REGULERINGSBESTEMMELSER. Reguleringsplan for del av Smørhullet, del av Olaf Ryesgate og Mobakkvegen

Transkript

1 REGULERINGSBESTEMMELSER Reguleringsplan for del av Smørhullet, del av Olaf Ryesgate og Mobakkvegen Sist revidert PLANENS FORMÅL Legge til rette for ombygging/opprusting av del av Olaf Ryesgate og Mobakkvegen m/fortau. Område B4 omreguleres fra villamessig bebyggelse til konsentrert bebyggelse. Mindre endringer for å tilpasse plan til faktisk utbygget situasjon. 1 GENERELLE BESTEMMELSER Bestemmelsene gjelder for området som er markert med plangrense på kart i målestokk 1:1000, datert , sist revidert Området er regulert i henhold til plan- og bygningslovens 12-5 til følgende formål: BEBYGGELSE OG ANLEGG Areal for boligbebyggelse B1 B4 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR Areal for veg og fortau Areal for gang- og sykkelveg Areal for kommunal pumpestasjon KT1 GRØNNSTRUKTUR Areal for friområde Areal for felles lek FR1 FR2 FL1 HENSYNSSONER Frisikt H 140 Flomfare H 320 Rasfare H FELLESBESTEMMELSER 2.1 REKKEFØLGEKRAV Rekkefølgekravene fra plan nr 820 inntas i sin helhet. Effektuering av kravene må sees i sammenheng med hva som allerede er gjennomført og hva som skal utføres med Egengodkjent side 1 av 6

2 hjemmel i ny reguleringsplan. Før det gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest skal: Den regulerte delen av offentlige kjørevegsystemet være ferdig opparbeidet/opprusta i samsvar med kommunens tekniske norm. Gang- og sykkelvegen i forlengelsen av Olaf Ryes gate over til Raset være ferdig opparbeidet i samsvar med kommunens tekniske norm. Bom anlegges i overgangen mellom kjøreveg og gs-veg. Følgende tiltak for å bedre trafikksikkerheten gjennomføres - Fortau langs Mobakkvegen. - Utbedring av kryssområdet Mobakkvegen/Olaf Ryes gate. - Utbedring av parkeringsforholdene ved Tamburlund. Opparbeidelse av parkeringsplass. - Fortau fra Smørhullet langs Olaf Ryes gate til Mobakkvegen. Ulovlige rivingsmasser/masser som er deponert på området fjernes og bringes til godkjent avfallshandteringsanlegg. Nærlekeplass, sandlekeplass og annet felles uteareal være ferdig opparbeidet i samsvar med kommunens tekniske norm. Friområde FR1, inkludert balløkke og turveg langs elva være ferdig opparbeidet i henhold til situasjonsplan, utomhusplan. 2.2 DOKUMENTASJONSKRAV Før det gis byggetillatelse på byggeområdene B1-B4, skal det foreligge: Situasjonsplan og utomhusplan i målestokk 1:500 og 1:200 for områdene B1- B4 og FR1. Planene skal vise disponeringen av utbyggingsområdet og skal blant annet inneholde funksjonsangivelse, byggegrenser, tillatt bebygd areal, bebyggelsens høyde, atkomstforhold, interne veger og parkeringsplasser, sykkelparkering, terrengendringer (eksisterende og nye koter, herunder murer), sikring av fareområder, utforming av uteareal/sandlekeplasser med beplantning. Supplerende dokumentasjon vedrørende grunnundersøkelser og en nærmere geoteknisk/fundamenteringsteknisk vurdering i tråd med aktuelle byggeplaner, jf Geoteknisk vurdering, Multiconsult avd Noteby, Geoteknisk konsulent må ha godkjenning for klasse 3. Supplerende dokumentasjon vedrørende forurensning i grunn. Dokumentasjon vedrørende vann- og avløpsforhold. Dokumentasjon som viser bebyggelsens tilpasning i forhold til Egengodkjent side 2 av 6

3 omkringliggende bygninger, vegetasjon og landskap. For alle felt skal det foreligge ras-dokumentasjon som beskrevet i punkt 2.3, før det gis byggetillatelse. 2.3 SAMFUNNSSIKKERHET OG BEREDSKAP Områder med fare for skred For alle tiltak i planområdet skal det dokumenteres at stabiliteten er tilstrekkelig både for anleggsfasen og i permanent sammenheng. Supplerende dokumentasjon vedrørende grunnundersøkelser og en nærmere geoteknisk / fundamenteringsteknisk vurdering må fremskaffes for å sikre tilstrekkelig sikkerhet. Både lokalstabilitet, områdestabilitet og eventuelle sikringsbehov skal være dokumentert av sakkyndig person før anleggsarbeidene starter. Område med fare for flom Innenfor hensynssone «flom» skal laveste gulvnivå ligge på minimum kote 2, MILJØFORHOLD Forurensing i grunn Eventuelle krav on tiltak som framkommer av dokumentasjon om forurensing i grunn må etterkommes. Det må dokumenteres at tiltakene er utført i hht pålegg. Radon I rom for varig opphold skal konsentrasjonen av radon ikke overskride 100 Bq/m3. Ved fare for overskridelse kreves det bygningsmessige mottiltak. 2.5 AUTOMATISK FREDA KULTURMINNER Dersom det ved tiltak skulle dukke opp mulige kulturminner, må arbeider straks stanses. Dette samsvarer med 8 i Kulturminneloven av 9. juni Tiltakshaver har ansvar for at kulturseksjonen ved fylkeskommunen varsles omgående. 3 GENERELLE PLANKRAV 3.1 BYGGESKIKK, LANDSKAPSTILPASSING Ved planlegging og gjennomføring av tiltak i planområdet skal det legges vekt på god arkitektonisk utforming. Det skal velges et tidsmessig formuttrykk basert på en bevisst materialbruk. Det skal legges stor vekt på god terrengtilpassing og løsninger som bevarer mest mulig av eksisterende vegetasjon. Friske trær som ikke blir direkte berørt av utbygging skal bevares og kan ikke felles uten skriftlig samtykke fra kommunen. 3.2 AREAL- OG VOLUMBEREGNINGER Areal og volum skal beregnes i henhold til plan- og bygningsloven, byggeforskriftene og NS Egengodkjent side 3 av 6

4 3.3 VEG- OG LEDNINGSANLEGG Veg- og ledningsanlegg skal anmeldes i henhold til kommunens retningslinjer for godkjenning av kommunaltekniske anlegg. Alle kabler skal føres fram som jordkabler. 4 BEBYGGELSE OG ANLEGG 4.1 GENERELLE KRAV TIL BOLIGBEBYGGELSE Fellesbestemmelser Ved utforming av boliger skal livsløpsstandard (UU) tilstrebes. Det tillates maks 1 sekundærleilighet på enebolig. Krav til areal for uteopphold og lek Det skal settes av minst 50m2 pr boenhet for areal for felles uteopphold. Del av dette arealet kan legges til FR1 under forutsetning av at det opparbeides minst en sandlekeplass for hvert av områdene B2-B4. Hver enkelt sandlekeplass skal utstyres med minst 3 lekeanordninger. Parkeringsareal og areal brattere enn 1:3 kan ikke regnes med. Krav til parkeringsplasser Frittliggende eneboliger skal ha plass til minst 3 biler på egen grunn. For hver sekundærleilighet skal det i tillegg etableres 1 parkeringsplass. For 1-3 roms leiligheter skal det etableres minst 1 plass pr leilighet. For leiligheter med mer enn 3 rom skal det etableres minst 1,5 plasser pr leilighet. Plasser i garasje kan medregnes. I fellesplasser skal bredde for enkeltplasser ikke være smalere enn 2,25 meter. For områdene B1-B4 skal det ved søknad om rammetillatelse/igangsetting av tiltak være inntegnet en garasje pr bolig. Garasjene for B2 og B4 skal være plassert under terreng eller være en del av bebyggelsen. Andre løsninger kan aksepteres dersom det kan dokumenteres en god tilpassing til terreng og omgivelser. Parkeringsområder på terreng skal deles opp og skjermes ved bruk av vegetasjon. 4.2 OMRÅDE B1 Frittliggende småhusbebyggelse Bebyggelsen skal ha en åpen karakter. Maks tillatt utnyttelse er 30 %. Bolighus skal plasseres innenfor viste byggegrenser. Bygningene skal ha saltak. Garasje/bod med grunnflate mindre enn 50 m2 kan plasseres inntil 1 m fra nabogrense og 2 m fra formålsgrense mot offentlig veg eller privat veg dersom innkjøringen til garasjen er parallelt med vegen Maks gesimshøyde 6,5 m og mønehøyde 9 m. 4.2 OMRÅDE B Egengodkjent side 4 av 6

5 Området B2 er område for boliger i konsentrert småhusbebyggelse/lavblokk med tilhørende anlegg. Bebyggelsen skal ha en åpen karakter mot elva for å imøtekomme kravet til utsikt for bakenforliggende bebyggelse. Grad av utnytting For området skal bebygd areal (BYA) ikke overskride 35 %. Høyder Det skal differensieres på maksimum gesimshøyde og mønehøyde mellom bygninger innenfor utbyggingsområdet. Bygninger skal plasseres med naturlig avtrapping i forhold til terreng. På høyeste punktet i terrenget er maksimum gesimshøyde kote 16,7 meter NGO, maksimum mønehøyde kote 18,5 meter NGO. På laveste punktet i terrenget er maksimun gesimshøyde kote 16,0 meter NGO, maksimum mønehøyde kote 17,8 meter NGO. Takvinkler skal ikke være brattere enn maksimum 18 grader. 4.3 OMRÅDE B3 Område B3 er område for konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende anlegg. For å oppnå en god arkitektonisk utforming skal bebyggelsen innenfor området ha varierende høyde. Grad av utnytting For området skal bebygd areal (BYA) ikke overskride 35 %. Høyder Det skal differensieres på maksimum gesimshøyde og mønehøyde mellom bygninger innenfor utbyggingsområdet. Bygninger skal plasseres med naturlig avtrapping i forhold til terreng. På høgeste punktet i terrenget er gesimshøyde kote 16,0 meter NGO, maksimum møhehøyde kote 18,2 meter NGO. På laveste punktet i terrenget er maksimum gesimshøyde kote 14,0 meter NGO, maksimum mønehøyde kote 16,2 meter NGO. Takvinkler skal ikke være brattere enn maksimum 22 grader. 4.4 OMRÅDE B4 Område B4 er område for konsentrert småhusbebyggelse/lavblokk. NGO. Grad av utnytting For området skal bebygd areal (BYA) ikke overskride 55 %. Høyder Det skal være flatt tak på bygningen. Maksimal mønehøyde skal være kote 18,0 meter Egengodkjent side 5 av 6

6 5 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 5.1 FRISIKT Innenfor frisiktsonen i vegkryss og avkjørsler skal det ikke forekomme sikthindringer høyere enn 0,5 meter over tilstøtende vegers vegbanenivå. 5.2 KOMMUNALTEKNISKE ANLEGG KT1 Område KT1 er areal for kommunal pumpestasjon for avløpsvann. Generelle krav til utforming og materialbruk gjelder også for området. 5.3 NETTSTASJON Innen planområdet kan det etableres nettstasjon for å betjene B1 - B4. Nettstasjon skal tilpasses bebyggelsen i form og materioalvalg eller innarbeides som en del av bebyggelsen. 6 GRØNNSTRUKTUR 6.1 FRIOMRÅDE FR1 Området er en mindre justering av tilliggende friområde og må sees i sammenheng med FR1 i plan nr 820. Område FR1 skal være områder for lek, opphold og turveg for allmennheten. Friområdene skal sikre en sammenhengende grønnstruktur langs elva. Eksisterende vegetasjon skal bevares i størst mulig grad og kan ikke fjernes uten kommunens godkjenning. Kantsonevegetasjonen i i friområdene er viktig for biologisk mangfold og har en erosjonsstabiliserende funksjon. Det skal etableres ny kantsonevegetasjon der dette er hensiktsmessig. Det skal opparbeides en balløkke og gruset turveg, i henhold til godkjent situasjonsplan, utomhusplan. Det må utvises god terrengtilpasning. Det er ikke tillatt med båtopplag. 6.2 FRIOMRÅDE FR2 Området er en del av grønnstrukturen i skråningen mellom Smørhullet og Raset. Det er ikke tillatt med opparbeiding av området. Eller fjerning av vegetasjon. 6.3 FELLES LEK FL1 Området FL1 er felles lekeplass for eiendommene Olaf Ryes gate 22, 24, 26, 28, 30 og Egengodkjent side 6 av 6