REGULERINGSPLAN FOR DEL AV BAKKANE GÅRD OG BAKKANE BARNEHAGE REGULERINGSBESTEMMELSER Dato for siste revisjon av plankartet: 12.05.05 Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 12.05.05 1) Generelt 1.1 Område reguleres for følgende formål (jfr.plan- og bygningslovens 25) 1.1.1 Byggeområder A1 område for allmennyttig formål, bolig for funksjonshemmede. A2 område for allmennyttig formål, barnehage O1 offentlig institusjon, sykehjem A/F kombinert formål forretning/almennyttig formål 1.1.2 Spesialområder for bevaring BV1 Kombinert formål bolig/allmennyttig formål. BV2 Allmennyttige formål, barnehage 1.1.3 Offentlig trafikkområde Gang-/sykkelveg Annen veggrunn 1.2 Hensikten med reguleringsplanen Legge til rette for nytt sykehjemsbygg, lav bebyggelse for funksjonshemmede, sikre Bakkane barnehage større areal, samt løse trafikkforhold syd for barnehagen. 1.3 Åpent parkeringsareal Åpent parkeringsareal skal ikke medregnes i tillatt bebygd areal (BYA). 2) Fellesbestemmelser 2.1 Krav til utomhusplan For områdene A1, O1 og A2/BV2 skal det foreligge godkjent utomhusplan. 2.2 Rekkefølgekrav Før det gis igangsettingstillatelse skal det foreligge godkjent utomhusplan for hvert av delområdene A1, O1 og A2/BV2 og godkjent anleggsmelding for kommunaltekniske anlegg. 847 - Egengodkjent 09.06.05 side 1 av 7
Før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest skal intensjonene i utomhusplanen være utført. Før bygninger kan tas i bruk ved midlertidig brukstillatelse/ferdigattest må følgende være ferdig opparbeidet: parkeringsplasser til internt bruk areal for miljøstasjon parkmessig opparbeidelse av grøntområder i den grad årstid og klima tillater. Hvis bygg tas i bruk på en årstid en ikke kan etablere nye plantemiljøer, så skal dette utføres påfølgende vår. Området A2 kan ikke tas i bruk før eksisterende støyskjermingsløsning mot barnehageområdet er forbedret i henhold til reguleringsplanen slik at den gir tilfredsstillende støyforhold. Området A/F kan ikke tillegges området til misjonskirken/rema 1000 før området A2 er tatt i bruk som utvidelsesareal for barnehagen i henhold til utomhusplan. Gang-/sykkelvegen syd for barnehagen kan ikke etableres før området A2 er tatt i bruk som utvidelsesareal for barnehagen i henhold til utomhusplan. Eiendommen Maribakkane 10 skal skjermes mot barnehagens interne trafikk- og parkeringsområde før området A2 tas i bruk. 2.3 Dokumentasjonskrav Utomhusplanene skal utarbeides i målestokk 1:200 og skal vise bebyggelsens plassering, intern trafikkavvikling, parkering, garasje (gjelder A1), plassering av avkjørsler og arealer for felles uteopphold i samsvar med kommuneplanens arealdel og boligretningslinjene til Skien kommune, samt plass for felles miljøstasjon plassert ved offentlig veg. Planen skal vise terrengbehandling med høyder (gamle og nye koter) eventuelt supplert med lengde- og tverrprofiler, samt eksisterende og planlagt vegetasjon. Gjerder, terrengmurer, ev. støyskjermingstiltak, plassbelegg, utearealenes belysning og møblering skal også inngå i utomhusplanen. Utomhusplanen må utarbeides med tanke på framkommelighet for brannvesenets biler i tråd med Boligretningslinjene. Utomhusplan kan utarbeides for hele planområdet, eller for hvert av delområdene i planen. For områdene A2 og BV2 skal det utarbeides felles utomhusplan. Denne skal vise skjermingstiltak mot eiendommen Maribakkane 10, trafikkløsning med rundkjøring uten behov for rygging og bevaring av mest mulig vegetasjon. 2.4 Miljøforhold 2.4.1 Trafikkstøy For områder som ligger utsatt til for trafikkstøy fra Ulefossvegen skal behov for støyreduserende tiltak vurderes ved utforming av utomhusplan. Det skal legges fram støyberegninger. Ekvivalent støynivå skal være iht. de nye retningslinjene for 847 - Egengodkjent 09.06.05 side 2 av 7
behandling av støy i arealplanlegging (T-1442). Nødvendige tiltak for å tilfredsstille disse kravene skal være utført før bygningene tas i bruk. 2.4.2 Radonfeller Planområdet ligger i en middels høy risikosone for radongass. Ved ny bebyggelse, eller utvidelse av eksisterende bebyggelse, skal gulvkonstruksjonen nærmest bakken, samt veggkonstruksjonen i kjellervegger med fyllmasser inntil, utføres slik at radon hindres i å trenge inn. Under kjellergulv skal det være innretninger som effektivt kan lufte ut radongass. Konsentrasjonen av radongass i oppholdsrom skal ikke overstiger 200 Bq/m. Ved søknad om igangsettingstillatelse skal det leveres dokumentasjon på forebyggende tiltak mot radoninntrenging. 2.5 Automatisk fredede kulturminner Dersom regionale myndigheter/riksantikvaren krever det, skal det foretas en arkeologisk utgravning før planen realiseres. Dersom det ved tiltak i marka skulle dukke opp mulige kulturminner, må arbeidet straks stanses. Tiltakshaver har ansvar for at kulturseksjonen hos fylkeskommunen varsles omgående, dette i samsvar med 8 i kulturminneloven av 9 juni 1978. 3) Reguleringsformål 3.1 Allmennyttige formål bolig for funksjonshemmede (A1) 3.1.1 Plassering Bolighus plasseres innenfor byggegrensene som vist på plankartet. 3.1.2 Høyder Gesimshøyde skal ikke overstige 9m og mønehøyde skal ikke overstige 11m over Boliger kan oppføres i inntil 2 etasjer. 3.1.3 Takform Det skal benyttes saltak, flate tak eller pulttak. Takvinkel skal ikke overskride 35 grader. 3.1.4 Garasjer Mot veg kan frittliggende garasjer mindre enn 50 m 2 plasseres inntil 2,0 m fra regulert formålsgrense dersom kjøreretningen er parallell med vegen. Plassering av garasje skal vises på utomhusplanen selv om den ikke skal bygges samtidig med bolighuset. Garasjer skal tilpasses og underordnes bolighuset i utforming, materialvalg og fargesetting. 3.1.5 Utnyttelsesgrad 847 - Egengodkjent 09.06.05 side 3 av 7
Maks. BYA = 40 %. 3.1.6 Atkomst Det kan være inntil 2 atkomster til området fra Maribakkane. Eksisterende allé mot Bakkane gård skal bevares og innpasses i utomhusplanen for A1. Trærne i alléen tillates ikke felt uten tillatelse fra Skien kommune. Ved ev. nødvendig felling av trær skal gamle trær erstattes med nye. Pilenes plassering på plankartet er veiledende. 3.1.7 Parkering kommuneplanens arealdel. 3.1.8 Tilpasning Bebyggelse innenfor A1 må tilpasses den bevaringsverdige bebyggelsen innen område BV1 i samråd med antikvariske myndigheter. 3.2 Allmennyttige formål barnehage (A2) 3.2.1 Plassering Bebyggelse plasseres innenfor byggegrense vist på plankartet. A2 må sees i sammenheng med BV2 og skal være tilleggsareal for eksisterende barnehage. 3.2.2 Høyder Gesimshøyde skal ikke overstige 4,0 m og mønehøyde skal ikke overstige 8,0 m over Bebyggelse skal oppføres i en etasje. Hemsløsninger og loftsetasje tillates. 3.2.3 Takform Det skal benyttes saltak eller pulttak. Takvinkel skal være mellom 23 og 45 grader. 3.2.4 Utnyttelsesgrad Maks. BYA = 25 % 3.2.5 Atkomst Atkomsten skal være felles med atkomsten til området BV2. 3.3 Område for offentlig bebyggelse (O1) 3.3.1 Plassering 847 - Egengodkjent 09.06.05 side 4 av 7
Området skal benyttes til sykehjem med servicefunksjoner og eventuelt tilhørende garasje og bygg for boder. Bygget skal plasseres innenfor byggegrenser vist på plankartet. 3.3.2 Utnyttelsesgrad og høyder Maks BYA = 40 %. Gesimshøyde skal ikke overstige 9,0 m og mønehøyde 13,0 m over gjennomsnittlig eksisterende terrengnivå rundt bygningen ut fra planens kartgrunnlag. 3.3.3 Takform Det skal benyttes saltak, flate tak eller pulttak. Takvinkel skal ikke overskride 35 grader. 3.3.4 Utforming Det skal etterstrebes at bebyggelsen følger terrengets skråning og gis en enhetlig arkitektonisk utforming. 3.3.5 Parkering kommuneplanens arealdel. 3.3.6 Vann og avløp Vannforsyning: Stikkledning tilkoples i kum. Spillvann føres til kommunal spillvannsledning. Overvann føres til kommunal overvannsledning. Det må legges fram egen overvannsberegning. 3.3.7 Vegetasjon Det skal plantes vegetasjon for skjerming mot nabobebyggelsen i syd. A/F kombinert formål forretning/almennyttig formål 3.4 Kombinert formål forretning/almennyttig formål (A/F) Området skal tillegges området til misjonskirken/rema 1000. 3.5 Spesialområde for bevaring, kombinert formål allmennyttig/ bolig (BV1) 3.5.1 Bevaring Bygningene i området tillates ikke revet. Bygningene kan utbedres, moderniseres eller ombygges i samråd med antikvariske myndigheter, forutsatt at eksteriøret blir opprettholdt eller føres tilbake til tidligere dokumentert utforming. Tilbygg/nybygg kan 847 - Egengodkjent 09.06.05 side 5 av 7
tillates oppført i området dersom det gjøres i overenstemmelse med antikvariske myndigheter. 3.5.2 Høyder Gesimshøyde skal ikke overstige 7,0 m og mønehøyde skal ikke overstige 9,0 m over 3.5.3 Bruk Bygningene kan ominnredes og benyttes til allmennyttige formål, barnehage eller bygg til felles bruk for nærmere spesifiserte brukere. Bygningene kan også ominnredes til boligformål eller en kombinasjon av boliger og allmennyttige formål, som f.eks felles rom og felles aktivitetsrom for boligene eller for andre grupper. 3.5.4 Parkering Parkeringsplasser på tomta og andre terrenginngrep skal utformes slik at verdien av den vernede gården ikke forringes og slik at inngrepet blir en del av helheten. kommuneplanens arealdel. 3.5.5 Atkomst/Allé Atkomst til BV1 skal skjer via Bakkane mot nord. 3.6 Spesialområde for bevaring, allmennyttige formål, barnehage (BV2) 3.6.1 Bevaring Bygningene i dette området tillates ikke revet. Bygningene kan utbedres, moderniseres eller ombygges i samråd med antikvariske myndigheter, forutsatt at eksteriøret blir opprettholdt eller føres tilbake til tidligere dokumentert utforming. Eventuelt tilbygg/ nybygg innenfor området skal tilpasses den verneverdige bebyggelsen, også dette i samråd med antikvariske myndigheter. 3.6.2 Bruk Bygningene skal benyttes til allmennyttige formål, barnehage. 3.6.3 Ny bebyggelse Bebyggelse plasseres innenfor byggegrense vist på plankartet. Gesimshøyde skal ikke overstige 4,0 m og mønehøyde skal ikke overstige 8,0 m over Det skal benyttes saltak eller skråtak. Takvinkel skal være mellom 23 og 45 grader. 3.6.4 Utnyttelsesgrad 847 - Egengodkjent 09.06.05 side 6 av 7
Maks. BYA = 25 % 3.6.5 Atkomst Ny atkomst kan etableres ved pil vist på plankartet. Alternativt kan eksisterende atkomst beholdes. Utomhusplan ved søknad om tilbygg eller ny bebyggelse skal inneholde plass for parkering og av- og påstigningsareal inne på egen tomt. 3.6.6 Parkering kommuneplanens arealdel. Parkeringsdekningen kan lokaliseres innenfor A2. 3.7 Offentlig trafikkområde Området skal tas i bruk som gang-/sykkelveg. 847 - Egengodkjent 09.06.05 side 7 av 7