3.1.Nøkkeltall for eiendomsselskapene 13

Innhold side 1.Økonomiske rammebetingelser. 2 1.1.Rentesituasjon... 2 1.2.Forbrukervekst - inflasjon.... 3 1.3.Arbeidsledighet... 3 1.4.Bank - Finans - Forsikring... 4 1.5.Aksjemarkedet - Olje - Handel 4 1.6.De børsnoterte eiendomsselskapene 4 2.Eiendomsmarkedet... 5 2.1.Generelt.... 5 2.1.1.Oslo sentrum.. 5 2.1.2.Oslo indre vest.. 6 2.1.3.Oslo indre nord. 6 2.1.4. Oslo indre øst... 6 2.1.5.Oslo indre syd 7 2.1.6.Oslo ytre vest... 7 2.1.7.Oslo ytre nord... 7 2.1.8.Oslo ytre øst... 8 2.1.9.Oslo ytre syd... 8 2.1.10.Øvrige Stor-Oslo 8 2.2.Leieprisanslag... 9 2.2.1.Kontor. 9 2.2.2.Lager.. 9 NÆRINGS- EIENDOM: 1. KVARTAL 1999 3.De største eiendomsselskapene 12 3.1.Nøkkeltall for eiendomsselskapene 13 4.Oppsummering 14 5.Presentasjon av meglerne i NNM. 15 NNM på internett www.nnm.no Leiekalkulator finner leiepris på dine lokaler Markedsrapporter Tips og råd Registrere behov

Markedsrapport nr. 1/99 side 2 Innledning Eiendomsmarkedet er inne i en ny tid. 1998 ble året vi nådde toppen - igjen. Forrige gang var i 1988. Mange spekulerer i om vi får en tilsvarende nedtur som vi hadde rundt forrige ti-årsskifte. Hvor lenge varer den, og hvor tøff blir denne nedturen? Vi ser i alle fall at den underliggende økonomien er bedre i stand til å stå i mot en nedgangskonjunktur denne gangen enn forrige gang. Men det er tegn til redusert sysselsetting, med påfølgende økende arbeidsledighet. Dette har direkte påvirkning på vårt marked. Følgene blir økt arealledighet og økt ubalanse. Alle fokuserer på renteutviklingen. Den er på vei nedover, men er fremdeles urovekkende høy i forhold til EU-landene og andre land det er naturlig å sammenlikne seg med. Det er stor usikkerhet om framtiden og vi aner en gryende EU-debatt, som følge av at vi i Norge må slite med høyere rentenivå og mer sårbar og ustabil valuta enn de andre i Europa. Fornebu-utbyggingen ser ut til å bli en politisk avslørende sak. Det virker påfallende urutinert av politikerne å skulle diktere behov for og plasseringen av et IT- og kunnskapssenter. De fleste innser at vi allerede har flere slike levende sentre, det være seg i Forskningsparken, på Kjeller eller faktisk også på Skøyen/Lysaker, hvor mange IT-bedrifter har sett nytten av å samlokalisere. Neste markedsrapport, nr. 2/99, kommer i juni. 1. Økonomiske rammebetingelser Det hersker stor usikkerhet! Politikerne er uenige om det nå er viktig å bremse en pågående oppheting i økonomien, eller om vi faktisk har behov for å demme opp for en kommende nedtur! Det er stor usikkerhet mhp. hvordan den eksisterende økonomiske politikken virker - ekspertenes anslag over økonomisk vekst i inneværende år ligger på mellom 0 og 1,5%. I disse dager er regjeringen i gang med arbeidet som skal ende opp i et nytt statsbudsjett. Signalene går i retning av et stramt budsjett. Målsetting nr. 1 er å få renten ned. I tråd med dette har partene i arbeidslivet signalisert vilje til å lande et moderat lønnsoppgjør. Bare overhenget fra i fjor tilsier en kraftig reallønnsøkning også i år! I den siste tiden har kronen styrket seg i forhold til Euro. Dette forklares hovedsakelig med økningen i oljeprisen. En ny rentereduskjon er rett rundt hjørnet. Internasjonalt går det mot en utflating i økonomien. USA har hatt sterk vekst i de siste årene og i forrige uke gikk Dow Jones for første gang i historien over 10000 poeng. Men SSBs analytikere spår en trendendring i tråd med utviklingen i andre økonomier. Asia-krisen er ikke over, og globalt lavere etterspørsels- og konsumvekst, gir betydelige ringvirkninger i verden, ikke minst her hjemme på berget. 1.1 Rentesituasjonen Ny sentralbanksjef = nye normer? Mye tyder på at Svein Gjedrem tolker forskriften til Norges Bank fra Regjeringen noe annerledes enn sin(e) forgjenger(e). Norges Banks siste rentereduksjon viste det. Renten i pengemarkedet kryper også nedover igjen. Men det går sakte, og de fleste har innfunnet seg med at vi utenfor EU må leve med en risikopremie i form av høyere rentenivå. Norge som har en åpen sårbar økonomi, tuftet for en stor del på råvarer, må trolig leve med større turbulens og høyere risiko enn tidligere. Renteutviklingen er et symptom på dette. Lange renter er fortsatt lave og har kun vært utsatt for små bevegelser. Vi registrer en forsiktig nedgang siden forrige rapport. Dette tilsier, rent matematisk, at den turbulente situasjonen for de korte rentene er forbigående. Vi tror at oljeprisutviklingen vil være direkte styrende. 10 års renten er pr. 22. mars 99 på 4,78%, noe som er nedgang fra forrige rapport på 0,53%-poeng. Tremåneders NIBOR ligger på 6,68 % pr samme dato. Dette representerer en nedgang på 1,24 %- poeng fra forrige rapport.

Markedsrapport nr. 1/99 side 3 Lange og korte renter 10 års statsobl. 3-mnds nibor 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 Kilde: DnB Markets Realrente havne noe over fjorårets 2,3 %, - kanskje opp mot 3%. Analytikerne har anslag fra 2,5% (Norges Bank) til 3,25%(Finansdept.). Isolert sett gir dette ikke grunn til bekymring på kort sikt. Interessant er det imidlertid at flere av våre handelspartnere får en lavere prisstigningen, slik at vi forverrer vår posisjon i forhold til andre land. 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 1975 1978 1981 1984 Inflasjon 1987 1990 1993 1996 Inflasjonen fra 1975, her vist ved årlig %-vise endring i KPI. Tall for 99 er anslag. Kilde: SSB 1999 8 % 6 % 1.3 Arbeidsledighet 4 % 2 % 0 % 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 Presset i arbeidsmarkedet har vært sterkere enn flere analytikere kunne frykte. Sysselsettingen er meget høy, i 1998 var 71% av befolkningen mellom 16 og 74 år i inntektsgivende arbeid. Dette er historisk høyt. «Realrente» definerer vi som differansen mellom lang stat og utviklingen i KPI minus inflasjon. Tall for 1999 er hittil i år. Kilde: SSB og DnB 1.2 Forbruksvekst/ Inflasjon Vi har lagt 6 år bak oss med stabil vekst i privat konsum. De siste par årene har også økt offentlig forbruk (og investeringer) bidratt til å skape press i økonomien. Det ligger an til moderat vekst i økonomien også for 1999, men betydelig under de foregående år og også under våre handelspartnere. Regjeringen regner med forbruksvekst i 1999 på 2,7% i år. LO regner med 1,5%. Dette er vel kanhende resultat av tidlig posisjonering framfor årets lønnsoppgjør? Nå går det vel imidlertid mot en forståelse som kan likne på et nulloppgjør - og det er bra! Inflasjonen (målt ved økning i KPI) forventes å Siste bekreftede tall mhp. arbeidsledighet er fra slutten av fjoråret. Da registrerte Arbeidsdirektoratet en beskjeden stigning i arbeidsledigheten. Hittil i 1999 er det registrert økning i antall ledige, samt en nedgang i antall ledige stillinger. Trenden ser ut til å fortsette og prognosen tilsier en moderat økning i arbeidsledigheten. Det er kun regjeringen som antar at arbeidsledigheten vil fortsette å falle i 1999! 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0,00 % 1985 1987 1989 Kilde: SSB 1998 og 1999 er anslag Arbeidsledige i % av arbeidsstyrken 1991 1993 1995 1997 1999

Markedsrapport nr. 1/99 side 4 1.4 Bank/finans/ forsikring Markedskonsentrasjon I 1997 hadde de 4 største skadeselskapene 94% av markedet målt etter premieinntekter - andelen fortsetter å øke. Storebrand og Skandia har funnet hverandre. Sammenslåing av skadeforsikringsdelene er et faktum. Vesta, Skandias tidligere ben i Norge, risikerer å bli pulverisert - alternativet er børsnotering i egen regi. Antall skadeselskaper fortsetter å synke, mens antall liv-selskaper stiger. Norges livselskaper har sammenliknet med andre i Skandianvia desidert størst andel av forvaltningskapitalen i eiendom. I 1997 hadde livselskapene i Norge 7%, i Sverige 5% mens tilsvarende for Danmark var kun 1%. "Postkassa"-fusjonen strandet, men potensialet for å samle bank- og finansnæringen på færre hender er utvilsomt tilstede. Utlendingene kommer. 1.5 Aksjemarkedet/ olje/handel Aksjemarkedet Siste halvdel av 1998 ble et halvår med sammenhengende fall i verdiene på aksjene på Oslo børs. I 1999 har vi hatt en stabil, men beskjeden, utvikling helt fram til oljeprisen steg som følge av de varslede kuttene i oljeproduksjonen. Med oljeprisen kommer også børoppgangen og i skrivende stund er totalindeksen på 1033, hvilket representerer en økning på 11% hittil i år. Oljemarkedet Når oljeprisen faller dramatisk blir vi igjen minnet på hvor avhengig vi i lille Norge er av oljeindustrien. Gjennom 1998 falt oljeprisen fra ca $20 fatet til ca $10. Etter priser på rundt og under $10 fatet over lengre tid, snakker nå verdens oljenasjoner sammen og enes om kutt i produksjonen. Dette responderer markedet umiddelbar på og i skrivende stund er spotprisen på nordsjøolje på over $13,3 fatet. Vi aner at (selv)pålagte kutt ikke er en varig løsning og at vi i tiden framover vil oppleve sterke svingninger i oljemarkedet. Trolig må regjeringen benytte nye estimater i forbindelse med sitt nye statsbudsjett. Turbulensen rundt Saga roer seg litt ned etter at selskapet nylig solgte ett halvt års produksjon for $12 fatet. 1.6 De børsnoterte eiendomsselskapene Eiendomsindeksen ser nå ut til å følge totalindeksen mer eller mindre parallelt. Tidligere i år var det tendens til at eiendomsaksjene hadde en mer positiv utvikling enn gjennomsnittet av aksjene. Generelt ser det ut til at utviklingen for eiendomsaksjene er mindre utsatt for bunn og topp enn hva som er tilfellet for totalindeksen. De noterte eiendomsselskapene utgjør en smal nisje på Oslo Børs og har relativt liten omsetning. Siden forrige markedsrapport (des 98) har Steen & Strøm hatt en verdiutvikling på 24,4%, mens Avantor og Olav Thon har hatt hhv. 19% og 16% verdistigning. Linstow ASA har tilnærmet samme verdi som for 3 måneder siden. Vi kan i dag lese i DN at hovedaksjonærene i Steen & Strøm ASA har avsatt konsernsjef Erik Bøhler. Indeks 200 180 160 140 120 100 80 De børsnoterte eiendomsselskapene i forhold til totalindeksen på Oslo Børs fra 1996 til nå jan-96 mar-96 mai-96 aug-96 okt-96 jan-97 mar-97 jun-97 aug-97 okt-97 jan-98 mar-98 Totalindeks Oslo Børs Eiendomsselskapene - indeks jun-98 aug-98 Oversikten viser utviklingen på Oslo børs totalt og for de rene eiendomsselskapene fra 1996 (rebasert). Kilde: Finansavisen (Oslo børs) okt-98 jan-99 mar-99

Markedsrapport nr. 1/99 side 5 2. Eiendomsmarkedet 2.1. Generelt For mange næringsmeglere var siste halvår 98 blant de svakeste i "manns minne". Takket være et godt første halvår ble året som sådan bra. Sett i forhold til slutten av 98, opplever vi en større aktivitet i inneværende kvartal. Flere aktører har innfunnet seg med en ny virkelighet og tør våge seg utenfor døren igjen Imidlertid indikerer vår beskrivelse av de økonomiske rammebetingelsene, at også næringseiendomsmarkedet er påvirket av situasjonen. Noen hevder vi er i ferd med å gjenoppleve en kopi av forrige konjunkturskifte (slutten av åttiårene), mens andre mener vi har fått en justering som gir en "myk" landing i eiendomsmarkedet. I mellom disse ytterpunktene finnes en rekke andre teorier om hva fremtiden vil bringe. Spesielt mindre og uprofesjonelle aktører er i villrede. Signaler om fremtiden går i alle retninger. Det er færre store leietakere på markedet. Bedriftenes hverdag domineres av fokus på lønnsomhet og konsolidering. Planer om vekst og økt arealbehov legges foreløpig til side. Typisk nok vil vi, i forbindelse med et "væromslag", som vi nå har vært i gjennom, oppleve at mange aktører trekker seg tilbake og konsentrerer seg om å dekke til sin sårbarhet. Noen roper høyt og forteller at det vil bli verre. Kanskje aner vi at de faktisk har litt lengre horisont og på den måten ser sitt snitt til å posisjonere seg! Vi mener fremdeles at det er mange forhold som tilsier at vi ikke skal oppleve en lang periode med økonomisk stagnasjon eller tilbakegang. Til tross for at eiendomsbransjen hevder at vårt marked er langsiktig, og derigjennom at lange renter er de viktigste, ser vi at endringer i det korte rentemarkedet (spesielt renteoppgang) gir raske og tildels voldsomme utslag også i vårt marked. Korte renter er sterkt dominerende. Psykologien avgjør. Forklaringen ligger i øket risiko for fremtiden. Når vi nå får stabil utvikling med sannsynlig rentenedgang som resultat, har vi grunn til å tro at frykten for både "uvær" og annen styggedom synes overvurdert. I det siste kvartalet har prisutviklingen på næringseiendom vært stabil og de gode utsiktene til nedsettelse av sigalrentene gir positive ringvirkninger. Leieprisutviklingen er avventende. Det er tegn til økende arealledighet og mindre absorpsjon hvilket tilsier at markedet i neste kvartal ikke kan forvente en prisoppgang. Bolig: Det meldes om betydelig større aktivitet enn forrige kvartal. Flere meglere rapporterer igjen om omsetninger som slår gamle prisrekorder. Det kan virke som om boligmarkedet er lite påvirkelig av den økonomiske realitet. Mange har åpenbart stor tiltro til at renten skal ned og at turbulensen er forbigående. Som det fremgår av figuren på side 11 har vi foretatt en sammenlikning mellom prisutviklingen på leiligheter i blokk mot leieutviklingen i prestigesegmentet i kontormarkedet i Oslo (indeksert). Det er interessant å se at i de siste 5 årene har prisutviklingen i disse (uavhengige!!) markedene hatt en meget sterk korrelasjon. Handel: Samtlige kjøpesentre øker omsetningen mer enn tradisjonelle forretninger i bysentrum. Dette er heller ikke spesielt merkelig etter at myndighetene innførte etableringsstopp for nye sentre. Det er grunn til å anta at ved opprettholdelsen av en slik etableringsstopp, vil denne tendensen bare fortsette. Markedsrapporten og leiepristabellen angir markedspriser for hvert enkelt område. Leienivåene gjelder kontorlokaler med god standard. 2.1.1 Oslo sentrum Oslo sentrum er innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus Oslo Sentrum flytter seg østover. Det er stadig større fokus på området rundt Oslo S. De trender vi har påpekt tidligere har forsterket seg - mulighetene som byr seg, gjør at "underutviklede" østlige deler av bysentrum får sin etterlengtede revitalisering. Foreløpig gjelder dette først og fremst områdene nær inntil Oslo S, men vi tror også at medias fokus på Bjørvika-utbyggingen mm., vil forsterke prosessen i noe større geografisk omfang.

Markedsrapport nr. 1/99 side 6 Kjøpesenterdelen i Byporten til KLP er åpnet og om ikke mange uker flytter kontorbrukerne inn. Prosjektet er 100% utleiet. Som følge av dette og noen andre større fraflyttinger, har Vital fått hele 9000 m² i Oslo City som nå presenteres i markedet. Vital har tegnet en mindre leiekontrakt på nivå kr 1.700,- pr m²/år, og indikerer leienivå opp mot kr 1.650,- pr m²/år for de øvrige arealer. Kun Olav Thon Eiendomsselskap ASA har foreløpig tegnet seg som leietaker i Olav Thon's eget nybygg i Stenersgt. 2, hvor ca 11000 m² kontor gjenstår å leie ut. I Thon-gruppens andre nybyggprosjekt i området, Rådhusgt. 2 (Gullfisken), har ingen leietakere tegnet kontrakt. Det rapporteres imidlertid om god interesse til begge prosjektene og prisindikasjon er ca kr 1.800,- pr m²/år. Postgirobygget, som i dag huser Postbanken, skal bli Postens nye hovedkontor. I tillegg fristilles på sikt lavblokka, med Postens brevsenter som flytter ut av sentrum. Mest aktuelt er lokalisering på Alnabru, men foreløpig er avtale ikke inngått. Lavblokka er planlagt konvertert til kontor/publikumsrettede arealer. Oslo sentrum er iflg. Eiendomsspars Oslostudiet, sammen med området "ytre nord/øst/syd", det eneste området som i inneværende kvartal har fått en reell nedgang i ledige arealer. For leiepriser Oslo sentrum henviser vi til kapittel 2.2 - Leieprisanslag 2.1.2 Oslo indre vest Oslo indre vest består av områdene Bislett, Majorstuen, Frogner og Skillebekk. Fordi det nye Rikshospitalet forsinkes, utsettes også rehabiliteringen og omdisponeringen av det gamle sykehusområdet. Statsbygg har av forståelige grunner ikke forsert arbeidet med avhending av ytterligere eiendommer/prosjekter på området. NCC Eeg-Henriksen Eiendom AS har kjøpt Sørkedalsveien 6 på Majorstua fra Norsk Hydro for MNOK 85. Bygget er iflg. NCC i dårlig stand og det går mot riving av bygget. NCC regner med at et nybygg på 16000 m² kan bli oppført i 2001. Bislett stadion vernes eller ikke? Noen fabler om et nytt Ullevål stadion på gamle ærverdige Bislett stadion. Vi har tro på et prosjekt som forener nostalgisk idrettssus og moderne eiendomsutvikling. Med en sentral beliggenhet er det god grunn til at prosjektet skal bli en suksess. Oslo indre vest, kontorer med god standard Snitt Min Maks Snitt 1.450 1.250 1.700 1.450 2.1.3 Oslo indre nord Oslo indre nord består av områdene St. Hanshaugen, Alex. Kiellands pl., Grünerløkka. Liten aktivitet i markedet for større leietakere, men atskillig aktivitet blant mindre leietakere. Lave leiepriser og kort vei til sentrum gjør at dette området er attraktivt for mindre firmaer, spesielt innenfor bransjer som ikke søker profilering gjennom sin kontoretablering. Området blir foreløpig liggende i ingenmannsland mellom et pulserende sentrum og en randsone til byen som fremdeles har mulighet for nybygging. Området "skriker" etter større næringsprosjekter som kan være med på å bedre attraktiviteten. Oslo indre nord, kontorer med god standard Snitt Min Maks Snitt 1.000 900 1.250 1.000 2.1.4 Oslo indre øst Oslo indre øst består av områdene Tøyen, Kampen/Vålerenga, Ensjø og Lodalen Høy arealledighet preger leiemarkedet. Det er lav aktivitet og få nye kontrakter. Lodalen ligger trolig i ro en god stund ennå, før vi får se hva Kjell Finstad planlegger. Oslo indre øst, kontorer med god standard Snitt Min Maks Snitt 1.000 800 1.200 1.000

Markedsrapport nr. 1/99 side 7 2.1.5 Oslo indre syd fremdeles er usikkerheten stor. Det eneste som synes sikkert er at det ikke skal være flyplass. Oslo indre syd består av områdene Sjursøya/ Bekkelaget, Nordstrand. Liten aktivitet å spore i eksisterende eiendommer. Spennende er det imidlertid om diskusjonen rundt framtiden for Oslo som havneby. Området har potensiale til å framstå som et nytt "Bjørvika" med blanding av bolig og næringsutbygging. Dersom dette området blir den framtidig havnen i Oslo, tror vi utfordringene står i kø. Dette skyldes bla. de pågående planene om å legge E18 i senketunnel og dermed gjøre det mulig å trekke Oslos bysentrum ned til sjøen i Bjørvika. Riktignok vil man oppnå å fjerne containere fra Filipstadkaia og utsikten på Aker Brygge, men containere er ikke spesielt vakre i dette området heller. Noen mener dessuten at Oslo kan klare seg med den overkapaistet som finnes i de andre havnene i Oslofjorden. Det virker bakvent å bruke en av hovedstadens beste tomteområder til havneformål når det finnes gode alternativer. 1. mai legges det fram en innstilling fra et statlig utvalg som vurderer hele havnesituasjonen for Oslofjorden. Oslo indre syd, kontorer med god standard Snitt Min Maks Snitt 1.000 900 1.200 1.000 2.1.6 Oslo ytre vest Reguleringsplanen er ennå ikke endelig vedtatt - konsekvensutredningen er ikke ferdig. Stortingsvedtaket om "nasjonalt IT- og kunnskapssenter" følges opp. Dette til tross for at IT-bedrifter selv konstaterer at behovet for en slik sentralisering av IT-næringen er både unødvendig og uheldig. Et flertall på stortinget (Ap og FrP) arbeider for en løsning med IT-Fornebu. Frist for inngivelse av tilbud er utsatt til 1. juni. Mange mener at det kun er IT-Fornebu AS som er reell kandidat. Stortingsflertallet legger opp til at Oslo kommunes eiendommer på Fornebu kan inngå i en slik løsning, ved at eiendommene byttes mot statlige eiendommer i Oslo (feks. Gml. Rikshospitalet el). Oslo kommune på sin side har kommet i møte og er villig til selge ca 85.000 m² til staten. Prisantydning er mellom 4.000,- og 4.500,- pr m². Uansett går det mot en avgjørelse, vi ser alle fram til at det skjer noe!! Vi har definert områdene Skøyen og Lysaker i egen prisgruppe. Dette fordi prisen i disse avgrensede områdene ligger såvidt mye høyere enn i området for øvrig. Skøyen ligger i snitt noe over Lysaker. Oslo ytre vest, kontorer med god standard Snitt Min Maks Snitt Ytre vest 1.450 1.400 1.750 1.450 Skøyen og Lysaker 1.700 1.550 2.150 1.700 Oslo ytre vest består av områdene Fornebu, Lysaker, Skøyen, og Smestad. 2.1.7 Oslo ytre nord Området preges av at mange nye bygg er på vei opp eller nylig oppført. Spesielt Skøyen og Lysaker er attraktive og fram til nå har det vært stort udekket behov for lokaler. Etterspørselen er iflg. Eiendomsspar AS synkende, men det er verdt å legge merke til at i den siste tiden har det vært kraftig underdekning på arealer i området. Hva skjer på Fornebu? Dette har eiendomsmarkedet spurt seg selv og andre om i mange år. De fleste forventet at svaret forelå i noe tid før flyplassen ble flyttet. Nå har flyplassen vært nedlagt i ca 6 måneder, og Oslo ytre nord består av områdene Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen. EDB ASA tegnet nylig leiekontrakt i Gullhaug Torg 4 i Nydalen. Dette skjer til tross for at det går mot fusjon med Telenor. Leiekontrakten omfatter i først omgang ca 7600 m², som skal stå ferdig ultimo 2000, og leieprisen er i overkant av kr 1600 pr m²/år. I tillegg har EDB ASA opsjon fram til 1. juli i år på å leie hele bygget (ca 15000 m²).

Markedsrapport nr. 1/99 side 8 Avantor ASAs strategi om å tiltrekke seg større hovedkontor bærer frukter. Det begynner å bli færre realiserbare prosjekter igjen i Nydalen. Avantor har lenge signalisert at å se på nye utviklingsområder er interessant. Ullevål stadion er på nye hender. Vital kjøpte forretnings- og kontoreiendommene samt retten til videre utbygging på tilliggende tomter i fjor: Planene om utbygging er revurdert. Arena Eiendom AS (tidligere eier) slet lenge for å lykkes med utbygging, men klarte ikke å få aksept for sine planer hos politikerne. Vital hevder at de er godt i gang, og planene går ut på en blandet bebyggelse. Oslo ytre nord, kontorer med god standard Snitt Min Maks Snitt Ytre nord 1.100 900 1.300 1.100 Nydalen 1.400 1.300 1.700 1.400 2.1.8 Oslo ytre øst Oslo ytre øst består av områdene Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/ Furuset og Groruddalen. Aktiviteten på Bryn/Helsfyr øker. Det er stor pågang fra leietakere og det oppnås stigende leiepriser. Nybyggprosjektet til Bryn Eiendom har blitt realisert i større tempo enn planlagt, mye takket være Compacs beslutning om å forbli etter sammenslåingen med Digital. Det rapporteres om økt aktivitet i Groruddalen og flere aktører spår en viss Gardermoeffekt her. Christian Ringnes (Eiendomsspar AS) har uttalt at området opplever redusert ledighet. Vi har ikke registrert at dette har gitt utslag på leieprisene. Fremdeles er ledigheten stor og også for nyere bygg er utleiearbeidet tungt. Oslo ytre øst, kontorer med god standard Snitt Min: Maks: Snitt Ytre øst 1.150 1.000 1.300 1.150 Helsfyr/Bryn 1.300 1.100 1.450 1.350 Kombikont.* 1.100 900 1.150 1.100 2.1.9 Oslo ytre syd Oslo ytre syd består av områdene Ryen, Skullerud, Bjørndal og "Næringskorridor Syd". Linstow ASA har kjøpt Philips' eiendom på Ryen. Prisen var MNOK 234. Philips leier tilbake deler av eiendommen og sammen med øvrige leietakere betaler de en leie på 24 mill i BTO leie. Eiendommen har et betydelig utbyggingspotensiale. Linstow er den første av de "store" aktørene som begir seg inn på denne såkalte "sydkorridoren". Oslo kommune har fremdeles store tanker om området og har det som ett av de viktigste satsningsområde for næringsutvikling i Oslo. Det har de hatt lenge Oslo ytre syd, kontorer god standard Snitt Min Maks Snitt 1.050 850 1.200 1.050 2.1.10 Øvrige Stor-Oslo Åpningen av Gardermoen skaper ringvirkninger i Lillestrøm-området. Beliggenheten midt mellom Oslo og Gardermoen (målt i reisetid med bil eller tog) gir unike muligheter. Norges Varemesse har varslet om at etablering i Lillestrøm er sannsynlig i 2002. Dette må oppleves som et tap for Oslo kommune som iflg. mediene kunne unngått fraflyttingen. Uansett er det en seier for Lillestrøm og Skedsmo kommune som jubler over nykommeren. Olav Thon tente også åpenbart på ideen og strakk seg lengre enn Rica i kampen om den aktuelle hotelltomten i nærheten av det nye messeanlegget. Interessant at Rica, som i dag har nære forbindelser med Varemessen, ikke nådde opp. Thons planer omfatter et hotell til ca kr 115 mill. På selve Gardermoen skjer det også spennende ting. Gardermoen Næringspark, med Eiendomsspar og Møller Eiendom i spissen, har store arealer å ta av og markedsfører sterkt for å oppnå utbyggings-avtaler. Siste interessante nyhet i så måte er definitivt Arthur Bucharts planer om ny innendørs idrettsarena med samlet byggeareal på 15000 m².

Markedsrapport nr. 1/99 side 9 2.2 Leieprisanslag 2.2.1 NNM s anslag av leienivå 1. kvartal 1999 - kontorlokaler i Oslo området Minimum Maksimum Gj.snitt Andel (*) A: Prestisje lokaler: 2 200 2 750 2 350 3 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: 1 600 2 200 1 900 15 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: 1 250 1 700 1 450 30 % D: Ordinære lokaler: 950 1 300 1 150 30 % E: Umoderne, mangelfulle lokaler: 700 950 750 15 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 500 750 600 7 % Beløpene er oppgitt pr. m²/år eksklusiv andel felleskostnader. Andel av fellesareal prises overensstemmende med selve lokalleien. Vi får et "Oslo-gjennomsnitt" på kr 1.290,- pr kvm/år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C), blir gjennomsnittsleien kr 1.647,- pr m²/år. (*)Andel: NNM har fordelt bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. På denne måten kan vi definere et "Oslo-gjennomsnitt" på markedsleien for kontorlokaler. Oslo-gjennomsnittet vil da fange opp både endringer i markedsleien og forskyvninger i det enkelte segment. Vi ser en tendens til at de øverste segmentene vil ta en øket andel av totalmarkedet. NNM s anslag av leienivå sammenlignet med siste tids utvikling Kontorlokaler i Oslo området - gjennomsnittspriser 4. kvartal 1. kvartal Endringer siden: 1988 1993 1998 1999 1988 1993 4.kv.98 Prestisje lokaler: 2 500 1 600 2 350 2 350-6 % 47 % 0 % Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 2 100 1 300 1 900 1 900-10 % 46 % 0 % Høy standard, indre sone: 1 800 950 1 450 1 450-19 % 53 % 0 % Ordinære lokaler 1 400 700 1 150 1 150-18 % 64 % 0 % Umoderne lokaler 1 300 450 750 750-42 % 67 % 0 % Eldre, urasjonelle lokaler: 900 350 600 600-33 % 71 % 0 % NNM s anslag av leienivået på kontorlokaler i Oslo området pr. 1. kv. 1999 sammenlignet med toppåret 1988, bunnåret 1993 og pr. foregående rapport, 4. kv. 1998. Pilene indikerer tendenser (prognoser). Tallene er ikke inflasjonsjusterte. 2.2.2 NNM s anslag av leienivå 1. kvartal 1999 - lagerlokaler i Oslo området, samt tilsvarende priser fra markedsrapport 4/98. 250 m² 250-750 m² 750-5000 m² 5000 m² 4. kv. 98 1. kv. 99 4. kv. 98 1. kv. 99 4. kv. 98 1. kv. 99 4. kv. 98 1. kv. 99 X: Lager, høyde 3,5 m 500-650 500-650 500-650 500-650 450-650 450-650 - - Y: Lager, høyde 3,5-6 550-700 550-700 600-800 600-800 650-800 650-800 650-850 650-850 m Z: Lager, høyde 6 m - - 600-800 600-800 650-850 650-850 650-850 650-850 X: Nesten uavhengig av beliggenhet. Vareheis eller rampe eller u.etg i industribygg. Y: En eller flere porter. Oftest rampe. Få søyler. Z: Spesialtilpasset. Stort antall ramper/porter.

Markedsrapport nr. 1/99 side 10 Kommentarer / utfyllende opplysninger: Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Andre viktige momenter i denne sammenheng er "myke verdier" som leietakersammensetning, profil og miljø, samt "hardware" som tekniske og komfortmessige kvaliteter. Prestisjebetegnelsen setter ofte krav til at lokalene er pusset opp i løpet av de senere år. Prestisjebetegnelsen kan også benyttes på deler av bygg. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo og tildels Lysaker etc. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen bl.a i "hovedgatene" i området fra Vika til Stortorget. Avgjørende faktorer er; beliggenhet, plassering i kvartalet, eiendommens omdømme og sammensetning av leietakere. Eiendommen kan ha en "prestisje"-beliggenhet, men mangle muligheten for standardhevning, f.eks. pga. arealeffektivitet. På samme måte kan bygget ha meget høy teknisk og visuell standard, men være litt hemmet av områdets totalattraktivitet, eller den interne beliggenhet i området, f.eks. utsiktsretning. Mest attraktiv beliggenhet kan eksempelvis være området innenfor: Rosenkrantzgate, C.J. Hambros pl. Nationaltheateret, Ruseløkkveien og Vika Atrium. Deler av kvadraturen og sentralstasjonen omfattes også. Skøyen og Lysaker hører også til dette segmentet. C. Høy standard, indre sone: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon med kjøling, og øvrige tekniske fasiliteter på et høyt nivå. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C- eiendommer. Dersom man skal løfte eiendommen tilbake til C, må det som regel en kraftig rehabilitering til. Denne rehabiliteringen vil ofte komme som en konsekvens av at markedet generelt sett har begynt å stige, eller at området som eiendommen ligger i skifter karakter. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga den mangelfulle beliggenhet/område/miljø. Segmentet har til dels "falt ut av markedet". Noen har hatt langtidsledighet. Det kan være et potensiale å ta ut av eiendommen. F. Eldre urasjonelle lokaler: Dette segmentet har "falt ut av markedet". Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. Forklaring til lagermatrisen: Matrisen forutsetter at valg av lagerlokaler skjer på bakgrunn av funksjon og størrelse. Vi har med hensikt unnlatt å skille på beliggenhet, da det etter vårt skjønn er mindre viktig for prissettingen av lager/kombilokaler, enn feks. for kontorlokaler. Lager med lav takhøyde finner færre brukere enn høytlagre. Lavtlagre er ofte lokalisert i underetasje og har derfor ofte kortere søyleavstand, vanskeligere adkomst og færre porter/ramper. Få lagerbrukere er i stand til å utnytte takhøyde over 8 meter. De som kan utnytte dette potensialet rasjonelt er villig til å betale godt for det.

Markedsrapport nr. 1/99 side 11 Leieprisutvikling kontorer i Oslo-området fra 1988 til 1999 Alle tall pr. 4. kvartal Leie pr m²/åt 2500 2000 1500 1000 A: Prestige lokaler, beste beliggenhet B: Meget sentrale lokaler, god standard C: Sentrale lokaler, tidsmessige D: Ordinære, lokaler E: Eldre, sentrale, men utidsmessige lokaler F: Eldre, urasjonelle lokaler. 500 0 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1. kv 99 F E A B C D Indeksert utvikling - leienivå prestige næringslokaler mot omsetningspriser på blokkleiligheter Prestige - næring Blokk 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1 kv. 94 3 kv. 94 1 kv. 95 3 kv. 95 1 kv. 96 3 kv. 96 1 kv. 97 3 kv. 97 1 kv. 98 3 kv. 98 Indeksert utvikling Kvartal

Markedsrapport nr. 1/99 side 12 3.0 De største eiendomsselskapene i Norge Her presenterer vi nøkkeltallene for de viktigste eiendomsselskapene i Norge ved utløpet av 1. kvartal 1999. Tallene er innhentet av NNM i uke 11. Totalt teller listen 23 selskaper. DE VIKTIGSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE (TALL FOR 1. KVARTAL 1999): Selskap (alfabetisk) Bto. leie pr. år (mill. kr) Endring fra 4.98 hvorav park/ rehab/ under bygging Samlet næringsareal (m²) Totalt Endring fra 4.98 Vektet gj.v. leietid (år) Endring fra 4.98 Andenes Eiendom AS 1) 71,9 1 500 73 600 5,1 AS OBOS Forretningsbygg 180,2 2,4 39 211 244 518-20 795 5,4-1,3 ASA Veidekke 2) 49,4 - - 55 100-3,5 - Aspelin-Ramm gruppen AS 144,6 15,0 16 900 219 800 38 800 5,7-0,7 Avantor ASA 273,0 9,0 39 383 392 896 22 549 6,5-0,3 Borg eiendomsselskap AS 82,4 5,7 24 000 121 700 8 600 7,1 0,4 EAB Eiendom AS 117,6 5,6 14 500 165 000-4,1 - Eiendomsspar AS/Victoria AS 461,0 28,0 18 000 368 000 6 000 8,5 0,7 Fabritius Eiendom AS 82,0 4,0 32 100 104 115 4 015 6,5 0,2 Gjensidige Eiendom 669,7 110,7 136 219 700 000 108 000 5,0-0,3 KLP Eiendom AS 543,8 78,0 22 000 468 000 4 000 7,2-0,3 Kristiania Eiendomsforvaltning AS 49,7 0,2 950 83 917-24 883 5,3 0,8 Linstow ASA 350,0-60,7 219 000 502 000-44 000 4,9-0,5 Mustad Eiendom AS 56,0-22 200 73 200-5,3 - Norske Liv AS 159,6-59,4 40 800 207 000-65 900 10,9-0,5 Olav Thon gruppen 1 020,0 - - 850 000-3,5 - Pecunia AS 29,0-8,4 19 906 34 943-29 307 12,5 0,3 Steen & Strøm ASA 592,0 10,0-690 000 130 000 4,0 0,2 Storebrand Eiendom 750,0-189 000 788 000-4,5 - Vital Eiendomsforvaltning 3): Vital Forsikring 452,0-16 500 423 700 6 700 - Den norske Bank ASA 3) 161,0-49,0-175 500-100 500 - Vår Bank og Forsikring 202,7 37,7 74 843 244 063 63 7,0 - Wahl Eiendom AS 90,6 37,4 6 000 106 735 49 824 - SUM 6 588 180 933 012 7 091 787 93 166 0 Gjennomsnitt 6,13 1) Ny på listen 2) Ikke mottatt tall - benyttet forrige kjente tall 3) I tillegg forvalter Vital Eiendomsforvaltning ca 165.000 m² innleide lokaler for DnB NCC Eeg-Henriksen Eiendom AS utgår fra listen etter eget ønske med følgende forklaring; NCCEH AS har en portefølje av utviklingseiendommer og oppfatter seg ikke som et tradisjonelt eiendomsselskap i denne sammenheng.

Markedsrapport nr. 4/98 side 13 3.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene elskapene I løpet av de siste tre årene har eiendomsselskapene som vi rapporterer om i denne oversikten vært stabile i antall. Det har variert mellom 23 og 24 selskaper på listen. Selskapene har økt samlet inntektsbringende næringsareal fra 5,7 mill m² i starten på 1996 til nesten 7,1 mill m² i dag. Dette representerer en økning på 22%. I samme periode har gjennomsnittlig leieinntekt pr m² økt fra kr 786 pr m²/år til dagens kr 962,- pr m²/år. Leieareal i 1000 m² 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000-1. kv 1996 Leieareal 3. kv 1996 1. kv 1997 3. kv 1997 Kvartal Gj. leiepris 1. kv 1998 3. kv 1998 1. kv 1999 1 000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 - Gjennomsn. leiepris Sum leieinntekter har økt med hele 37% i perioden. I 1996 kunne selskapene på listen oppgi leieinntekter på MNOK 4.784, mens det i dag rapportert til MNOK 6.588. Olav Thon gruppen, som har høyest samlet leieinntekt av de på listen, har økt sin leieinntekt fra MNOK 750 i 1996 til dagens MNOK 1.020. I samme periode har gruppen økt utleiearealet med ca 100.000 m². Her er en oversikt over eiendomsselskapenes tre på topp og tre på bunn i ulike kategorier: Størst leieinntekt pr år: 1) Olav Thon Gruppen kr 1 020.000.000 2) Storebrand Eiendom kr 750.000.000 3) Gjensidige Eiendom kr 669.700.000 Størst positiv endring i leieinntekt fra 4/98: 1) Gjensidige Eiendom + kr 110.700.000 2) KLP Eiendom + kr 78.000.000 3) Vår gruppen + kr 37.700.000 Størst ut fra areal: 1) Olav Thon Gruppen 850.000 m² 2) Storebrand Eiendom 788.000 m² 3) Gjensidige Eiendom 700.000 m² Lengst gjenværende leietid: 1) Pecunia AS 12,5 år 2) Norske Liv AS 10,9 år 3) Eiendomsspar AS/Victoria AS 8,5 år Høyest gj.sn. leieinntekt pr m²/år *: 1) Pecunia AS kr. 1.562,- pr m² 2) Eiendomsspar/Victoria kr. 1.317,- pr m² 3) Olav Thon Gruppen kr. 1.200,- pr m² Lavest gj.sn. leieinntekt pr m²/år *: 1) Kristiania Eiend.forv. AS kr 592,- pr m² 2) Borg Eiendomsselskap AS kr 677,- pr m² 3) Aspelin Ramm Gruppen AS kr 704,- pr m² * Leieinntekt pr m²/år representerer samlet leie dividert på samlet næringsareal bortsett fra arealer under oppføring (antas å ikke være inntektsbringende). Gjennomsnittlig gjenværende leietid har økt med ca ett år for selskapene sett under ett. I 1996 var leietiden i gjennomsnitt 5,2 år. I dag er leietiden i gjennomsnitt 6,13 år. De fleste selskapene har hatt en stabil eller stigende trend på kontraktslengde. Ett unntak er Aspelin Ramm Gruppen som i 1996 hadde gjennomsnittlig 9 år igjen på sine leiekontrakter - i dag er status 5,7 år.

Markedsrapport nr. 4/98 side 14 4.0 Oppsummering Konjunkturer: Usikkerheten råder - hvor kraftig blir nedturen? Er den over allerede? Dramatisk lavere investeringsnivå i både privat og offentlig sektor - spesielt i oljesektoren - i 1999. Oljeprisen stiger etter seriøse produksjonskutt fra produsentene. Kortsiktig glede? Både kronekursen og de norske rentene viser hyggelig utvikling. Oljeprisen styrer! Økende arbeidsledighet truer. Eiendom: Større aktivitet i 1. kvartal 99 enn både 3. og 4. kvartal i fjor. Stabile leiepriser. Tegn til økende aktivitet og dertil hørende prisutvikling i salgsmarkedet på sikt. Trolig ingen prisstigning kommende kvartal. Fornebu-utbyggingen blir en politisk nøtt. Ingen avklaring på IT- og kunnskapssenterert før til sommeren - og hva skjer så? Politisk farse kan vi også oppleve når diskusjonene rundt havnebyen Oslo tilspisser seg! Signaler om økende arealledighet - ingen festlig utvikling med tanke på økt arbeidsledighet og lavere sysselsetting! Eiendomsselskapene har posisjonert seg. Vår jevnlige undersøkelse i bransjen tilsier at de største selskapene har økt antall m² i sine porteføljer med tilsammen 22% fra 1996 til i dag.