Presentasjon av balkong og fasadeprosjektet fra styret i Ola Narr BRL. Styret har i løpet av høsten og vinteren 2010-11 jobbet videre med balkong og fasadeprosjektet. Tilbakemeldingene fra generalforsamlingen i 2010 var positive til styrets ønske om å rehabilitere fasader, vinduer og balkongdører samt oppgradere balkongene. Vi antar at det vil være mange meninger om utforming, størrelser materialevalg osv. på fremtidig balkongløsning. Når det gjelder utseendet så er dette nærmere beskrevet i egen presentasjon fra Enerhaugen Arkitektkontor. I presentasjonen fra styret vil vi si noe mer om bakgrunnen for løsningen som er valgt og hvorfor dette er vår anbefaling.
Bakgrunn for prosjektet: Styret er gjort oppmerksom på at flere balkonger har betongskader og at betongbiter faller ned på balkongen under eller ned på bakken. Dette utgjør en sikkerhetsrisiko både for våre beboere og personer som ferdes i nabolaget. Av den grunn er det behov for å gjøre en utbedringsjobb på betongdekkene til balkongene. Det er utført en analyse av tilstanden til balkongene fra OBOS prosjekt som konstaterer at innfesting i vegg er bra men at ytterkantene på flere balkonger har skader og at armering er synlig flere steder. Armeringen utvider seg i kontakt med luft og fukt og fører til at den sprenger løs betong. Dette er ikke unormalt på såpass gamle balkonger, men kan løses ved en rehabilitering av betongplatene. Vi har hatt flere entreprenører på befaring som mener de kan rehabilitere eksisterende betongdekker tilbake til god standard. Styret mener også at en rehabilitering av fasader og balkonger er ønskelig uti fra et estetisk synspunkt. Balkongene og fasader begynner å se forfallne ut og styret ønsker en oppgradering av borettslaget som står i stil med de oppgraderingene som er gjort av naboborettslag og Carl Berner krysset de siste årene. Vi har derfor engasjert Enerhaugen Arkitektkontor til å bistå oss med utformingen av nye balkonger. Rammer for prosjektet: Borettslaget vårt er et av få anlegg som fortsatt har beholdt sitt opprinnelige utseende. Styret mener det er ønskelig å ivareta mest mulig av det opprinnelige utseendet og at nye balkonger ikke bryter for mye med det opprinnelige arkitektoniske uttrykket. Oslo kommune har gitt noen retningslinjer for estetikk i sin balkongveileder som vi har prøvd å følge. Dette vil forenkle en byggesøknad og lettere gi oss tillatelse til de endringer vi ønsker å utføre. I hovedtrekk sier veilederen at nye balkonger bør plasseres og utformes på tilsvarende måte som de gamle. Ved en eventuell utvidelse må det hensyntas lysinnfall i leiligheten under. Ved en eventuell utvidelse tillates totalt 120 cm dybde over vei og 150 cm over forhage. I tillegg til kommunale retningslinjer finnes det forskrifter som gir begrensinger på utformingen. En av kvalitetene til dagens balkonger er at de har lavt montert blikk, med et høyt montert rekkverk over som gir mye lys inn på balkongen og godt utsyn fra balkongen. Denne åpningen mellom rekkverket og blikket er ikke lovlig for nye balkonger grunnet sikkerhetsrisiko. På de nye balkongene er denne åpningen tenkt erstattet med et glassparti. Det ivaretar utsyn fra balkong, samtidig som sikkerhetskravene til balkongfronthøyder ivaretas.
Balkongstørrelser: Størrelser på balkonger er begrenset til 120-150 cm dybde. Dagens balkonger er opptil 170 cm dybde på de hvite blokkene. Disse er altså dypere enn hva vi ville fått tillatelse til hvis vi satte opp helt nye balkonger. Basert på erfaringstall er kostnadsforskjellen på å rehabilitere betongplate og sette opp ny balkong ca 100.000,- Styret mener at den prisforskjellen er for stor til å kunne forsvare nye balkonger der hvor det allerede er balkonger. Det er også usikkerhet knyttet til hvorvidt vi ville fått tillatelse til å
sette opp smalere, men lengre balkonger. Disse ville måtte monteres slik at de i en viss grad skygger for stuevinduene i etasjen under, med påfølgende mindre lys inn i disse leilighetene. Når det gjelder de som har brannbalkong eller er uten balkong, så har vi undersøkt muligheten for å bygge nye balkonger her. Det er ikke bæring i eksisterende konstruksjon til å tåle påmontering av fullstørrelse balkong basert på dagens løsning. Måten dette kan løses på er påmontering av stålstag eller wire i betongfronten og som festes på innsiden av veggen i leiligheten. Dette innebærer at det må monteres 2 stålbjelker inne i leilighetene for feste av wire. Naboborettslaget har en liknende løsning. Vi ønsker å utforme løsningen slik at konstruksjonen blir skjult bak balkongfrontene og ikke synlige slik som hos naboene. På den måten vil disse balkongene få samme utseende som resten av borettslaget. Utforming: Vi tar en kort oppsummering her. For mer detaljer så kan dere lese presentasjonen fra arkitektene. Styret ønsker en løsning basert på dagens utseende. Både fordi dette ivaretar utseendet til borettslaget, men også fordi vi mener dette vil lette en byggesøknad. Vi fjerner dagens bølgeblikk og erstatter dette med en diagonalt skåret plate. Dette er en mer moderne løsning, men ivaretar de funksjonalistiske prinsippene. Undersiden av balkongene er tenkt påført forskjellige blånyanser. Dette for å live opp fasaden litt Styret ønsket en lukket boks som ivaretar privatliv for beboerne. Vi ser fra andre borettslag at løsninger med mye glass eller veldig åpne løsninger medfører at beboere finner alternative løsninger for å hindre innsyn. Balkongene kles med forskjellige typer duker og stoff for å hindre innsyn og dette gir et rotete inntrykk. Dette ønsker vi å unngå. Noen bruker balkongen som lagringsplass om vinteren. Dette er ikke ønskelig, men blir særlig uryddig ved åpne løsninger. Samtidig ønsker vi å få inn sol og sikre utsyn. Dette er gjort med å legge inn et glassfelt øverst. For de som ønsker ekstra skjerming mot naboene ønsker vi å tilby en valgfri løsning med uttrekkbart vindskydd. Dette kan trekkes ut for skjerming eller snurres inn for mer sollys. Vindskydd vil være et tilvalg for de som ønsker det. Det vil ikke være anledning til å velge andre løsninger enn denne da vi ønsker et felles utseende for borettslaget på vindskydd. Blomsterkasse er også tilvalg. De som ønsker dette må bestille en på forhånd standard løsning, slik at alle kasser blir like.
Alternativ som viser mulige løsninger. 1: Standard balkong med glassparti og malt farge på undersiden 2: Balkong med utrekkbart vindskydd i grått 3: Balkong med blomsterkasse.
Priser: Vi har ikke hatt anbudsrunder spesifikt på denne løsningen så tallene er kun foreløpige. Prisene er eks mva. Fasade maling, vinduer, dører: 3.500.000,- Betongrehab: 20.000,- pr balkong Nye balkongfronter 25.000-30.000,- pr balkong Vindskydd 3000,- pr balkong. Der det er snakk om nye balkonger kommer en kostnad på ca 100.000,- i stedet for balkongrehab pluss evt balkongdører.