nødvendig for at alle aktiviteter kan flyttes til det nye området uten større opphold i aktivitetene i golfklubben (flyttetid) enn en uke. Lukketid ut over dette skal kompenseres av utleier. Utleier besørger og bekoster kart- og delingsforretning på erstatningsområdet Omleggingen kan gjøres ved at nåværende 15. green må flyttes. og nåværende 16 hull nedlegges. Her etableres drivingrangen. Nåværende 3. hull blir l. hull. På det nye området anlegges så nye 5. - 6. - 7. og 8. hul, som kommer tilbake til nåværende 7. hul.. Se vedlegg 3 2. Utleier bygger uten kostnad for leier et nytt klubbhus der hvor dette er markert på vedlegg 2. ~Iubbhusetskal ha normal standard for slike hus på den aktuelle tid og minst inneholde de samme funksjoner som det huset det erstatter. Klubben skal være med i prosjekteringen og ba innflytelse på utforming, innhold og kvaliteter. 3. Leieforholdet knyttet tit det fraflyttede området faller bort så snart fraflytting er gjennomført. Deretter utvides denne avtale automatisk til å omfatte erstatningsområdet uten endring i vilkårene. Dersom erstatningsområdet er mindre enn det fraflyttede området, skal dog leien justeres tilsvarende. 4. Utleier besørger og bekoster avlysing og ny tinglysing av leiekontrakten på erstatningsområdet uten at dette skaper problemer i forhold til eventuell panthaver i leieavtalen.
3 4 LEIEFORHOLDETS TILTREDELSE OG VARIGHET Denne avtale gjelder i 10 år regnet fra 01.01.2004. Deretter har leietaker rett til å fornye avtalen for ytterligere 10 år ad gangen inntil 3 ganger. Ønske om fornyelse skal skje skriftlig med minst 12 måneders varsel. Den totale leieperiode er således begrenset til 40 år. Betingelser ved fornyelse er beskrevet under 5 nedenfor. Dersom FG ikke oppnår byggetillatelse, at pålagte rekkefølgekrav i reguleringen gjør det økonomisk umulig å gjennomføre prosjektet eller lar det leide areal stå urørt lengre enn utløpet av 2006, har partene gjensidig rett til å si opp avtalen med virkning fra og med l. januar 2007. Varsel om slik QPpsigelseskal skje med minst 3 måneders skriftlig varsel. 5 LEIE OG LEIENS REGULERING. BETALING. Leien er fastsatt til kr. 900,- pr. da. pr. år for hele området regulert med 100 % av konsumprisindeksen. Leien reguleres L januar hvert år i samsvar med endringen i konsumprisindeksen med basis i indeksen pr. 15.08.2004 og frem til sist kjente indeks på reguleringstidspunktet. Fra overtakelse, som er identisk med det tidspunkt eksisterende leieavtaler for området utløper og frem til byggestart er leien fastlagt til kr. 150,- pr. da. pr. år. Fra byggestart og frem til Ol. august i første hele driftsår, anslagsvis 2005, er leien satt til 50 % av normaueien. For perioden frem til endelig reguleringsplan og oppmåling foreligger er arealet fastlagt til ca 560 da. Ved hver leiefomyelse (hvert 10. år) har partene rett til en markedstilpassing av leiebeløpet Leien skal betales forskuddsvis senest den l. i hvert kvartal. Ved for sen betaling kreves renter ih.t lov om morarenter. Gebyr kan kreves ved purring. 6 SIKKERHETSSTILLELSE Som sikkerhet for riktig oppfyllelse av sine fulle forpliktelser, i samsvar med norsk lov og ette~ denne avtale skal leietaker før overtakelse, stille selvskyldnerkausjon fra finansinstitusjon som driver virksomhet her i riket etter konsesjon gitt av norske myndigheter, eller annen av utleier godkjent sikkerhet. Ganmtien skal omfatte leie og andre forpliktelser som leietaker pålegges i hbt. denne avtale. Garantien skal til enhver tid tilsvare 6 -seks- måneders leie og være gyldig for leietiden pluss 2 måneder. 7 FORSIKRING Leietaker plikter å holde sine interesser forsikret på en slik måte at utleier holdes skadesløs v,ed skade og ansvar som oppstår som følge av bruk av leieobjektet Utleier er selvassurandør.
4 8 FRAFLYTTING. LEIE OBJEKTETS TILSTAND, MELLOMVÆRENDE OG REUfLEIE. Ved fraflytting, uansett årsak, skal leietaker tilbakelevere leieobjektet i forsvarlig og for utleier godtagbar stand. Utleier godtar at leieobjektet tilbakeleveres som alminnelig godt vedlikeholdt golfanlegg. Er leieobjektet mangelfullt vedlikeholdt eller skadet, har utleier rett til å rette opp dette for leietakers regning. 9 FREMLEIE, OVERDRAGELSE, PANTSETTELSE, TINGLYSNING Leietaker kan ikke fremleie eller overdra denne avtale uten i forbindelse med anvendelse av panteretten.. Avtalen skal tinglyses. Leieretten kan pantsettes. Panthaver eller den som utleder sin rett fra panthaver, har rett til å tre inn i leieforholdet på kontraktens betingelser hvis leietakeren misligholder sine forpliktelser overfor utleier eller panthaver eller noen som utleder sin rett fra panthaver. Dersom leietaker sier opp kontrakten eller det inntrer mislighold som gir utleier hevingsrett, plikter utleier å varsle panthaver slik at panthaver tar anledning til å tre inn j kontrakten. Panthaver skal i så fall innen 14 dager fm varsel er mottatt, tre inn i. kontrakten som ordinær og fullt forpliktende kontraktspart for hele den gjenværende leieperiode. Dersom panthaver ikke ønsker å tiltre pantet for hele den gjenværende leieperiode, skal panthaver allikevel kunne tiltre pantet for en periode av 3 måneder, men med fleksibilitet for panthaver til å velge et enda kortere tidsrom. 1 begge disse to tilfeller. plikter panthaver å betale forfalte og ikke betalte leieterminer samt å etablere ny sikkerhet i henhold til kontrakten. Transport eller overdragelse som følge av at panthaver eventuelt har tiltrådt pantet, skal godkjennes av utleier. Slik godkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Som saklig grunn regnes for eksempel at den påtenkte leietakers finansielle soliditet etter utleiers vurdering ikke er tilfredsstillende eller at dennes driftskonsept av utleier vurderes uakseptabelt i lys av leieobjektets bruk og beskaffenhet Dersom pantet realiseres, forutsettes at den nye leietaker, før tiltredelse, stiller garanti j samsvar ~ed leieavtalens 6. 10 FORCE MAJEURE. AVBRUDDI FORSYNINGER. Streik, lockout og blokade, eller andre forhold som partene ikke rår over. f.eks. brann, eksplosjon, maskinskade, ukontrollert utstrømming av vann, avbrytelse av tilførsel av vann, strøm, telefon m.v., opptøyer, krig eller inngrep av offentlig myndighet m.v., fritar utleier fra å oppfylle sine forpliktelser i h~~old til denne avtale i den grad de ikke kan oppfylles uten unormalt høye kostnader. Leietaker kan ikke kreve taps- eller skadeserstatning for dette.
5 Tilfeldige avbrudd i forsyninger av vann, strøm, etc. plikter leietaker å tåle uten erstatning eller leiereduksjon. 11 MISLIGHOLD, HEVNING, TVANGSFRAVIKELSE, KONKURS,. TVISTER. Leietaker vedtar at tvangsfravikeise kan kreves hvis avtalens betingelser ikke blir innfridd ved forfall, jfr. 13-2, 3. ledd, (a), i Tvangsfullbyrdelsesloven. Motkrav som ikke er fastslått ved rettskmftig dom eller forlik, kan leietaker ikke kreve motregnet i utleiers krav på leie eller tilleggsytelser. Leietaker vedtar at tvangsfravikeise kan kreves når leietiden er løpt ut eller avtalen rettmessig hevet, jfr. 13-2,3. ledd, (b), i Tvangsfullbyrdelsesloven. Avtalen går i så fall ikke over på oppsigelige vilkår som ellers bestemt i Husleielovens 9-2, 3. ledd. Partene vedtar eiendommens vemeting i alle tvister som gjelder leieforholdet. 12 SIGNATUR Denne avtale er signert i2 - to - likelydende eksemplarer, hvorav partene beholder hvert sitt. 1h Oslo, den februar 2004 for utleier Fredrikstad, den. februar 2004 for Leietaker Per Thune
6 kartskisse Vedlegg 2 veiledende n '., i,.o,' / sumarel 563003 tn2 199295 m2 98 711 m2 861009 m2