BÆRUM KOMMUNE BYGGESAK

Transkript

1 BÆRUM KOMMUNE BYGGESAK Egg Arkitekter AS Vollsveien 13C 1366 LYSAKER Deres ref.: Vår ref.: Dato: 17/ /256559/FRA Adresse - Tiltak: Sandviksveien garasje for 4 biler Gnr/Bnr: 7/130 Tiltakshaver: Dan Vidar Broen Ansvarlig søker: Egg Arkitekter AS AVSLAG Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven (pbl) kap. 20 Søknad om garasje for fire biler avslås. Det vises til at tiltaket er i strid med områderegulering for Sandvika sentrum øst, planid , som ikke åpner for mer utbygging på eiendommen. Søknad om dispensasjon fra områderegulering for Sandvika sentrum øst avslås i medhold av pbl kap. 19. Liste over avslåtte dokumenter framgår av vedlegg 1. BESKRIVELSE OG VURDERING Søknaden Det søkes om tillatelse til oppføring av garasje med plass til fire biler. Det er lager i byggets 2.etasje. Garasjen er 10.8 m x 6 m = 64.8 m 2. Mønehøyde er 5.7 m. Gesimshøyde er ikke oppgitt. Gesimshøyden skal måles til gesimsen på takopplettene. Bygningen har takopplett på begge sider, med tre vinduer i hvert opplett. Bredde takopplett er ca. en tredjedel av 10.8 m. Hovedbygningen inntil garasjen har tidligere vært gjestgiveri og har gjennomlevd en lang historie som bevertningssted med overnatting. Det er nå en prosess i gang med å renovere hovedbygningen, og garasjen vil danne en del av helheten i dette tiltaket. Søker skriver at de har tatt utgangspunkt i stiltrekk fra hovedbygningen, og garasjen vil bli utformet etter hovedbygningens opprinnelige uttrykk som vist på tegninger datert Postadresse: Postboks SANDVIKA E-post: post@baerum.kommune.no Besøksadresse: Arnold Haukelandsplass 10 Org. nr: Bank: Telefon: Faks: KLART SPRÅK? Hjelp oss å bli bedre: klartsprak@baerum.kommune.no

2 Søknad om dispensasjon fra pbl 29-4 Det søkes om dispensasjon for plassering av bygningen 1 m fra grense mot vest mot 7/288 siden bygningen er over 50 m 2 og derfor ikke omfattes av unntaksbestemmelsen i pbl 29-4 tredje ledd bokstav b). Garasjen søkes plassert 1 m fra grense mot en bratt skråning. Høydeforskjellen mellom terrenghøyde ved garasjen og nabotomtens terrenghøyde måler ca. 9 m. Søker mener plasseringen ikke vil være til sjenanse for nabotomten da den er plassert langt under naboens terrengnivå. Ved å plassere garasjen nærmere enn 4 m fra grense vil den være mindre synlig for nabo. Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan Tiltaket ble nabovarslet Søknad ble sendt og registrert mottatt i kommunen I perioden mellom utsendt nabovarsel og innsending av søknad ble områderegulering for Sandvika vedtatt av kommunestyret Søker skriver at tiltaket er en del av de forhandlinger og eiendomsoverdragelser som har funnet sted for å kunne realisere tanken bak den nylig vedtatte reguleringsplanen. Tiltakseiendommen 7/130 disponerte inntil nylig en garasje og p-plasser i bakgården mot naboeiendom 7/128. Denne delen av eiendommen ble overført til naboen slik at en helhetlig utnyttelse av eiendommen bak skulle bli mulig. Parkering på 7/130 skulle etter dette søkes løst på den del av tomten som er igjen etter eiendomsoverdragelsen. Da det ikke åpnes for mer bebyggelse på tomta søkes det om dispensasjon fra ny områderegulering for Sandvika sentrum øst for oppføring av garasje. Søker skriver at det allerede er gitt tillatelse til parkering for fire biler i bakgården. Hensikten med ny regulering er å bevare kulturmiljøet som den gamle bebyggelsen utgjør. Det er et ønske å fjerne eksponert bilparkering. Ny garasje erstatter garasje i bakkant av eiendommen som tidligere tilhørte Sandviksveien 155. Den nye garasjen er utformet som en del av et helhetlig grep for renovering og istandsetting av hele eiendommen. Garasjen er utformet iht. de retningslinjer og reg.best. som var gjeldende inntil ny regulering ble vedtatt Garasjen danner en avslutning av gårdsrommet mot en høy skrent i bakkant. Visuelt sett vil garasjen være bedre tilpasset det eksisterende bygningsmiljøet som ønskes ivaretatt enn om skrenten forblir eksponert slik den er i dag. Garasjen vil ikke være til sjenanse for naboer. Byggesak 16/30391 Det ble den gitt tillatelse til fasadeendring, tilbygg, påbygg og etablering av to nye leiligheter på hovedhuset i Sandviksveien 155. På utomhusplan vedlagt søknaden er det vist fire p- plasser i bakgården. Da dette vedtaket ble fattet gjaldt reguleringsplan nr Finstadkvartalet, ikrafttredelse , hvor eiendommen tilhører felt SB3 regulert til bolig/forretning/kontor og spesialområde for bygninger og anlegg som skal bevares. Reg.best. 6 sier følgende: Områdene skal nyttes til bolig, forretnings- og kontorvirksomhet, i henhold til dagens bruk. Eksisterende bebyggelse skal bevares med nåværende utstrekning, etasjetall og gesims- og mønehøyder. Bebyggelsen kan tillates endret under forutsetning av at eksteriøret beholdes uendret, eller føres tilbake til opprinnelig utseende. Evt. supplerende bebyggelse skal tilpasses den eksisterende i form, dimensjon, materialvalg og detaljering. Samtykke fra antikvarisk myndighet skal foreligge, før rammetillatelse gis. 2 av 10

3 Igangsettingstillatelse ble gitt Plangrunnlag Eiendommen omfattes av områderegulering for Sandvika sentrum øst, med bestemmelser, ikrafttredelse Arealformål er sentrumsformål og hensynssone bevaring kulturmiljø H Utklipp av områdereguleringsplanen: Relevante bestemmelser: 5, Sentrumsformål, felt S4, Malmskriverkvartalet Feltet er regulert med hensynssone bevaring kulturmiljø jf. 16 og båndlegging etter lov om kulturminner jf Gårdsplass felt fg Gårdsplassen er felles for feltene S3 og S4. Parkering er ikke tillatt. HENSYNSSONER (PBL 11-8) 15H 570 Bevaring av kulturmiljø (bokstav c). Fellesbestemmelser for H_570-1, H_570-2, H_570-3, H_570-4, H_570-5: 15.1 Eksisterende bebyggelse markert på plankartet skal bevares eller tilbakeføres til en godt dokumentert fase i bygningenes historie. Ved vedlikehold og utbedring skal det påses at bygningens dimensjon, takform, fasader, dør- og vindusutforming, øvrige bygningsdetaljer, materialvalg og farger opprettholdes eller føres tilbake til opprinnelig utførelse. Hensynssone H _ Ved etablering av felles gårdsrom felt fg og gatetun felt og10, skal det tas hensyn til omkringliggende verneverdige og fredete bygninger. Eksisterende trær som ikke hindrer gjennomgang skal bevares. Ved opparbeidelse av veigrunn skal det tas hensyn til det fredete anlegget Malmskrivergården med datidens gatebelegg, brostein eller grus. Uttalelser Fra Akershus fylkeskommune, utdrag (hele vedlegges): Malmskrivergården, Stâdegården og Sandvika gjestgiveri utgjør sammen med traseen for Gamle Drammensvei et kulturmiljø med kunnskaps- og opplevelsesverdier av høy regional og delvis nasjonal interesse. I kommunens oversendelsesbrev og i søkers redegjørelse vises det til at eiendommen omfattes av reguleringsplan for Finstadkvartalet. Vi har imidlertid ved forespørsel til kommunen fått bekreftet at 3 av 10

4 det er «Reguleringsplan for Sandvika øst områderegulering» som gjelder, da denne ble vedtatt Bakgården omrammes i dag av eldre verneverdig bebyggelse. Stâdegården har en fløy som strekker seg innover og danner vestre «vegg» av gårdsrommet. Industribebyggelsen til Brødrene Berntsen avgrenser bakgården mot nord og nordvest. Mot øst avgrenses bakgården av en bratt bergskjæring mot et grøntområde med trær. Bakgårdens omramming gir et fortettet bilde av et variert eldre bygningsmiljø som har vokst frem over tid, og er trolig den eneste bevarte gamle bakgården av sitt slag i denne delen av Sandvika sentrum. Bakgården har etter vår vurdering høy verneverdi som del av byens eldste bygningsmiljø. I følge den nye reguleringsplanen skal imidlertid Brødrene Berntsen rives og ny bebyggelse oppføres. Dette vil i stor grad endre den gamle bebyggelsesstrukturen og bakgården vil dessverre miste sin nåværende karakter. Området åpnes opp, bl.a. gjennom etablering av felt fg som felles gårdsrom for S3 og S4. Vi savner kommunens redegjørelse av hvordan tiltaket forholder seg til gjeldende reguleringsplan. Området er underlagt hensynsone, og det følger ikke bestemmelser til planen som angir føringer for oppføring av nybygg i felt S4. Vi er dermed usikker på om det ligger til rette for nybygg i bakgården? Er foreslått parkeringsanlegg i tråd med overordnet plan? Vi ber kommunen vurdere tiltaket i forhold til helheten og fremtidige planer i området. Hva skal bakgården brukes til når tiltak i henhold til ny plan realiseres? Hvordan forholder tiltaket seg til målet om å «aktivisere rommene mellom husene og legge til rette for et samspill mellom gammelt og nytt». Vi ber kommunen gjøre en grundig vurdering av ovennevnte forhold i forbindelse med behandling av saken. Det må også gjøres en vurdering av om tiltaket skal behandles som dispensasjon fra plan. Uttalelse fra Vann og avløp vedlegges. Nabovarsling/merknader Tiltaket ble nabovarslet Det ble samtidig varslet om overføring av den av 7/130 til 7/128. Fra Advokatfirmaet Økland på vegne av eier av gnr 7 bnr 288: Utfordringen med det planlagte tiltaket er at deler av skrenten med støttemur er i ferd med å rase ut. Samtidig har Bærum kommune varslet eier av 7/88 vil bli pålagt å sørge for sikring og istandsetting for å hindre videre utrasing. Dersom det oppføres en garasje nær støttemuren vil den kunne begrense tilgangen og muligheten for å gjennomføre et forsvarlig vedlikehold av muren. Vi mener derfor at tiltaket har negative konsekvenser for miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Da det ikke er avklart endelig hvem som har vedlikeholdsansvaret for støttemuren så kan ikke eier av 7/288 akseptere at det igangsettes noe tiltak langs skrenten og/eller i nærheten av muren. Dersom tiltaket skal godkjennes må det skje på betingelse av at tiltakshaver for egen kostnad sørger for en forsvarlig utbedring av støttemuren og at tiltakshaver skriftlig erkjenner ansvaret for hele det framtidige vedlikeholdet. Søkers kommentar til merknaden: Den omtalte støttemuren ligger ikke bak garasjen, men bak eksisterende hovedbygg. Muren avsluttes før den planlagte garasjen og kommer således ikke i konflikt med denne. Se markering med rødt på vedlagt plantegning og foto (bygningssjefens kommentar: ligger på side 2 i søkers kommentarbrev). Ny garasje vil derfor ikke føre til begrenset mulighet for tilkomst for et forsvarlig vedlikehold av støttemuren. Vi ber om at man ser bort fra merknaden ved behandling av søknaden. 4 av 10

5 Bygningssjefens vurdering Forhåndskonferanse Det ble avholdt forhåndskonferanse før områdereguleringen var vedtatt. Av referatet framgår at det er informert om plangrunnlaget som gjaldt pr I referatet står det dessverre ikke noe om pågående planarbeid med områdereguleringen for Sandvika øst og at tiltaket vil kunne komme i konflikt med ny plan. Bygningssjefen beklager at det ikke ble informert om at tiltaket ville kunne komme i konflikt med den nye planen. Det burde selvsagt vært gjort. Samtidig må sies at søker også har ansvar for å sette seg inn i plangrunnlaget som gjelder på det tidspunkt man søker. Avstand til 7/128 Da søknaden ble mottatt i kommunen var det mer enn 4 m til grense mot 7/128. Garasje og arealoverføring ble nabovarslet samtidig Arealoverføring/grensejustering ble godkjent av reguleringssjefen Godkjent situasjonskart ser slik ut: Oppmålingsforretning ble avholdt Siden byggesøknaden behandles etter at arealoverføringen er gjennomført så betyr det at avstand til grense mot 7/128 nå er 0.5 m (til grunnmur på garasjen). På bakgrunn av forannevnte så mener bygningssjefen at det ikke er nødvendig å kreve nabosamtykke eller søknad om dispensasjon fra pbl 29-4 for plassering nærmere grense mot 7/128 enn 4 m. Dispensasjon fra områderegulering Sandvika sentrum øst Tiltaket er i strid med områdereguleringsplanen - som ikke åpner for mer bebyggelse på eiendommen - og kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon etter pbl Pbl 19-2 stiller to vilkår som begge må være oppfylt: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vurdering i forhold til hensynene bak: Hensynene bak reguleringen av eiendommen er først og fremst kulturvernhensyn, dvs. å ta vare på den gamle bygningsmassen og kulturmiljøet. Da det ikke er åpnet for mer bebyggelse så er hensikten også å bevare de ubebygde delene av eiendommen som fortsatt åpne og ubebygde. Garasjebygget er arkitektonisk tilpasset hovedhuset, men det bygger ned eiendommen. Bygningssjefen anser at hensynene bak reguleringen blir tilsidesatt i stor grad. 5 av 10

6 Vurdering i forhold til fordeler og ulemper: Det andre vurderingstemaet er om det foreligger kvalifisert overvekt av fordeler ved å gi en dispensasjon. Det må foretas en interesseavveining der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot de konkrete ulempene. Det er i hovedsak de samfunnsmessige hensyn ( allmenne interesser) av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som her tillegges vekt, og som må avveies når det snakkes om fordeler og ulemper. Personlige forhold vil bare helt unntaksvis kunne tillegges vekt i en dispensasjonsvurdering. Det er en ulempe å fravike en nylig vedtatt reguleringsplan. Det er en ulempe at eiendommen blir veldig nedbygd. Området er et sentrumsområde og ikke et villastrøk. I villastrøk er det vanlig å bygge garasjer mens i sentrumsområder er det ikke like vanlig og heller ikke godkjennbart med mindre en arealplan åpner for det. I sentrumsområder er det vanlig med parkering på terreng. Tiltakshaver vil fortsatt kunne parkere på eiendommen. I 1.1 i reg.best. om Hensikten med planen står det bl.a. at det skal legges opp til et bilfritt sentrumsområde. I 1.7 står det i sjette kulepunkt at «Planen skal synliggjøre den fredede Malmskrivergården og den øvrige bevaringsverdige bebyggelsen langs Gamle Drammensvei ved å aktivisere rommene mellom husene og legge til rette for et samspill mellom gammelt og nytt.» Dersom man bygger den omsøkte garasjen så vil den kunne komme i konflikt med dette, hvilket er en ulempe. Garasjebygget er i tillegg utstyrt med takopplett på begge langfasadene og det sies at loftet skal brukes som lager. (På tegning vedlagt anmodning om forhåndskonferanse er det vist noe som ser ut som kontorarbeidsplasser på loftet.) Rom med takopplett og mange vinduer bærer mer preg av å skulle bli brukt til andre formål enn lager. Det er en liten fordel at garasjen er vist plassert inntil en bratt og høy skråning og sånn sett ikke blir eksponert mot øst og syd. Det er bra at tiltaket arkitektonisk er tilpasset kulturmiljøet. Bygningssjefen kan ellers ikke se at tiltaket gir noen fordeler for planen/ området og at det først og fremst er tiltakshaver selv som vil ha fordeler av tiltaket. I sak 16/30391 er det på utomhusplan vist fire p-plasser. Bygningssjefen gjør oppmerksom på at illustrasjon av p-plasser på terreng ikke betyr at man senere har krav på å få bygge garasje «oppå» p-plassene dersom garasje er i strid med arealplan. Bygningssjefen kan med bakgrunn i denne vurderingen ikke se at fordelene ved å dispensere er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjonssøknaden avslås med bakgrunn i ovennevnte vurdering. Søknad om tiltak avslås, da nødvendig dispensasjon ikke gis. Dispensasjon avstand til 7/288 Det tas ikke stilling til søknad om dispensasjon fra pbl 29-4 for plassering 1 m fra grense mot 7/288 siden søknaden avslås fordi det ikke gis dispensasjon fra områdereguleringsplanen. 6 av 10

7 SAKSBEHANDLINGSTID Det vises til tidsfrister i pbl 21-7 og SAK Ved beregningen er den tiden søker hadde ansvar for eventuell komplettering av søknaden fratrukket. Saksbehandlingstid Mottatt Mangelfull Fullstendig Vedtak [uker] ,4 GEBYR Det tas ikke gebyr da kommunen har oversittet tidsfristen men mer enn fire uker. KLAGERETT Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Hanne Høybach bygningssjef Aud Frøystein saksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent og trenger derfor ikke signatur Vedlegg: Liste over avslåtte dokumenter og relevante uttalelser Kopi til: Advokatfirmaet Økland & Co DA Postboks LILLESTRØM 7 av 10

8 ArkivsakID: 17/12080 Vedlegg 1 til vedtaket LISTE OVER AVSLÅTTE DOKUMENTER OG RELEVANTE UTTALELSER Dokumenter i byggesaker er tilgjengelig på Bærum kommunes internettsider; postlister og innsyn; plan/byggesak. Søk på arkivsakid. Tittel Saksdokid Situasjonsplan Plan 1. og 2. etasje og snitt A-A Fasader Akershus Fylkeskommune - uttalelse Uttalelse Vann og avløp - Sandviksveien garasje for 4 biler og loft med kontorarbeidsplasser, WC og tekjøkken Sandviksveien 155_VA av 10

9 ORIENTERING OM KLAGERETT Klagerett Kommunens vedtak etter plan- og bygningsloven kan påklages til fylkesmannen av part eller andre med rettslig klageinteresse, jf. plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven kap VI. Det kan i byggesaken ikke klages på forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan eller ved dispensasjon, og hvor klagefristen for disse vedtakene er utløpt. Dersom det finnes hensiktsmessig, kan klagen realitetsbehandles i stedet for å avvises. Klagefristen er tre uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket kom frem til vedkommende part, dvs. ble lagt i Deres postkasse, postboks eller ble overlevert på annen måte. Om De på dette tidspunkt var bortreist eller av andre grunner forhindret fra å gjøre Dem kjent med meldingen/vedtaket, endres ikke utgangspunktet for fristberegningen, men unntaksvis kan det gi grunnlag for oppreisning for oversittelse av klagefristen, jf. fvl 31. Klagen fremsettes skriftlig. Muntlig klage kan fremsettes ved at erklæringen settes opp skriftlig av vedkommende forvaltningsorgan. Såkalt foreløpig klage (klage uten begrunnelse) må avsendes innen klagefristen, og en begrunnelse/begrunnet klage må ettersendes uten ugrunnet opphold/før klagen tas til behandling. Postlegging av klagebrevet innen fristens utløp regnes som tilstrekkelig for at klagen anses fremsatt i tide. Klagen stiles til klageorganet (Fylkesmannen i Oslo og Akershus) og fremsendes gjennom Bærum kommune, Plan- og bygningstjenesten, 1304 Sandvika. Klagen skal være undertegnet av klageren eller hans fullmektig, angi det vedtak som det klages over og den/de endringer som ønskes. Det vil være en fordel om betegnelsen "klage" og arkivsakid fremkommer konkret i brevet. De grunner som klagen støtter seg til bør nevnes og eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen. I særlige tilfelle kan klagefristen forlenges, og beslutning om dette skal være gjort før klagefristen på 3 uker er utløpt. Klager som er for sent fremsatt og hvor det heller ikke kan gis oppreisning for oversittelse av klagefristen (jf. fvl. 31), vil bli avvist slik at klagen ikke tas under behandling, jf. forvaltningsloven 33 og 2. Igangsettingstillatelser Igangsettingstillatelse kan ikke påklages. Unntaket er hvis igangsettingstillatelsen inneholder endring av vilkår i rammetillatelsen eller endring av ansvarsretter. Utsatt iverksettelse av vedtaket Selv om klagerett foreligger kan vedtaket gjennomføres straks. Dersom gjennomføring av vedtaket vil kunne medføre ugjenopprettelig skade på omgivelsene, kan det begjæres at iverksettingen av vedtaket utsettes inntil klagefristen er ute eller klagen er endelig avgjort, jf. forvaltningsloven 42. Kommunens beslutning om å gi eller avslå en slik begjæring om utsatt iverksettelse er ikke et enkeltvedtak som kan påklages. 9 av 10

10 I daglig språkbruk benyttes ofte også betegnelsen "oppsettende virkning". Dette betyr nøyaktig det samme. Rett til å se sakens dokumenter og til å få veiledning Med visse begrensninger har De rett til å se dokumentene i saken. De kan gjøre dem kjent med sakens dokumenter på Bærum kommunes internettsider, innsyn/postlister (søk på arkivsakid eller gnr/bnr som står i vedtaket). Vær oppmerksom på at klagesak får nytt saksnr. i forhold til byggesaken). Dokumentene kan også ses ved henvendelse til Plan- og bygningstjenesten og her vil De også kunne få veiledning om saksbehandlingsregler og andre regler av konkret betydning for Deres rettigheter og plikter innen bygningsmyndighetenes saksområde. Sakskostnader Når et vedtak blir endret til gunst for en part, skal han tilkjennes dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket, med mindre endringen skyldes partens eget forhold eller forhold utenfor partens og forvaltningens kontroll, eller andre særlige forhold taler mot det (jf. forvaltningsloven 36 første ledd). Bestemmelsen har frist for fremsettelse av kravet og angir adressat for kravet m.v. Klage over vedtak etter vegloven. Kommunens vedtak etter vegloven (byggegrense, avkjørsel) behandles av Planutvalget med endelig virkning, og går ikke til fylkesmannen. 10 av 10