Innkalling for Hovudutval for plan, landbruk og teknisk

Transkript

1 Radøy kommune Innkalling for Hovudutval for plan, landbruk og teknisk Møtedato: Møtestad: Kommunestyresalen Møtetid: 09:00 Saksliste Saksnr Tittel 16/2014 Plansak gbnr 28/63, 90 og 95 Kvalheimsneset - endring av reguleringsplan for Kvalheim fritid - søknad om førehandsuttale 17/2014 Byggesak GBNR 36/17 Sætre - garasje - dispensasjon frå arealføremål 18/2014 Dispensasjonssak GBNR 24/86 Bø - Hybelhus - Dispensasjon frå arealføremål i reguleringsplan 19/2014 Delingssak gbnr 64/85 Haugstad - søknad om deling og dispensasjon frå plankrav 20/2014 Byggesak gbnr 88/92 Sæbø ytre - Sæbøtunet bustadfelt - søknad om tomannsbustad - dispensasjon frå reguleringsplan 21/2014 Delingssak gbnr 24/10 Bø - søknad om deling - dispensasjon i frå plankrav, byggje- og deleforbod i strandsona og friområde 22/2014 Delingssak gbnr 64/4 Haugstad - søknad om veg til fritidsbustader - dispensasjon for å nytte eksisterande landbruksveg og til å byggje ny vegstrekning 23/2014 Delingssak gbnr 79/5 Tjore nedre - søknad om deling i tråd med arealføremål i kommuneplan 24/2014 GBnr 33/14 Hella indre - søknad om hus nummer 2 25/2014 Delingssak gbnr 99/41 Ystebø - deling av eigedom - fritidsbustad - dispensasjon- klage frå Fylkesmannen i Hordaland Ynskje om synfaring, gje melding til saksansvarleg innan kl. 10:00 Den som har lovleg forfall eller er ugild i nokon av sakene må melda i frå til kultur- og sørvistorget så snart som råd, tlf Varamedlemmer møter etter nærare innkalling. 12. mars 2014 Vigdis Villanger møteleiar Tove Pedersen Sylta utvalssekretær

2 Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 16/2014 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Kjersti Flatråker 14/495 Plansak gbnr 28/63, 90 og 95 Kvalheimsneset - endring av reguleringsplan for Kvalheim fritid - søknad om førehandsuttale Forslag til vedtak: Hovudutval for plan, landbruk og teknisk vil rå til oppstart av privat planarbeid. Saksopplysingar: Bakgrunn OPUS Bergen AS søkjer på vegne av Kvalheim Fritidssenter AS om oppstart av arbeid med å endre reguleringsplanen for området dei eig på Kvalheim. I kommuneplanen er området lagt ut med arealføremål fritids- og turistføremål. Omsynssone H910 er lagt i kartet som striper på tvers i kartet detaljeringssone der gjeldande reguleringsplan framleis skal gjelde.

3 Ortofoto 2011 Kvalheim Fritidssenter er bygt ut med 4 rorbuer, 4 hytter, 1 styrarbustad og konferansesenter samt kaianlegg med flytebryggjer for utleige av båtar og infrastruktur som vegar og parkering. Det er ynskje om å byggje vidare på eigedomen, men med større utnytting enn det reguleringsplanen legg opp til. I tillegg til næring og utleige av hytter ynskjer ein no og å selgje einingar som fritidsbustader.

4 Sør for Kvalheim Fritidssenter AS ligg Radøytunet AS som er ein stor campingplass med campingvognar, småbåthamn og fellesanlegg samt infrastruktur. Vurdering Kvalheim ligg vestvendt på Radøy med kort avstand til Bøvågen. Landskapet og området har mange kvalitetar og nærleik til sjø er ein av dei største ressursane. Området på land er satt av til byggjeområde for fritids- og turistføremål i kommuneplanen. Sjøarealet er satt av til småbåthamn. Ei tettare utnytting av området vil vere i tråd med kommunen sine ynskje om å samle verksemd og utbygging. Det er positivt at ein kan nytte opparbeidd infrastruktur til fleire einingar, samstundes må ein ha gode uteopphaldsareal for fleire brukarar. Om det skal vere privateigde fritidsbustader i området som kan stø opp under føremålet med utleige einingar er ein diskusjon som no vert lagt fram for politikarane. Slik rådmannen vurderer det må hovudvekta vere på utleige og næringsdrift, men at det kan kombinerast med at ein sel nokre einingar med utleigedel. I kommuneplanen er det satt byggjegrense mot sjø med grå stipla linje. Det er eit ynskje at strandlinja vert mest mogeleg nytta til friområde og vert halde ope for ålmenta. Ein ny reguleringsplanprosess vil vise kvar byggjegrensa skal gå. Arealbruken i området er lite intensiv og det burde tåle ei auke. I søknaden er det førebels vurdert å

5 kunne komme opp i mellom 30 og 40 nye einingar. Planprosessen må eventuelt vise kor mange einingar som er forsvarleg og om desse skal vere sjølveigande eller til utleige. Lenger ut på Kvalheimsneset er eit regulert felt for fritidsbustader, og det er relativt få fastbuande i området. Natur- og friluftsområdet Bynja ligg i nærleiken og vert mykje nytta av folk frå heile kommunen. Kvalheim Fritidssenter AS har stått for eit positivt tiltak og det vil gavne Radøysamfunnet om drifta vert oppretthalde. Det er positivt at det er næring som gjev arbeidsplassar i kommunen. Spørsmål om økonomi må likevel ikkje gå på bekostning av god arealbruk. Konsekvensar av auka aktivitet i området må komme fram i reguleringsplanarbeidet. Umiddelbart kan ein sjå at nye einingar vil generere meir trafikk både på land og til sjøs. Meir aktivitet vil føre til større risiko for uhell i området, men slik rådmannen vurderer saka so langt er det ikkje hendingar eller konsekvensar som ein ikkje kan handtere i ein reguleringsplansak. Ein ROS-analyse vil vere obligatorisk i ein detaljplan av den storleik det her er snakk om. Her må det gjerast greie for konsekvensar for helse, miljø og tryggleik. Konklusjon Ei tettare utnytting av området vil vere i tråd med kommunen sine ynskje om å samle verksemd og utbygging og rådmannen vil rå til oppstart av privat planarbeid for eigedomane gnr 28 bnr 63,90 og 95. Vedlegg: Plankart Plansak Gbnr 28/63,90,95 Kvalheimsneset - endring av reguleringsplan - søknad om førehandsuttale

6

7 Opus bergen as Radøy kommune v. Tonje Nepstad Epland Radøyvegen Manger Deres ref.: Vår ref.: Dato: Videre utvikling av reiselivsanlegg på Kvalheimsnes i Radøy kommune. 1. Bakgrunn. Reiselivsvirksomhet i Radøy kommune er i hovedsak knyttet til det tilbud som er etablert på Kvalheimsneset, der det er helårsdrift i et anlegg med rorbuer og store, høystandard hytter for utleie, samt tilhørende restaurant, felleslokaler av forskjellig slag, båtutleie, osv. Tilgrensende dette anlegget i sør ligger Radøytunet, som i dag er i privat eie og i hovedsak nyttet til permanent plasserte campingvogner, de fleste med tilhørende «spikertelt». Kvalheimsnesets tilbud markedsføres internasjonalt og benyttes i stor grad av tilreisende fra Europa. Eierne av Kvalheimsneset ser et langsiktig potensiale i videre utvikling av tilbudet, betinget av at gjennom en reguleringsendring kan tilrettelegge for en bedre utnytting av eiendommen, samt åpne for at det kan bygges fritidseiendommer for salg, men med utleiedel/utleiemulighet. 2. Forutsetninger for videre utvikling. Bygging og drift av utleieenheter med god standard, samt tilhørende investering i båter, er svært kostnadskrevende. Investeringene er risikable og har lang nedbetalingsperiode. Eierne av anlegget ønsker å videreutvikle, men må tilføre betydelig kapital for å høyne standarden og øke kapasiteten. Slik kapitaltilførsel kan oppnås ved at det tillates at deler av området kan bygges ut med hyttetomter for salg, samt ved bygging av kombinasjonsenheter (salg og utleie i samme enhet). Dette er samme modell som nyttes ved en rekke reiselivsanlegg i fjellet. I Myrkdalen og Bavallen, på Geilo, i Hemsedal, på Golsfjellet finner man løsninger der salg av selveiende hytter gir inntekter som gir kapital til videre utvikling av reiselivstilbud i form av utleieenheter, skiheisanlegg og aktivitetstilbud av forskjellig slag. Flere av disse stedene har/har hatt offentlige begrensinger på salg av hyttetomter, med krav om store andeler leiligheter og hytter for utleie. Det erkjennes nå at strenge krav om «varme senger», hvilket betyr utleie, pensjonat, hotell, virker begrensende på veksten i reiselivssektoren. Det pågår p.t. justeringer av regelverket med sikte på at økte andeler «kalde senger» (privateide hytter) skal tilføre nok kapital til at reiselivstilbudene kan videreutvikles. OPUS Bergen AS Tlf Foretaksnr mva Strandgt. 59 Faks Bankgiro nr N-5004 Bergen E-post: [email protected]

8 Flere av disse stedene planlegges det også kombinasjonsbygg, der privateide hytter bygges i 1,5 eller 2 etasjer, med underste etasje som utleieenhet, eiet av hytteeier, men med utleieforpliktelse. Nasjonal og internasjonal markedsføring gjøres av profesjonelle. Samme modell bør kunne brukes ved reiselivsanlegg ved kysten, der de tunge investeringene er til båter for fiske og turkjøring (som er hovedårsak til at anlegg ved sjøen har gjester), samt til hytter for utleie. Dersom det i området avsatt til reiselivsområde, tillates rene private hytter på noen områder og kombinasjonsløsninger på noen områder, regner eierne med at grunnlaget for finansiering av flere fellestilbud, båter for utleie og generell oppgradering av hele området, vil være bedre enn nå. Det legges da opp til at også de helt privateide hyttene kan markedsføres for utleie i de perioder eier ikke selv benytter hytten. 3. Konsept for videre utvikling av Kvalheimsneset. I vedlagte planskisse har vi vist en grovmasket inndeling av arealet som eies av Kvalheim Fritidssenter AS, som bygger på de vurderinger som er foretatt og som vil gi et grunnlag for videre utvikling. Skissene viser hvilke deler av arealet som foreslås nyttet til de forskjellige formål som er nevnt i pkt.2. foruten de eksisterende rene utleie-enhetene, er det i skissen vist to kategorier kombinert formål: en kategori for kombinerte enheter, der privateide hytter bygges med en fast utleiedel og en kategori for privateide hytter som har rett til å inngå i utleietilbudet som markedsføres for området. For disse enhetene vil eierne ha en avtalefestet rett til å få markedsført sine hytter som utleieobjekter, men ikke plikt til å leie dem ut. Antall nye enheter er foreløpig vurdert til å kunne bli mellom 30 og 40. I tillegg til ovennevnte antall nye enheter, forutsettes området opparbeidet med godt plasserte felles parkeringsplasser, ballbaner og lekeplasser og ellers parkmessig opparbeiding med innlagte turveier. Hele strandsonen, bortsett fra den delen som er tatt i bruk til utleie-rorbuer, vil være offentlig tilgjengelig. En utvikling av område som ønsket, forutsetter en omregulering. Vi ønsker en snarlig drøfting med kommunens fagetat om premissene for en omregulering, etter at politiske myndigheter har tatt prinsipielt stilling til det konsept som foreslås skissemessig her. Vi understreker at illustrasjonsskissen bevisst ikke er utformet med de formelle arealbrukskategorier som ligger i pbl og kartforskriften, nettopp for å understreke at det kun er en illustrasjon. Etter politisk drøfting og stillingtagen til forslaget, er vi rede til å holde formelt oppstartsmøte for regulering så snart det passer kommunens planadministrasjon. Med vennlig hilsen Opus Bergen AS Tore Jensen OPUS Bergen AS Tlf Foretaksnr mva Strandgt. 59 Faks Bankgiro nr N-5004 Bergen E-post: [email protected]

9 OPUS Bergen AS Tlf Foretaksnr mva Strandgt. 59 Faks Bankgiro nr N-5004 Bergen E-post: [email protected]

10 Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 17/2014 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Line Hervig 14/140 Byggesak GBNR 36/17 Sætre - garasje - dispensasjon frå arealføremål Forslag til vedtak: Det vert gjeve dispensajon frå areaføremål landbruk, natur og friluftsliv for oppføring av garasje/bod på følgjande vilkår: 1. Garasjen kan ha ein storleik av inn til 25 kvm BRA. 2. Det skal ikkje være målbart areal på loftet. 3. Det skal ikkje førast opp knevegger på loftet. 4. Garasjen/boden skal ha tilsvarande takvinkel som eksisterande fritidsbustad. 5. Endeleg plassering og utforming vert å godkjenne i byggesaka. 6. Bruk av garasjen/boden til parkering vil krevje at det ligg føre godkjent tilkomst og avkjørsle. Grunngjevinga for vedtaket går fram av saksframstillinga. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova 19-2, jf. 11-6, samt naturmangfaldslova Saka vert sendt regionale mynde for klagevurdering. Saksopplysingar: Tiltak Saka gjeld søknad om oppføring av garasje til eksisterande fritidsbustad på Sætre. Dispensasjon Tiltakshavar har den søkt dispensasjon frå arealformål landbruk, natur og friluftsliv (LNF) etter Kommuneplan for Radøy kommune. Grunngjeving Søknad om dispensasjon er grunngjeven med at tiltakshavar ynskjer å ha ein garasje som kan nyttast

11 til lagring av reiskap, fiskeutstyr, båt og lignande, samt at eigedomen vil verte ryddigare. Dokumentasjon og opplysningar i søknaden Garasjen er opplyst å vere 63 kvm (7x9 m). Minste avstand til nabogrense er opplyst å vere 1 meter. Det ligg føre nabofråsegn frå eigar av gbnr. 36/1 og 4 for plassering nærmere nabogrense enn 4 meter. Det ligg føre fasadeteikningar, og situasjonsplan som viser plassering. Nabovarsling Tiltaket er nabovarsla Det har ikkje komen merknader innan fristen. Uttale frå annan mynde Rådmannen legg til grunn at tiltaka etter si art og plassering ikkje skal sendast på høyring til Fylkesmannen i Hordaland, jf Fylkesmannen sitt brev av Søknaden har ikkje vore sendt på høyring til andre regionale styresmakter. Byggesaksstatus for eksisterande bygg på eigedomen Eigedomen er på 914 kvm og er bygd med fritidsbustad på 51 kvm. Fritidsbustaden er godkjent oppført i 1969 med eit areal på 44 kvm.

12 Situasjonsplanen viser eit mindre bygg/tiltak på eigedomen. Bygningsstyresmakta har ikkje opplysningar om dette bygget i sine arkiv. Kulturminne Det er ikkje kjente kulturminne på eigedomen. Tilkomst Tilkomst til eigedomen er i søknad frå 1969 opplyst å vere via privat veg/gardsvei. Situasjonplanen viser avkjørsle til gardsveg og intern veg på eigedomen. Bygningsstyresmakta har ikkje dokumentasjon i sitt arkiv som viser at eigedomen har godkjent køyrbar tilkomst og avkjørsle. Det ligg ikkje føre opplysningar om og eventuelt når avkjørsle er etablert. Lovgrunnlag: Det følgjar av plan- og bygningslova (pbl) 11-6 og 1-6 at tiltak ikkje kan setjast i verk i strid med kommuneplanen sin arealdel. Det er to vilkår som må vere oppfylt for å gje dispensasjon etter plan- og bygningslova 19-2.

13 For det første må dei omsyna som ligg bak føresegna det dispenserast i frå ikkje verte vesentleg tilsidesett. For det andre må fordelane ved å gje dispensajson vere klårt større enn ulempene, etter ei samla vurdering. Ved dispensasjon frå planar skal nasjonale og regionale rammer og mål tilleggjast særleg vekt, og det bør ikkje gjevast dispensasjon frå planar og byggjeforbodet i strandsone når ein direkte råka statleg eller regional styresmakt har gjeve negativ uttale til søknaden, jf pbl 19-2 (4). Ved dispensasjon frå lov og forskrifter skal det leggjast særleg vekt på dispensasjonen sine konsekvensar for helse, miljø, tryggleik og tilgjenge. Det kan setjast vilkår for dispensasjonen, jf pbl Vilkårene må liggje innafor rammen av dei omsyn loven skal ivareta, og det må vere ein naturleg samanheng mellom dispensasjon og vilkår, til dømes slik at vilkår så langt som mogleg kompenserar for ulemper dispensasjon kan medføre, jf Ot.prp. nr. 56 ( ) s 102. Vurdering: Omsøkt areal er i kommuneplan for Radøy definert som LNF-område (landbruk, natur og friluftsliv). Det er byggeforbod i området med unntak av tiltak knytt til landbruket. Tiltaket ligg ikkje innafor 100 metersbeltet langs sjø. Vurderingstema for rådmannen har for det første vore om dei omsyna som ligg bak føresegna det er søkt dispensasjon i frå verte vesentleg tilsidesett ved at det vert gjeve dispensasjon for oppføring av garasje. Omsyna bak LNF-føremålet er i hovudsak å verne om samfunnsinteresser knytt til landbruk, natur og friluftsliv. Det er ynskjeleg å unngå uheldig omdisponering og fragmentering av landbruksområde og anna grønstruktur. Eigedomen er ein frådelt og bygd fritidseigedom, og kan ikkje nyttast etter sitt formål per i dag. Landbruksinteressene for eigedomen isolert sett er difor bortfalt. Det er aktivt jordbruksareal i område. Eigedomen er etablert med andre tiltak. Det nye tiltaket vil ikkje endre tilhøva for landbruket i særleg grad. Eigedomen ligg i eit område som er spredtbygd. Det er delte i frå to fritidseigedomar frå bruket. Forutan den andre fritidsbustaden, er næraste nabo fabrikkbygget til Natre Manger AS og Sætre grendahus. Omsøkt tiltak ligg i tunet til fritidsbustaden og arealet er nok ikkje nytta aktivt til friluftsliv og ferdsel. Ålmenta er allereie stengt ute frå arealet, og samfunnsinteressene er allereie satt til side. Tiltaket kan til ein viss grad føre til auka privatisering og auka bruk. Den private sona kring fritidsbustaden kan verte noko uvida. Det er rådmannen sin vurdering at omsynet bak LNF føremålet ikkje vert vesentleg sett til side som følgje av tiltaket. Vurderingstemaet for rådmannen har vidare vore om fordelane ved å gje dispensasjon er klårt større

14 enn ulempene etter ei samla vurdering. Fråveret av ulemper og ingen andre positive grunnar enn søkjar si eigeninteresse er ikkje tilstrekkeleg. Ynskje om garasje/bod til lagring vil i utgangspunktet difor ikkje vere tilstrekkeleg åleine. Men i saker kor det ikkje er ulemper ved tiltaket, eller desse har liten verknad, skal det mindre tungtvegande grunnar til for å gje dispensasjon. Omsøkt tiltak råker ikkje ålmenta sine interesser ytterlegare. Garasjen er plassert nord-aust for eksisterande fritidsbustad og mot eit tett skogsområde. Nærleiken til industribygget tilseier at landskapsomsyna i område allereie til ein viss grad er råka. Ulempene er her som i dei fleste andre saker faren for utholing av planverket og faren for presedens. For dei tilfellane der arealformål, og lovleg og normal bruk og utvikling av ein eigedom ikkje harmonerer, kan det likevel vere kurrant å gje dispensasjon. Forvaltningspraksis i Radøy kommune har ei klar line i retning av å tillate mindre tiltak knytt til eksisterande bygg i LNF område. Normal rettskjensle og samanhengen i lovverket er omsyna bak denne praksisen. Vurderinga av kva som er mindre tiltak vert knytt opp i mot plan- og bygningslova 20-2 og 20-3, eigedomen og området sin karakter og omfanget av eksisterande bygg på eigedomen. Garasje er i utgangspunktet eit framadelement på ein fritidseigedom i LNF område. Radøy kommune har ein restriktiv line når det gjeld dispensasjon til garasje på fritidsbustader i LNF områder, jf HPLT sak 090/13: «Omsøkte bod er på 24 kvm og med ei mønehøgde på 3,85 meter. Boden har ein storleik og utforming som fremstår som ein garasje. ( ) Bod med storleik og plassering som her omsøkt vert normalt ikkje godkjent på dispensasjon.» Det er her søkt om ein garasje på 63 kvm. Teikningar viser ikkje bruksareal på loft, i og med at hanebjelka er senka noko i høve innvendig møne, men det vil likevel vere eit nyttbart areal på loftet. Det er vist vindaug i gavl, takvindu og vindaug i sidedør. Garasjen fremstår som overdimensjonert i høve eksisterande fritidsbustad som er i ein høgde og på ca 50 kvm. Dei visuelle kvalitetane for eigedomen vil verte råka av tiltaket. Det må leggjast vekt på at eigedomen ligg i eit område som allereie er noko visuelt råka av kringliggjande tiltak. Området fremstår likevel som eit landbruks- og naturområde med ope landskap. Garasjen bryt klårt med forvaltningspraksis i Radøy kommune når det gjeld garasje/bod til eksisterande fritidsbustader i LNF område, på grunn av sin storleik og utforming. Omsynet til søkjar sin trong for oppbevaring kan ikkje vektas tyngre. Det er rådmannen sin vurdering at fordelane ved å gje dispensasjon til garasjen som omsøkt ikkje er klårt større enn ulempene etter ei samla vurdering. For ein mindre garasje/bod er det rådmannen sin vurdering at fordelane er klårt større enn ulempane. Ein mindre garasje vil i midre grad råke eigedomen estetisk og vil vere langt mindre eksponert i landskapet. Ein mindre garasje vil samstundes vere meir i samsvar med forvaltningspraksis for Radøy kommune. Søkjer sin tong for ekstra lagringsplass, som følgje av at eksisterande fritisbustad er liten, vil da kunne tilleggjast større vekt. Tilretteleggjing for noko langringsplass på ein fritidseigedom er teneleg av omsyn til å halde eigedomen i ryddig stand.

15 Søkjar sin trong for lagringsplass på ein fritidseigedom bør kunne dekkast av ein mindre bod/garasje. Reduksjon i storleik vil liggje innafor det bygningsstyresmakta skal ta stilling til i denne saka. Det er rådmannen sin vurdering at fordelane ved å gje dispensasjon til ein mindre garasje/bod er klårt større enn ulempene etter ei samla vurdering. Rådmannen har i denne vurderinga lagt avgjerande vekt på Radøy kommune sin forvaltningspraksis, og at ein viss utvikling av ein lovleg etablert eigedom er i samsvar med normal rettskjensle og samanhengen i lovverket. Råmannen vil presisere at det er naudsynt med lovleg tilkomst og avkjørsle om garasjen/boden skal nyttast til parkering. Vurdering etter naturmangfaldslova: Kommunen har vurdert omsøkt tiltak og prinsippa i 8-12 i naturmangfaldslova er lagt til grunn ved vurderinga. Det er særleg vektlagd berekraftig bruk og vern at naturmangfaldet der den samla belastninga for økosystemet vert vurdert både lokalt på staden og sett i ein større samanheng. Ein har mellom anna sjekka det aktuelle arealet i og Kommunen finn ikkje at omsøkt tiltak vil komme i konflikt med naturmangfaldslova. I vurderinga har ein mellom anna nytta rettleiing frå Fylkesmannen i Hordaland. Vedlegg: Søknad om dispensasjon Teikningar Situasjonskart

16

17

18

19

20

21 Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 18/2014 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Tonje Nepstad Epland 14/150 Dispensasjonssak GBNR 24/86 Bø - Hybelhus - Dispensasjon frå arealføremål i reguleringsplan Forslag til vedtak: Det vert gjeve mellombels dispensasjon frå arealføremål offentlege bygg til bustadføremål på følgjande vilkår: 1. Dispensasjonen fell bort tre år etter ikraftreding av ny områdeplan for Bø. Bruken av eigedomen må innan utløp ar tre års fristen vere bragt i samsvar med arealføremål for eigedomen som føl av den nye områdeplanen. 2. Naudsynt parkering skal løysast på eiga grunn. 3. Dispensasjonen er gjeve under føresetnad av at bruk til hybelhus ikkje skal føre til trafikkauke i området. 4. Det må opprettast abonnement for vatn og avløup som står i samsvar med bruken av bygget. 5. Dispensasjonen er gjeve under føresetnad av at det vert lagd til rette for ein bruk av bygget som tek i vare omsynet til kringliggjande offentleg verksemd og nærmiljø når det gjeld helse, miljø og tryggleik. Grunngjevinga for vedtaket går fram av saksutgreiinga. Heimel for vedtaket er plan- og byygningslova 19-2 jf 12-4, samt naturmangfaldslova Saksopplysingar: Heimelshavar Tiltakshavar, Radøy Bemanning AS, er ikkje heimelshavar til eigedomen. Eigedomen er solgt frå Radøy kommune til Radø bemanning AS. Faktisk eigar er såleis Radøy Bemanning AS, men heimelen er ikkje registrert overført. Det er difor henta inn heimelshavarfråsegn frå Radøy kommune v/ordføraren datert Habilitetsvurdering Rådmannen har vurdert at Radøy kommune er habil til å handsame søknaden. Vurderinga er gjort med grunnlag i at faktisk eigedomsoverdraging har funnet stad, sjølv om formalitetar knytt til

22 heimelsoverføring ikkje er fullført på søknadstidspunktet. Tiltak Det er søkt om bruksendring av Hordabøheimen, tidlegare aldersheim, til hybelhus for innleid arbeidskraft knytt til industriverksemd. Dispensasjon Det er søkt dispensasjon frå arealføremål offentlege bygg etter reguleringsplan for Nordbø. Det er vidare søkt om mellombels dispensasjon frå parkeringskrav i kommuneplan for Radøy kommne pkt Grunngjeving Grunngjevinga for søknaden er at kommunen sitt sal av eigedomen bygger på ein føresetnad om at eigedomen ikkje lenger skal nyttast til offentleg føremål. Dokumentasjon og opplysningar i søknaden Det ligg føre søknad om dispensasjon som gjer greie for tiltenkt bruk av bygget. Bygget er tenkt nytta som hybelhus for ca 40 arbeidarar. Etter ansvarleg søkjar sin vurdering er bygget godt tilrettelagd for bruk som hybelhus, både når det gjeld planløsning, branntekniske krav og krav til universell utforming. Bygget er tenkt nytta utan byggningsmessige endringar. Det er vidarea opplyst at det ikkje er mogleg å stette kommuneplanen sitt krav til 0,5 parkeringsplass per hybel på eigedomen. Ansvarleg søkjar opplyser at tiltenkt bruk av bygget ikkje vil løyse ut trong for parkering. Dette grunngjeven i at arbeidarane ikkje disponerar eigne bilar, men vert skyssa til og frå industriarbeidsplassar i minibussar. Nabovarsling Søknaden er nabovarsla i samsvar med plan- og bygningslova Radøy kommune er eigar av alle nabo- og gjenbuareigedomane. Andre eigedomar i området er ikkje varsla. Det ligg ikkje føre nabomerknader. Uttale får annan styresmakt Søknaden råkar ikkje LNF område, strandsone eller kulturminne, og er ikkje sendt på høyring til regionale styresmakter, jf Fylkesmannen i Hordaland sitt brev av Eventuelt positivt vedtak vert sendt regionale styresmakter til klagevurdering. Kommunal vegstyresmakt har peika på at det er problematiske parkeringstilhøve i området og at det må vere ein føresetnad for dispensasjon at parkering må skje på eiga grunn. Den kommunale vegen i området er skuleveg og har ikkje fortau. Det er seinare tid etablert fartsdumapar i vegen. Kommunal VA-styresmakt har opplyst at endring til bustadformål vil krevje endring av abbonement s- og avgiftstilhøva når det gjeld vatn- og avløp. Kulturminne

23 Det er ikkje kjente kulturminne på eigedomen. Byggesaksstatus for eksisterande bygg på eigedomen Eigedomen er bygd med 6 stk 2-roms aldersbustader med eit samla areal på 424 kvm BRA, samt aldersheim med eit areal på 1554 kvm BRA. Nærområde Radøy kommune er eigar av alle nabo- og gjenbuareigedomane. Eigedomen grensar til kommunale bustader i og Bø barnehage i aust, Hordabø skule i vest og ein kommunal parkeringsplass i nord, samt kommunal veg i nord-aust. Det ligg bustadareal nord og vest for eigedomen, som er spredt utbygd. I eit vidare område ligg det sør-aust for Fylkesvegen eit større utbygd bustadfelt. Medan det i sørvest ligg næringsareal, og bustadareal som ikkje er utbygd. Vidare nordover ligg det spredte bygningar, både bustader og fritidsbustader. Tilkomst og parkeringstilhøve Eigedomen har tilkomst frå kommunal veg, Nordbøvegen, med avkjørsle frå fylkesveg FV409. Vegen går forbi Hordabø skule og gjennom eit mindre bustadområde. Det er fartsregulerande tiltak i form av fartsdumper i den kommunale vegen. Trafikktryggleik kring Hordabø skule er tema i Trafikksikringsplan for Radøy kommune , som er ute på offentleg ettersyn i desse dage. Det er vist til at trafikktryggleik, mellom anna i form av gang/sykkelveg og gatelys, må vere eit tema i ny områdeplan for Bø. Det er plass til oppstilling av nokre få bilar på eiga eigedom. Eigedomen har per i dag ikkje tilstrekkeleg areal for å oppfylle parkeringskrav som føl av kommuneplan for Radøy kommune pkt

24 Plangrunnlag Eigedomen ligg innafor reguleringsplan for Nordbø, planid , med arealføremål byggjeområde for offentlege bygg. Vidare føl det av føresegnene 4 at det innafor arealføremålet ligg eksisterande offentlege bygg, mellom anna Hordabøheimen med eldrebustader. Eigedomen har etter kommuneplan for Radøy kommune arealføremål tenesteyting.

25 Reguleringsplanen går føre kommuneplanen. Lovgrunnlag Det følgjar av plan- og bygningslova (pbl) 12-4 og 1-6 at tiltak ikkje kan setjast i verk i strid med reguleringsplan. Søknad om dispensasjon skal vere grunngjeve, jf pbl Det er to vilkår som må vere oppfylt for å gje dispensasjon etter plan- og bygningslova For det første må dei omsyna som ligg bak føresegna det dispenserast i frå ikkje verte vesentleg tilsidesett. For det andre må fordelane ved å gje dispensasjon vere klårt større enn ulempene, etter ei samla vurdering. Ved dispensasjon frå planar skal nasjonale og regionale rammer og mål tilleggjast særleg vekt, og det bør ikkje gjevast dispensasjon frå planar når ein direkte råka statleg eller regional styresmakt har gjeve negativ uttale til søknaden, jf pbl 19-2(4). Ved dispensasjon frå lov og forskrifter skal det leggjast særleg vekt på dispensasjonen sine konsekvensar for helse, miljø, tryggleik og tilgjenge. Det kan setjast vilkår for dispensasjonen, jf pbl Vilkåra må liggje innafor ramma av dei omsyn loven skal ivareta, og det må vere ein naturleg samanheng mellom dispensasjon og vilkår, til dømes slik at vilkår så langt som mogleg kompenserer for ulemper dispensasjon kan medføre, jf Ot.prp. nr. 56 ( ) s 102. Vurdering: Omsøkt areal er i gjeldande reguleringsplan definert som område for offentlege bygg. Det er rådmannen sin vurdering at tiltaket ikkje er i tråd med arealføremål for eigedomen, og at tiltaket har

26 trong for dispensasjon frå arealføremål. Tiltaket er heller ikkje i tråd med arealføremål tenesteyting i overordna arealplan. Tiltakshavar har samstundes søkt dispensasjon i frå parkeringskrav som gjeld etter Kommuneplan for Radøy kommune pkt Det er rådmannen sin vurdering at det formelt ikkje er trong for dispensasjon frå kommuneplanen, då denne ikkje vil ha direkte juridisk bindande verknad for ein regulert eigedom. Parkeringstilhøva vil midlertidig vere eit element i vurderinga av om det skal gjevast dispensasjon frå arealføremål, og krav til tal parkeringsplassar i kommuneplanen vil vere rettleiande i denne vurderinga. Vurderingstema for rådmannen har for det første vore om dei omsyna som ligg bak føresegna det er søkt dispensasjon i frå verte vesentleg tilsidesett. Omsynet bak gjeldande arealføremål i reguleringsplanen er å sikre areal for offentlege tenesteyting, i dette tilfellet aldersheim og aldersbustader. Hordabøheimen er lagt ned og all verksemd er flytta til Manger. Det er ikkje lenger trong for eigedomen til aldersheim og aldersbustader. Eigedomen er avhenda då det er vurdert at det heller ikkje er trong for eigedomen til anna offentleg føremål. Det må i dispensasjonsvurderinga leggjast vekt på at eigedomen i overordna arealplan har arealføremål tenesteyting, utan definering av om tenesteytinga skal vere privat eller offentleg. Det er rådmannen sin vurdering at omsynet bak arealførmålet offentlege bygg etter reguleringsplan for Nordbø ikkje vert vesentleg sett til side om det vert gjeve dispensasjon. Vurderingstemaet for rådmannen har vidare vore om fordelane ved å gje dispensasjon er klårt større enn ulempene, etter ei samla vurdering. Dispensasjonssaker generelt gjev fare for utholing av arealplan som styringsverktøy og for presedens. Presedensverknaden av ein dispensasjon i denne saka er etter rådmannen sin vurdering liten. Det er eit spesielt bygg og at det vil vere få tilsvarande saker. Forvaltningspraksis i Radøy kommune viser at det i dei seinare år er handsama ein liknande sak, der det vart gjeve dispensasjon for bruksendring frå skule til bustadføremål. Når det gjeld arealplan som styringsverktøy taler det for dispensasjon at Nordbøplanen er gamal og at omsynet som planen skal ivareta ikkje lenger er relevant. Tilhøve til overordna plan vil vere eit element som i denne saka taler mot å gje dispensasjon. I kommuneplanen som er vedtatt hausten 2011 har eigedomen arealføremål tenesteyting. Gjeldande kommuneplan er vedteke etter at Hordabøheimen vart avvikla som aldersheim, og det har såleis vore ein politisk prosess kring vurderinga av at eigedomen framleis skal nyttast til næringsføremål. Vidare har kommunen starta arbeid med å utarbeide områdereguleringsplan for Bø. Områderegulering skal som eit utgangspunkt skje i samsvar med overordna plan. Om eigedomen skal nyttast i strid med overordna bør det vurderast gjennom planprosess, og ikkje gjennom dispensasjoner i einskilde saker. Ein planprosess vil leggje til rette for heilskapleg arealvurdering og medverknad. Eigedomen er plassert i eit område for offentleg tenesteyting, mellom anna barnehage og skule. Område fremstår som tettstadsentrum for Bøkrinsen. Områdeplan for Bø vil vise korleis det er ynskjeleg at Bø vert utvikla som tettstad. Omsynet til trafikkavvikling og trafikktryggleik i området er relevant i dispensasjonsvurderinga. Eit hybelhus er eit tiltak som etter sin art normalt førar til meir trafikk enn ein aldersheim. Tilkomstvegen til bygget går forbi Hordabø skule og gjennom eit mindre bustadområde. Det er

27 rådmannen sin vurdering at det vil vere uheldig, utan nærmare konsekvensutgreiing, å leggje til rette for auka trafikk på vegen, jf også trafikksikringsplan for Radøy kommune. Det taler i positiv retning at det allereie er etablert eit trafikksikringstiltak i form av fartsdumpar i den kommunale vegen. Samstundes har tiltakshavar opplyst at Radøy Bemanning AS sin bruk av bygget som hybelhus ikkje vil føre til trafikkauke. Omsynet til parkeringstilhøva i området er relevant i dispensasjonsvurderinga. Det er i per i dag ein pressa parkeringssituasjon i området rundt Bø barnehage, og det er lite tilgjengeleg areal som kan omdisponerast til parkering, jf også uttale frå vegstyresmakta. Tiltakshavar har opplyst at Radøy Bemanning sin bruk av bygget som hybelhus ikkje vil føre med seg trong for parkering, ut over det som kan løysast på eiga grunn. Rådmannen kan ikkje leggje vekt på Radøy Bemanning AS sin tiltenkte bruk av bygget i dispensasjonsvurderinga. Ein permanent dispensasjon og omdisponering vil gjelde uansett kven som eig bygget. Vurderinga må difor skje ut i frå kva som vil vere normal bruk av eit bygg med ømsøkte føremål. Trafikkavvikling, trafikktryggleik og parkeringstilhøva vil vere element som taler i mot å gje dispensasjon. Omsynet til bustadtilgongen i kommunen er relevant i dispensasjonsvurderinga. Det er bustadunderskot i Radøy kommune, både når det gjeld selveigar- og leigemarknaden. Det er vanskeleg for næringsverksemdene i kommune å finne bustad til innleigd arbeidskraft. Det har vist seg tid- og kapitalkrevjande å få løyst ut dei områda som i overordna arealplan er lagt ut til bustadføremål. Det er av omsyn til helse, miljø og tryggleik ikkje ynskjeleg at arbeidarar vert innlosjert i brakkebygg i industriområder. Det er få overnattingsverksemder i kommunen. Trongen for leigebustader er såleis prekær. Tilgang på leigebustader er naudsynt for å oppretthalde drifta i næringsverksemder i kommunen. Bumiljø og oppvekstmiljø er element som skal leggjast vekt på i arealplanlegging. Eit hybelhus vil ofte ha korte leigeforhold og liten variasjon i alder, kjønn og familiesamansetning. Eit hybelhus skil seg på den måten frå andre typer bustadeiningar, som gjev meir permanent og langsiktig busetning, og meir variasjon i samansetning av bebuarar. Tilhøve som støy, orden og søppel kan erfaringsmessig vere utfordrande i hybelhus. Plassering som næraste nabo til skule og barnehage krev at eigar legg til rette for gode renovasjonsløysingar, og har god oppfølging av bygget og bebuarane når det gjeld ro og orden. Det er samfunnsøkonomisk tenleg at ei stor bygningsmasse ikkje vert ståande unytta over lengre tid. Omsynet til ressursforvalting og til ivaretaking av eksisterande bygningar vil såleis tale for at kommune legg til rette for bruk av eigedomen allereie no. Etter vekting av dei relevante elementa er det er rådmannen sin vurdering at omsynet til trafikk og parkeringstilhøve, samt heilskapleg arealforvaltning og framtidig utvikling av området som tettsadsentrum for Bøkrinsen, talar mot å gje dispensasjon til bustadføremål. Ein prekær bustadmangel i kommunen og omsynet til næringsverksemdene, samt omsynet til positiv ressursforvaltning i form av bruk og vedlikehald av eksisterande bygningsmasse taler for å gje dispensasjon til bustadføremål. Det er rådmannen sin vurdering at ulempene ved ein permanent dispensasjon vil vere større enn fordelane. Om dispensasjonen vert gjort tidsavgrensa vil det ha ein avbøtande effekt i høve ulempene i så stor grad at fordelane er klårt større enn ulempene etter ei samla vurdering. Vurdering etter naturmangfaldslova Kommunen har vurdert omsøkte tiltak og prinsippa i 8 12 i naturmangfaldslova er lagt til grunn

28 ved vurderinga. Det er særleg vektlagd berekraftig bruk og vern av naturmangfaldet der den samla belastninga for økosystemet vert vurdert både lokalt på staden og sett i ein større samanheng. Ein har mellom anna sjekka det aktuelle arealet i og I vurderinga har ein mellom anna nytta rettleiing frå Fylkesmannen i Hordaland. Rådmannen rår til at det vert gjeve dispensasjon frå arealføremål offentlege bygg for å nytte eigedomen til bustadføremål hybelhus, men at dispensasjonen vert gjort tidsavgrensa og at det vert sett vilkår for dispensasjon. Vedlegg: Følgeskriv

29

30

31

32 Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 19/2014 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Kjersti Flatråker 14/259 Delingssak gbnr 64/85 Haugstad - søknad om deling og dispensasjon frå plankrav Forslag til vedtak: Det vert gjeve dipensasjon i frå plankrav og løyve til deling som omsøkt frå eigedom gnr 64 bnr 85. Grunngjeving av vedtaket er at dei omsyna som ligg bak byggje- og deleforbodet ikkje vert vesentleg sett til sides og fordelane ved å gje dispensasjon er klårt større enn ulempene, etter ei samla vurdering. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova pbl 20-1 m, jf 19-2 og 11-6, samt naturmangfaldslova Saksopplysingar: Bakgrunn Haugstad er eit eit landbruksområde som er bebygt over lang tid. Strandsona er nytta til naust og bryggjer og innafor ligg eit 20-tals hytter. Det er spreidd utbygdt og i kommuneplanrevisjonen i 2011 vart eit stort område endra i frå arealkategori LNF-spreidd heilårsbusetnad tillete til byggjeområde for fritidsbustader. Samstundes vart det satt krav om detaljregulring av området. I føresegnene vart det sagt at fortetting inntill 3 einingar kunne skje utan plan. På Haugstad er det nyleg gjeve løyve til å dele i frå tre tomtar til fritidsbustader sør i same område.

33 Kartutsnitt frå søknaden. Søkjar argumenterar for si sak ved å peike på følgajnde:

34 Lovgrunnlag: Ved handsaming av dispensasjonssøknaden skal det vurderast om dei omsyna som ligg bak plankravet vert vesentleg tilsidesett. Det er omsynet til natur- og kulturmiljø, landskap, friluftsliv og tilgjenge for ålmenta samt helse, miljø og tryggleik som er vurderingstema. Vidare skal det vurderast om fordelane ved å gje dispensasjon vert klårt større enn ulempene, etter ei samla vurdering. Nasjonale og regionale rammer og mål skal leggjast til grunn for avveging av interesser. Vurdering: Omsøkt areal er i kommuneplanen definert som byggjeområde for fritidsbustader, og slik rådmannen vurderer det vert ikkje føremål med lova og kommuneplanen sett tilside om ein gjev løyve til bygging her. Føremålet med søknaden er nettopp å leggje til rette for ein ny fritidsårsbustad. Søknaden om dispensasjon er grunngjeven. Kommunen er satt til å forvalte areala og det er ynskjeleg å unngå uheldig omdisponering og fragmentering av landbruksområde og anna grønstruktur. Plankravet er satt for å sikre infrastrukturtiltak og god arealbruk. Her vert det søkt om tiltak som vil kunne nytte eksisterande infrastruktur og det vil kunne vere positivt å dele denne då det vert fleire å dele kostnadane på. Retter til tilkomst til sjø, samt veg- og gangrettar i området må sikrast. Eigedomen gnr 64 bnr 85 ligg i eit gamalt landbruks- og kulturlandskap på Haugstad. Landskapet er småkupert og skrånar mot sjøen i aust. Ei ny hytte vert lagt inne i mellom eksisterande bygg og vil ikkje opne eit nytt areal. Det er ikkje kjente kulturminne i området. Ved dispensasjonssøknadar skal ein ta omsyn til friluftsliv og tilgjenge for ålmenta. Omsøkt areal er nok ikkje nytta aktivt til friluftsliv og omsøkt tiltak er difor ikkje til hinder. Ålmenta vert stengt ute frå arealet om det vert gjeve løyve til bygging her, men tilgjenge er ikkje å sjå som interessant eller naudsynt no. Tiltak vil føre til auka privatisering og auka bruk. Ein kan ikkje sjå at omsøkt bygging kan ha stor påverknad for helse, miljø og tryggleik. Det vert lagt til

35 rette med bilveg fram til hytta og auke i aktivitet her vil føre til større trafikk. Ein vil likevel ikkje vente at trafikkauken vil vere særleg stor, men ein må tenkje trafikktrygging i og med at ein annan eigedom har tilkomstvegen sin her. Omsøkt areal ligg inntil areal som allereie er nytta til veg, bustadhus og fritidsbusetnad. Tiltaket vil isolert sett leggje til rette for fortetting. Radøy kommune kan sjå at det er fordelar for tiltakshavar, men individuelle forhold til søkjar skal normalt ikkje vege tungt i vurdering av dispensasjonssøknadar. Miljøverndepartementet sa i Ot.prp. nr 56 ( ) s 101 at individuelle forhold knytt til søkjar berre vil vere relevant i vurderinga i heilt spesielle høve. Kommunen sin oppgåve som bygningsmynde skal styre langsiktig arealbruk og forvalte regelverk for bygg og konstruksjonar, ikkje ta omsyn til eigartilhøve som ofte vil vere skiftande. Nasjonale mynde har stramma inn kommunane sine moglegheiter til å gje dispensasjon frå gjeldande planar, men slik rådmannen vurderer søknaden kjem ikkje tiltaket i konflikt med overordna mynde sine rammer og mål. Slik rådmannen vurderer momenta over er fordelane større enn ulempene i denne saka og vil etter ei samla vurdering rå til at det vert gjeve dispensasjon. Vurdering etter naturmangfaldslova Kommunen har vurdert omsøkte tiltak og prinsippa i 8 12 i naturmangfaldslova er lagt til grunn ved vurderinga. Det er særleg vektlagd berekraftig bruk og vern av naturmangfaldet der den samla belastninga for økosystemet vert vurdert både lokalt på staden og sett i ein større samanheng. Ein har mellom anna sjekka det aktuelle arealet i og Kommunen finn ikkje at omsøkte tiltak vil komme i konflikt med naturmangfaldslova. I vurderinga har ein mellom anna nytta rettleiing frå Fylkesmannen i Hordaland. Saka er ikkje sendt til Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland fylkeskommune for vurdering. Eit eventuelt positivt vedtak vert sendt regionale mynde for klagevurdering. Konklusjon Rådmannen sin innstilling i saka er at det vert gjeve dispensasjon frå krav om detaljregulering og løyve til deling som omsøkt. Vedlegg: disp søknad grunngiving Delingssak GBNR 64/85 Haugstad - grunngjeving for søknad

36 Radøy kommune Radøyvegen Radøy Nina K Dame Henning Jørgensen Saudalskleivane Mjølkeråen Saks nr. 14/60 Etablering av ny grunneiendom, Haugstad Grunngivelse for dispensasjonssøknad gnr 64 bnr 85. Kapittel 19-1 i plan og bygningsloven krever at et gis en grunngitt søknad i forbindelse med søknad om dispensasjon. Det omsøkte tiltaket er del av eiendom som pr i dag er boligeiendom, den delen av eiendommen som er søkt etablert til ny grunneiendom ligger nedenfor boligen mot nordvest og er markert i kartete som område for fritidsboliger. Den nye grunneiendommen ligger ikke til sjøen og vil derfor ikke være til noen ytterligere hindring til sjøen og strandsonen. Tiltak i form av fritidsbolig er vist på kart innsendt ved søknaden. Som det fremkommer av tenkt plassering av fritidsbolig så ligger denne på samme linje som fritidsboligen ellers i samme område dog denne ikke har egen strandlinje. Det er pr. i dag tilrettelagt med vei frem og videre forbi tiltaket. Vann og avløpssituasjonen er godt ivaretatt da dette blir løst ved at fritidsboligen vil bli tilknyttet vann og avløp som er til bolighuset, denne avtalen ligger vedlagt søknaden. Det er også diskutert blant andre fritidsboliger i området om muligheten for å kunne etablere et større felles godkjent renseanlegg som kan ivareta avløp fra flere fritidsboliger og dermed ivareta utslipp i henhold til krav og forskrifter, jmf. Pbl. kap. 27. Slik søker ser det så vil ikke et dispensasjonsvedtak tilsidesette bestemmelsene i kommunedelplanen på en slik måte et det at hensynet til lovens formålsbestemmelser blir tilsidesatt. Det vil ikke komme noen endringer på tilkomster for andre eiendommer eller at andre brukere få forringet bruk av området på grunn av tiltaket. Plan og bygningslovens 19-2 tredje avsnitt sier at det skal legges særlig vekt på en dispensasjons konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Tiltaket vil ikke påvirke noen av disse punktene på en negativ måte. Tiltaket er søkt utskilt fra en større eiendom, det er også et område hvor det normalt sett vil være naturlig å få etablert flere

37 fritidsboliger da det er en forholdsvis spredt bebyggelse på Haugstad. Det vil ved etablering av detaljregulering i området mest sannsynlig bli en vesentlig fortetning i området. Søker kan ikke se at det er noen ulemper ved å gi et dispensasjonsvedtak. Det er ingen andre fritidsboliger som på noen måte vil få forringet sin bruk av eiendommene. Det vil ikke bli noen endringer i tilkomsten på området. Oppsummering Det omsøkte tiltaket vil ikke gi noe negative konsekvenser i forhold til helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Tiltaket - gir ikke noen endringer i infrastrukturen - har ordnete forhold til vann og avløp - har godkjent tilkomst - har rett til tilkomst til sjøen - har ikke strandlinje - har bebyggelse mellom seg og sjøen - ligge på linje med flere fritidsboliger Søknaden om ny grunneiendom ligger i kommuneplanen for Radøy innenfor avsatt hytteområde på Haugstad. Det vises også til kommuneplanens føresegner hvor det står følgende, I område avsett til eksisterande byggjeområde for fritidsbustader kan fortetting skje ved einskilde tomter utan krav til regulering, jf. Plan og bygningsloven -10 nr 1 på følgjande vilkår: 1. Søknaden kan gjelde for inn til tre bueininger. På bakgrunn av dette mener søker at fordelen ved et dispensasjonsvedtak er klart større enn ulempene Bergen Nina K Dame Henning Jørgensen

38 Fra: Henning Jørgensen Sendt: 6. februar :22 Til: Postmottak Radøy Emne: sak 14/60, gnr 64 bnr 85,disp søknad grunngiving Vedlegg: disp søknad grunngiving.pdf Hei Vedlagt følger etterspurt dokument til sak 64/85 Dersom behov kan signert versjon ettersendes. Med vennlig hilsen Henning Jørgensen Prosjekt / Byggeleder Phone Sentralbord [email protected] Web

39 Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 20/2014 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Kjersti Flatråker 14/248 Byggesak gbnr 88/92 Sæbø ytre - Sæbøtunet bustadfelt - søknad om tomannsbustad - dispensasjon frå reguleringsplan Forslag til vedtak: Det vert gjeve dispensasjon for å nytte areal på gnr 88 bnr 92 til tomannsbustad på følgjande vilkår: 1. Erklæring om vegrett (andre rettar/plikter) må leggjast fram for kommunen for tinglysning. Dette slik at erklæring kan tinglysast samstundes som den nye grunneigedomen vert oppretta i grunnboka. 2. Situasjonsplanen er ikkje i samsvar med reguleringsplan, og det er vilkår om at plassering, terrengtilpassing, avkjørsle og liknande vert å godkjenne i byggjesaka. 3. Begge bustadeiningane må kople seg til felles anlegg for vatn og avløp 4. Reguleringsplanen, arealdel og føresegner, vert følgt. Grunngjeving av vedtaket er at dei omsyna som ligg bak lov og plan ikkje vert vesentleg tilsidesett i denne saka, og fordelane ved å gje dispensasjon vert klårt større enn ulempene, etter ei samla vurdering. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova 19-2 jf.1-6, samt naturmangfaldslova Saksopplysingar: Bakgrunn Det føl av plan- og bygningslova (pbl) 1-6 at tiltak ikkje må vere i strid med plan. I reguleringsplan for Sæbøtunet er omsøkt tomt sett av til arealføremål byggjeområde for frittliggjande bustader. Føremålet med søknaden er å leggje til rette for ein tomannsbustad og dette er ikkje i tråd med reguleringsplan for Sæbøtunet, og løyve til tiltaket er avhengig av dispensasjon. Dispensasjonssøknaden skal handsamast etter pbl Kapittel 19. Dispensasjon.

40 Naboane er varsla slik lova krev, men det er ikkje komme merknader til omsøkte tiltak.

41 Kart lagt ved søknaden. Saka er sendt til Fylkesmannen i Hordaland for uttale, men det er på det tidspunkt saka vert skrive ikkje komme merknadar. Lovgrunnlag: Ved handsaming av dispensasjonssøknaden skal det vurderast om dei omsyna som ligg bak lov og plan vert vesentleg tilsidesett. Det er omsynet til natur- og kulturmiljø, landskap, friluftsliv og tilgjenge for ålmenta samt helse, miljø og tryggleik som er vurderingstema. Vidare skal det vurderast om fordelane ved å gje dispensasjon vert klårt større enn ulempene, etter ei samla vurdering. Nasjonale og regionale rammer og mål skal leggjast til grunn for avveging av interesser. Vurdering: Slik rådmannen vurderer det vert ikkje føremål med lova og reguleringsplanen sett tilside om ein gjev løyve til bygging som omsøkt. Føremålet med søknaden er å leggje til rette for ein ny tomannsbustad. Søknaden om dispensasjon er grunngjeven. Det er endring i frå einebustad til tomannsbustad på arealet som vert handsama i denne saka. Kommunen er satt til å forvalte areala og ta omsyn i høve areal- og ressursdisponering. Det er ynskjeleg å unngå uheldig omdisponering av areal som er del av reguleringplan. Ein plan skal i utgangspunktet gjere utnyttinga av området føreseieleg for naboar og andre grunneigarar i feltet. Eigedomen gnr 88 bnr 92 ligg i eit gamalt landbruks- og kulturlandskap på Sæbø. Landskapet er småkupert og eigedomen ligg høgt. Tomta det er søkt på ligg på ei høgde i landskapet og tiltak her vil komme i konflikt med landskapsomsyn og vil endre kulturlandskapet. Vedlagt situasjonsplan stetter ikkje reguleringsplanen då den legg opp til innkjøring til bustadene i frå nord og ikkje frå vest. Føresegnene i reguleringsplanen for Sæbøtunet har mellom anna følgjande punkt: 3.2 Andre felles føresegner Bygga skal vera godt terrengtilpassa. Maksimalt bruksareal pr. eining er 150m2, der dette let seg gjere utan store terrenginngrep. Storleik og utforming på bolig skal tilpassast tomt og den sona tomta er plassert i, jfr. Miljøhandbok Sæbø. Det vert opp til byggjesakshandsaminga å vurdere desse kritera og dei vert ikkje vurdert i det vidare her. Rådmannen tilrår at det vert gjeve løyve til to-mannsbustad, men med vilkår om at

42 plassering, terrengtilpassing, avkjørsle og liknande vert å godkjenne i byggjesaka. Det er ikkje kjente kulturminne i området. Ved dispensasjonssøknadar skal ein ta omsyn til friluftsliv og tilgjenge for ålmenta. Omsøkt areal er nok ikkje nytta aktivt til friluftsliv og omsøkt tiltak er difor ikkje til hinder. Ålmenta vert stengt ute frå arealet om det vert gjeve løyve til bygging her, men tilgjenge er ikkje å sjå som interessant eller naudsynt no. Krav om uteopphaldsareal er tilfredsstillt i ituasjonsplanen som er sendt inn og i feltet ligg leikeplass F7 rett ved. Tiltak vil føre til auka privatisering og auka bruk. Slik rådmannen vurderer søknaden er dette tiltaket framleis innafor føremålet heilårsbustad i eksisterande plan for området. Hus og parkering er teikna inn innafor byggjegrensene som var sett opp i gjeldande reguleringsplan. Rådmannen vurderer det slik at den nye utnyttinga ikkje vil føre til store endringar for bruken av området. Trafikkbelastninga for dei to tomtene vil ikkje verta endra mykje, men det er litt annleis å bu i eit felles hus med ein felles uteplass. Rådmannen vil be om at det vert vurdert tiltak for trafikksikring. Det er ikkje kome merknader frå naboane som er varsla. Ein kan ikkje sjå at omsøkt bygging kan ha stor påverknad for helse, miljø og tryggleik. Omsøkt areal ligg inntil areal som allereie er nytta til veg og bustadhus.

43 Tiltaket vil isolert sett leggje til rette for tilflytting og det vil vere positivt for bygda. Radøy kommune kan sjå at det er fordelar for tiltakshavar, men individuelle forhold til søkjar skal normalt ikkje vege tungt i vurdering av dispensasjonssøknadar. Miljøverndepartementet sa i Ot.prp. nr 56 ( ) s 101 at individuelle forhold knytt til søkjar berre vil vere relevant i vurderinga i heilt spesielle høve. Kommunen sin oppgåve som bygningsmynde skal styre langsiktig arealbruk og forvalte regelverk for bygg og konstruksjonar, ikkje ta omsyn til eigartilhøve som ofte vil vere skiftande. Nasjonale mynde har stramma inn kommunane sine moglegheiter til å gje dispensasjon frå gjeldande planar, men rådmannen kan ikkje sjå at denne søknaden kjem i konflikt med overordna mynde sine rammer og mål. Vurdering etter naturmangfaldslova Kommunen har vurdert omsøkte tiltak og prinsippa i 8 12 i naturmangfaldslova er lagt til grunn ved vurderinga. Det er særleg vektlagd berekraftig bruk og vern av naturmangfaldet der den samla belastninga for økosystemet vert vurdert både lokalt på staden og sett i ein større samanheng. Ein har mellom anna sjekka det aktuelle arealet i og Kommunen finn ikkje at omsøkte tiltak vil komme i konflikt med naturmangfaldslova. I vurderinga har ein mellom anna nytta rettleiing frå Fylkesmannen i Hordaland. Saka er sendt til Fylkesmannen i Hordaland. Eit eventuelt positivt vedtak vert sendt regionale styresmakter for klagevurdering. Konklusjon Slik rådmannen vurderer momenta over er fordelane større enn ulempene i denne saka og vil etter ei samla vurdering rå til at det vert gjeve dispensasjon. Vedlegg: Søknad om dispensasjon Situasjonsplan

44

45

46

47 Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 21/2014 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Kjersti Flatråker 14/464 Delingssak gbnr 24/10 Bø - søknad om deling - dispensasjon i frå plankrav, byggje- og deleforbod i strandsona og friområde Forslag til vedtak: 1. Det vert gjeve dispensasjon og samtykke til deling for omsøkt areal 1 og 2 på gnr 24 bnr 10 med følgjande vilkår: Grunngjeving av vedtaket er at dei omsyna som ligg bak byggje- og deleforbodet ikkje vert vesentleg tilsidesett, og fordelane ved å gje dispensasjon vert klårt større enn ulempene, etter ei samla vurdering.vedtaket har heimel i plan- og bygningslova 20-1m og 19-2 jf.1-6, samt naturmangfaldslova Det vert ikkje gjeve dispensasjon for å dele i frå areal nr 3, naustetomt. Grunngjeving av vedtaket er at dei omsyna som ligg bak bygge- og deleforbodet vert vesentleg tilsidesett, og fordelane ved å gje dispensasjon ikkje vert klårt større enn ulempene, etter ei samla vurdering. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova 19-2 jf.1-6, og 1-8 samt naturmangfaldslova Saksopplysingar: Bakgrunn Eigedom gnr 24 bnr 10 betår av fleire teigar der dei fleste ligg som utmark i LNF-område.

48

49 Bustadhuset på garden ligg rett bakom Hordabø skule.

50 Og litt lenger sør ligg eit frådelt bustadhus med gnr 24 bnr 275. Her er det ynskje om å få leggje til areal slik at arrongeringa vert betre og tomta større. På austsida av vegen ligg ein eldre driftsbygning. Det er tenkt at desse to tomtane skal ha felles grense. Eigedomen innafor må ha vegrett øve gnr 24 bnr 275. I tillegg er det søkt om at gnr 24 bnr 275 skal få utskilt naustetomt frå bruket.

51 Naboane er varsla slik lova krev, men det er ikkje komme merknader til omsøkte tiltak. Saka er sendt til Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland fylkeskommune for uttale. Lovgrunnlag: Ved handsaming av dispensasjonssøknaden skal det vurderast om dei omsyna som ligg bak bygge- og deleforbodet vert vesentleg tilsidesett. Det er omsynet til natur- og kulturmiljø, landskap, friluftsliv og tilgjenge for ålmenta som er vurderingstema. Vidare skal det vurderast om fordelane ved å gje dispensasjon vert klårt større enn ulempene, etter ei samla vurdering. Nasjonale og regionale rammer og mål skal leggjast til grunn for avveging av interesser. Vurdering Frådeling av hus og tilleggsareal til eksisterande bustadtomt ligg begge i byggjeområde og er i tråd. Med arealføremål i kommuneplan. Her er det dispensasjon i frå plankrav som må vurderast. Omsøkt areal til naustetomt er i kommuneplanen definert som friområde, og slik rådmannen vurderer det vert føremål med lova og kommuneplanen sett tilside om ein gjev løyve til frådeling her. Strandsona har eit særskilt vern for å sikre allmenn ferdsel og hindre unødig privatisering. Kommunen er satt til å forvalte areala og det er ynskjeleg å unngå uheldig omdisponering og fragmentering av grønstruktur. Eigedomen gnr 24 bnr 10 ligg i eit gamalt landbruks- og kulturlandskap på Bø. Landskapet er småkupert og eigedomen ligg høgt. Området er prega av gjengroing. Tomta det er søkt på ligg på ei høgde i landskapet og tiltak her vil komme i konflikt med landskapsomsyn og vil endre kulturlandskapet. Det er ikkje søkt om nye byggjetiltak på bustadtomtane. Det er ikkje kjente kulturminne i området. Ved dispensasjonssøknadar skal ein ta omsyn til friluftsliv og tilgjenge for ålmenta. Areal rundt bustadhusa er alereie privatiert og er ikkje nytta aktivt til friluftsliv og omsøkt tiltak er difor ikkje til hinder. Tiltak naust vil føre til auka privatisering og auka privat bruk i eit omåde som er mykje nytta som friområde. Planprosessen rundt områdeplanen for Bø bør vise kva området skal nyttast til og ei frådeling her no vil leggje føringar for det arbeidet om ein ikkje ynskjer. Ein kan ikkje sjå at omsøkte delingar og arronderingar for bustadhusa kan ha stor påverknad for helse, miljø og tryggleik. Omsøkt areal ligg inntil areal som allereie er nytta til veg og bustadhus. Radøy kommune kan sjå at det er fordelar for tiltakshavar, men individuelle forhold til søkjar skal normalt ikkje vege tungt i vurdering av dispensasjonssøknadar. Miljøverndepartementet sa i Ot.prp. nr 56 ( ) s 101 at individuelle forhold knytt til søkjar berre vil vere relevant i vurderinga i heilt spesielle høve. Kommunen sin oppgåve som bygningsmynde skal styre langsiktig arealbruk og forvalte regelverk for bygg og konstruksjonar, ikkje ta omsyn til eigartilhøve som ofte vil vere skiftande.

52 Nasjonale mynde har stramma inn kommunane sine moglegheiter til å gje dispensasjon frå gjeldande planar, og denne søknaden kjem delvis i konflikt med overordna mynde sine rammer og mål. Det er sett fokus på vern av strandsona og sikring av friområde. Slik rådmannen vurderer momenta over er ikkje fordelane større enn ulempene i den delen av saka som gjeldt søknad om naust og vil etter ei samla vurdering ikkje rå til at det vert gjeve dispensasjon. Rådmannen sin innstilling til vedtak er at det vert gjeve dispensasjon i frå plankrav, og løyve til frådeling av hus på garden samt til å gje tilleggsareal til eksisterande bustadhus. Vurdering etter naturmangfaldslova Kommunen har vurdert omsøkte tiltak og prinsippa i 8 12 i naturmangfaldslova er lagt til grunn ved vurderinga. Det er særleg vektlagd berekraftig bruk og vern av naturmangfaldet der den samla belastninga for økosystemet vert vurdert både lokalt på staden og sett i ein større samanheng. Ein har mellom anna sjekka det aktuelle arealet i og Kommunen finn ikkje at omsøkte tiltak vil komme i konflikt med naturmangfaldslova. I vurderinga har ein mellom anna nytta rettleiing frå Fylkesmannen i Hordaland. Konklusjon Rådmannen sin innstilling til vedtak er at det vert gjeve dispensasjon i frå plankrav, og løyve til frådeling av hus på garden samt til å gje tilleggsareal til eksisterande bustadhus. Det vert ikkje rådd til å gje løyve til frådeling av naustetomt.

53 Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 22/2014 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Kjersti Flatråker 14/617 Delingssak gbnr 64/4 Haugstad - søknad om veg til fritidsbustader - dispensasjon for å nytte eksisterande landbruksveg og til å byggje ny vegstrekning Forslag til vedtak: Det vert gjeve dispensasjon til å nytte eksisterande landbruksveg og til å forlenge denne med ny veg til nye fritidsbustader på Haugstad på gnr 64 bnr 4 på følgjande vilkår: Vegbygginga skal ta minst mogleg jordbruksareal og vegen skal byggast slika at det kan slåast heilt inntil vegen. Vegen er å sjå som utmarksveg og skal kunne nyttast som gangveg for ålmenta Grunngjeving av vedtaket er at dei omsyna som ligg bak lov og plan ikkje vert vesentleg tilsidesett, og at fordelane ved å gje dispensasjon vert klårt større enn ulempene, etter ei samla vurdering. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova 19-2 jf.1-6, og 1-8 samt naturmangfaldslova Saksopplysingar: Det føl av plan- og bygningslova (pbl) 1-6 at tiltak ikkje må vere i strid med kommuneplanen. I kommuneplanen er omsøkt areal sett til landbruk, natur og friluftsliv (LNF). Føremålet med delinga er ikkje i tråd med kommuneplanen, og løyve til tiltaket er avhengig av dispensasjon. Dispensasjonssøknaden skal handsamast etter pbl Kapittel 19. Dispensasjon. I 100-metersbeltet langs sjø og vassdrag gjeldt eit byggje- og deleforbod og ein skal ta særleg omsyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser Forbod mot tiltak mv. Langs sjø og vassdrag Bakgrunn Eksisterande veg er landbruksveg og landbrukskontoret har komme med følgjande uttale: «Viser til søknad om bruksendring og forlenging av landbruksveg på gnr/bnr 64/4 i Radøy kommune. Vegen er bygd som landbruksveg for å gje tilgang til mellom anna slåtteareal. Den vert også nytta av hytteeigarar som tilkomstsveg. Det vil ikkje vera noko problem for landbruket at hytteeigarane får bruksrett i vegen så lenge landbrukseigedomen står som eigar av vegen. Det må leggast til rette så ein ikkje hindrar landbrukstrafikk på vegen. Forlenginga av vegen skjer i område som er regulert som

54 anna enn LNF, men går over eit stykkje som er dyrkamark i drift. Dyrka eller dyrkbar mark skal ikkje nyttast til føremål som ikkje tek sikte på landbruksproduksjon jf. Jordlova 9. Det er ikkje hensiktsmessig at vegen deler ein jordteig i to, men det ser ut som det er eit av forslaga der minst jord går tapt. Det bør settast som krav for vegbygginga at minst mogleg jordbruksareal går tapt, og at vegen skal byggast slika at det kan slåast heilt inntil vegen.» Lovgrunnlag: Ved handsaming av dispensasjonssøknaden skal det vurderast om dei omsyna som ligg bak bygge- og deleforbodet vert vesentleg tilsidesett. Det er omsynet til natur- og kulturmiljø, landskap, friluftsliv og tilgjenge for ålmenta som er vurderingstema. Vidare skal det vurderast om fordelane ved å gje dispensasjon vert klårt større enn ulempene, etter ei samla vurdering. Nasjonale og regionale rammer og mål skal leggjast til grunn for avveging av interesser. Vurdering Delar av omsøkt areal er i kommuneplanen definert som LNF-område, føremål landbruk, natur og friluftsliv, men slik rådmannen vurderer det vert ikkje føremål med lova og kommuneplanen sett tilside om ein gjev løyve til å nytte eksisterande veg til fritidsbustader. I føresegnene til kommuneplanen står det i kap 3.4 I LNF områda er det bare tillate å føre opp bygningar og anlegg i samband med stadbunden primærnæring. Inn under stadbunden primærnæring vert rekna næringsverksemd basert på garden sine eigne ressursar. Landbrukseigedomen vil framleis eige grunnen og ha råderett over arealet der vegen ligg. Landbruksdrifta vil ha føremon av å kunne dele kostnadar ved vedlikehald på fleire brukarar. Hovudføremålet med vegen vil vere landbruksdrift. Omsyna bak LNF-føremålet og byggjeforbodet i 100-metersbeltet er i hovudsak samanfallande og i

55 fyrste rekkje knytt til omsyn i høve areal- og ressursdisponering. Strandsona har eit særskilt vern for å sikre allmenn ferdsel og hindre unødig privatisering. Omsyna bak LNF-føremålet er i hovudsak å verne om samfunnsinteresser knytt til landbruk, natur og friluftsliv. Kommunen er satt til å forvalte areala og det er ynskjeleg å unngå uheldig omdisponering og fragmentering av landbruksområde og anna grønstruktur. Eigedomen gnr 64 bnr 4 ligg i eit gamalt landbruks- og kulturlandskap påhaugstad. Landskapet er småkupert og ligg skrånande mot sjø. Området er prega av gjengroing. Omsøkt vegtrasee ligg i søkk i landskapet og vil ikkje komme i konflikt med landskapsomsyn eller endre kulturlandskapet. Dyrka mark vert råka i den siste biten av vegen som vert ny no og her må ein syte for å bruke så lite areal som mogeleg. Det er berre naudsynt med ein smal veg for privatbilar inn til fritidsbustadene. Teigen ned mot sjøen vert for tida slått av ein gardbrukar i nabolaget. Det er ikkje kjente kulturminne i området. Ved dispensasjonssøknadar skal ein ta omsyn til friluftsliv og tilgjenge for ålmenta. Omsøkt areal er nok ikkje nytta aktivt til friluftsliv og omsøkt tiltak er difor ikkje til hinder. Ålmenta vert ikkje stengt ute frå arealet om det vert gjeve løyve til bygging av veg her. Gardsvegen er å sjå som utmarksveg og skal kunne nyttast som gangveg for ålmenta. Dette kan opne opp for bruk av fleire og det vil vere positivt for friluftlivet og bruk av strandsona. Sjøen kjem inn i ei lita vik

56 Tiltak vil føre til auka privatisering og auka bruk, men kan samstundes opne for fleire brukarar. Det er i tråd med kommunen sin arealstrategi om fortetting av alereie utbygde og delvis utbygde område. Ein kan ikkje sjå at omsøkt bygging kan ha stor påverknad for helse, miljø og tryggleik. Radøy kommune kan sjå at det er fordelar for tiltakshavar, men individuelle forhold til søkjar skal normalt ikkje vege tungt i vurdering av dispensasjonssøknadar. Miljøverndepartementet sa i Ot.prp. nr 56 ( ) s 101 at individuelle forhold knytt til søkjar berre vil vere relevant i vurderinga i heilt spesielle høve. Kommunen sin oppgåve som bygningsmynde skal styre langsiktig arealbruk og forvalte regelverk for bygg og konstruksjonar, ikkje ta omsyn til eigartilhøve som ofte vil vere skiftande. Det er sett fokus på jordvern og samordning av tiltak og difor vart det satt krav om detaljregulering i kommuneplan. Løysinga som her vert skissert tek omsyn til eksisterande fritidsbustader og bruk av området og rådmannen vurderer det slik at ein ikkje mister noko på å ikkje detaljregulere. Haugstad

57 har vore hytteområde i lang tid og no vert det fortetta. Tiltaket vil sikre vegtilkomst til 2 nye fritidsbustader. Slik rådmannen vurderer momenta over er fordelane større enn ulempene i denne saka og vil etter ei samla vurdering difor rå til at det vert gjeve dispensasjon. Vurdering etter naturmangfaldslova Kommunen har vurdert omsøkte tiltak og prinsippa i 8 12 i naturmangfaldslova er lagt til grunn ved vurderinga. Det er særleg vektlagd berekraftig bruk og vern av naturmangfaldet der den samla belastninga for økosystemet vert vurdert både lokalt på staden og sett i ein større samanheng. Ein har mellom anna sjekka det aktuelle arealet i og Kommunen finn ikkje at omsøkte tiltak vil komme i konflikt med naturmangfaldslova. I vurderinga har ein mellom anna nytta rettleiing frå Fylkesmannen i Hordaland. Saka er ikkje sendt til Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland fylkeskommune for vurdering. Eit eventuelt positivt vedtak vert sendt regionale mynde for klagevurdering. Konklusjon Rådmannen vurderer momenta over slik at fordelane er større enn ulempene i denne saka og vil etter ei samla vurdering difor rå til at det vert gjeve dispensasjon til å få nytte eksisterande landbruksveg og til å få føre fram veg til fritidsbustadene. Vedlegg: Gnr Søknad om bruk av eksisterande gardsveg - dispensasjon 64-4 Haugstad - veg - Uttale Landbrukskontoret

58

59

60

61

62

63

64 RADØY KOMMUNE NOTAT fr Dok. ref. 13/389-9/GBNR-64/4, gbnr-64/32, gbnr-64/35, gbnr-64/57//øha Dato: Manger: Uttale Landbrukskontoret Viser til søknad om bruksendring og forlenging av landbruksveg på gnr/bnr 64/4 i Radøy kommune. Vegen er bygd som landbruksveg for å gje tilgang til mellom anna slåtteareal. Den vert også nytta av hytteeigarar som tilkomstsveg. Det vil ikkje vera noko problem for landbruket at hytteeigarane får bruksrett i vegen så lenge landbrukseigedomen står som eigar av vegen. Det må leggast til rette så ein ikkje hindrar landbrukstrafikk på vegen. Forlenginga av vegen skjer i område som er regulert som anna enn LNF, men går over eit stykkje som er dyrkamark i drift. Dyrka eller dyrkbar mark skal ikkje nyttast til føremål som ikkje tek sikte på landbruksproduksjon jf. Jordlova 9. Det er ikkje hensiktsmessig at vegen deler ein jordteig i to, men det ser ut som det er eit av forslaga der minst jord går tapt. Det bør settast som krav for vegbygginga at minst mogleg jordbruksareal går tapt, og at vegen skal byggast slika at det kan slåast heilt inntil vegen. Øyvind Hatleli spesialkonsulent Postadr: Telefon: Telefaks: E post: Webside: Bankgiro: Org.nr: Radøyvegen 1690, 5936 Manger [email protected]

65 Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 23/2014 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Kjersti Flatråker 14/420 Delingssak gbnr 79/5 Tjore nedre - søknad om deling i tråd med arealføremål i kommuneplan Forslag til vedtak: Det vert gjeve samtykke til deling for omsøkt areal på gnr 79 bnr 5 på følgjande vilkår: 1. Erklæring om vegrett (andre rettar/plikter) må leggjast fram for kommunen for tinglysning. Dette slik at erklæring kan tinglysast samstundes som den nye grunneigedomen vert oppretta i grunnboka. Grunngjeving av vedtaket er at søknaden er i tråd med overordna plan for området. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslovas 20-1 m, jf 11-6 samt 8 12 i naturmangfaldslova. Saksopplysingar: Bakgrunn Det er søkt om deling av eigedom gnr 79 bnr 5 på Tjore nedre, Solstrand, sør for bustadfeltet i Austmarka. Eigedomen er på ca 39 mål.

66 Arealet er i kommunedelplan for Radøy sør satt av til nytt byggjeområde for heilårsbustader. Parsellen er på ca m2. Eigarane ynskjer å dele i frå teig som er satt av til framtidig byggjeområde for heilårsbustader. Tunet på garden skal liggje att saman med areal som grensar til sjø. Det ligg fleire hytter i randsona av området. Naboane er varsla slik lova krev, men det er ikkje komme merknader til omsøkte tiltak. Føremålet med delinga er i tråd med overordna plan for området. Søknaden skal handsamast etter plan- og bygningslova Kapittel 20.Søknadsplikt. Vurdering Utsnitt av kommunedelplan for Radøy sør syner gult areal for heilårsbustader og skravur for plankrav, krav om detaljregulering.

67 Rådmannen vil gje samtykke til omsøkt deling med vilkår om at eigedomane i området får tinglyst rett til veg og annan naudsynt infrastruktur. Kommunen set og som vilkår at det må utarbeidast detaljregulering for området før eigedomen kan nyttast til å etablere nye heilårsbustader. Søknadspliktige tiltak på eigedomen kan berre skje etter godkjent søknad til kommunen. Kommunen har vurdert omsøkte tiltak og prinsippa i 8 12 i naturmangfaldslova er lagt til grunn ved vurderinga. Det er særleg vektlagd berekraftig bruk og vern av naturmangfaldet der den samla belastninga for økosystemet vert vurdert både lokalt på staden og sett i ein større samanheng. Ein har mellom anna sjekka det aktuelle arealet i og Ein finn ikkje at omsøkte tiltak vil komme i konflikt med naturmangfaldslova. I vurderinga har ein mellom anna nytta rettleiing frå Fylkesmannen i Hordaland. Konklusjon Det vert gjeve løyve til deling, men det må utarbeidast detaljregulering for området før eigedomen kan nyttast til å etablere nye heilårsbustader. Vedlegg: Delingssak Gbnr 79/5 Tjore Nedre - Søknad om deling delingssøknad gnr 79 bnr 5

68

69 Fra: Jan Espen Vik Sendt: 13. februar :32 Til: Postmottak Radøy Kopi: Kjersti Flatråker Emne: Delingssøknad gnr 79 bnr 5 Radøy Vedlegg: Komplett delingssøknad gnr 79 bnr 5.pdf Vedlagt følgjer delingssøknad med vedlegg for gnr 79 bnr 5, Radøy. Med beste helsing Jan Espen Vik arealplanleggar Ard arealplan as Domkirkegaten 3, 5017 Bergen Tlf: Mob: [email protected] tenk miljø før du skriv ut denne e-posten Miljøtårnsertifisert frå 2010

70

71

72

73

74

75 Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 24/2014 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Toril Marie Mulen 14/176 GBnr 33/14 Hella indre - søknad om hus nummer 2 Forslag til vedtak: Det vert ikkje gjeve medhald i klagen frå søkjarane om bygging av hus nummer to på gardsbruket gnr/bnr 33/14 i Radøy kommune. Grunngjevinga for vedtaket går fram av saksframstillinga. Vedtaket har heimel i Jordlova 12 og 9 og Forvaltningslova 31. Saksopplysingar: Vi viser til motteke søknad om å føre opp hus nummer 2 på gnr/bnr 33/14 Hella Indre i Radøy kommune. Søknaden kjem frå Øivind Eikefet og Marit Anne Bysveen som eig gnr/bnr 33/14. Føremålet med søknaden er å kunne føre opp hus nr 2 for heilårsbustad. Det eksisterar eit våningshus på gardsbruket i dag. Huset er i dårleg forfatning. Eigarane av gardsbruket søkjer om å bygge hus nummer to på gardsbruket. Dei ynskjer å ta vare på det eldre våningshuset, pusse det opp og leige det ut. Staden det er ynskt å føre opp hus nummer to er i tunskipnaden mellom det eksisterande eldre våningshuset og driftsbygningen. Landbrukseigedommen gnr/bnr 33/14 har 10,8 daa fulldyrka areal, 5,5 daa overflatedyrka areal, 21,7 daa innmarksbeite og sum tilsaman 60,2 daa totalt areal. Arealet som vert omsøkt omdisponert for å føre opp hus nummer 2 er dyrkbart. Planstatusen for området er LNF. Landbruk, natur og friluftsliv. Når vi snakkar om hus nummer to på eit gardsbruk brukar vi omgrepet kårbolig. Vi må kunne vise til at det er behov for eit hus nummer to på gardsbruket, om ein skal få høve til å bygge kårbolig. Det er ikkje sjølvstendig drift på gardsbruket i dag. Det er nabobruk som haustar gras på gardsbruket i dag.

76 Det er ikkje behov for kårbolig på ein landbrukseigedom der det ikkje er dyreproduksjon av eit visst omfang. Det vil være i samband med avløysing at det kan argumenterast med behov for våningshus for to familiar på eit gardsbruk. Det skal være avkastning av eit visst omfang dersom eit gardsbruk kan forsvare utgiftene med å ha 2 hus på gardsbruket. I denne saka er det ikkje tilstrekkeleg avkastning til å kunne forsvare kostnadane med å ha eit våningshus og eit kårhus på driftseininga. Jamfør rundskriv M-1/2013 er det ikkje gjort endringar i forbodet mot omdisponering av dyrka og dyrkbar mark, jamfør Jordlova 9. Jamfør Jordlova 9 må dyrka jord ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Departementet kan i særlege høve gje dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vike. Vi finn det kan føre til miljø og driftsmessige ulemper for landbruket at det vert gitt samtykke til omdiponering for å føre opp hus nummer 2 som omsøkt i denne saka. Det er ikkje samfunnsgagn for ei større gruppe menneske at ein gir samtykke til omdisponering. Det kan framstå som oppstykking av kulturlandskapet at det kjem eit nytt våningshus på omsøkt stad på landbrukseigedommen, og vil være uheldig for kulturlandskapet. DPLT 343/13 Vedtak: Rådmannen gir ikkje samtykke til omdisponering av dyrka og dyrkbar mark for å kunne føre opp hus nummer 2 på gardsbruket jamfør Jordlova 9 på gnr/bnr 33/14 i Radøy kommune. Nye opplysningar i saka Radøy kommune har motteke klage på administrativt fatta vedtak dagsett Klagen er dagsett og er levert innan gjeldande klagefrist. Søkjar klagar på avslaget på søknad om å få bygge hus nummer to på gardsbruket gnr/bnr 33/14 i Radøy kommune. Moment frå søkjar sin klage: Søkjar finn dei søkjer om å bygge hus, dei søkjer ikkje om å bygge hus nummer to på garden, og søkjar finn huset dei søkjer om å bygge ikkje kan kallast kårhus Søkjar finn Radøy kommune har teke feil i sakshandsaminga i forhold til kvar på gardsbruket dei søkjer om å få bygge hus Søkjar finn arealet der dei søkjer om å få bygge hus ikkje er dyrka eller dyrkbar mark Søkjar finn at kommunen ikkje har vurdert søknaden deira konkret og individuellt Søkjar finn at det er til samfunnsgagn at dei ynskjer bygge hus og busette seg på gardsbruket

77 Søkjar finn at kommunen ikkje har gitt dei råd om aktuelle alternative plasseringar av hus Hus nummer to Det står eit våningshus på gardsbruk gnr/bnr 33/14. Taksten gir uttrykk for at huset er i sterkt forfall. Søkjarane skriv i sin søknad at dei ynskjer å ta vare på huset, bruke det som sommarhus og eventuelt leige huset ut. Rådmannen finn at vi då lyt handsame søknaden om å bygge hus som ein søknad om å bygge hus nummer to på gardsbruket. I landbruksjuridiske termer vil eit hus nummer to på eit gardsbruk bli omtala som ein kårbolig. Feil i sakshandsaminga knytta til kvar søkjarane ynskjer bygge hus Søkjarane har rett i at rådmannen, i første handsaming av søknaden, har mistolka søknaden og oppfatta det som om dei søkte om å bygge hus i tunskipnaden i nærleiken av allereie eksisterande våningshus. På innsendt kart viser det tydeleg at plasseringa av huset søkjarane ynskjer bygge ikkje er i tunskipnaden. Sjå kart innsendt av søkjar.

78 Ei plassering av hus nummer to på ein annan stad enn i tunskipnaden vil medføre oppstykking og ytterlegare punktering av kulturlandskapet. Den staden søkjarane ynskjer bygge huset er på eit lite høgdedrag, og vil etter rådmannen sitt syn være ei uheldig plassering. Dyrka eller dyrkbar mark Søkjarane framset i sin klage påstand om at området der dei ynskjer bygge hus ikkje er dyrka eller dyrkbart. Heile området der gardsbruket gnr/bnr 33/14 er ligg i kommuneplanen som LNF-område, avsett til landbruk, natur, friluftsliv. Dyrka og dyrkbar mark er omgrep som skal forståast på ein særskild måte. I AR5 som står for «arealressurskart i målestokk 1:5000» står det korleis ein skal forstå omgrepa «dyrka og dyrkbar mark». «Dyrka mark er delt inn i klassene fulldyrka jord, overflatedyrka jord og innmarksbeite. Innmarksbeite er jordbruksareal som kan benyttes som beite, men som ikke kan høstes maskinelt. Minst 50 % av arealet skal være dekket av gressarter og/eller urter som tåler å bli utsatt for beiting.» Rådmannen finn at området søkjarane ynskjer bygge hus nummer to tilfredsstiller AR5 sin klassifisering og definisjon av omgrepa «dyrka eller dyrkbar mark». Invididuell og konkret vurdering Søkjarane finn at rådmannen ikkje har vurdert søknaden deira etter individuell og konkret handsaming. Det er eit spesifikt sett med kriterier som kvar søknad skal vurderast etter jamfør Jordlova, og desse er vurdert ved sakshandsaming og vedtak fatta administrativt i vedtak dagsett Samfunnsgagn Når det er tale om «samfunnsgagn» i lovteksten henspeglar det til noko som kjem ei større gruppe til gode. Rådmanne finn ikkje at ein kan kalle det samfunnsgagn å gje samtykke til oppføring av hus

79 nummer to på landbrukseigedommen gnr/bnr 33/14 på omsøkt stad. Aktuelle alternative plasseringar av hus Søkjarane finn at kommunen ikkje har gitt dei råd om aktuelle alternative plasseringar av hus. Det var uttalt på synfaringa saman med søkjarane at alternativa var å anten pusse opp eksisterande våningshus eller å rive huset og søkje om å føre opp eit nytt hus på same staden. Vedlegg: Gnr 3314 Hella Indre - klage på vedtak

80

81

82 Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 25/2014 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Kjersti Flatråker 14/758 Delingssak gbnr 99/41 Ystebø - deling av eigedom - fritidsbustad - dispensasjon- klage frå Fylkesmannen i Hordaland Forslag til vedtak: Saka vert lagt fram utan innstilling Saksopplysingar: Vurdering Slik rådmannen vurderer det er det ikkje komme fram nye moment i klagen frå Fylkesmannen som ikkje var vurdert i handsaming av saka. Hovudutval for plan, landbruk og teknisk får saka til ny handsaming og må gjere nytt vedtak. Utvalet kan stå fast ved sitt siste vedtak eller endre det i tråd med Fylkesmannen sitt ynskje. Om utvalet vel å oppretthalde sitt vedtak om å gje dispensasjon vert saka sendt tilbake til Fylkesmannen, og då vidare til setjefylkesmann, for endeleg avgjerd. Konklusjon Rådmannen vel å leggje fram saka til politisk handsaming utan innstilling til vedtak. Vedlegg: Delingssak Gbnr 99/41 Ystebø - Deling av eigedom - Klage over dispensasjon til frådeling av fritidseigedom Radøy - gnr 99 bnr 41 - klage over dispensasjon til frådeling av fritidseigedom Gnr 9941 Ystebø - Søknad om deling av eigedom - dispensasjon i frå arealøremål LNF i kommuneplan - handsaming etter plan- og bygninlova

83 Sakshandsamar, innvalstelefon Laila Pedersen Kaland, Vår dato Dykkar dato Vår referanse 2013/ Dykkar referanse 13/586 Radøy kommune Radøyvegen Manger Radøy - gnr 99 bnr 41 - klage over dispensasjon til frådeling av fritidseigedom Me viser til e-post frå kommunen Saka gjeld søknad om dispensasjon for frådeling av areal til fritidsformål frå gnr 99 bnr 41 på Ystebø. Fylkesmannen i Hordaland klagar med dette på Radøy kommune sitt vedtak av , sak PLT-015/14. Fylkesmannen sine merknader Eigedomen ligg i eit område som i arealdelen av kommuneplanen er synt med arealføremålet landbruk, - natur- og friluftsområde (LNF). Kommunen kan berre dispensera dersom omsynet bak planføresegnene og plan- og bygningslova sine formål ikkje vert vesentleg tilsidesette. I tillegg må fordelane ved å gi dispensasjon vera klart større enn ulempene, jf plan- og bygningslova (pbl) 19-2 andre ledd. Fylkesmannen rådde frå frådeling i brev av Fylkesmannen viser til denne uttalen som grunnlag for si klage: Gnr. 99 bnr. 41 m.fl. ligg på garden Ystebø nord i Radøy og driftseininga er i alt på 111 daa, av dette er 28 daa fulldyrka jord, 31 daa overflatedyrka og 31 daa innmarksbeite, samt ca. 14 daa skogareal og ca 6 daa anna areal. Bruket er pr i drift med 10 mjølkekyr, 39 anna storfe, samt sau. Omsøkt areal er definert som innmarksbeite og arealet ligg inntil overflatedyrka jord på ei side, og ein frådelt eigedom på ei anna side, og elles er tilstøytande areal innmarksbeite. Landbruksstyresmaktene har erfaring for at det kan oppstå problem der hytte eller hus ligg nær dyrka jord/beite, t.d. ved gjødsling og ved uroing av beitedyr. Slik tomta her er plassert, meiner Fylkesmannen at slike drifts- og miljømessige ulemper er påreknelege. Me viser vidare til at planer skal «sikre jordressursene, kvaliteter i landskapet og vern av verdifulle landskap og kulturminner», jf plan- og bygningslova (pbl) 3-1 bokstav b. Desse omsyna er sikra i gjeldande arealplan ved at arealføremålet er LNF. Ei frådeling vil vera i strid med desse omsyna, ved at ein opnar opp for bygging på dyrka mark. Utbygging basert på dispensasjonar vil gje uheldige konsekvensar for framtidig arealbruk i dette området. Eit positivt vedtak i denne saka vil kunne skape presedensverknader, som igjen Statens hus Kaigaten 9, 5020 Bergen Telefon: Telefaks: Kommunal- og samfunnsplanavdelinga Postboks 7310, 5020 Bergen Org.nr: E-post: [email protected] Internett:

84 vil auke presset på jordbruksareala. På sikt vil kommuneplanen som styringsverktøy og informasjonskjelde kunne undergravast. Fylkesmannen kan ikkje sjå at tilknyting til staden kan vega opp for ulempene knytt til frådeling. Fylkesmannen viser elles til kommunen si saksutgreiing der det m.a. heiter at: Tomta det er søkt på ligg på ei høgde i landskapet og tiltak her vil komme i konflikt med landskapsomsyn og vil endre kulturlandskapet. Fylkesmannen viser i den samanheng til at sjølv om området ber preg av ei viss gjengroing, er eigedomen ein del av eit gamalt landbruks- og kulturlandskap som vert oppstykka gjennom ytterlegare frådelingar i området. Fylkesmannen har forståing for ønsket om frådeling, men legg til grunn at eit slikt tiltak kan og må gjennomførast i område som er lagt ut til slikt formål og ikkje i eit LNF-område på dyrka mark. Fylkesmannen viser i den samanheng til at det er eit større område ved Skjelvika/Skjelvikneset som er vist til fritidsformål i arealdel av kommuneplanen. Ytterlegare bygging av fritidsbustader skal såleis skje i dette området. I arealdelen av kommuneplanen har kommunen gjort ei vurdering av kva arealet skal nyttast til. Ein har såleis eit større samanhengande LNF-område for særleg å ta omsyn til landbruksinteressene i dette området, og ein har lagt areal til fritidsbusetnad utanfor dyrka mark og ned mot sjøen. Frådeling til fritidsformål som omsøkt bryt med denne strukturen og etter Fylkesmannen si vurdering vert omsyna bak arealdelen av kommuneplanen vesentleg tilsidesett ved ei oppdeling av arealet sett av til LNF, jf pbl 19-2 andre ledd første setning. I tillegg kan Fylkesmannen heller ikkje sjå at det ligg føre ei overvekt av grunnar for ein dispensasjon i denne saka, jf pbl 19-2 andre ledd andre setning. Lova sine vilkår for dispensasjon er ikkje oppfylte. Fylkesmannen finn difor å måtte klaga på Radøy kommune sitt vedtak av , sak PLT 015/14. Det bes om at vedtaket vert gjort om slik at det ikkje vert gitt dispensasjon som omsøkt. Fylkesmannen ber om at vedtaket vert gitt utsett iverksetjing til dess klagesaka er avgjort, jf forvaltningslova 42. Med helsing Rune Fjeld assisterande fylkesmann Else-Kristin Foss Vikenes avdelingsdirektør Brevet er godkjent elektronisk og har derfor inga underskrift. 2

85 RADØY KOMMUNE Sakspapir SAKSGANG Styre, utval, komite m.m. Møtedato Saksnr Saksansv. Hovudutval for plan, landbruk og teknisk /14 KFL Avgjerslemynde: HPLT Sakshandsamar: Kjersti Flatråker Arkiv: GBNR-99/41 Objekt: Arkivsaknr 13/586 GNR 99/41 YSTEBØ - SØKNAD OM DELING AV EIGEDOM - DISPENSASJON I FRÅ AREALFØREMÅL LNF I KOMMUNEPLAN - HANDSAMING ETTER PLAN- OG BYGNINLOVA Dokumentliste: Nr T Dok. dato Avsendar/Mottakar Tittel 1 I Kjell Skjelvik Gnr 99/41 Ystebø - Søknad om deling av grunneigedom 2 U Kjell Skjelvik Gnr 99/41 Ystebø - Søknad om deling av eigedom - mellombels svar 5 U Kjell Skjelvik Gnr 99/41 Ystebø - Søknad om deling av eigedom - følgebrev 6 I Kjell Skjelvik Gnr 99/41 Ystebø - Vedr klage på avslag av hyttetomt 8 U Fylkesmannen i Hordaland Gnr 99/41 Ystebø - Søknad om deling av eigedom - dispensasjon i frå LNF - oversending for høyring 9 U Kjell Skjelvik Gnr 99/41 Ystebø - Søknad om deling av eigedom - følgebrev 11 I Fylkesmannen i Hordaland - Kommunal- og samfunsplanavdelinga Vedlegg i saka: Kopi av søknad Gnr 99/41 Ystebø - Uttale - frådeling av eigedom Saksutgreiing: Kjell Skjelvik søkjer om å få skilje ut ei tomt til fritidsbustad frå sin eigedom gnr 99 bnr 41 i Radøy kommune. Arealet som skal delast i frå er på ca 1000 m 2. Det føl av plan- og bygningslova (pbl) 1-6 at tiltak ikkje må vere i strid med kommuneplanen. I kommuneplanen er omsøkt areal sett til landbruk, natur og friluftsliv (LNF). Føremålet med delinga er ikkje i tråd med kommuneplanen, og løyve til tiltaket er avhengig av dispensasjon. Dispensasjonssøknaden skal handsamast etter pbl Kapittel 19. Dispensasjon.

86 Naboane er varsla slik lova krev, men det er ikkje komme merknader til omsøkte tiltak. Saka er sendt til Fylkesmannen i Hordaland for uttale, men det er ikkje komme svar. Utsnitt av kommuneplan Det er gjeve løyve til deling etter jordlova.

87 Kart vedlagt søknad Vurdering: Det er søkt om dispensasjon i frå byggje- og deleforbod i LNF-område. Lovgrunnlag: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.» Plan- og bygningslova 19-2 Vurdering: Omsøkt areal er i kommuneplan definert som landbruk, natur og friluftsområde, og slik rådmannen vurderer det vert føremål med lov og plan sett tilside om det vert gjev løyve til deling og bygging av fritidsbustad her. I føresegnene til kommuneplanen står det i kap 3.4 I LNF områda er det bare tillate å føre opp bygningar og anlegg i samband med stadbunden primærnæring. Inn under stadbunden primærnæring vert rekna næringsverksemd basert på garden sine eigne ressursar. Føremålet med søknaden er å leggje til rette for ein ny fritidsbustad. Søknaden om dispensasjon er grunngjeven.

88 Dei jordbruksfaglege spørsmål er vurdert av landbrukssjefen og det er i møte i hovudutval for plan, landbruk og teknisk gjeve løyve til deling etter jordlova. Omsyna bak LNF-føremålet etter plan- og bygningslova er i fyrste rekkje knytt til omsyn i høve areal- og ressursdisponering. Omsyna bak LNF-føremålet er i hovudsak å verne om samfunnsinteresser knytt til landbruk, natur og friluftsliv. Kommunen er satt til å forvalte areala og det er ynskjeleg å unngå uheldig omdisponering og fragmentering av landbruksområde og anna grønstruktur. Eigedomen gnr 99 bnr 41 ligg i eit gamalt landbruks- og kulturlandskap i Skjelvik. Landskapet er småkupert og eigedomen ligg høgt. Området er prega av gjengroing. Tomta det er søkt på ligg på ei høgde i landskapet og tiltak her vil komme i konflikt med landskapsomsyn og vil endre kulturlandskapet. Skråfoto Det er ikkje kjente kulturminne i området. Ved dispensasjonssøknadar skal ein ta omsyn til friluftsliv og tilgjenge for ålmenta. Omsøkt areal er nok ikkje nytta aktivt til friluftsliv og omsøkt tiltak er difor ikkje til hinder. Ålmenta vert stengt ute frå arealet om det vert gjeve løyve til bygging her, men tilgjenge er ikkje å sjå som interessant eller naudsynt no. Tiltaket vil føre til auka privatisering og auka bruk. Spreidd hyttebygging i LNF-område kan føre til utfordringar når arealbruken og forventningane til bruken er ulik.

89 Ein kan ikkje sjå at omsøkt deling kan ha stor påverknad for helse, miljø og tryggleik. Ein kan forvente auka trafikk og aktivitet i området. Fritidsbruk i eit primærnæringsområde kan vere utfordrande med bruk av traktorar og landbruksmaskiner. Omsøkt areal ligg inntil areal som allereie er nytta til veg og fritidsbustad. Det er positivt at ein eventuelt kan nytte allereie eksisterande infrastruktur. I dette tilfellet kan eksisterande veg nyttast fram til området, men det må opparbeidast ny tilkomst. Radøy kommune kan sjå at det er fordelar for tiltakshavar, men individuelle forhold til søkjar skal normalt ikkje vege tungt i vurdering av dispensasjonssøknadar. Miljøverndepartementet sa i Ot.prp. nr 56 ( ) s 101 at individuelle forhold knytt til søkjar berre vil vere relevant i vurderinga i heilt spesielle høve. Kommunen sin oppgåve som bygningsmynde skal styre langsiktig arealbruk og forvalte regelverk for bygg og konstruksjonar, ikkje ta omsyn til eigartilhøve som ofte vil vere skiftande. Nasjonale mynde har stramma inn kommunane sine moglegheiter til å gje dispensasjon frå gjeldande planar, og denne søknaden kjem i konflikt med overordna mynde sine rammer og mål. Det er sett fokus på jordvern og samordning av tiltak. Slik rådmannen vurderer momenta over er ikkje fordelane større enn ulempene i denne saka og vil etter ei samla vurdering ikkje rå til at det vert gjeve dispensasjon. Det er omsynet til landskapet som veg tyngst her.

90 Vurdering etter naturmangfaldslova Kommunen har vurdert omsøkte tiltak og prinsippa i 8 12 i naturmangfaldslova er lagt til grunn ved vurderinga. Det er særleg vektlagd berekraftig bruk og vern av naturmangfaldet der den samla belastninga for økosystemet vert vurdert både lokalt på staden og sett i ein større samanheng. Ein har mellom anna sjekka det aktuelle arealet i og Kommunen finn ikkje at omsøkte tiltak vil komme i konflikt med naturmangfaldslova. I vurderinga har ein mellom anna nytta rettleiing frå Fylkesmannen i Hordaland. Saka er sendt til Fylkesmannen i Hordaland for vurdering. Eit eventuelt positivt vedtak vert sendt regionale mynde for klagevurdering. Oppsummering: Søknaden er ikkje i tråd med LNF-føremålet og rådmannen vurderer det slik at omsyna bak lov og plan vert sett til side om det vert gjeve løyve til deling med føremål å byggje fritidsbustad her. Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Det vert ikkje gjeve dispensasjon frå LNF-føremål i kommuneplan til deling for omsøkt areal på gnr 99 bnr 41. Grunngjeving av vedtaket er at dei omsyna som ligg bak bygge- og deleforbodet vert vesentleg tilsidesett. Vedtaket har heimel i plan- og bygningslova 19-2 jf.11-6 samt naturmangfaldslova HOVUDUTVAL FOR PLAN, LANDBRUK OG TEKNISK Hovudutvalet gjekk enstemmig mot rådmannen sitt framlegg til vedtak. Nytt framlegg: Det vert gjeve dispensasjon for deling til fritidsbustad på følgjande vilkår: 1. Det må dokumenterast rett til å føre fram veg, vatn og avlaup før det kan rekvirerast oppmåling av eigedomen. 2. Eigedomen skal plasserast med felles grense med gnr 99 bnr Eigedomen har gjerdeplikt mot kringliggjande landbruksareal. Grunngjevinga for vedtaket er at omsynet bak LNF formålet ikkje vert vesentleg sett til side ved dispensasjonen, og at fordelande ved å gje dispensasjon er klårt større enn ulempene etter ei samla vurdering. Hovudutvalet har vurdert at omsynet til landbruksdrifta i området ikkje vert sett til side. Frådeling førar ikkje til verdiforringing av bruket og er ikkje til ulempe for bruket. Tometen er plasser i utkant av bruket og på skrinn mark. Eigedomen kan knyte seg til eksisterande veg i området og er plassert inn til ein eksisterande fritidsbustad. Heimel for vedtaket er plan- og bygningslova 19-2 jf 11-6 og naturmangfaldslova 8-12.

91 Saka vert sendt på klagevurdering til Fylkesmannen i Hordaland. Hovudutvalet vedtok samrøystes sitt eige framlegg til vedtak. PLT-015/14 VEDTAK: Det vert gjeve dispensasjon for deling til fritidsbustad på følgjande vilkår: 1. Det må dokumenterast rett til å føre fram veg, vatn og avlaup før det kan rekvirerast oppmåling av eigedomen. 2. Eigedomen skal plasserast med felles grense med gnr 99 bnr Eigedomen har gjerdeplikt mot kringliggjande landbruksareal. Grunngjevinga for vedtaket er at omsynet bak LNF formålet ikkje vert vesentleg sett til side ved dispensasjonen, og at fordelande ved å gje dispensasjon er klårt større enn ulempene etter ei samla vurdering. Hovudutvalet har vurdert at omsynet til landbruksdrifta i området ikkje vert sett til side. Frådeling førar ikkje til verdiforringing av bruket og er ikkje til ulempe for bruket. Tometen er plasser i utkant av bruket og på skrinn mark. Eigedomen kan knyte seg til eksisterande veg i området og er plassert inn til ein eksisterande fritidsbustad. Heimel for vedtaket er plan- og bygningslova 19-2 jf 11-6 og naturmangfaldslova Saka vert sendt på klagevurdering til Fylkesmannen i Hordaland.