LEIRFJORD KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Kjell Hedgard Hugaas Arkiv: GBNR 058/325 Arkivsaksnr.: 17/1440-9 Klageadgang: Ja Gbnr 058/325 - Leilighetsbygning Administrasjonssjefens innstilling: 1. Det utstedes herved midlertidig brukstillatelse etter anmodning fra ansvarlig søker og på grunnlag av fremlagt dokumentasjon; jfr. Plan- og bygningsloven (Pbl.) 21-10 og Forskrift om byggesak 8-1. a. Det forutsettes at fremlagt dokumentasjon gir et korrekt bilde av realitetene i byggeprosess og sluttresultat. Det forutsettes at produkter som er benyttet i byggverket innehar nødvendig produktgodkjenning, at produktet tilfredsstiller gjeldende norske forskriftskrav og at produktsertifikatet samsvarer med de produktene som faktisk har blitt montert. b. Byggverket, eller deler av det, må ikke tas i bruk til annet formål enn det byggetillatelsen forutsetter. Bruksendring regnes som et eget tiltak etter Plan og bygningsloven, og krever særskilt tillatelse. 2. Midlertidig brukstillatelse er gyldig fra dagens dato og fram til 15.12.2017. Gjenstående arbeid må være ferdigstilt og søknad om ferdigattest må være kommunen i hende innen denne dato. 3. Med henvisning til Plan- og bygningslovens(pbl.) 32-2 varsler kommunen herved at det, avhengig av hvorvidt tiltaket ferdigstilles innen gitt frist eller ikke, vil kunne bli aktuelt med ulovlighetsoppfølging etter Pbl.s kapittel 32. Saksutredning: Saken omhandler søknad om midlertidig brukstillatelse for tiltak som nærmer seg ferdigstillelse. Tiltaket omfatter i sin helhet oppføring av 3 stk. 6-mannsboliger på regulerte tomter. Eiendommene ligger på Nedre Leland. Området er regulert i plan «Leland øst», hvor berørte eiendommer er regulert til «bolig». Det søkes nå om midlertidig brukstillatelse for en av bygningene. Plan- og næringsutvalget fattet i møte den 29.05.2015 i sak 18/15 følgende vedtak: (Saksbehandlers uthevning) 1. «Med henvisning til Plan og bygningsloven(pbl.) 19-2 gis dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for gjennomføring av omsøkt tiltak. 2. Med henvisning til Plan og bygningsloven(pbl.) 19-2 settes følgende vilkår for dispensasjonen:
a. Parkeringsplass på tomt 24 på GBNR 058/037 skal benyttes som primærparkering. Parkering ved boliger benyttes til gjesteparkering. b. Parkeringsplass på GBNR 058/037 anlegges slik at adkomst skjer fra tilstøtende vei i eiendommens vestre grense. c. Sørlige rekke av parkeringsplasser på GBNR 058/037, trekkes nordover, og det etableres gangtrasè øst-vest over eiendommen. d. Det etableres gangfelt over Ner-Lelandsveien i parkeringsplassens sør-østlige hjørne. e. Lekeareal skilles fra parkeringsareal og interne veier med gjerde. f. Ovennevnte vilkår må være realiserte før ferdigattest kan utstedes. g. Før ferdigattest kan utstedes, må også felles utearealer være opparbeidet. 3. Med henvisning til (Pbl.) 20-1, gis rammetillatelse for omsøkt tiltak. 4. Før igangsettingstillatelse kan gis, må bygningsrådet godkjenne endelig fasadetegning. Denne skal utferdiges slik at momenter adressert i dette saksfremlegget hensyntas. 5. Med henvisning til Pbl. 21-9 bortfaller denne tillatelsen tre år etter vedtaksdato dersom arbeid på tiltaket ikke er iverksatt. 6. Det forutsettes at bestemmelser gitt i, eller i medhold av Pbl. overholdes.» Tiltakshaver opplyser at rekkefølgekrav knyttet til lekeareal og parkeringsplasser som PNU satte som vilkår for dispensasjon i sitt vedtak om rammetillatelse ikke er gjennomført. Lekeareal anslås ferdigstilt medio oktober og parkeringsareal anslås ferdigstilt medio desember. Byggesakskontoret har mottatt informasjon om at bygningen allerede er bebodd. Om dette er tilfelle er det et brudd med flere bestemmelser i lovverket og kommunen er pålagt å følge opp saken i tråd med Plan- og bygningslovens kapittel 32. Dette forholdet følges opp i egen sak. Vurderinger: Bygningene er ifølge tiltakshaver i seg selv ferdigstilte. Det er lekeareal og parkeringsplasser som ikke er ferdigstilte i tråd med kravene som PNU satte i sitt vedtak. I søknad går tiltakshaver god for at bygningene har et tilstrekkelig sikkerhetsnivå for å kunne tas i bruk. Kommunen har ingen grunn til å tvile på dette. Ferdigattest og midlertidig brukstillatelse Plan- og Bygningsloven 21-10, 1. og 3. ledd sier følgende: «Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest, som utstedes av kommunen når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon og erklæring om ferdigstillelse fra tiltakshaver eller ansvarlig søker. For tiltak som krever uavhengig kontroll skal det foreligge dokumentasjon for utført sluttkontroll, jf. 24-2. Sluttdokumentasjonen skal vise at tiltaket er utført i samsvar med tillatelsen og bestemmelser i eller i medhold av denne lov. Kommunen kan utstede ferdigattest også der det foreligger bagatellmessige overtredelser av krav i eller i medhold av denne lov. Når det gjenstår mindre vesentlig arbeid og kommunen finner det ubetenkelig, kan det utstedes midlertidig brukstillatelse for hele eller deler av tiltaket. I midlertidig brukstillatelse skal det framgå hvilke arbeider som gjenstår og en frist for ferdigstillelse.
Kommunen kan kreve at det stilles sikkerhet for at gjenstående arbeider blir rettet. Dersom gjenstående arbeider ikke blir utført innen fristen, skal kommunen gi pålegg om ferdigstillelse, som kan gjennomføres ved sanksjoner etter kapittel 32.» Ot.prp nr.45 (2007-2008), s. 326, sier blant annet følgende: «Departementet ønsker å innskjerpe at ferdigattest er obligatorisk og skal være hovedregelen, ved blant annet å presisere at midlertidig brukstillatelse er et unntak. Kriteriene blir de samme som i dag, men det presiseres at brukstillatelse skal gis etter kommunens skjønn, det er altså ikke noe utbygger automatisk har krav på. Det presiseres samtidig at det skal settes en bindende tidsfrist for ferdigstillelse når det gis midlertidig brukstillatelse. Dersom denne fristen overskrides, kan kommunen gi pålegg om ferdigstillelse. Pålegget kan følges opp med tvangsmulkt eller forelegg. Dette er en innskjerping i forhold til gjeldende rett, der denne fristen ikke medfører noen virkninger, med det resultat at det ofte ikke blir søkt om ferdigattest selv om den i prinsippet er obligatorisk.» Direktoratet for Byggkvalitets veileder til Byggesaksforskriften sier blant annet følgende i Andre del, kap. 8: «Det kan likevel være behov for bruk av midlertidig brukstillatelse i noen tiltak. Eksempel på dette kan være der eier selv skal sluttføre kjelleretasjen eller loftsetasjen, eller hvor opparbeiding av utearealer må vente til våren, eller der det er gitt rammetillatelse til rekkehusbebyggelse og hvor enhetene ferdigstilles suksessivt. Loven inneholder derfor en åpning for at det kan gis midlertidig brukstillatelse omtrent som tidligere, men det skal i brukstillatelsen stilles et strengere krav om ferdigstillelse ved at det skal fremgå hvilke arbeider som gjenstår og en forpliktende frist for ferdigstillelse. Manglende oppfyllelse innen den fastsatte frist medfører at det oppstår et ulovlig forhold, som kommunen får plikt til å følge opp med pålegg om ferdigstillelse, jf. pbl. 21-10 tredje ledd, som kan gjennomføres ved sanksjoner etter lovens kapittel 32.» Med andre ord er tydelig fra lovgivers side at midlertidig brukstillatelse skal være et tydelig unntak fra hovedregelen om at ferdigattest skal foreligge før bygninger kan tas i bruk. Det er også tydelig at lovgiver presiserer dette fordi det foreligger klar erfaring på at bruk av midlertidig brukstillatelse ofte erstatter ferdigattest og at bygninger derfor blir stående med midlertidig status i lang tid etter ferdigstillelse. Også i Leirfjord kommune er det eksempler på at bygninger som har vært i bruk i årevis har gjort dette kun basert på gitt midlertidig brukstillatelse. PNU har vært tydelige i sitt vedtak på hva som må foreligge før ferdigattest kan utstedes, og med lovtekst og lovgivers uttalte intensjon i mente, vil en administrativ utstedelse av midlertidig brukstillatelse være i gråsonen hva gjelder overprøvelse av PNUs vedtak. Administrasjon har dermed ikke myndighet til å behandle søknaden, og følgelig må den løftes til PNU. Angående lekeareal Plan og bygningsloven 5-6 sier følgende: «For boliger, skoler, barnehager og andre bygninger der det etter kommunens skjønn er nødvendig å avsette minste uteoppholdsareal bør det i planbestemmelsene angis minste
uteoppholdsareal inklusive lekeareal. MUA angis i m² hele tall pr. enhet/bolig/skoleelev/barnehagebarn mv. og skrives m² MUA. Uteoppholdsareal er de deler av tomten som er egnet til formålet og som ikke er bebygd eller avsatt til kjøring og parkering. Kommunen kan bestemme at hele eller deler av ikke overbygd del av terrasser og takterrasser kan regnes som uteoppholdsareal.» I sitt vedtak om rammetillatelse ble følgende vurderinger lagt til grunn: «Fylkesmannen anbefaler kommunen å stille vilkår om MUA i en eventuell dispensasjonssøknad og viser til ovennevnte paragraf. Derimot framkommer det tydelig i søknaden hvilke arealer som er avsatt til uteoppholdsareal/lekeplass. Om man til dette legger at det i umiddelbar nærhet til omsøkt tiltak er innregulert 13720 m² friområder, anser kommunen at det ikke er nødvendig å sette et spesifikt mål for MUA. Det framkommer med tydelighet at det vil være tilstrekkelige arealer tilgjengelig til lek og opphold for barn og unge, både av stelt og ustelt karakter. Notat fra barnas representant understøtter denne oppfatningen. Derimot vil det være formålstjenlig å kreve utearealer som omfattes av søknaden opparbeidet og klargjorte før en eventuell ferdigattest vil kunne utstedes.» I sin uttalelse til saken var Fylkesmannen klar på at det var vesentlig at konsekvensene for barn- og unges oppvekstmiljø ble godt belyst før vedtak ble fattet. Angående parkeringsplasser I sitt vedtak om rammetillatelse ble følgende vurderinger lagt til grunn: «Naboer påpeker at tiltaket vil medføre økt trafikk i området. Det er selvsagt at dette er korrekt. Derimot vil dette kun være et relevant poeng om den økte trafikken medfører at sikkerheten i trafikkavviklinga blir for lav. Kommunens vurdering er at dette ikke vil være tilfelle om følgende tiltak gjennomføres: Parkeringsplass på GBNR 058/037 benyttes som primærparkering. Parkering ved boliger benyttes til gjesteparkering. Parkeringsplass på GBNR 058/037 anlegges slik at adkomst skjer fra tilstøtende vei i eiendommens vestre grense. Sørlige rekke av parkeringsplasser på GBNR 058/037, trekkes nordover, og det etableres gangtrasè øst-vest over eiendommen. Det etableres gangfelt over Ner-Lelandsveien i parkeringsplassens sør-østlige hjørne. Lekeareal skilles fra parkeringsareal og interne veier med gjerde.» Faglige vurderinger Fra PNUs vedtak om rammetillatelse har ikke sakens forhold endret seg i noen grad som tilsier at vurderingene gjort den gang ville blitt gjort annerledes i dag. I tillegg har tiltakshaver ikke framlagt noen klar årsak til hvorfor forutsetningene i vedtak om byggetillatelse har blitt oppfylt. Gjenstående arbeider er ikke av en karakter som gjør de sesongavhengige, ei heller avhengige av ferdigstillelse på andre fagområder etter at råbygg er oppført.
Redegjørelse for planlagt ferdigstillelse ble først framlagt etter at kommunen ba om dette i brev som svar på søknad om midlertidig brukstillatelse. I sum fører disse forholdene, sammen med det faktum at bygningen allerede er tatt i bruk, til en svekket tiltro til tiltakshavers plan for ferdigstillelse. Derimot framstår framlagt plan for ferdigstillelse som realistisk og gjennomførbar. Plan- og bygningsloven Kap 32. kommunen gir utover dette flere verktøy for å sørge for at tiltaket ferdigstilles som planlagt. Konklusjon: Kommunen anser det som sannsynliggjort at bygningen har et tilstrekkelig sikkerhetsnivå for å kunne tas i bruk. Plan for ferdigstillelse av forutsetninger som framkommer i vedtak om byggetillatelse anses som realistisk. Midlertidig brukstillatelse kan dermed innvilges. Vedlegg: Søknad om midlertidig brukstillatelse, datert 09.07.2017 Brev fra Leirfjord kommune, datert 05.07.2017 Samlet saksframstilling, sak 18/15, datert 29.05.2015 Situasjonskart Plan- og fasadetegninger