BÆRUM KOMMUNE BYGGESAK HRTB AS St Olavsgate 28 0166 OSLO Deres ref.: Vår ref.: Dato: 15/155523-17/242107/BRIGRO 21.11.2017 Adresse - Tiltak: Munthes plass 44 og 46 - hovedbygning - ombygging til leiligheter Gnr/Bnr: 41/1017 Tiltakshaver: Lagåsen Bolig AS Ansvarlig søker: HRTB AS AVSLAG Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kap. 20 Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Lagåsen, planid 2014019, 4.2 avslås i medhold av plan- og bygningsloven kap. 19. Liste over avslåtte dokumenter framgår av vedlegg 1. BESKRIVELSE OG VURDERING Dispensasjonssøknaden Det søkes om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsenes 4.2 Verneverdige interiører, vist på illustrasjoner dokument 2760344-2760345, skal bevares. Søknaden gjelder vernet rom/interiør (nå soverom) i leilighet H0101 hvor det søkes tillatelse til å fjerne alle veggpanel og kle veggene med malte gipsplater. Tiltaket er utført. Det opplyses at alle originale deler er nummerert og trygt oppbevart for evt senere tilbakeføring. Dispensasjonssøknaden begrunnes med at enkelte rom har en større grad av særpreg og originalitet, og en større verneverdi enn de øvrige rommene underlagt dette vernet. Dette gjelder: biblioteket, styrerommet, frokostrommet, kjellerstuen, og loggia i underetasje. Disse rommene er satt i stand og bevart iht intensjonen i reguleringsbestemmelsen og rammetillatelse. Ett enkeltrom, på ca 18m2, er blitt transformert fra entrè til soverom, iht godkjent rammesøknad. Dette rommet har grunnet funksjonskrav gjennomgått den største strukturelle endringen ved at ett trappeløp er tatt bort. Dette rommet har vært krevende å sette tilbake i original stand: Det ble godkjent fjerning av en trapp i rommet, slik at deler av de originale elementene mangler, og opprinnelig vegg er krevende å gjenskape. Postadresse: Postboks 700 1304 SANDVIKA E-post: post@baerum.kommune.no Besøksadresse: Arnold Haukelandsplass 10 Org. nr: 974553686 Bank: Telefon: 67 50 44 63 Faks: 67 50 43 15 KLART SPRÅK? Hjelp oss å bli bedre: klartsprak@baerum.kommune.no
Det er etablert en ekstra drager i taket for nødvendig styrking av bærekonstruksjonen. Det er etablert sprinklersystem for brann Tidligere åpning mot utgangsdøren er endret grunnet dør mellom soverom og bad. Videre står det: Grunnet funksjonskrav og standard for en salgbar leilighet har tiltakshaver besluttet å fjerne alle veggpanel og kledd veggene med gips. Alle originale deler er nummerert og trygt bevart for eventuell senere tilbakeføring av rommets karakter. Veggpaneler i området nær det tilstøtende vernede rommet «Biblioteket» er bevart av hensyn til nærheten mellom de to rommene. Vinduene i rommet er bevart i sin originale form. Dette soverommet utgjør en liten del av det totale vernede arealet, og kan ikke anses som vesentlig avvik fra reguleringsbestemmelsene. Fordeler ved en dispensasjon: Tiltakshaver vurderer den foreslåtte løsning med gipsplater på veggene som vesentlig for gjennomføring av totalrenovasjon av Hovedbygget i forhold til en bærekraftig utvikling av eiendommen. Dette er i sammenheng med mulighet for omsetning av denne boenheten. Erfaringer viser at vern av interiør i private rom, som ikke er totalfredet, er meget uvanlig og at det ikke finnes gode presedenser for hvordan dette skal forvaltes. Vi er av den oppfatning at det er viktig at det fokuserer på de store, monumentale rommene, som beholder sin funksjon og originalitet. Dette for å sikre hensikten med reguleringsbestemmelsene. Plangrunnlag Tiltaket ligger innenfor felt B regulert til boligbebyggelse i reguleringsplan for LAGÅSEN planid 2014019 i kraft 17.06.2015. Hele feltet er regulert til hensynssone bevaring kulturmiljø. Hensikt med planen er bevaring av eksisterende kulturminner, landskap, hageanlegg og vegetasjon og sammenhengen i kulturmiljøet, samt å sikre gjennomgående gangvei og tursti for allmennhetens bruk, kf. 1.1. Innenfor felt B gjelder bla reg.best. 4.2 som sier at Verneverdige interiører, vist på illustrasjoner dokument 2760344-2760345, skal bevares. Det fremgår av bilag 2760344 at angjeldende rom er vernet. Tiltak innenfor hensynssonen bevaring kulturmiljø skal forelegges kulturminneforvaltningen før vedtak fattes, jf. reg.best. 9.9. Uttalelser Akershus fylkeskommune Uttalelsen konkluderer med følgende: Akershus fylkeskommune mener at det ikke kan være tvil om at hensikten med vernebestemmelsene er å bevare interiørene synlige in situ, og at både bevaring og ny bruk kan realiseres gjennom bruk av eksisterende og tidligere planlagt situasjon (hvor kompromisser allerede er inngått). Å fjerne eller skjule overflater og komponenter som faktisk definerer og begrunner verneintensjonen, frarådes. Inngrepene som er foretatt i den tidligere garderobe / gang til bibliotek innebærer et vesentlig avvik fra reguleringsbestemmelsene og åpenbart tilsidesetter formålet med vernet. Akershus fylkeskommune vil dermed sterkt fraråde at det dispenseres fra bestemmelsene. Vi ber om å få tilsendt vedtaket i saken. Dersom kulturminnehensyn ikke ivaretas tilstrekkelig ut fra reguleringsbestemmelsene, vil vi vurdere å legge saken fram for politisk behandling med forslag om å klage. 2 av 7
Uttalelsen vedlegges i sin helhet. Nabovarsling/merknader Søker skriver: Tiltaket er innvendig og har ingen eksteriørmessig konsekvens, og vi anser det derfor ikke nødvendig med nabovarsling for dispensasjonen. Bygningssjefen er enig i denne vurderingen og det gis fritak fra nabovarsling i medhold av pbl 21-3. Bygningssjefens vurdering Tiltaket er i strid med 4.2 i planbestemmelsene og kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon etter pbl 19-2. Pbl 19-2 stiller to vilkår som begge må være oppfylt: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hensikten med bestemmelsen er å sikre at rom med historisk karakter/særpreg bevares og at interiørene bevares synlige på stedet. Det aktuelle rommet er ifb planarbeidet beskrevet som karakteristisk med sine mørke paneler, og har flere detaljer som er viktige å ta vare på. Søker skriver at dette soverommet utgjør en liten del av det totale vernede arealet og kan ikke ansees som vesentlig avvik fra reguleringsbestemmelsene. Enkelte rom har større grad av særpreg og originalitet og en større verneverdi enn de øvrige rom underlagt vernet. Disse rommene er satt i stand og bevart. Dispensasjonssøknaden er ikke underbygget med faglig uttalelse fra kulturminneforvaltningen. Tvert imot fraråder fylkeskommunen sterkt at det gis dispensasjon fra bestemmelsen. Det vises til at dersom overflater og komponenter som faktisk definerer og begrunner verneintensjonen fjernes eller skjules, vil dette tilsidesette formålet med vernet. Med henvisning til ovenstående anser bygningssjefen at hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon til omsøkte tiltak. Vilkår for å gi dispensasjon er ikke tilstede, jf. pbl 19-2. VARSEL OM PÅLEGG OG VEDTAK OM TVANGSMULKT I henhold til plan- og bygningslovens 32-2 varsles det om at pålegg om retting: ved at gipskledning fjernes og veggpaneler settes opp igjen, slik at rommet settes tilbake til den stand som forutsatt, i medhold av plan- og bygningslovens 32-3 vil bli vurdert dersom de ulovlige forhold ikke er rettet innen 20.12.2017. Det gjøres oppmerksom på at kommunen sammen med et eventuelt vedtak om pålegg, uten nytt varsel vil kunne fastsette tvangsmulkt i medhold av plan- og bygningslovens 32-5. Tvangsmulkten vil løpe fra fristoversittelsen for pålegget. Det gis anledning til uttalelse med frist 2.1.2018, jf. pbl 32-2. SAKSBEHANDLINGSTID Det vises til tidsfrister i pbl 21-7 og SAK10 7-2. Ved beregningen er den tiden søker hadde ansvar for eventuell komplettering av søknaden fratrukket. 3 av 7
Saksbehandlingstid Mottatt Mangelfull Fullstendig Vedtak [uker] 10.10.2017 21.11.2017 6,0 GEBYR Giroblankett for behandlingsgebyr kr 6413,- ettersendes tiltakshaver. Betalingsfristen framgår av blanketten. Gebyret er beregnet etter gjeldende regulativ for byggesaker i Bærum kommune: M = 2850 Beskrivelse Antall M Sum Dispensasjon/avslag 25/23 1,5 4275 Tilleggsgebyr for utført arbeid uten tillatelse 24 0,75 2137,5 Sum 6412,5 Gebyret er i avslagssaker 50 % av normalt gebyr, dog ikke under M (minstegebyr) og ut over 8M. Dersom samme tiltakshaver, innen 1 år etter at avslaget er meddelt, reviderer sitt tiltak og får dette godkjent, avregnes avslagsgebyret i nytt gebyr. KLAGERETT Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Hanne Høybach bygningssjef Britt Wenche Groven saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent og trenger derfor ikke signatur Vedlegg: Liste over avslåtte dokumenter og relevante uttalelser 4 av 7
ArkivsakID: 15/155523 Vedlegg 1 til vedtaket LISTE OVER AVSLÅTTE DOKUMENTER OG RELEVANTE UTTALELSER Dokumenter i byggesaker er tilgjengelig på Bærum kommunes internettsider; www.baerum.kommune.no; postlister og innsyn; plan/byggesak. Søk på arkivsakid. Tittel Saksdokid Utsnitt plantegning 1. etasje - leilighet H101 3759303 Akershus fylkeskommune - uttalelse til dispensasjonssøknad 3793025 5 av 7
ORIENTERING OM KLAGERETT Klagerett Kommunens vedtak etter plan- og bygningsloven kan påklages til fylkesmannen av part eller andre med rettslig klageinteresse, jf. plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven kap VI. Det kan i byggesaken ikke klages på forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan eller ved dispensasjon, og hvor klagefristen for disse vedtakene er utløpt. Dersom det finnes hensiktsmessig, kan klagen realitetsbehandles i stedet for å avvises. Klagefristen er tre uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket kom frem til vedkommende part, dvs. ble lagt i Deres postkasse, postboks eller ble overlevert på annen måte. Om De på dette tidspunkt var bortreist eller av andre grunner forhindret fra å gjøre Dem kjent med meldingen/vedtaket, endres ikke utgangspunktet for fristberegningen, men unntaksvis kan det gi grunnlag for oppreisning for oversittelse av klagefristen, jf. fvl 31. Klagen fremsettes skriftlig. Muntlig klage kan fremsettes ved at erklæringen settes opp skriftlig av vedkommende forvaltningsorgan. Såkalt foreløpig klage (klage uten begrunnelse) må avsendes innen klagefristen, og en begrunnelse/begrunnet klage må ettersendes uten ugrunnet opphold/før klagen tas til behandling. Postlegging av klagebrevet innen fristens utløp regnes som tilstrekkelig for at klagen anses fremsatt i tide. Klagen stiles til klageorganet (Fylkesmannen i Oslo og Akershus) og fremsendes gjennom Bærum kommune, Plan- og bygningstjenesten, 1304 Sandvika. Klagen skal være undertegnet av klageren eller hans fullmektig, angi det vedtak som det klages over og den/de endringer som ønskes. Det vil være en fordel om betegnelsen "klage" og arkivsakid fremkommer konkret i brevet. De grunner som klagen støtter seg til bør nevnes og eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen. I særlige tilfelle kan klagefristen forlenges, og beslutning om dette skal være gjort før klagefristen på 3 uker er utløpt. Klager som er for sent fremsatt og hvor det heller ikke kan gis oppreisning for oversittelse av klagefristen (jf. fvl. 31), vil bli avvist slik at klagen ikke tas under behandling, jf. forvaltningsloven 33 og 2. Igangsettingstillatelser Igangsettingstillatelse kan ikke påklages. Unntaket er hvis igangsettingstillatelsen inneholder endring av vilkår i rammetillatelsen eller endring av ansvarsretter. Utsatt iverksettelse av vedtaket Selv om klagerett foreligger kan vedtaket gjennomføres straks. Dersom gjennomføring av vedtaket vil kunne medføre ugjenopprettelig skade på omgivelsene, kan det begjæres at iverksettingen av vedtaket utsettes inntil klagefristen er ute eller klagen er endelig avgjort, jf. forvaltningsloven 42. Kommunens beslutning om å gi eller avslå en slik begjæring om utsatt iverksettelse er ikke et enkeltvedtak som kan påklages. 6 av 7
I daglig språkbruk benyttes ofte også betegnelsen "oppsettende virkning". Dette betyr nøyaktig det samme. Rett til å se sakens dokumenter og til å få veiledning Med visse begrensninger har De rett til å se dokumentene i saken. De kan gjøre dem kjent med sakens dokumenter på Bærum kommunes internettsider, www.baerum.kommune.no; innsyn/postlister (søk på arkivsakid eller gnr/bnr som står i vedtaket). Vær oppmerksom på at klagesak får nytt saksnr. i forhold til byggesaken). Dokumentene kan også ses ved henvendelse til Plan- og bygningstjenesten og her vil De også kunne få veiledning om saksbehandlingsregler og andre regler av konkret betydning for Deres rettigheter og plikter innen bygningsmyndighetenes saksområde. Sakskostnader Når et vedtak blir endret til gunst for en part, skal han tilkjennes dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket, med mindre endringen skyldes partens eget forhold eller forhold utenfor partens og forvaltningens kontroll, eller andre særlige forhold taler mot det (jf. forvaltningsloven 36 første ledd). Bestemmelsen har frist for fremsettelse av kravet og angir adressat for kravet m.v. Klage over vedtak etter vegloven. Kommunens vedtak etter vegloven (byggegrense, avkjørsel) behandles av Planutvalget med endelig virkning, og går ikke til fylkesmannen. 7 av 7