SAKSBEHANDLER: Ida Jordal SAKSMAPPE: 2018/150 SAKSFREMSTILLING ARKIV: 071/0002/L42 UTVALG: UTVALGSSAKSNR: MØTEDATO: Planutvalget 49/18 11.04.2018 SØKNAD OM DISPENSASJON: UTBEDRING AV ADKOMSTVEI, TOTALRENOVERING AV SJØBOD, 71/2 - HOVEN. TILTAKSHAVER: HANNE ALNÆS OG KNUT HOVEN - BEFARING Rådmannens forslag til vedtak: 1. Planutvalget finner med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 å kunne 1-8 for utbedring av vei. Utbedring av veien vil ikke føre til vesentlig tilsidesettelse av hensyn bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra. Det dreier seg om oppgradering av eksisterende vei. Det forutsettes god naturtilpasning og tiltaket kommer derfor ikke i konflikt med landskapshensyn. Fordelene vurderes å være klart større enn ulempene ved at veien blir utbedret til å tåle vær og sjø og gir bedre fremkommelighet. Planutvalget kan ikke se at det foreligger nevneverdige ulemper ved å gi dispensasjon. 2. Planutvalget finner med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 å kunne 1-8 for rivning av eksisterende sjøbod og oppføring av ny. Tiltaket vil ikke føre til vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra. Planutvalget legger til grunn med de endringer som er foreslått i brev av 27.02.18 vil sjøboden ikke i særlig grad øke det bebygde preget. Materialvalg og utforming av bygget er i tråd med bevaringshensyn. Fordelene ved at man får erstattet en falleferdig bygning med en ny funksjonell sjøbod tilpasset tradisjonell byggestil vurderes å være klart større enn ulempen med at bygget øker noe i høyden. 3. Planutvalget finner med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 å kunne 1-8 for heving av terreng. Planutvalget har etter befaring kommet til at hensynene bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra ikke vil bli tilsidesatt da det dreier seg om en beskjeden endring av terrenget. Forutsatt at tiltaket utføres slik beskrevet i brev av 27.02.18 vil det knapt være synlig etter gjennomføring. Fordelene at kabelrør blir skjult i bakken og bedre fremkommelighet rundt sjøboden vurderes å være klart større enn ulempene vil være å tillate en beskjeden terrengendring i et område det ikke er gjort naturinngrep i fra før. Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av særutskriften. Se vedlagte orientering. 1
Behandling i Planutvalget - 11.04.2018 : Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Planutvalget - 11.04.2018 : 4. Planutvalget finner med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 å kunne 1-8 for utbedring av vei. Utbedring av veien vil ikke føre til vesentlig tilsidesettelse av hensyn bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra. Det dreier seg om oppgradering av eksisterende vei. Det forutsettes god naturtilpasning og tiltaket kommer derfor ikke i konflikt med landskapshensyn. Fordelene vurderes å være klart større enn ulempene ved at veien blir utbedret til å tåle vær og sjø og gir bedre fremkommelighet. Planutvalget kan ikke se at det foreligger nevneverdige ulemper ved å gi dispensasjon. 5. Planutvalget finner med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 å kunne 1-8 for rivning av eksisterende sjøbod og oppføring av ny. Tiltaket vil ikke føre til vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra. Planutvalget legger til grunn med de endringer som er foreslått i brev av 27.02.18 vil sjøboden ikke i særlig grad øke det bebygde preget. Materialvalg og utforming av bygget er i tråd med bevaringshensyn. Fordelene ved at man får erstattet en falleferdig bygning med en ny funksjonell sjøbod tilpasset tradisjonell byggestil vurderes å være klart større enn ulempen med at bygget øker noe i høyden. 6. Planutvalget finner med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 å kunne 1-8 for heving av terreng. Planutvalget har etter befaring kommet til at hensynene bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra ikke vil bli tilsidesatt da det dreier seg om en beskjeden endring av terrenget. Forutsatt at tiltaket utføres slik beskrevet i brev av 27.02.18 vil det knapt være synlig etter gjennomføring. Fordelene at kabelrør blir skjult i bakken og bedre fremkommelighet rundt sjøboden vurderes å være klart større enn ulempene vil være å tillate en beskjeden terrengendring i et område det ikke er gjort naturinngrep i fra før. Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av særutskriften. Se vedlagte orientering. 2
Vedlegg: 1 Søknad om utbedring av vei samt rivning av eksisterende og oppføring av ny sjøbod 71/2 Hoven 2 Uttalelse fra Fylkeskommunen til vedlikehold og utbedring av adkomstvei, samt totalrenovering av sjøbod 71/2 Hoven 3 Uttalelse til søknad om dispensasjon for å erstatte ei sjøbu med ny, utbedring av atkomstvei til sjøbuene m.m. på Hoven 71/2 4 Vedr søknad utbedring adkomstvei, samt totalrenovering av sjøbu 71/2 UTDYPENDE SAKSFREMSTILLING Søknaden: Hanne Alnæs og Knut Hoven søker om å utbedre adkomstvei til sjøboder samt å erstatte eksisterende sjøbod med ny på eiendommen gnr. 71, bnr. 2. Det søkes om å heve deler av veien ca. 15cm og legger skiferheller i betong på de mest værutsatte meterne. Det skal fjernes telefonstolper og kablene legges i trekkrør. Det søkes om å rive eksisterende sjøbod og føre opp ny på samme sted med samme grunnflate (ca. 40m 2 ) og plassering. Kledning søkes endret til kjerneved av lerk (umalt) og blikktak erstattes med teglstein. Det søkes om å heve takvinkel fra 25 til 34 grader. På østfasaden søkes det om å flytte dør til syd hjørnet, bygges halvtak (1x2 m) over døren og innsetting av ekstra vindu. Det søkes om integrert port på syd og vestfasaden. Det søkes om å heve sjøbodens grunnmur med 20cm. og å heve terreng rundt sjøboden noe. Eksisterende sjøbod har gesimshøyde ca. 3,3m og mønehøyde ca. 4,3m. Ny sjøbod får gesimshøyde på ca. 3,5m og mønehøyde ca. 5,1m. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen er i kommuneplan for Mandal 2015-2027 utlagt som LNFR-areal. Eiendommen ligger i hensynssone H570: bevaring kulturmiljø. I bestemmelsene til kommuneplanen pkt. 5.4 står det: «Innenfor området bør det, med sikte på å bevare viktige historiske trekk i landskap og bebyggelse, gjennomføres en kartlegging av kulturmiljøet, og i reguleringsplan gis bestemmelser om bevaring og vern av eldre gårdsbebyggelse og andre historiske spor i landskapet. Innenfor området bør det ikke tillates riving av bebyggelse eller gis tillatelse til større bygg- og anleggstiltak før de kulturhistoriske verdiene er nærmere kartlagt og eventuelt sikret gjennom reguleringsplan. Alle søknadspliktige tiltak skal oversendes kulturvernmyndighet.» Området det søkes om oppgradert vei og sjøboden ligger i 100-metersbelte langs sjø. 3
Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra byggeforbud med unntatt for stedbunden næring i LNFR-områder og forbudet mot tiltak i strandsonen, jf. pbl. 1-8. Begrunnelse for dispensasjon: Søknaden av 15.01.18 er detaljert og det vises til denne i sin helhet. Kort oppsumert så er søknaden om oppgradering av vei, begrunnet med at eksisterende vei på grunn av springflo og uvær vaskes ut og fremstår som en steinrøys. Den har dårlig fremkommelighet. Det ønskes derfor å heve veien noe og legge stabilt dekke som tåler værforholdene. For å forskjønne område ønsker man å fjerne stolper og legge kabler i rør i veitraseen. Den eksisterende sjøboden er i så dårlig forfatning at det ikke er hensiktsmessig å reparere. Den nye som ønskes oppført er bedre tilpasset bygningsmiljø ved at takvinkelen økes og gjennom materialvalg. Det gjøres forbedringer for å sikre funksjonalitet. På grunn av springflo og uvær ønskes det å heve grunnmur og deler av terreng rundt sjøboden ca. 20 cm. Dette vil ikke være synlig fra sjø. Tiltaket vil bidra til forskjønning a området og bedre tilgjengeligheten for alle. Nabovarsel: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3. Ved varslingsfristens utløp er det ikke registrert merknader i saken. Uttalelser fra annen myndighet: Vest Agder Fylkeskommune har uttalt seg til saken i brev av 19.02.18: «Saken har vært fremlagt plan og miljøavdelingen som ikke har noen merknader til tiltaket. Nyere tid hos Fylkeskonservatoren har heller ingen merknader. Saken ble også oversendt Norsk Maritimt museum som pr. e-post datert 19.2.2018 meddelte at de ikke har noen merknader til tiltaket.» Fylkesmannen i Aust og Vest-Agder har uttalt seg til saken i brev av 19.02.18. Det fremgår bl.a.: «Ny sjøbu vil bli vesentlig høyere, og dermed bli liggende mer eksponert i landskapet. Dette vil øke det bebygde preget av området på en uheldig måte. I lys av ovennevnte retningslinjer, frarår vi at det gis dispensasjon for ny sjøbu som omsøkt. Ny sjøbu bør evt. få tilnærmet samme høyde som eksisterende, enten ved at møneeller gesimshøyde reduseres. Særlig ut fra landskapshensyn, frarår vi også dispensasjon for oppfylling av terreng på sørsiden av bua, hvor det ikke er noen naturinngrep fra før. Fylkesmannen legger til grunn at omsøkte veiutbedring skal skje med god naturtilpasning. Med et slikt vilkår, vil vi ikke frarå dispensasjon for dette tiltaket. Forutsatt at legging av kabler i bakken skjer med minst mulig terrenginngrep, herunder slik at det ikke vil kreve sprengning, og slik at det i liten/ingen grad blir synlige installasjoner eller inngrep i terrenget i etterkant, har vi heller ingen merknader til dette tiltaket.» Tiltakshavers kommentarer til uttalelser: Tiltakshaver har i brev av 27.02.18 kommentert Fylkesmannens uttalelse og kommet med tilleggsopplysninger i saken. Det vises til brevet i sin helhet. Kort oppsummert foreslår tiltakshaver avbøtende tiltak/ endringer på omsøkt sjøbod som i sum vil redusere 4
mønehøyde med 25-30 cm i forhold til opprinnelig søknad; grunnmur heves med 10 cm. i stedet for 20, takhøyden senkes med 5 cm og takvinkel reduseres til 32 grader. Videre gis en mer detaljert begrunnelse for søknaden om å heve terreng på sydsiden av bua. I tillegg til å bedre fremkommelighet har heving av terrenget også en funksjon for å dekke over trekkrørene. Påfylling er mest skånsomt da det er lite løsmasser på stedet. For å imøtekomme Fylkesmannens uttalelse foreslås som avbøtende tiltak at eksisterende torv og vegetasjon fjernes før oppfylling for så å legge dette tilbake etter at terrenget er hevet og trekkerørene er lagt ned. Andre forhold: Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs 8-12. Miljødirektoratets naturbasekart inneholder ikke registreringer i området. Teknisk forvaltning er heller ikke kjent med andre særlige biologiske eller landskapsmessige verdier på stedt, og vurderer tiltaket til ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven. Det er fortatt kulturminnesøk. Det er ikke registrert fornminner som vil bli berørt av tiltaket. Leder teknisk forvaltnings samlede vurdering: Vilkårene som må være oppfylt for at kommunen skal kunne gi dispensasjon følger av pbl. 19-2 andre ledd: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering» I denne saken er det søkt om dispensasjon fra byggeforbud i LNF-område utlagt som hensynssone for bevaring av kulturmiljø, og bestemmelsen om byggeforbud i 100- metersbelte langs sjø i pbl. 1-8. Hensynene bak disse bestemmelsene er dels sammenfallende. Det kan ikke gis dispensasjon dersom hensynet til landbruk, natur eller friluftsliv blir vesentlig tilsidesatt i LNF-områder, og i området som er utlagt som hensynssone for bevaring av kulturmiljø må det vektlegges at man i disse områdene tar sikte på å bevare viktige historiske trekk i landskap og bebyggelse. I vurderingen av dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser, jf. pbl. 1-8 første ledd. I vurderingen av om det skal gis dispensasjon skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt og kommune bør heller ikke innvilge dispensasjon der direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden, jf. pbl. 19-2 fjerde ledd. Det følger av Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen (Fastsatt ved kgl.res. av 25. mars 2011) at Mandal kommune hører inn under områder der presset på arealene er store. I disse områdene skal som hovedregel byggeforbudet praktiseres strengt og dispensasjoner unngås i områder der presset på arealene er stort. Videre følger det av retningslinjene blant annet at bygging ikke tillates på arealer som har betydning for andre formål, som for eksempel naturvern og naturmangfold m.m. Utvidelse av eksisterende bygninger skal skje i retning bort fra sjøen og det skal legges vekt på løsninger 5
som kan bedre eksisterende situasjon i forhold til landskap og allmenn tilgang til sjøen og alternative plasseringsmuligheter skal vurderes. 1. Utbedring av vei Teknisk forvaltning mener hensynene bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra ikke vil bli vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjon innvilges. Det vises til at saken gjelder oppgradering og utbedring av eksisterende vei med en forholdsvis beskjeden heving av veien på de mest utsatte stedene. Det forutsettes god naturtilpasning og tiltaket kommer derfor ikke i konflikt med landskapshensyn. Teknisk forvaltning er ikke kjent med særlige biologiske eller landskapsmessige verdier i området. Tiltaket vil ikke vesentlig tilsidesette hensyn til landbruk, natur- og kulturmiljø, friluftsliv eller andre allmenne interesser. Teknisk forvaltning kan ikke se at det foreligger nevneverdige ulemper ved å gi dispensasjon. Fordelene er at man får en mer funksjonell og solid vei og bedre fremkommelighet. Etter en samlet vurdering mener teknisk forvaltning at fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene og at vilkårene for å innvilge dispensasjon etter pbl. 19-2 er til stede. 2. Erstatte dagens sjøbod med ny Teknisk forvaltning mener i utgangspunktet man ikke bør innvilge dispensasjon når Fylkesmannen har uttalt seg negativ til søknaden og at det bør legges vekt på at det i de statlige planretningslinjene forventes at kommunene har en restriktiv i områder med press på arealene. Med de tilpasninger og reduksjoner i høydene som er foreslått i brev av 27.02.18 mener teknisk forvaltning at den økte høyden på sjøboden er såpass beskjeden at den ikke vil øke det bebygde preget i nevneverdig grad. Når det gjelder farge og materialvalg så var det vanlige at sjøboder fra dette tidsrommet oftest hadde uhøvlet kledning. Den grove overflaten egnet seg som underlag for komposisjonsmaling eller vassmaling. Malingen var tilsatt brunsort, rødt eller okergult jernoksid som pigment. Spesielt vanlig er den røde fargen. Det finnes også eksempler på umalte sjøboder og uthus (kilde: www.byggogbevar.no). Siden denne saken gjelder en sjøbod som ligger for seg selv mener Teknisk forvaltning det ikke er problematisk med umalt kledning. Dersom det var snakk om et naust i rekke hvor de andre naustene var malt ville det vært naturlig å anbefale malt kledning i samme farge som de øvrige. Takstein og takvinkelen som er beskrevet i søknaden er innenfor det som var vanlig for naust denne tiden. Det foreligger ikke nevneverdige ulemper ved å gi dispensasjon. Fordelene er at man får en funksjonell sjøbod tilpasset tradisjonell byggestil. Etter en samlet vurdering mener teknisk forvaltning at fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene og at vilkårene for å innvilge dispensasjon etter pbl. 19-2 er til stede. 3. Heving av terreng rundt sjøbod Teknisk forvaltning mener i utgangspunktet man ikke bør innvilge dispensasjon når Fylkesmannen har uttalt seg negativ til søknaden. Fylkesmannen har frarådet dispensasjon for oppfylling av terreng på sørsiden av bua med henvisning til landskapshensyn. Tiltakshaver har gjort rede for hvorfor denne terrengendringen er nødvendig og at de ved å gjøre dette kan skjule telefonkablene i bakken uten å ty til sprengning i sitt brev av 27.02.18. Metoden dette skal gjennomføres på er skånsom og endringen vil være vanskelig å få øye på etter at det er gjennomført. På den annen side er det snakk om å endre terreng i sjøkanten på et sted hvor det ikke er gjort naturinngrep fra før. Befaring i forbindelse med 6
Planutvalgsmøtet vil være nyttig for å danne seg et bilde av om dette er en terrengendring som kan aksepteres. KONKLUSJON: Den omsøkte utbedringen av veien vil ikke føre til vesentlig tilsidesettelse av hensynene det søkes om dispensasjon fra, forutsatt at tiltaket gjennomføres med god naturtilpasning. Sjøboden er i tråd med bevaringshensyn og vil med de avbøtende tiltakene beskrevet i brev av 27.02.18 ikke i særlig grad øke det bebygde preget i området. Planutvalget bør foreta en befaring før det tas endelig stilling til om det kan gis dispensasjon for heving av terreng rundt sjøboden. Det er snakk om en beskjeden endring som vil utføres skånsomt og som vil være vanskelig å få øye på etter at den er gjennomført. På den annen side bør man være tilbakeholden med å tillate endring av terreng i sjøkanten i områder det ikke er gjort naturinngrep i fra før. Mandal 21.03.18 Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Ida Jordal Byggesaksbehandler Saksparter: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL Knut Hoven Konsul Christiansens V 1 4616 Kristiansand S 7