SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbehandler Kst. arealplansjef : 200704513 : O: L13-67 : Svein Erik Røed : Lars Olav Tjeldflaat Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling 22.09.10 108/10 Utvalg for byutvikling 13.04.11 40/11 BEBYGGELSESPLAN FOR FELT B1, FORUS NÆRINGSPARK - PLAN 2001329-03 SAKEN GJELDER Samme sak er tidligere tatt opp til behandling 22.09.10, men utvalget vedtok å utsette saken etter at det ble lagt fram skriv fra Forus næringspark AS på bordet, se vedlegg10-13. For tiltakshaver Svanholmen Eiendom foreligger det fra Rambøll Norge AS - avdeling Arkitektur og plan, brev av 18.06.10 med forslag til bebyggelsesplan med bestemmelser for felt B1 innenfor reguleringsplan 2001129 på Forus (vedlegg 1-5). Svanholmen Eiendom står som eier av 67/212 (Felt B1-FK2). Plan ble opprinnelig utarbeidet av Brandsberg-Dahl s Arkitektkontor for tiltakshaver SRbank, eier av 67/216 (felt B1-FK3), med fokus på det såkalte signalbygget, beliggende tett opp til grensekrysset mellom Stavanger, Sola og Sandnes. Planen ble varslet i 2007. Med utgangspunkt i delegert vedtak, ble planforslaget sendt på høring 05.11.2008 (vedlegg 6 og utrykket vedlegg). Etter høring - og like før avsluttende behandling i utvalg for byutvikling, valgte tiltakshaver SR-bank å utsette sluttbehandlingen på ubestemt tid. Ved brev av 14.01.09 fra byplansjefen til Brandsberg-Dahl ble det oversendt innkomne uttalelser og et notat med en foreløpig gjennomgang av uttalelsene med tanke på videre bearbeidelse av planene og senere behandling av saken utvalg for byutvikling fikk brevet med vedlegg som melding 19/09 (vedlegg 7). Etter avtale har Svanholmen Eiendom overtatt bebyggelsesplanen fra SR-bank, for å videreføre arbeidet med denne. Saken legges frem for endelig behandling. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart dato 02.11.07 Fullstendig planforslag mottatt 28.10.08 Administrativ 1. gangs behandling 05.11.08 Offentlig ettersyn 13.11.- 15.12.08 2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling endelig vedtak 13.04.11 GJELDENDE PLANER Reguleringsplan for Forus næringspark, plan 2001129, er gjeldende plan for området. I henhold til bestemmelsenes (vedlegg 8) 1.2 kreves det bebyggelsesplan for delfelt, i dette tilfelle B1. Her heter det for øvrig at den del av delfeltet som omfattes av den planlagte utbygging, skal utarbeides detaljert ihht krav til bebyggelsesplan (B1-FK2). For de arealer i delfeltet som ikke omfattes av den planlagte utbygging, kan bebyggelsesplanen utarbeides mindre detaljert (B1-FK1/FK3). Generell byggehøyde er 5 etasjer, men langs kollektivanlegget i nord kan bebyggelsen gå opp i 7 etasjer lengst vest i felt B1 kan bebyggelsen gå opp i 18-24 etasjer. Side 1 av 10
I samsvar med reguleringsplanens rekkefølgekrav foregår det, samtidig med planlegging av felt B1, arbeid for omlegging av infrastrukturen. Det gjelder omlegging av Forusbeen øst-vest og nord-syd med nytt kryss med Åsenveien, tilknytning av nord-sydgående Svanholmen til Løwenstrasse, samt planlegging av kollektivanlegget langs Foruskanalen med bro over E-39. Felt B1 ligger inntil 2 av disse planområdene i vest og nord. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet er tilnærmet flatt med en målt variasjon på inntil 1m, men ellers uten særlige landskapstrekk. Området er vinkelformet og har kjøreadkomst fra gaten Koppholen i sør. Koppholen er gjennomgående internvei knyttet til Forusbeen i vest og Svanholmen i øst - på motsatt side av Forusbeen ligger en golfbane. Svanholmen knytter sammen Forusbeen i nord og Løwenstrasse i sør. Innenfor planområdet finnes det i dag 5 bebygde eiendommer, hvorav tiltakshavers eiendom er en, mens eiendommen som SR-bank skal bebygge er ubebygd. Nord for planområdet ligger et ca. 55-60m bredt område som i fremtiden er forutsatt fritt for bygninger. I dette området ligger Foruskanalen med kommunegrensen mellom Stavanger og Sandnes. Området skal i fremtiden også romme kollektivanlegg, g/s-vei og grøntarealer. Lengst øst grenser planområdet til et parkbelte med gangvei som forbinder Koppholen med grøntarealene langs Foruskanalen. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet omfatter 52 da og søkeren legger til rette for at dette kan bygges ut etter de arealrammer som gjeldende reguleringsplan tillater, dvs med minimum TU (tomteutnyttelse) på 130% og med maksimum TU på 200%. Minste avstand mellom byggegrenser/bygnings-omriss mot nabogrense og vei er generelt satt til 8m, med unntak av kjeller under terreng mot veien Koppholen, der søker foreslår en egen grense 3m fra vei/fortau. Byggegrenser/omriss er knyttet til antall etasjer (3, 5, 7 og 18-24). Delområde FK2 er det aktuelle utbyggingsområde, og består av en eiendom som omfatter 14,3 daa. Det største delområdet FK3 består av 2 eiendommer som omfatter 24,6 da. Eiendommen lengst øst utgjør en svært liten del av dette. Det minste delområdet FK1 består av 3 eiendommer som omfatter 10,2 daa. Det er lagt til rette for felles adkomst fra Koppholen for naboeiendommer på 3 steder. Bestemmelser til planen supplerer og utdyper bestemmelsene til reguleringsplanen, f.eks rekkefølge til infrastrukturtiltak og hensyn til fremtidig stoppested for kollektivanlegg. HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN Reguleringsplanen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden 13.11.-15.12.08. Det kom inn følgende uttalelser: Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: 1. Rogaland fylkeskommune, Regionalutviklingsavdelingen brev mottatt 18.12.2008 1. Flyttet bybanetracé til sørsiden av Foruskanalen vil muliggjøre økt tilgjengelighet av tilgrensende næringsarealer. Det er derfor viktig at bebyggelsesplanen blir utformet slik at bebyggelsen ikke blokkerer for Side 2 av 10
tilgjengelighet til bybanen for areal på sørsiden av den planlagte bebyggelsen. I forslag til bebyggelsesplan blokkerer den planlagte bebyggelsen (B1-FK3) denne tilgjengeligheten. Plassering av bybanestopp/utforming av de planlagte bygningene bør justeres slik at bybanestoppen betjener hele influensområdet. 2. Det bemerkes at soldiagrammet viser at bybanen blir liggende i skyggen det meste av dagen. Det bør gjøres grep slik at solforholdene til bybanestoppen blir bedre. 3. Dimensjoneringen av sykkelparkering må være så stor at den gir nok plass for influensområdet til bybanestoppen. Det må utarbeides egne bestemmelser til bebyggelsesplanen som ivaretar dette forholdet. 4. Det må gjennomføres en analyse som dokumenterer vindforholdene som følge av oppføring av høyhuset. Eventuelle avbøtende tiltak må innarbeides til 2. gangs behandling av planen. 5. Auditoriet: Vi stiller spørsmål om brukervennligheten i det planlagte auditoriet i 1. etasje, ettersom rommet blir gjennomsiktig? 6. Vi forutsetter at energi blir behandlet etter retningslinjer for Energi- og klima i Sandnes, delmål nye bygg og utbyggingsområder i kommunen, jf. Miljøplan 2007-2020 Sandnes kommune. Rogaland fylkeskommune ber om å få tilsendt egengodkjent bebyggelsesplan, jf. Plan- og bygningslovens bestemmelser. Tilgjengeligheten til bybanestopp er primært sikret ved g/s-veier langs Forusbeen og bybanetracé, og med fortau langs andre offentlige veier. Fra bybanetracéen til gaten Koppholen er det mellom feltene B1 og B2 lagt opp til et grøntområde med felles g/s-vei. Allmenn gjennomgang gjennom felt B1-FK3 kan sikres ved krav i bestemmelsene om tinglyst rett til allmenn ferdsel på gangveien. Kommunen forutsetter at stoppested på bybanen blir plassert så langt som mulig mot vest, nær kryss mellom Forusbeen og Åsenveien. Sykkelparkering relatert til bybanen må tas opp i forbindelse med planlegging av denne og de tilhørende stoppesteder. Krav til sykkelparkering innen felt B1 er fastlagt i reguleringsplanen. Avbøtende tiltak i forhold til vind må avklares i forhold til byggesak og opparbeidelse av uteområder. Auditoriets brukervennlighet bør være en sak for byggesaksbehandlingen. I reguleringsplanens bestemmelser er det krav om tilknytning til fjernvarmeanlegg. Utbyggingen må forholde seg til gjeldende forskrifter når det gjelder energi og klima. 2. Bybanekontoret - notat av 17.12.2008 Kotehøyde (m.o.h.): Bybanekontoret vil påpeke at en i prosessene tilknyttet dette området har stilt seg åpne til ulike terrenghøyder som utgangspunkt for planleggingen. Men dette betinger at en har hatt en prosess som gir sikkerhet for at en har kontroll og en gjennomtenkt helhet for høydesetting i området (innenfor og utenfor varslet planområde)... Det påpekes at bybane med holdeplass er et svært stivt og lite fleksibelt element som nødvendigvis vil gi sterke føringer ved valg av kotehøyder. Dette må det tas hensyn til i planprosessen. I dialog med tiltakshaver og Forus næringspark har fundamentering og kotehøyder vært diskutert med utgangspunkt i tiltakshavers ønske om å heve terrenget i forhold til bygget, noe som vil gi en gunstig effekt i forhold til stabilisering av grunnen og fordeling av horisontale lastkrefter fra bygget. Bybanekontoret forutsetter at Forus næringspark er den instans som koordinerer valg av kotehøyder i området, og da har ansvar for en helhetlig gjennomføring. Bybanekontoret vil be om at en i plangrunnlaget legger fram en tydeligere oversikt over planlagte høyder og tiltenkte fallretninger (med stigningsgrader) for arealene Side 3 av 10
som en bybane er planlagt å gå gjennom. Det anses som viktig at en koordinerer høydesetting slik at forholdene legges mest mulig til rette for at en bybane kan gå gjennom denne plassdannelsen uten at bybanen da skjærer flaten på en ugunstig måte (i forhold til avrenning, universell utforming, helhetsinntrykk med mer). Holdeplass: En har i prosessen så langt forutsatt at en lokaliserer holdeplassen så langt vestover i planområdet som mulig. Dette har da sammenheng med nærhet til øvrig nettverk for g/s-veger, en vurdering om hastighetsprofil gjennom kryssområdet ( Treghetspunktet ), foruten å unngå slagskyggen fra SR-bank sitt bygg i størst mulig grad. Holdeplassen skal dimensjoneres for å kunne betjene et dublert togsett, som i sum er 80m langt. Dette betyr at en må være svært nøye med høydesetting i og omkring området. En bebyggelsesplan i målestokk 1:1000 gir ikke det beste grunnlag for å handtere detaljutforming og høydefastsetting. Det er derfor viktig, slik uttalelsen påpeker, at utviklingen av området og omgivelsene rundt SR-bank gjennomgår en prosess som sikrer at alle hensyn blir tatt, herunder også at helhetsinntrykket blir vellykket. Bestemmelsene må sette vilkår for denne del av planprosessen. 3. Statens vegvesen, Sør-Rogaland distrikt brev av 26.11.08 Som det fremgår av 6 i bestemmelsene til planen, forutsettes det nå at følgende rekkefølgetiltak skal være opparbeidet, godkjent og tatt i bruk FØR ny bebyggelse kan tas i bruk: A. Kollektivanlegg inkl. bro over E-39, stoppesteder, sykkelparkering, grøntdrag og g/s-tracé B. Utbedringer Forusbeen ø-v m/ undergang og tilknytning til E-39 C. Miljøprioritert gjennomkjøring Forusbeen (Åsenveien Lagerveien) D. Utbedringer Løwenstrasse m/ tilknytning E-39 H. Omlegging av Forusbeen ved Åsenveien inkludert ny rundkjøring ved Koppholen I. Forlengelse Svanholmen m/ infolomme, 2 rundkjøringer + g/s-veg Ovennevnte rekkefølgetiltak er en viktig forutsetning for å unngå sammenbrudd på vegnettet innenfor Forus Vest, og gir også nå mulighet for et reelt alternativt reisemiddelvalg til et område med svært høy arealutnyttelse. Byggegrensen langs bybanetracéen er nå redusert fra 20m (i reguleringsplanen) til 9,1m i bebyggelsesplanen som en følge av at kollektivtraséen er flyttet sørover. Vi antar at dette vil være en tilstrekkelig avstand for å oppnå et funksjonelt holdeplassområde mellom bygg og bane i dette området. Bestemmelsene det siktes til er byplansjefens forslag til bestemmelser, med utgangspunkt i uttalelse fra SVVR ved planstart. Forslag til bestemmelser setter krav til at en rekke infrastrukturtiltak skal være gjennomført før videre utbygging for å unngå en forventet kollaps i trafikken. Fra Forus næringspark sin side har det vært påpekt at slikt krav vil stoppe videre utbygging og utvikling på Forus. Det har derfor vært ført drøftinger mellom kommunen, Statens vegvesen og Forus næringspark for å komme fram til en omforent formulering av rekkefølgekravene. 4. Lyse Energi AS brev av 10.12.2008 Lyse Energi har ikke merknader til bebyggelsesplanen. 5. Lura bydelsutvalg sak 36/08 Lura bydelsutvalg har ingen kommentarer til framlagt bebyggelsesplan. 6. Funksjonshemmedes råd brev av 26.11.2008 Funksjonshemmedes råd ser positivt på at hensynet til universell utforming ivaretas når det gjelder antall HC parkeringsplasser, atkomst til bygget og Side 4 av 10
tilgjengeligheten inni selve bygget. Disse momentene kommer også klart og presist frem i plandokumentet. 7. Kommunalteknikk brev av 18.12.2008 Utbyggingsavtale må inngås Renovasjonsteknisk plan må utarbeides Området har avrenning til Foruskanalen som renner ut i Hafrsfjord. Forurensinger (partikkelavrenning) i anleggsperioden og etterpå må unngås. Grunnen må undersøkes for eventuelle forurensinger i henhold til Forurensingsforskriften. Krav om renovasjonsteknisk plan tilføyes bestemmelsene til bebyggelsesplanen. Rekkefølgekrav legger grunnlaget for etablering av utbyggingsavtale. Forholdet til avrenning og forurensing presiseres i bestemmelsene 8. Byggesak notat datert 11.12.2008 Forslag til tilføyelse i bestemmelse om parkering: Ved å tillate parkering i kjeller må overflateparkeringen reduseres. Det tillates maks 1,0+0,2 plasser totalt for kjeller og overflateparkering. I tillegg kan det tillates inntil 2,3 parkeringsplasser i arealer som kan ombygges, totalt 3,5 plasser per 100 m 2 bra. Forslag til tilføyelse i bestemmelse om sykkelparkering: Det må tilrettelegges for mulig spyling / rengjøring av sykler. Det må etableres garderobeløsning med dusjmuligheter for syklister. Forslag til tilføyelse i bestemmelse om rekkefølgekrav: Før rammetillatelse kan gis innenfor det enkelte byggeområde må det være inngått utbyggingsavtale med kommunen. Forslag til ny bestemmelse: Det stilles strenge krav til utforming av skilt- og reklameinnretninger som skal oppføres på bygning / eiendom. Fortrinnsvis skal skilt utføres i enkeltbokstaver. Dersom skiltplater skal benyttes må disse ha samme bakgrunnsfarge som bygningen. Det tillates kun indirekte belysning, relieffbelysning eller lys i enkeltbokstaver. Lyskasser tillates ikke. Reklamens størrelse må tilpasses størrelsen på bygningen. Det tillates kun ett skilt pr. virksomhet pr. fasade. Det tillates ikke reklamering for priser, produkter, tjenester og liknende. Reklameflaggstenger tillates ikke. Innspill fra byggesak innarbeides i byplansjefens forslag til bestemmelser. Når det gjelder parkering arbeides det for å oppnå regionale bestemmelser for området, med krav om lavere parkeringsdekning enn det gjeldende reguleringsplan tillater. 9. Stavanger kommune, byplansjefen brev av 18.12.2008 I følge vår praksis og forståelse av pkt. 2.3.1.2 i veileder til forskrift om konsekvens-utredning, ville vi behandlet foreliggende bebyggelsesplan med et tiltak som klart overskrider 15000 m 2 BRA, iht forskriften, dvs med planprogram og konsekvensutredning. Ved konsekvensutredning her, hvor det i Forusområdet har vært en vesentlig høyere utbyggingstakt enn forutsatt da reguleringsplanen for Forus næringspark ble behandlet, anser vi trafikk som et hovedtema. Da det her gjelder en virksomhet som allerede er etablert i distriktet, vil det være relevant å ha eksisterende etablering som referanse, som virkningene av tiltaket måles i henhold til. Av mottatt materiale er det uklart hvilken reisemiddelfordeling tiltakshaver forutsetter ved aktuell etablering/tiltak. Vi vil anbefale at forslagstiller til 2. gangs behandling av planforslaget, bes klarlegge forutsatt reisemiddelfordeling og utrede de trafikale konsekvensene av tiltaket i forhold til eksisterende etablering. Side 5 av 10
.. Ved bebyggelsesplan for nordenforliggende område i Stavanger, felt E1, har vi i dialog med Statens vegvesen etter utleggelsen fått aksept for at rekkefølgekravet begrenses til etablering av kontorarbeidsplasser, slik at aktuell hotelletablering ikke rammes... Ved behandling av foreliggende reguleringsplan for de tre kommunene var høyhus et tema som ble mye drøftet. Opprinnelig var det foreslått tre høyhus, et i hver av kommunene. Vi endte opp med kun et høyhus og var opptatt av at dette skulle fremtre som en slank og elegant konstruksjon. Referanseprosjektet som vi da viste til var høyhuset på Stavanger Forum med et etasjeareal på ca. 350 m 2 og 21 etasjer. Vi endte opp med å kunne akseptere at etasjearealet for høyhuset på Forus maksimalt kunne være 550 m 2. Vi ser at det nå legges opp til at høyhuset kan bygges med et etasjeareal på 700 m 2. Etter vårt skjønn vil dette påvirke byggets visuelle fremtoning negativt. Krav om konsekvensutredning er ved planvarsel fremmet av fylkeskommunen. Kravet er vurdert og avvist av byplansjefen ved brev av 01.04.08 til fylkeskommunen, med kopi til Stavanger kommune. Byplansjefen opprettholder sin vurdering. Den regionale banken SR-bank har fremmet et prosjekt som ligger innenfor reguleringsplanens målsetting og føringer. Reguleringsplanen er igjen et resultat av fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren. Fylkesdelplanen er nå under revisjon, og forutsettes å inneholde bestemmelser som i fremtiden begrenser parkeringstilbudet vesentlig til fordel for kollektiv- og sykkeltrafikk. Videre anses virksomheten som arbeidsplassintensiv. Lokalisering av denne ved bybanestopp på Forus bør derfor være forsvarlig. Byplansjefen ser på denne bakgrunn ingen grunn til å overprøve SR-banks egne vurderinger av egnet lokalisering for sin virksomhet. Det bør understrekes at SR-bank sitt prosjekt er viktig for utbygging av kollektivanlegget i kommunegrensen og for utvikling av kollektivtilbudet. Prioritert tracé er Stavanger sentrum Stavanger lufthavn. Skal bybanen være et viktig element i trafikkavviklingen og bystrukturen, så er det viktig at det legges til rette for høy utnyttelse langs hele strekningen og ikke bare ved endestasjonen i Stavanger sentrum. Byplansjefen er enig i at høyhuset ville ha tatt seg bedre ut med mindre etasjeareal enn 700 m 2. Ulike hensyn må imidlertid veies opp mot hverandre. Byplansjefen har særlig vektlagt bruken og funnet å kunne anbefale forslaget under forutsetning av at bygget føres opp i 24 etasjer, og ikke i bare 18 etasjer, som er reguleringsplanens minstekrav. Fra grunneiere: 10. Aberdeen Property Investors v/ HRTB AS- brev av 15.12.2008 (felt FK1).. ber om at bebyggelsesplankartet blir oppdatert slik at det er i samsvar med gitt rammetillatelse dvs at de glassoverbygde atriene gis samme kotehøyde 30,4m som bygget for øvrig Dette skal være tatt i vare i forbindelse med gjenopptak av bebyggelsesplanen. BYPLANSJEFENS VURDERING Plankonsept Forutsetningene for bebyggelsesplanen er i hovedsak avklart i forbindelse med regulerings-plan for hele Forusområdet, hvorav plan 2001129 representerer Sandnes sin del. Viktigste forutsetninger som berører felt B1 direkte er omlegging av Forusbeen i vest og forholdet til kollektivtracéen langs Foruskanalen og kommunegrensen i nord. Side 6 av 10
Felt B1 er oppdelt i delfelt FK1, FK2 og FK3. FK1 omfatter tre eiendommer med felles eier og en felles kjøreadkomst. FK2 omfatter en eiendom og felles kjøreadkomst med felt FK3. FK3 omfatter to eiendommer med felles kjøreadkomst. På delfelt FK1 er fremtidig bebyggelse ikke avklart, men må holdes innenfor viste byggegrenser og rammer. Interne eiendomsgrenser og noe eksisterende bebyggelse skal fjernes. Nåværende kjøreadkomst beholdes i prinsippet. På delfelt FK2 vises omriss av eksisterende og planlagt bebyggelse. Eksisterende direkte kjøreadkomst fra Koppholen fjernes, til fordel for ny kjøreadkomst som kommer fra felles rundkjøring med tilknytning til Koppholen. I grensen mellom FK2 og FK3 kommer offentlig tilgjengelig g/s-vei som kan betjene nedslagsfeltet til kollektivtrafikken og syklistene. På delfelt FK3 er byggegrensene gitt større generalitet enn opprinnelig, siden det fortsatt er knyttet usikkerhet til høyhusprosjektet. Utbygging av delfeltet forutsetter at det etableres et landemerke på minimum 17 etasjer. Lengst øst på felt FK3 ligger det en mindre eiendom 67/157, tihørende Blomstersentralen engros, som vanskelig vil kunne defineres som eget felt. Den er derfor lagt sammen med eiendommen 67/216, tilhørende SR-bank. Bebyggelsen her er forutsatt sammenhengende. Ved full utbygging av feltene FK1, FK2 og FK3 er det bare en del av parkeringen som vil kunne finne sted på terreng og/eller under terreng. Forslag til inndeling av felt B1 i delfelt, plasseringen av kjøreadkomster og gangforbindelser, byggegrenser mv. anbefales godkjent. Formål Søker opprettholder forretning og kontor tilsvarende som for reguleringsplan. Forretningsareal må begrenses til 1. etasje. Trafikkformål og kollektivbetjening I forhold til antall ansatte fremgår det av tidligere skisseprosjekt for SR-bank at antall tilgjengelige parkeringsplasser på og under terreng vil være begrenset. Ved å satse på begrenset egenparkering, felles parkeringsløsninger og kollektiv transport kan trafikken i gaten Koppholen bli forholdsvis begrenset, til fordel for tilgjengelighet og fleksibel trafikkavvikling. Parkering Innenfor reguleringsplanen 2001129 kan det tillates inntil 3,5 p-plasser pr. 100 m 2 BRA det gir maksimalt 3570 plasser i feltet, kfr. reguleringsplanens bestemmelse 1.7. Utbyggere innenfor felt B1 bør se seg tjent med økt satsing på felles parkeringsløsninger utenfor feltet og endret reisemiddelfordeling, til fordel for kollektivtrafikk og bruk av sykkel. Byggegrenser Byggegrense i nord er identisk med formålsgrense og plangrense. Mot gangvei langs Forusbeen i vest foreslås en minste avstand på 15m. Mot naboer og mot Koppholen er byggegrensen foreslått til minimum 8m, det vil si 16m mellom nabobebyggelse, noe som gir tilstrekkelig rom for beplantning. I felt FB3 er byggegrense under terreng mot Koppholen foreslått til 3m, mens byggegrensene ellers er differensiert etter 3, 5, 7 og 18-24 etasjer. Foreslåtte byggegrenser anbefales. Side 7 av 10
Byggehøyder og høybyggets etasjeareal Felt FK3 avviker ved at største terrenghøyde ligger ca. 1 m over terrenghøyde i Koppholen, kollektivtracé og nabofelt. Ekstra terrenghøyde er av søker begrunnet med statiske forhold. Det ser ut til å ligge til rette for at nivåforskjellen mellom felt B1 og omgivelsene kan fanges opp innenfor feltet uten at det får negative konsekvenser for tilliggende areal. Forholdet til fremtidig stoppested ved bybanen krever særskilt oppmerksomhet. I reguleringsplan var største etasjeareal for høybygget satt til 550m 2 for å oppnå en mest mulig slank konstruksjon. Søker har imidlertid påvist at med økende høyde, øker også behovet for vertikale forbindelser, dvs. heiser og trapper. Søker ønsker derfor å øke etasjearealet til 700m 2. Økt tillatt etasjeareal bør være akseptabelt under forutsetning av at det bygges med 24 etasjer og ikke med 18, som er bestemmelsenes minimum antall etasjer. Ved færre etasjer enn 24 bør etasjearealet reduseres, slik at byggets proporsjoner opprettholdes. I reguleringsplan 2001129 var største høyde på høybygg satt til 96m over terreng, som tilsvarer kotehøyde ca. + 106m. Med Avinors aksept for større byggehøyder, blir største tillatte kotehøyde for SR-banks signalbygg nå + 115m. Økningen i byggehøyde i forhold til reguleringsplanens anvisning utgjør ca. 10%. Sett i relasjon til økning av etasjeareal bør endringen kunne oppfattes som positiv, da det bidrar til å gi et slankere inntrykk. Forholdet til kollektivaksen i nord Mens avstanden mellom bybanetracé og bygge-/formålsgrense mot felt B1 opprinnelig var ca. 20m, er denne avstanden nå redusert til 9,1m. Mellom senterlinje til nærmeste spor og bygge-grensen er det 11,35m. Bybanens avvik fra reguleringsplanens føringer avklares gjennom kommunedelplan. For banestoppet ved signalbygget bør det regnes med at hele mellomrommet mellom bygg og bane må disponeres som holdeplass. Miljø, forurensing og støy Med unntak av faren for utstrakt kjøretrafikk, med tilsvarende uheldige konsekvenser for miljø, forurensing og støy, er det vanskelig å kunne påpeke noen virkelig alvorlige konsekvenser for omgivelsene. Beredskap, risiko, sikkerhet og sårbarhet Fare for setninger og glidninger i grunnen samt brannfare synes å være sentrale temaer ved utvikling av plan og prosjekt. Temaene er primært knyttet til byggesak og ikke til plansak. Gjennomføring Det er naturlig ved et stort prosjekt som her å dele utbyggingen i flere trinn. Temaet er primært knyttet til byggesak. Forholdet til fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren Reguleringsplan 2001129 er utviklet i samsvar med fylkesdelplanen og godkjent i lys av denne. Fylkesdelplanens krav om oppfølging i kommuneplanen, hva handel angår, er imidlertid ikke fulgt opp. Bebyggelsesplanen er en oppfølging av den godkjente reguleringsplanens føringer. Fra 1. juli 2008 gjelder rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre som dimensjonerende for hva som kan tillates, det vil si inntil 3000 m 2. Eksisterende virksomheter Det er eksisterende kontorvirksomheter i felt FK1 og FK2, mens den minste eiendommen innenfor felt FK3 inneholder lager. Side 8 av 10
Digital planfremstilling Planen er kontrollert, noe bearbeidet og ellers funnet i orden hva det datatekniske innholdet angår (vedlegg 9). Justeringene vil ikke være synlige på papirkopiene. Bestemmelser Søkeren har utarbeidet forslag til bestemmelser. Byplansjefen har bearbeidet disse, slik at bestemmelsene til bebyggelsesplan fremtrer som supplement til reguleringsplanens bestemmelser. Rekkefølgekravene i reguleringsplanen opprettholdes uendret, men får et tillegg når det gjelder ny rundkjøring i kryss Forusbeen / Koppholen (vedlegg 10). Sistnevnte er bearbeidet fra forrige gang planen ble lagt fram, i september 2010. OPPSUMMERING Oppmerksomheten omkring feltet har vært knyttet til signalbygget, som underveis til bearbeidet bebyggelsesplan har møtt ulike utfordringer. Det nevnes: Signalbyggets høyde har vært gjenstand for flere runder med Luftfartstilsynet og Avinor, men oppfattes nå som avklart. Når høybyggets etasjeareal økes, så er det viktig at bygget utføres med maksimal utbygging med 24 etasjer for å få et mest mulig slankt uttrykk. Ved lavere bygg må proporsjonene opprettholdes. Frykten for sammenbrudd i trafikken på grunn av signalbygget bør være et tilbakelagt stadium. Eventuelt sammenbrudd i trafikken må i tilfelle være et resultat av samlet utbygging på Forus. Konferer krav om konsekvensutredning fra fylkeskommunen og kommunens svar. Konferer også den lave egendekning når det gjelder parkering knyttet til signalbygget. Utvikling av felt B1 og signalbygget har medført større oppmerksomhet for nødvendigheten av å få kollektivanlegget i kommunegrensen opp å stå. I tillegg til rekkefølgekravene i reguleringsbestemmelsene føyes det til et krav om at ny rundkjøring i kryss Forusbeen/ Koppholen må være opparbeidet eller sikret opparbeidet før rammetillatelse kan gis. Nivåforskjellen mellom delfelt FK3 og omgivelsene må avklares i forbindelse med landskapsplan for hvert delområde. KONKLUSJON Saken legges frem for endelig vedtak i utvalg for byutvikling. Forslag til VEDTAK: Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningsloven 14. juni 1985 nr. 77 28-2, bebyggelsesplan for felt B1 Forus næringspark - plan nr. 2001329-03, datert Rambøll 18.06.10 - sist revidert byplansjefen 26.08.10, med tilhørende bestemmelser - sist datert byplansjefen 09.03.11. RÅDMANNEN I SANDNES, 09.03.11 Per-Harald Nilsson kommunaldirektør Mette Paavola byplansjef Side 9 av 10
Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Rambøll Norge AS Arkitektur og plan, brev av 18.06.10 3. Rambøll Norge AS, forslag til bebyggelsesplan datert 18.06.10 4. Rambøll Norge AS, illustrasjoner til planen datert 18.06.10 5. Rambøll Norge AS, forslag til bestemmelser datert 18.06.10 6. Brandsberg-Dahl s høringsutkast til bebyggelsesplan datert 24-10.08 7. Byplansjefen etter høring, brev av 14.01.09 vedl. notat og forslag til bestemmelser 8. Reguleringsplan 2001129 gjeldende bestemmelser 9. Rambøll Norge AS, forslag til bebyggelsesplan, sist revidert byplansjefen 26.08.10 10. Byplansjefen, forslag til bestemmelser for bebyggelsesplan 2001329-3, datert 09.03.11 11. Forus næringspark, brev av 17.09.10 12. Drøftingsmøte alle parter 13.10.10, referat 13. E-post 08.03.11, svar fra Statens vegvesen vedr. rekkefølgekrav Utrykket vedlegg: Byplansjefen, høringsbrev datert 05.11.08 med delegert sak og tilh. vedlegg Kopi til: Rambøll Norge AS, Arkitektur og plan, Langgata 10, 4306 Sandnes Forus næringspark AS, Maskinveien 24, 4033 Forus Statens vegvesen Region Vest, Askedalen 4, 6863 Leikanger Side 10 av 10