1 Hankø Vel V/Jan Eirik Wilhelmsen Gråkamveien 19 B 0779 Oslo 20 mai 2005 Tlf 957 43 351 Epost jewi@broadpark.no Hjemmeside www.hankovel.org Fredrikstad Kommune Plan og miljøseksjonen Bygnings og reguleringsavdelingen Postboks 1405 1602 Fredrikstad Styret i Hankø Vels kommentarer til planforslaget Hankøbrygge - Onsøy 1 Referanser Ref A; epost fra Fredrikstad kommune, Leif Berg Andersen (kopi i eget vedlegg A) Ref B; Reguleringsbemerkninger (følger i eget vedlegg B) Ref C; Liste over dokumenter som ligger til grunn for saksbehandlingen i Hankø Vel (følger i eget vedlegg C) Ref D; Kunngjøring i Fredrikstad blad 8 april 2005 2 Bakgrunn 2.1 Utbygningsplaner Husebukta på Hankø; Hankøbrygge Foreliggende forslag til reguleringsplan viser 50 boenheter med en total kapasitet på 300 senger. Konseptet er basert på timeshare med innskudd for sommerturister, som derved kjøper seg en årlig tidsperiode i sommersesongen juni til august. Hotellet vil således disponere kapasiteten på vinterstid. Planforslaget viser til at hotellet i sin forretningsplan har et forventet kapasitetsproblem i konferansesesongen, september til desember og februar til mai. 2.2 Hankø Vel Hankø Vel er etablert 8 august 1958, og har i dag ca 180 medlemmer. Medlemmene er i stor grad husstander, og favner ca 550 mennesker. Statuttene (vedl C, ref 10) av samme dato, har som formål å ivareta medlemmenes allmenne interesse. Styret i Hankø Vel velges av årsmøtet for vellet. Likeledes velges representanter til vellets undergrupper. Fakta om vellet finnes på www.hankovel.org. I sakens anledning har vellet arbeidet langs tre akser; kultur og miljø, regulering og parkering. Vår drøfting baseres på disse tre perspektiver.
2 3 Konklusjon Etter Hankø Vels oppfatning bør planforslaget Hankøbrygge Onsøy avvises i sin nåværende form. Hankø Vel vil anføre som følger: Planforslaget bryter med hevdvunne og allmenne rettigheter og kulturelle perspektiver på Hankø generelt og i Husebukta spesielt. Det er vår oppfatning at den foreliggende utnyttelse av Husebukta slik planene foreligger i dag, ikke bør tillates. Den overordnede innskjerping av kystsonen og strandbeltet strider med den lokale ambisjon om ytterligere fleksibilitet. Planforslaget bryter med intensjonene for området og innebærer påviselig vesentlige endringer i kommuneplanen. Etter Hankø Vels oppfatning bør derfor planforslaget avvises i sin nåværende form. Basert på Hankø Parkeringslags vurderinger, er det Hankø Vels oppfatning at planforslaget avvises i sin nåværende form, da parkeringsforpliktelsene pr dags dato ikke er innfridd. 4 Drøfting 4.1 Vellets historikk og hevd Hankø kultur allmennhetens rettigheter Ca 550 beboere har sin naturlige landgang fra ferge til hytter, gjennom området som nå varsles bebygd. Tilsvarende har ca 100 husstander sitt postmottak over Gressvik postkontor via egne postbokser ved fergeleiet på Hankø. Veien fra fergeleiet på Varmbadet er også øyas naturlige transportvei for frakt, persontransport og næring for land og skogbruk. Veien slik den fremstår i dag, er smal, men har skuldre hvor personaltransport og varetransport tåler å møte en familie med tralle og/eller barnevogn. Veier og stier, postbokser, postkasser, avisplasser, tralleoppstillingsplasser, transportveier for gods og mennesker og landgang må sikres for videre bruk av øyas befolkning minimum tilsvarende hva tilfelle er i dag. Slik gjelder også for trappebro og sti fra fergeleie, forbi Bloksberg og videre sti nordover i Hankøsund. Naturlige brukere av veiene til og fra Varmbadet og Hankø Yacht Club (HYC) har hatt fri sikt over sundet til fergebevegelser og båt trafikk. Denne frie sikt har gitt landskapet åpenhet, lys og ro, og har vært en viktig del av livet på Hankø. Vellet startet et arbeid i 2000 med kultur som satsningsfelt. Hensikten var å sette miljø og historikk i fokus, til glede for øyas beboere. I denne forbindelse har vellets kulturgruppe gjennomgått planene for de foreslåtte reguleringsendringer. Konklusjonen til kulturgruppen gjengis her; Inntrykket etter vurdering av planer for Hankø Brygge viser at prosjektet har for mange hus langs vannlinjen det hele skaper en vegg mot vannspeilet, spesielt i midtre seksjon, hvor husveggene vil strekke seg ca. 8 meter over vannlinjen, i strandsonen, som igjen vil skape en enda større avstand til en naturlig overgang land-sjø. Planen skaper et eget atskilt rom og deler øya og vannlinjen i to både fysisk og kulturelt. Det hele blir for ambisiøst. Resultatet er en negativ utnyttelse for området
3 Enhetene, som nå foreslås har to etasjer og vil ha en høyde på ca 8 meter. De 8 meterne er forklart ved 2 meter påler fra sjøkartets nullnivå, deretter 6 meter i en og en halv etasje, slik reguleringsplanen viser. Opprinnelsen i Husebukta var en langgrunn naturidyll med en rik flora og et rikt dyreliv. Mangeårig forsøpling gjorde i sin tid slutt på dette. Husebukta har så de siste 20 årene utviklet seg gradvis fra å være en luktende sump til å bli et hyggelig sted. Utviklingen av området med fotballbanen har medført at veien mellom hotellet og Varmbadet gradvis har blitt mer stelt, og det skaper en hyggeligere portal til øya, både for hotellet og øvrige naturlige brukere av veiene. Den delen av utbygningen som strekker seg fra Varmbadet til bunnen av Husebukta, der veien gradvis begynner å svinge, faller i en naturlig forlengelse av fjellveggen bak og slutter seg i en rekke innover bukta i pakt med det verneverdige Varmbadet. Her slutter også det som er naturlig. Det er særlig i bunnen av Husebukta og de midtstilte husene, at det estetiske kulturlandskapet brytes opp og danner en kunstig vegg mot den naturlige utsiktslinje. Slik skjerming av utsikten, vil også forsterke kontrastene til de klassiske sveitservillaene langs østsiden av bukta, samt akser og linjer til vannspeilet med sin verneverdige vegetasjon (svartor) og det idylliske landskap. Vi kan ikke se at allmennhetens adgang til sjøen i dette området kan bli ivaretatt. Vi kan heller ikke se at de forespeilte utsyns og innsyns akser for luft mellom prosjektets nordvestre, midtre og sydvestre del, vil ivareta kulturlandskapet på en god måte. Slik prosjektet fremstår i dag er kontrastene til eksisterende landskap og arkitektur et for stort inngrep. Vellet vil i forlengelsen av denne drøftingen henvise til vedl C, ref 16, 6.4, retningslinjer for strandsonen, samme sted siteres; Kommunene skal gjennom planleggingen fastlegge grensene for strandsonen som kan ligge innenfor eller utenfor 100-metersbeltet. Utbygging skal i utgangspunktet ikke finne sted. Ved eventuell utbygging er det særlig viktig å praktisere arealøkonomisering og prioritering av sjørettede virksomheter. Retningslinjene innebærer skjematisk disse prioriteringene: Særlig poengteres underpunkt 3; Verdifulle kultur- og naturmiljøer går foran friluftsliv og båtferdsel med tilhørende anlegg. Vellet forventer at 50 års hevdvunne rettigheter og overordnede retningslinjer for allmennhetens rettigheter opprettholdes, og at disse på ingen måte fortrenges, verken av dagens forslag til reguleringsendringer, eller senere slike. Det antallet hytter som søkes oppført, er i det kulturelle, allmenne og hevdvunne perspektiv for stort. Kystlinjen fra Varmbadet til HYC tettes av en vegg av småhusbebyggelse. Landskapet fortettes og utsyn til og fra sjøen forsvinner. Kontrasten til de diskrete beliggende klassiske villaer blir også for stor. 4.1.1 Betenkning historikk, hevdvunne og allmenne rettigheter Vellet vil fremheve kravet om å opprettholde alle hevdvunne rettigheter på Hankø uansett dette, eller senere prosjekters utvikling. Vellet ser prosjektets inngrepen i naturen slik det fremstår i dag, som uakseptabelt stort. I særlig grad gjelder dette prosjektets høyder og volum sydøst for aksen Varmbadet til fotballbanens nordvestre side. Vellets bemerkninger mot volumet er forsterket av innspill fra Hankø Vels kulturgruppe.
4 Planforslaget bryter med historikk, hevdvunne og allmenne rettigheter og kulturelle perspektiver på Hankø generelt og i Husebukta spesielt. Det er vår oppfatning at den foreliggende utnyttelse av Husebukta slik planene foreligger i dag, ikke bør tillates. 4.2 Reguleringsplanen Hytteeiere på Hankø trenger lokalmiljøer som overlever. Vikane, med sine butikker og servicetilbud, som for eksempel fergen, er viktig for beboerne. Likeledes er det bra at hotellet tjener penger. Hotellet er en arena for mange av vellets gjøremål, et samlingssted og en serviceyter. Hotellet er i en slik forstand å anse som en viktig samarbeidspartner. I utgangspunktet ser derfor vellet gode lokalt tilpassede utviklingsplaner for Hankø som viktige. Vellet er heller ikke i mot at det bygges på Hankø, men det er av vesentlig betydning at det praktiseres likhet for alle, og at overordnede retningslinjer følges. Det er i tillegg vanskelig å se av vedl C, ref 6, at Comwell Hankø har et faktisk behov, vedl C, ref 9, og at prosjektet derved svarer til en forventet etterspørsel. På slutten av 90 tallet, i perioden 1997 til 1999 pågikk det et omfattende arbeid med utvikling av kystsoneplaner langs norskekysten. Slik pågikk også for Østfold og Fredrikstad-området i 1998. I pakt med denne utviklingen viser vedl C, ref 11 til 16, en løpende innskjerping av plan og disposisjon i strandsonen, ofte omtalt som 100 meters beltet. I vedl C, ref 16, para 4.4, omtales strandsonen. I para 4.4 ligger det en betydelig innskjerping av strandsonens muligheter og særlig i avsnitt 4 finner vi følgende; Oppføring av nye og vesentlig utvidelse av eksisterende fritidshus bør som hovedregel ikke tillates, ut over godkjente, ikke ferdig utbygde planer. Under para 6.4, retningslinjer for strandsonen, samme sted, sitert over og påfølgende underpunkt; Retningslinjene innebærer skjematisk disse prioriteringene: - Utvikling av muligheter for allment friluftsliv går foran utvikling av private fritidseiendommer. - Verdifulle kultur- og naturmiljøer går foran friluftsliv og båtferdsel med tilhørende anlegg (det vises i denne sammenheng også til drøftingen i para 4.1 over) Videre, under samme referanse, siteres; Derimot forutsettes at oppføring av nye og vesentlig utvidelse av eksisterende fritidshus som hovedregel ikke bør tillates Når vellet ser verdien av samarbeidet og fordelene ved å sikre fremtidig næringsdrift av hotellet, er dette likevel relasjoner som må veies i forhold til hvorledes utviklingen i det offentlige planverk tar høyde for allmennhet, tradisjon, historikk og lokalt miljø. Strandsonen og rikspolitiske retningslinjer har skjerpet kravene til landskapets forvaltning. Den videre innskjerping av overordnede retningslinjer, gir ikke lenger rom for et prosjekt av Hankøbrygges karakter. Foreliggende reguleringsplan bryter dramatisk med overordnede offentlige planer og med intensjonene i tidligere reguleringer. Forøvrig vises det til vedlegg B, hvor følgende forhold poengteres: Etter vår oppfatning bør planforslaget avises i sin nåværende form. Dette er med bakgrunn i at forslaget
5 - bryter med intensjoner i gjeldende reguleringer for området - innebærer vesentlige endringer av kommuneplanen - er i konflikt med RPR for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen For å sikre en bred og forsvarlig saksbehandling bør et forslag av dette omfang og med forannevnte konfliktforhold inngå som et planinnspill i tilknytting til rullering (eventuell endring) av kommuneplanens arealdel. 4.2.1 Betenkning reguleringsplan Vellet har i sin drøfting av den generelle utviklingen på Hankø tatt hensyn til behovet for planmessige forandringer og er generelt positive til utbygninger og næringsmessig sunn forvaltning av nærmiljøet. Overordnede offentlig planer har påviselig forrang for lokale reguleringsplaner. Vi har over vist en kollisjon mellom den ønskede utviklingen av Husebukta i forhold til den foreslåtte reguleringsendringen i prosjekt Hankø brygge, og tilsvarende i forhold til den offentlige innskjerpingen pågått siden 1993. Innskjerping av RPR krysser den lokale ambisjon om ytterligere fleksibilitet. Planforslaget bryter med intensjonene for området og innebærer påviselig vesentlige endringer i forhold til vedtatt kommuneplan. Etter Hankø Vels oppfatning bør derfor planforslaget avvises i sin nåværende form. 4.3 Parkering Hankø Parkeringslag har i egen regi stilt berettigede spørsmål rundt forvaltningen av de lokale parkeringsbestemmelser i tilknytning til prosjektet. Konklusjonen fra Parkeringslaget er at det gjennom prosjektet foreligger en betydelig underdekning av ledige parkeringsplasser uansett hvorledes dette regnes. Parkeringsdekningen er i dag allerede sprengt. Vellet viser til begge skriv i vedl C, ref 8, og gir sin tilslutning til disse. Dersom prosjektet søker seg muligheten av vekselvirkning i parkeringskapasiteten, slik at kravene til parkeringsplasser lempes, må dette gjelde alle beboere på Hankø. 4.3.1 Betenkning parkering Vellet kan ikke se at parkeringskravene, slik de gjelder for hele Hankø, er ivaretatt. Vellet kjenner til at reglene er tilpasset ulike virksomheter, og at reglene derfor er differensierte. Således skal det ikke kunne tillates en ytterligere lemping i parkeringsbestemmelsene med mindre disse også kommer alle beboere på Hankø tilgode. Forøvrig gir Vellet Hankø Parkeringslag full tilslutning til deres betenkninger og ankepunkter. Basert på Hankø Parkeringslags vurderinger, er det Hankø Vels oppfatning at planforslaget avvises i sin nåværende form, da parkeringsforpliktelsene pr dags dato ikke er innfridd. Vi forventer å bli holdt løpende informert om den videre utvikling i saken. Jan Eirik Wilhelmsen Styreleder Hankø Vel