Foredrag Tromsø Fortetting i småhusområder - hovedinnhold

Transkript

1 Foredrag Tromsø Fortetting i småhusområder - hovedinnhold Av siv ark Svein M. Jakobsen, Byarkitekt i Sarpsborg kommune. Bakgrunn: 10 år i Sarpsborg kommune, 15 år som praktiserende arkitekt, 7 år i Sarpsborg kommune. Dersom man googler fortetting i småhusområder for man opp som første treff Sarpsborg kommunes retningslinjer for fortetting i småhusområder. Det er ikke tilfeldig. Sarpsborg kommune har arbeidet bevisst med fortettingsproblematikk helt siden Fritznerbakkenkonkurransen ble gjennomført som en nasjonal arkitektkonkurranse om fortetting i Bakgrunnen var byens situasjon (før kommunesammenslåingen med Tune, Skjeberg og Varteig) som en inneklemt bykommune uten nye utbyggingsområder. Konkurransen vakte nasjonal interesse på den tiden og ble vunnet av arkitektkontoret Ragnhild og Truls Thorenfeldt, Oslo. Vinnerutkastet Gradvis byfornying la opp til prinsippet om fellesarealer i hvert kvartal og en gradvis fortetting hvor det beste av eksisterende bebyggelse også skulle beholdes. Prinsippet sikrer bokvaliteter og bomiljøer som vi i dag ofte savner i fortettingsprosjekter. To andre premierte utkast i konkurransen viser på mange måter motsatsen til dette, hvor utnytelsesgraden er vesentlig høyere og også kvartalenes indre deler er fylt opp med bebyggelse med det resultatet at grønne arealer og uteoppholdsarealer, forarealer og private hager blir kraftig redusert. Prinsippet i vinnerutkastet kan virke opplagt. Bebyggelse langs gatene opprettholder en kvartalsstruktur med mening som samtidig gir ganske romslige rammer for kreativitet.

2 En viktig forutsetning for prinsippet er reguleringsforslaget som hindrer gjennomkjøring og gir gatene karakter av rolige boliggater/gatetun hvor fortausarealer kan tas i bruk til forarealer. En økning i utnyttelsen fra opprinelig 8 boliger til 18 boliger på et typisk kvartal (60x60m) kan kanskje for utbyggere og investorer virke lite kommersielt interessant. På den annen side betyr det at det er det som skal til for å ivareta de viktige bokvalitetene som gir attraktive bynære boligområder. Den første utbyggingen i 1973 i Lindesnesgate. Bygningene tegnet av arkitektkontoret Thorenfeldt og Thorenfeldt (de samme som vant arkitektkonkurransen) 35 år etter står dette fortsatt fram som et av de beste eksemplene på fortetting i småhusbebyggelsen i Sarpsborg. Vikens gate som var det andre kvartalet som ble bebygget (samme arkitekter). Legg merke til hvordan de viktige forarealene, mellomsonen mellom det offentlige og det private er ivaretatt ved å ta i bruk fortausarealene. Nybygg går også hånd i hånd med god rehabilitering

3 Privat hage og felles gårdsrom bak Vikens gate. Nordkapps gate hvor bebyggelsen er gitt et mer tilbakeskuende preg med sveitserstil, men fortettingsprinsippet i stor grad opprettholdt (bygget på tallet). Eksemplet illustrerer de variasjonene dette prinsippet med gradvis byfornying har resultert i. Nordkapps gate er ei trafikkgate rundt området hvor det ikke har vært aktuelt å fjerne fortauene. Vikens gate ned mot Glengshølen (som er en sidearm av Glomma). Bygget på 1980-tallet. Også her er fortau tatt i bruk til forarealer. Fra Lindesnesgate. Fortetting på 1990-tallet. Kvartalet nedenfor med enklere utforming er fra tallet.

4 Fra felles kvartalsrom i kvartal 6 ved Follogata/Nordkappsgate. Utbygging med en annen karakter som er i gang i dag. Rett ved Fritznerbakken mot sentrum. Denne sterkere utnytelsen er noe mer sentrumsnært og akseptert i kanten på området med småhusbebyggelse. Prosjektet henvender seg mot to relativt sterkt trafikkerte gater. I de siste årene med høy temperatur i boligbyggingen og en del lokale eksempler på det som må kunne kalles spekulasjonsbyggeri, stilte politikerne krav om at det måtte utarbeides retningslinjer for behandling av bygge- og delingssaker som defineres som fortetting i småhusområder. Politikerne oppfattet dette som et akutt behov og forslag til retningslinjer ble utarbeidet av administrasjonen i løpet av et par uker. I utgangspunktet ønsket politikerne strengere retningslinjer enn det som ble resultatet. Blant annet var det fra noen ønske om at det skulle innføres et generelt krav om reguleringsplan ved alle typer av fortetting. Retningslinjene som var foreløpige ble satt i verk i løpet av kort tid. Noen prosjekter i planleggingsfasen ble stoppet ikke helt uten støy og debatt.

5 Et av eksemplene som førte til diskusjonen om retningslinjer: Korsgata/Hans Nielsen Hauges gate. Førsituasjon, merk huset nederst til høyre og midt på motstående kvartal Ettersituasjon. Feilgrep? Ettersituasjon. Tilforlaterlig fra gatenivå med kamuflerende trær? Ettersituasjon. Tilforlaterlig fra gatenivå med kamuflerende trær? Gårdsrommet er imidlertid uten en grønn flekk og fyllt opp med parkering.

6 Retningslinjene er nå innarbeidet i kommuneplanens arealdel som bestemmelse og retningslinjer. Erfaringer tilsa at de forløpige retningslinjene ble videreført nesten uten endringer Illustrasjon på strukturbegrepet. Tilpassing til eksisterende struktur er på mange måter blitt et hovedtema i vurderingen av nye prosjekter, og det har vært et behov for å forsøke å forklare strukturbegrepet. Øverst er strukturen beskrevet som den karakteren man får når bygningene pakkes inn i presenning. Det nederste bildet viser at det å holde fast på en struktur ikke utelukker variasjon.

7 Kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer angående fortetting er supplert med veiledningsheftene Verneverdivurdering kulturhistorisk hjemmevern og Estetiske retningslinjer for plan- og byggesaksbehandlingen i Sarpsborg i områdene utenom sentrum. Skjema som forsøker å beskrive saksgangen/vurderingene nå i fortettingssaker med ulike utgangspunkt og forutsetninger. Med det underlagsmaterialet som er utarbeidet har saksbehandlerne nå et bedre grunnlag for å vurdere kvaliteten i de enkelte prosjekter og stille krav eller kreve utdypende begrunnelser for de valg som gjøres. Former for fortetting slik de nå er definert i kommuneplanens retningslinjer For hvert av disse fortettingsprinsipper er det definert hva som eventuelt vil utløse reguleringsplankrav og hva som bør vektlegges i planleggingen. 1. Bruksendring til mer intensiv bruk: Godkjenning der en ikke har reguleringsplan vil avhenge av strøkets karakter. Dersom man oppnår åpenbare forbedringer, bedre bomiljøer, ryddigere byggeskikk, bedre gatebilder eller trafikkforbedringer bør tiltak godkjennes. Bruksendring til mer intensiv bruk vil i seg selv kunne oppfattes som negativt dersom ikke andre viktige fordeler oppnås.

8 En i utgangspunktet en-etasjes karakterløs dagligvarebutikk har her fått et påbygg som forbedrer bygningsmiljøet og gatebildet. Det er skilt mellom trafikk til butikk og boliger. 2. Tilbygg/påbygg til eksisterende bygning: Ombygging til flermannsboliger i eneboligstrøk vil utløse krav om regulering, mens godkjenning vil være uproblematisk for mindre tilbygg. Kvalitetskravene bør rettes mot at tilbygg må underordne seg hovedbyget med hensyn til utforming og arkitektur. Et kan likevel godt tenkes situasjoner der tilbygget kan utformes som en berikende kontrast til hovedbygget. Felles farge som modifiserer kontrasten. Jevnbyrdig med det gamle volumet. Høy arkitektonisk kvalitet. Godkjent uten reguleringsplankrav. Et helt uproblematisk tilbygg i to retninger. Felles farge og materialbruk som gir god tilpasning. Arkitektonisk tilfredsstillende.

9 Tilbygg frigjort fra hovedhus med et mellombygg. Tilpasset hovedhuset i form, farge og materialbruk uten at det er en ren stilkopi. Uproblematisk godkjenning. Et restaureringprosjekt med tilbygg. Her er det valgt å videreføre vindustyper i tilbygget. 3. Nybygg på fradelt tomt med 8m til nabohus: Det er muligheten for en fornuftig fradeling som er utgangspunkt for vurderingene. Fradelte tomter bør ikke ha dybde mindre en 30m og bredder mindre enn 15m. Godkjenning defineres som uproblematisk der bygningen innordner seg bygningsstrukturen. Felles farge som modifiserer kontrasten. Jevnbyrdig med det gamle volumet. God arkitektonisk tilpassing og kvalitet.

10 4. Tettstilte småhus med avstand mindre en 8m, smalhus i tomtegrense: Reguleringsplankrav bør stilles som fast regel. Det er viktig at man innordner seg bygningsstrukturen. To nye bygninger innpasset på en tomt erstatter tidligere bygning. God tilpassing til bygningsstrukturen. 5. Hus bygget over gamle grenser på tomt utskilt fra flere tomter: Reguleringsplankrav skal stilles som fast regel. Det kan oppnås gode resultater i form av helhetlige bomiljøer hvor åpne, grønne arealer mellom husrekker bevares. Enkelthus hvor helhet og bomiljø er ivaretatt

11 Rekkehus hvor helhet og bomiljø er ivaretatt. 6. Riving og nybygging, infillprosjekter, flere hus: Reguleringsplankrav er hovedregelen. Strøkskarakteren må analyseres og leges til grunn for reguleringsarbeidet. Rekkehusprosjekt langs gate.

12 Villahagefortetting med god terrengtilpassing og kvalitet. Bryter med eksisterende struktur men fremstår like fullt som et godt eksempel på fortetting med kvalitet. Utbygging på restareal mellom store villatomter. Eneboliger i to etasjer. Kombinert med rekkehus.

13 Fortetting i strøk med tidligere 4- og 6-mannsboliger godt tilpasset i volum og strøkskarakter men med en tidstilpasset arkitektur. Fortettingsmuligheter i sentrale deler av Sarpsborg med småhusbebyggelse. Illustrasjon fra debatthefte utarbeidet av kommunen hvor forslag/muligheter er lagt inn for å få en diskusjon om løsninger og kvaliteter. Sarpsborgeksempel brukt i stortingsmelding

14 TEMAUTREDNINGER OG VEILEDNING SOM KOMUNEN BENYTTER, OG SOM SUPPLERER KOMMUNEPLANENS BESTEMMELSER OG RETNINGSLINJER. BENYTES I FORHÅNDS- KONFERANSER/ VEILEDNING I FORHOLD TIL TILTAKSHAVERE Verneverdivurdering- kulturhistorisk hjemmevern. Temautredning til kommuneplanens arealdel med analyser av typiske boligområder. En viktig hensikt med arbeidet er opplysning og bevisstgjøring av kvaliteter i de aktuelle områdene, som bør ha betydning for vurdering av tiltak og fortettingsønsker. Dokumentet gir føringer for hvor restriktive og varsomme kommunen bør være ved ombygginger, rehabilitering og fortetting. Dokumentet har korte analyser for de enkelte områdene. Analysemetoden har til hensikt å gi en oversikt over stedenes visuelle særtrekk. 4 tema behandles kort; lokalisering, historikk, problemstilling og egenkarakter. Egenkarakter og særtrekk har betydning for de valg som skal gjøres i områdets utvikling. Eksempel Lande: Eventuelle tilbygg skal gjøres med respekt for bygningenes karakter og skala. Dersom det skal være aktuelt med tilbygg må det gjennom plan defineres enhetlige og klare rammer for dette som må følges av alle i husgruppen.

15 Eksempel Hafslundsøy: A/S Hafslunds plan mellom Varteigveien og Nipa utmerker seg med sitt reguleringsgrep og Ark. Arnebergs typehuskatalog for boliger i området som ble utgitt i Områdene har en struktur som er typisk for sin tids planlegging av boligområder. Enheten i bebyggelsens utforming og plassering er viktige karaktertrekk. Boligene skaper helhetlige og gode gatebilder. Estetiske retningslinjer. Veiledning til kommuneplanens kortfattede retningslinjer. De estetiske retningslinjene som tas inn i selve kommuneplanen er relativt kortfattede. Desto viktigere blir denne veilederen til retningslinjene som skal bidra til forståelse og inspirasjon for utbyggere og faglig sikrere håndtering og behandling av plan- og byggesaker. Veilederen vil i tillegg være en viktig plattform for de fortettings-strategier som skal være styrende for kommunen

16 Innholdseksempel. Fortetting i villaområder og områder med småhusbebyggelse: Problemstillingen her er at det i noen tilfeller ikke tas tilstrekkelig hensyn til hva som er områdenes karakter og struktur når nye bygninger eller tilbygg skal innpasses i etablerte områder. Utbyggernes økonomiske interesser må veies mot det å bevare bokvaliteter og lokalt særpreg, kulturhistorie og landskap. Ved fortetting i slike områder forventes det fremtidsrettede løsninger som kan defineres som fortetting med kvalitet. Der det er bygningsmiljøer med kultur-historiske kvaliteter (som Opsund) vil fortetting være begrenset til tilbygg. Her vil de estetiske utfordringene være å ikke redusere, men beholde eller øke de verneverdier som ligger i arkitekturens karakter. Tilpassing betyr ikke en kopiering av nabohusenes stil, men en bevisst utforming som gjør at eldre og nye hus utgjør en berikende helhet. Et nytt hus bør representere nåtiden. I denne sammenheng kan en arkitektonisk kontrast også være berikende i en helhet. Tomtestrukturer og bebyggelsesmønster skal videreføres og bidra til å understreke og forsterke områdets karakter. Ved fradeling og fortetting av enkelttomter skal nye hus bidra til å styrke og forme gateløp. Som prinsipp skal nye bygninger ligge i flukt med eksisterende hus og ikke bidra til igjennbygging av tomtens eller kvartalets indre deler. Fortettingsprosjekter skal underordne seg eksisterende byggelinjer, volum, gesims- og mønehøyder.

17 Det stilles krav til kvalitet Kvalitetskravene er forankret i den nye plan- og bygningsloven. Den stiller langt strengere krav til kvaliteten i våre fysiske omgivelser. Dette kommer til uttrykk i selve formålsparagrafen til loven, 2, som har fått en tilføyelse om at kravene til estetisk kvalitet skal ligge som en grunnleggende premiss i all planlegging. I tillegg er kravene til estetisk kvalitet blitt styrket i den såkalte skjønnhetsparagrafen, 74,2, og i 20 om kommuneplanlegging. Disse retningslinjene skal gi råd om hvordan disse lovendringene kan omsettes i praksis på lokalt nivå. Det er i veilederen definert hvilke vurderingskriterier som vil bli benyttet I saksbehandlingen knyttet bl. A. til fortettingsprosjekter. Den siste eksempelet i kommunen på firemannsbolig innpasset i eneboligstrøk. Fortetting med firemannsboliger i eneboligstrøk er ikke lenger en aktuell fortettingsform fordi retningslinjene har ført til at utbyggere/spekulanter ser at det er svært vanskelig å få godkjenning. Sarpsborg, Svein M. Jakobsen