BÆRUM KOMMUNE BYGGESAK

Transkript

1 BÆRUM KOMMUNE BYGGESAK Teigen Arkitekter AS Inkognitogata OSLO Deres ref.: Vår ref.: Dato: 17/ /209661/TFAE Adresse - Tiltak: Nadderudveien 45 B - tilbygg til tomannsbolig Gnr/Bnr: 19/394 Tiltakshaver: Sara Johanna Ulrika Wahlstedt Ansvarlig søker: Teigen Arkitekter As AVSLAG Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven kap. 20 Søknad om til- og påbygg til halvpart av tomannsbolig avslås. Det vises til at tiltaket er i strid med tillatt grad av utnytting angitt i reguleringsplan R Nadderudveien fra Bekkestua til Hosleveien, og avstandskrav i pbl 29-4, andre ledd. Søknad om dispensasjon fra tillatt grad av utnytting angitt i reguleringsplan R Nadderudveien fra Bekkestua til Hosleveien avslås i medhold av plan- og bygningsloven kap. 19. Liste over avslåtte dokumenter framgår av vedlegg 1. BESKRIVELSE OG VURDERING Søknaden Det søkes om til- og påbygg til halvpart av tomannsbolig på ovennevnte adresse. Det søkes dispensasjon fra "kommunale vedtekter til plan- og bygningsloven". Bygningssjefen tolker det dithen at dispensasjonssøknaden gjelder tillatt grad av utnytting angitt i reguleringsplan R Nadderudveien fra Bekkestua til Hosleveien, ut fra opplysningen i skjema "Opplysninger om ytre rammer" om at tomteutnyttingen øker til 21,05 %-BYA som følge av tiltaket. Dispensasjonssøknaden begrunnes med at boligens planløsning er lite hensiktsmessig i forhold til dagens behov og bruk. Støy fra vei medfører behov for å legge soverom til motsatt side av huset. Boligens planløsning ønskes forbedret med tanke på mer fornuftige løsninger for barnefamilien. Det søkes om fravik fra byggteknisk forskrift for eksisterende bygning. Postadresse: Postboks SANDVIKA E-post: post@baerum.kommune.no Besøksadresse: Arnold Haukelandsplass 10 Org. nr: Bank: Telefon: Faks: KLART SPRÅK? Hjelp oss å bli bedre: klartsprak@baerum.kommune.no

2 Tiltaket er vist med plassering 2,9 m fra naboeiendom gnr/bnr 19/1230 i nordøst. Søknaden er vedlagt nabosamtykke til plassering "ca 3 meter" fra grensen, tilsvarende "en forlengelse av dagens sidevegg mot øst". Plangrunnlag Eiendommen omfattes av reguleringsplan R Nadderudveien fra Bekkestua til Hosleveien (trådt i kraft ). Reguleringsplanen angir at tillatt grad av utnytting er gitt ved 20 %-BYA. For øvrig gjelder kommuneplanens arealdel (trådt i kraft ). Utdrag fra bestemmelsene: 13.1 Rammeplan for riks- og fylkesveinettet med byggegrenser og holdningsklasser for avkjørsler legges til grunn for planlegging og tiltak etter PBL , jf. kart i Bærum kommunes kartdatabase. Rammeplanen gjelder foran reguleringsplaner vedtatt før Av 26 følger at det skal avsettes minimum 300 kvm brukbart uteoppholdsareal (MUA) pr. boenhet for enebolig og tomannsbolig, hvorav minimum 80 % skal være på terreng. Iht er parkeringskravet 2 biloppstillingsplasser med snuplass på egen grunn. Byggegrense mot vei: Reguleringsplanen har inntegnet byggegrenser mot offentlige veier og mot fellesavkjørsler. Gjeldende reguleringsplan ble vedtatt etter , dermed gjelder reguleringsplanens byggegrense mot Nadderudveien foran rammeplan for riks- og fylkesveinettet. Uttalelser Vann og avløp: Uttalelse vedlegges, til orientering. Nabovarsling/merknader Det er ikke registrert nabomerknader i saken. Bygningssjefens vurdering Dispensasjonsvurdering Tiltaket medfører overskridelse av tillatt grad av utnytting angitt i reguleringsplan R Nadderudveien fra Bekkestua til Hosleveien og kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon etter pbl Pbl 19-2 stiller to vilkår som begge må være oppfylt: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Formålet med grad av utnytting er å sette en øvre grense for bygningers maksimale volum over terreng. Grad av utnytting er forholdstallet mellom bebygd og ubebygd areal, og styrer tettheten av bygninger i byggeområder. Grad av utnytting ivaretar hensynet til samme forholdsmessighet mellom bebygd og ubebygd areal i planområdet, og sikrer enhetlig utbygde byggeområder hvor hver tomt forholdsmessig er like mye utnyttet. Avhengig av strøkets karakter skal grad av utnytting også sikre landskapskvaliteter, og visuelle fjernvirkninger. Kommunen er restriktiv i forhold til å dispensere fra bestemmelser om tillatt utnytting. Hensynene bak bestemmelsen om grad av utnytting blir ikke nødvendigvis vesentlig tilsidesatt som følge av dette ene tiltaket, selv om presedensvirkningene på sikt vil kunne gi en slik konsekvens. Det andre vurderingstemaet er om det foreligger kvalifisert overvekt av fordeler ved å gi en dispensasjon. Det må foretas en interesseavveining der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot de konkrete ulempene. Det er i hovedsak de samfunnsmessige hensyn (allmenne interessene) av 2 av 8

3 planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som tillegges vekt, og avveies når det snakkes om fordeler og ulemper. Personlige forhold vil bare helt unntaksvis kunne tillegges vekt i en dispensasjonsvurdering. Når det gjelder søkers anførsel om støy viser innsendte tegninger at boligen fra før har et soverom med vindu mot hagesiden, og tre soverom med vindu mot Nadderudveien. Bygningssjefen har forståelse for at tiltakshaver ønsker flere soverom mot "stille side", men vil også peke på muligheten for å etterisolere/skifte ut vinduer til moderne, støyisolerte vinduer. Oppgitt behov for omarbeidet planløsning er ikke spesifisert. Utover eventuelt ønske om mer plass bør det være mulig å foreta noe omarbeiding av nåværende planløsning innenfor eksisterende bygningsvolum. Bygningssjefen vurderer ikke at oppgitte grunner kan tillegges betydelig vekt i dispensasjonsvurderingen. En eventuell dispensasjonsinnvilgelse vil raskt kunne gi presedensvirkninger som medfører at regulert grad av utnytting svekkes, slik at området over tid vil få en høyere utnytting enn reguleringsplanen fastsetter. Bygningssjefen kan ikke se at fordelene ved å dispensere er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Avstand til nabogrense Iht. plan- og bygningslovens 29-4, andre ledd, skal byggetiltak plasseres minst 4 m fra nabogrense. Iht. bestemmelsens tredje ledd kan kommunen godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn dette i tilfeller hvor a) eier av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke, eller b) ved oppføring av garasje, uthus o.l. mindre tiltak. Dersom innlevert nabosamtykke legges til grunn kan kommunen godkjenne plasseringen 2,9 fra nabogrense uten behov for dispensasjonsbehandling, jf. a). Kommunen må likevel foreta en selvstendig vurdering av plasseringen i forhold til hensynene bak avstandskravet. Bærum kommune har en restriktiv praksis i forhold til å fravike avstandskravet. Formålet med pbl 29-4 er å sørge for lys, luft og åpenhet mellom bygninger, samt terreng- og omgivelsestilpasning. Brannvernhensynet er i dag hovedsakelig regulert i TEK10 kap. 11. Avstandskravet i forhold til nabogrense er i all hovedsak overholdt for villabebyggelsen i området, med unntak av lave garasjebygg. For tiltakseiendommen er det i dag kun den lave garasjedelen som er plassert nærmere nabogrense enn 4 m. Tiltaket innebærer at boligen bygges til og på med et større to etasjes volum plassert 2,9 m fra nabogrense. Nærmeste nabohus på gnr/bnr 19/1230 ligger ca 3 m fra nabogrensen, noe som gir en innbyrdes avstand på ca 6 m mellom husene. Dette gir en allerede tett situasjon i dag mellom de to nabohusene, og som blir betydelig forsterket ved omsøkt tiltak. Bygningssjefen vurderer at tiltaket medfører en uheldig fortetting i 4m-sonen. Hensynene bak avstandskravet - lys, luft og åpenhet - blir vesentlig tilsidesatt ved omsøkte tiltak, og bygningssjefen finner derfor ikke grunnlag for å legge nabosamtykket til grunn. Visuelle kvaliteter Ethvert byggetiltak skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering, jf. pbl Omsøkte tiltak gir en volumendring av underordnet garasjedel mot nabogrense. Det bygges på en hel etasje med boligfunksjoner i tillegg til at del på bakkeplan utvides med boligrom. Fasader mot hage "hermer" vinduer i tomannsbolig bortsett fra at de "krympes", noe som gir målestokkforvirring. Tilbygget har også fått en uheldig volumutforming, jf. fasade mot nordøst. Tiltaket vurderes ikke å oppfylle krav til utforming og visuelle kvaliteter angitt i pbl 29-2, men søknaden avslås av andre grunner. 3 av 8

4 Fravik fra byggteknisk forskrift Bygningssjefen tar i dette vedtaksbrev ikke stilling til spørsmålet om fravik fra krav i byggteknisk forskrift da søknad om tiltak avslås. Naturmangfold I kommunens kartbase er det ikke funnet registreringer av utvalgte naturtyper, prioriterte arter, rødlistearter eller "annen natur" på tomta hvor tiltaket søkes utført. På bakgrunn av dette vurderes kravet i naturmangfoldlovens (nml) 8 for oppfylt, da saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap. Ytterligere vurdering etter nml 9-12 er ikke nødvendig i dette tilfellet. Konklusjon Søknad om tiltak avslås da nødvendig dispensasjon ikke gis. Søknadsdokumentasjon Situasjonsplan: Innsendt situasjonsplan er misvisende ved at kun tilbygg (ikke også påbygg) er markert. Tiltakets omfang framgår imidlertid av øvrige innsendte tegninger, og det er derfor ikke etterlyst korrigert situasjonsplan. Nabosamtykke: Det er ikke helt samsvar mellom omsøkt avstand til grensen til naboeiendom gnr/bnr 19/1230 i nordøst og innlevert nabosamtykke. Dersom nabosamtykket skal kunne legges til grunn for søknaden må det være samsvar med omsøkt plassering og nabosamtykket. Siden nabosamtykket ikke legges til grunn av andre årsaker, har bygningssjefen ikke prioritert å etterlyse revidert nabosamtykke, eller søkers bekreftelse på at vilkår i nabosamtykket er oppfylt ved tiltaket. Søknad om fravik fra byggteknisk forskrift: I skjema "Opplysninger om ytre rammer" søkes om fravik fra byggteknisk forskrift for eksisterende bygning, og vises til redegjørelse i eget vedlegg. Vedlegget finnes imidlertid ikke blant innsendte dokumenter. Dette er uproblematisk i forhold til at søknaden avslås. Dersom eventuell klagebehandling skulle medføre et annet utfall av søknaden, må spesifisert søknad om fravik fra byggteknisk forskrift innsendes før eventuelt nytt vedtak kan fattes. SAKSBEHANDLINGSTID Det vises til tidsfrister i pbl 21-7 og SAK Ved beregningen er den tiden søker hadde ansvar for eventuell komplettering av søknaden fratrukket. Saksbehandlingstid Mottatt Mangelfull Fullstendig Vedtak [uker] ,7 GEBYR Giroblankett for behandlingsgebyr kr ,- ettersendes tiltakshaver. Betalingsfristen framgår av blanketten. Gebyret er beregnet etter gjeldende regulativ for byggesaker i Bærum kommune: M = 2850 Beskrivelse Antall M Sum Tilbygg/påbygg uten ny boenhet Dispensasjon % fradrag for avslag 23-4, Sum av 8

5 Gebyret er i avslagssaker 50 % av normalt gebyr, dog ikke under M (minstegebyr) og ut over 8M. Dersom samme tiltakshaver, innen 1 år etter at avslaget er meddelt, reviderer sitt tiltak og får dette godkjent, avregnes avslagsgebyret i nytt gebyr. KLAGERETT Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Hanne Høybach bygningssjef Dokumentet er elektronisk godkjent og trenger derfor ikke signatur Vedlegg: Liste over avslåtte dokumenter og relevante uttalelser Tine Færøyvik saksbehandler 5 av 8

6 ArkivsakID: 17/13516 Vedlegg 1 til vedtaket LISTE OVER AVSLÅTTE DOKUMENTER OG RELEVANTE UTTALELSER Dokumenter i byggesaker er tilgjengelig på Bærum kommunes internettsider; postlister og innsyn; plan/byggesak. Søk på arkivsakid. Tittel Saksdokid Situasjonsplan Plan 1. etasje Plan 2. etasje Snitt Fasade syd og nord Fasade vest og øst Uttalelse vann og avløp - Nadderudveien 45 B - tilbygg Nadderudveien 45 B_VA av 8

7 ORIENTERING OM KLAGERETT Klagerett Kommunens vedtak etter plan- og bygningsloven kan påklages til fylkesmannen av part eller andre med rettslig klageinteresse, jf. plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven kap VI. Det kan i byggesaken ikke klages på forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan eller ved dispensasjon, og hvor klagefristen for disse vedtakene er utløpt. Dersom det finnes hensiktsmessig, kan klagen realitetsbehandles i stedet for å avvises. Klagefristen er tre uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket kom frem til vedkommende part, dvs. ble lagt i Deres postkasse, postboks eller ble overlevert på annen måte. Om De på dette tidspunkt var bortreist eller av andre grunner forhindret fra å gjøre Dem kjent med meldingen/vedtaket, endres ikke utgangspunktet for fristberegningen, men unntaksvis kan det gi grunnlag for oppreisning for oversittelse av klagefristen, jf. fvl 31. Klagen fremsettes skriftlig. Muntlig klage kan fremsettes ved at erklæringen settes opp skriftlig av vedkommende forvaltningsorgan. Såkalt foreløpig klage (klage uten begrunnelse) må avsendes innen klagefristen, og en begrunnelse/begrunnet klage må ettersendes uten ugrunnet opphold/før klagen tas til behandling. Postlegging av klagebrevet innen fristens utløp regnes som tilstrekkelig for at klagen anses fremsatt i tide. Klagen stiles til klageorganet (Fylkesmannen i Oslo og Akershus) og fremsendes gjennom Bærum kommune, Plan- og bygningstjenesten, 1304 Sandvika. Klagen skal være undertegnet av klageren eller hans fullmektig, angi det vedtak som det klages over og den/de endringer som ønskes. Det vil være en fordel om betegnelsen "klage" og arkivsakid fremkommer konkret i brevet. De grunner som klagen støtter seg til bør nevnes og eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen. I særlige tilfelle kan klagefristen forlenges, og beslutning om dette skal være gjort før klagefristen på 3 uker er utløpt. Klager som er for sent fremsatt og hvor det heller ikke kan gis oppreisning for oversittelse av klagefristen (jf. fvl. 31), vil bli avvist slik at klagen ikke tas under behandling, jf. forvaltningsloven 33 og 2. Igangsettingstillatelser Igangsettingstillatelse kan ikke påklages. Unntaket er hvis igangsettingstillatelsen inneholder endring av vilkår i rammetillatelsen eller endring av ansvarsretter. Utsatt iverksettelse av vedtaket Selv om klagerett foreligger kan vedtaket gjennomføres straks. Dersom gjennomføring av vedtaket vil kunne medføre ugjenopprettelig skade på omgivelsene, kan det begjæres at iverksettingen av vedtaket utsettes inntil klagefristen er ute eller klagen er endelig avgjort, jf. forvaltningsloven 42. Kommunens beslutning om å gi eller avslå en slik begjæring om utsatt iverksettelse er ikke et enkeltvedtak som kan påklages. 7 av 8

8 I daglig språkbruk benyttes ofte også betegnelsen "oppsettende virkning". Dette betyr nøyaktig det samme. Rett til å se sakens dokumenter og til å få veiledning Med visse begrensninger har De rett til å se dokumentene i saken. De kan gjøre dem kjent med sakens dokumenter på Bærum kommunes internettsider, innsyn/postlister (søk på arkivsakid eller gnr/bnr som står i vedtaket). Vær oppmerksom på at klagesak får nytt saksnr. i forhold til byggesaken). Dokumentene kan også ses ved henvendelse til Plan- og bygningstjenesten og her vil De også kunne få veiledning om saksbehandlingsregler og andre regler av konkret betydning for Deres rettigheter og plikter innen bygningsmyndighetenes saksområde. Sakskostnader Når et vedtak blir endret til gunst for en part, skal han tilkjennes dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få endret vedtaket, med mindre endringen skyldes partens eget forhold eller forhold utenfor partens og forvaltningens kontroll, eller andre særlige forhold taler mot det (jf. forvaltningsloven 36 første ledd). Bestemmelsen har frist for fremsettelse av kravet og angir adressat for kravet m.v. Klage over vedtak etter vegloven. Kommunens vedtak etter vegloven (byggegrense, avkjørsel) behandles av Planutvalget med endelig virkning, og går ikke til fylkesmannen. 8 av 8