SAKSFRAMLEGG Tysnes kommune

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Tysnes kommune KLAGE PÅ VEDTAK ETTER PBL. VEDK. OPPFØRING AV TOMANNSBUSTAD. GNR.152 BNR.94 - HAGARESET,ONARHEIM. Sakshandsamar: Nils Eivind Hansen Arkivsak : Arkivkode: 12/1357 GBR 152/ &&& Set inn vedlegga og saksutgreiinga under &&& (Ikkje slett denne lina) Vedlegg: Uprenta vedlegg: 1. Skriv dagsett frå fylkesmannen i Hordaland v/kommunalog samfunnsplanavdelinga 2. Skriv/klage dagsett frå Bjørn Heldal 3. Skriv/klage dagsett frå advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS pva LOS Fjord AS 4. Møtebok sak PS 156/13 og sak PS 143/13 5. Kart/situasjonsplan i M=1:1500 ved handsaming av rammeløyve 6. Revidert situasjonsplan dagsett Reviderte planteikningar dagsett Reviderte fasadeteikningar dasgett med påført terrengnivå 9. Skriv/klage dagsett frå Bjørn Heldal 10. Skriv dagsett frå LOS Fjord AS/Alsaker Fjordbruk AS 11. Skriv dagsett frå fylkesmannen i Hordaland v/kommunalog samfunnsplanavdelinga 12. Foto 13. Skriv dagsett frå Bjørn Heldal til fylkesmannen i Hordaland 14. Skriv/kommentar dagsett frå Haavik & Lien Bygg AS vedk. merknad frå nabo 15. Merknad til nabovarsel dagsett frå Bjørn Heldal 16. Epost dagsett frå Bjørn Heldal vedk. utsetjande verknad av påklaga vedtak 17. Skriv dagsett frå Tysnes kommune til Bjørn Heldal vedk. utsetjande verknad av byggjeløyve for tomannsbustad 18. Epost dagsett frå Bjørn Heldal vedk. orientering om at det vil bli klaga på vedtaket m.m 19. Møtebok sak DS 180/12 (rammeløyve) 20. Søknad om igangsetjingsløyve for betong- og tømrararbeid dagsett frå Haavik & Lien Bygg AS 21. Gjennomføringsplan dagsett frå Haavik & Lien Bygg AS 22. Søknad om endring av firma for ansvarleg søkjar, prosjekterande og

2 SAKSUTGREIING: utførande dagsett frå Haavik & Lien Bygg AS 23. Gjenpart av nabovarsel dagsett Søknad om ansvarsrett for SØK/PRO/UTF dagsett frå Haavik & Lien Bygg AS 25. Vedlegg til søknad om ansvarsrett der føretaket ikkje har sentral godkjenning 26. Søknad om løyve til tiltak dagsett ansvarleg søkjar Lavik & Søner AS 27. Vedlegg til søknad om ansvarsrett der føretaket ikkje har sentral godkjenning 28. Naboerklæring frå gnr.152 bnr.93 vedk. avstand til nabogrense 29. Plan-, snitt- og fasadeteikningar dagsett Gjennomføringplan motteke Kvittering for nabovarsel I sak PS 156/13 vart det fatta følgjande vedtak i landbruk/teknisk den : Landbruk/teknisk tek klage dagsett frå Bjørn Heldal delvis til følgje. Fylling/vegfylling mot gnr.152 bnr.23 er etter landbruk/teknisk sitt skjønn til «utilbørleg» sjenanse for klagar og vil medføre vedlikehald og fare for utgliding m.v. Landbruk/teknisk vil soleis ta til følgje klagen vedkomande utforming av fylling/vegskulder, og at denne må utførast i gråsteinsmur. Ansvarleg søkjar/tiltakshavar må levere inn fullstendig dispensasjonssøknad vedk. tiltak i grense mot nabo/klagar. Landbruk/teknisk opprettheld forøvrig tidlegare vedtak i sak PS 143/13 vedk. igangsetjingsløyve, plassering og høgde for tomannsbustaden. Landbruk/teknisk viser i den samanheng til tidlegare grunngjeving for plassering av tomannsbustaden: Etter landbruk/teknisk sitt skjønn vil ikkje omsøkt plassering og høgde for tomannsbustaden på gnr.152 bnr.94 medføra vesentleg ulempe i form av tap av utsikt for nabo på gnr.152 bnr.23. Landbruk/teknisk syner i denne samanheng til at hytta på bnr.23 ligg ved sida av tomannsbustaden og ikkje i synsretninga mot aust. Tidlegare vedtak om kotehøgde overkant golv på +94,00 vert oppretthalde. Saka vert oversendt fylkesmannen i Hordaland til vidare handsaming. Som det framgår av vedtaket vart saka oversendt fylkesmannen i Hordaland til vidare handsaming. Fylkesmannen har i skriv dagsett påpeika at når ei klage blir delvis teken til følgje, er dette eit enkeltvedtak som kan påklagast. Fylkesmannen kan ikkje sjå at det er gjeve klagerett på det nye vedtaket eller at vedtaket har blitt påklaga. Kommunen si oversending gjev difor ikkje grunnlag for klagehandsaming hos fylkesmannen. Saka er difor returnert til kommunen. Ved utsending av saka etter møte den vart det sendt ut orientering om klageadgang til ansvarleg søkjar, men ikkje til nabo som delvis fekk medhald i klagen. Etter tilbakemeldinga frå fylkesmannen er det også sendt ut klagerett til nabo (Bjørn Heldal) den Det er no motteke klager frå begge partar på vedtak i sak PS 156/13. Skriv dagsett frå advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS v/adv. Arthur Duus pva LOS Fjord AS, og klage dagsett frå Bjørn Heldal er vedlagt til samtlege medlemer. Begge klagene er rettidige.

3 Klage frå advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig. Delar av vedtak i sak PS 156/13 vert påklaga. Gjeld den delen av vedtaket «som kan oppfattes som et pålegg om at fylling/vegskulder må utformes som gråsteinsmur». Klagar har ikkje innvendingar mot den del av vedtaket som gjeld innsending av dispensasjonssøknad vedk. tiltak i grense mot nabo. Klagar er imidlertid usamd i at fylling/vegskulder slik den er er utført inneber fare for utgliding på naboeigedomen. Det vert påpeika at fylling/vegskulder pr.d.d. ikkje er ferdigstilt, men har ein mellombels utforming i byggeperioden utan at den medfører fare for utgliding eller annan skade på naboeigedomen. Vidare kan ikkje klagar sjå at kommunen har heimel til å pålegga korleis den permanente fylling og evt. vegskulder skal utformast. Klagar finn det naturleg at det vert utarbeida ny søknad om godkjenning av ei permanent løysing, og at denne vert vurdert av kommunen på vanleg måte etter at nabo har fått høve til å uttala seg. Kommentar frå fagetaten: Vedk. utforming av tiltak framgår følgjande av plan- og bygningslova: Utforming av tiltak Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov Visuelle kvaliteter Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Som det framgår av 29-2 i pbl. skal tiltak prosjekterast og utførast slik at det etter «kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering». Med bakgrunn i ovannemnde har kommunen eit ansvar i høve til byggjeskikk, estetiske omsyn og utforming av eit byggverk/tiltak. Slik sett kan kommunen gripa inn i utformingar av eit tiltak, men bør vera varsom i høve til skjønnsmessige avgjerdsler og at desse vert halde innanfor ei viss objektiv ramme. Klage frå Bjørn Heldal. Klagen gjeld i hovudsak at tomannsbustaden ikkje er i samsvar med reguleringsføresegnene, og at tomten er opparbeida med ulovleg fylling og ligg for høgt i terrenget. Vidare er det sett krav om gråsteinsmur i nabogrensa dersom nivåskilnaden mellom tomtane vert oppretthalde. Kommentar frå fagetaten: I forhold til at tomannsbustaden ikkje er i samsvar med reguleringsplanen vert det vist til tidlegare saksutgreiing i sak PS 156/13. Syner vidare til sak PS 101/12 i samband med kjøp av tomten der det vart fatta følgjande vedtak: Landbruk/teknisk ser positivt på søkjar sin førespurnad om kjøp av tomt nr.20 i byggjefeltet på Onarheim. LOS Fjord AS får kjøpa tomt nr.20 (gnr.152 bnr.94) for oppføring av ein tomannsbustad. Det er ein føresetnad at oppsitjarane i byggjefeltet ikkje har merknader til tiltaket. Landbruk/teknisk gjer merksam på at bustaden som skal oppførast på tomten ikkje kan nyttast til ferie- eller fritidsføremål eller utleige til slike føremål.

4 Alle oppsitjarane innanfor reguleringsplanen vart tilskrive i etterkant av vedtaket, og det kom ikkje inn merknader til saka. Sjølv om det ikkje føreligg ein formell dispensasjon til oppføring av ein tomannsbustad på gnr.152 bnr.94, vurderer fagetaten det slik at det gjennom sal av tomten er akseptert at det kan byggast ein tomannsbustad på tomten. Syner forøvrig til sak PS 25/08 i samband med kjøp av tomt nr.25 til oppføring av ein firemannsbustad i same byggjefelt der det vart fatta følgjande vedtak: Søknaden vert ikkje godkjent slik den ligg føre. Dersom det vert kjøpt to tomtar ved sida av kvarandre for bygging av 4 husvære, vil dette verta godkjent som mindre vesentleg endring av reguleringsplanen. Sal av tomtane kan først verta utført når kommunestyret sine salsvilkår er avklara. I samband med ovannemnde sak vart nabotomten kjøpt slik at det kunne oppførast ein firemannsbustad. Bygget er i dag oppført på dei to tomtane (tomtane er samanføyd og har fått gnr.152 bnr.109). Vidare kan merkast at det i sak DS 128/12 er gjeve løyve til oppføring av ein tomannsbustad på gnr.152 bnr.107 på andre sida av vegen for omsøkt tiltak. Det er såleis ikkje eit eingongstilfelle at ein har «fråvike» reguleringsføresenene utan ein formell dispensasjon. I forhold til høgdeplassering er det ikkje fastlagt kotehøgder for plassering av bustadane i reguleringsplanen for Onarheim/Hagareset. Høgdeplassering vert difor gjort utifrå eit skjønn. Tomannsbustaden er godkjent med ei kotehøgde overkant golv på +94,00. Ihht i pbl. skal kommunen godkjenna «byggverkets plassering, herunder høydeplassering,..». Ved plassering av tiltak må kommunen også vurdera evt. merknader/klager oppimot tiltakshavar sine ynskjer. Det vert i denne samanheng vist til rundskriv H-18/90 der det framgår følgjande vurderingstema for naboulemper: Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at byggherrens ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for f.eks naboer og omkringliggende miljø. Med bakgrunn i ovanståande har utval landbruk/teknisk utifrå eit skjønn vurdert det slik at omsøkt plassering og høgde for tomannsbustaden på gnr.152 bnr.94 ikkje vil medføra vesentleg ulempe i form av tap av utsikt for nabo på gnr.152 bnr.23. Når det gjeld omtala fylling/vegskulder, er denne etter utval landbruk/teknisk sitt skjønn til «utilbørleg» sjenanse for klagar og vil medføra vedlikehald og fare for utgliding m.v. Landbruk/teknisk har difor kome til at fylling/vegskulder må utførast i gråsteinsmur og såleis teke denne del av tidlegare klage til følgje.... &&& Set inn saksutgreiinga over &&& (Ikkje slett denne lina) INNSTILLING FRÅ RÅDMANNEN: ::: &&& Set inn innstillinga under &&& (Ikkje slett denne lina) Klage dagsett frå advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS. Landbruk/teknisk syner til at kommunen utifrå eit skjønn har høve til å setja krav om utforming av eit tiltak, jfr i pbl.

5 Landbruk/teknisk kan dermed ikkje sjå at det i klagen har kome fram nye eller vesentlege moment som kan føra til ei endring av tidlegare vedtak. Vedtak i sak PS 156/13 vert oppretthalde. Klage dagsett frå Bjørn Heldal. Landbruk/teknisk kan ikkje sjå at det i klagen har kome fram nye eller vesentlege moment som kan føra til ei endring av tidlegare vedtak. Vedtak i sak PS 156/13 vert oppretthalde. Klagene vert oversendt fylkesmannen i Hordaland til vidare handsaming. ::: &&& Set inn innstillinga over &&& (Ikkje slett denne lina)

6 Sakshandsamar, innvalstelefon Marte Mariell Sandengen, Vår dato Dykkar dato Vår referanse 2013/ Dykkar referanse 12/1357 Tysnes kommune Rådhuset 5685 Uggdal Tysnes - gnr 152 bnr 94 - Onarheim - oppføring av tomannsbustad - retur Vi viser til kommunen si oversending av klagesak, motteken her den Tysnes kommune ved gav i sak PS 143/13, igangsetjingsløyve for oppføring av tomannsbustad, samt godkjenning av fylling på gbnr. 152/94, Hagareset, Onarheim. Vedtaket blei klaga på av Bjørn Heldal den Klaga blei handsama av landbruk/teknisk utval den under sak. PS. 156/13 som fatta følgjande vedtak: «Landbruk/teknisk tek klage dagsett frå Bjørn Heldal delvis til følgje. Fylling/vegfylling mot gnr.152 bnr.23 er etter landbruk/teknisk sitt skjønn til «utilbørleg» sjenanse for klagar og vil medføre vedlikehald og fare for utgliding m.v. Landbruk/teknisk vil soleis ta til følgje klagen vedkomande utforming av fylling/vegskulder, og at denne må utførast i gråsteinsmur. Ansvarleg søkjar/tiltakshavar må levere inn fullstendig dispensasjonssøknad vedk. tiltak i grense mot nabo/klagar. Landbruk/teknisk opprettheld forøvrig tidlegare vedtak i sak PS 143/13 vedk. igangsetjingsløyve, plassering og høgde for tomannsbustaden. Landbruk/teknisk viser i den samanheng til tidlegare grunngjeving for plassering av tomannsbustaden: Etter landbruk/teknisk sitt skjønn vil ikkje omsøkt plassering og høgde for tomannsbustaden på gnr.152 bnr.94 medføra vesentleg ulempe i form av tap av utsikt for nabo på gnr.152 bnr.23. Landbruk/teknisk syner i denne samanheng til at hytta på bnr.23 ligg ved sida av tomannsbustaden og ikkje i synsretninga mot aust. Tidlegare vedtak om kotehøgde overkant golv på +94,00 vert oppretthalde. Saka vert oversendt fylkesmannen i Hordaland til vidare handsaming.» Fylkesmannen vil peike på at når ei klage blir tatt delvis til følgje er dette eit nytt «enkeltvedtak som kan påklages», jf. fvl. 2 tredje ledd. Fylkesmannen kan ikkje sjå at det er gitt klagerett på det nye vedtaket, eller at vedtaket har blitt påklaga. Kommunen si oversending gir difor ikkje grunnlag for klagehandsaming hos Statens hus Kaigaten 9, 5020 Bergen Telefon: Telefaks: Kommunal- og samfunnsplanavdelinga Postboks 7310, 5020 Bergen Org.nr: E-post: postmottak@fmho.no Internett:

7 oss. Slik handsaming er berre aktuell dersom kommunen ikkje tar klaga til følgje på nokon punkt. Saka vert difor returnert kommunen utan vidare handsaming. Med helsing Laila Pettersen Kaland e.f. seniorrådgjevar Marte Mariell Sandengen rådgjevar Brevet er godkjent elektronisk og har derfor inga underskrift. Kopi til: Bjørn Heldal Storheia RÅDAL Lavik & Søner AS 5690 LUNDEGREND Los Fjord AS 5694 ONARHEIM Haavik og Lien Bygg AS Heggland 5680 TYSNES 2

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21 _~I III Dokid T~-~ ~651 20~ I. i / ~1.o Målestokk1:500

22 Dokid: (12/ ) ~ TEIKNINGAS I~1. FYllInglagt motgren~~etteromarbeidin av NivåtiIkom~ tllkomstveg H H I n [E-dä]-c Skisse IS/I Søknadsteikning LEi)Arbeidsteikning B I IPåført terrengnivå I p.g.h. - A I IEndra planløysing, utvida bodareal I p.g.h. Indeks Dato Endringagjeld Sign. ONARBUAS 5694ONARHEI M Fasaderml terrengnivå 2 mannsbustaci Gnr. 152 Bnr Onarheim Teiknaav Kontr.av: I Mål I Revisjon PG Prosjekt ks PerG.Haavik I Dato: I B 5647 Baldersheim Pmsjek*ir. Teiloiingsnr. lit MobillIf per.gunnar@pgprosjektno

23 [ U Nivåterreng i l i i l Nivåtilkomstvegi retningframsidebygg _ 91 Tomtegrense Nivåparkeringsplass Skisse Ru Søknadsteikning Arbeidsteikriinq [[E-O~ B Terrenqnivå p.g.h. A Endraplanløysingj,utvidabodareal p.g.h. Indeks Dato Endringagjeld Sign. ONARBUAS 5694ONARHEIM Fasaderm/ te 2 mannsbustad Gnr. 152 Bnr Onarheim G ProsjektAS 5647Batdersheim lit Mobiltif Telknaav; Kontr.av; PerG. Haavik Dato; Prosjektnr..~ per.gunnar pgproektno

24 rc~ [~I Søknadsteikninq EEJJArbeidsteikriinq [[E-O1 ) I IEndraplanløvsinci.utvidabodareal Indeks I IEndringagjeld ONARBU AS 5694ONARHEIM Teifrs,a~ PerG.Haavik Kant ovt Mål I 1:100 Tellmlngsrn. 2 mannsbustad Gnr. 152 Bnr Onarheim PG ProsjektAS 5647Baldersheim MobilUf per.9unnar@pgpfosjektflo

25 (V-I ONARBU AS 5694ONARI-JEI M 2 mannsbustad Gnr. 152 Bnr Onarheim Teilnaav: PerG.Heavik 1:200 PG ProsjektAS 5647Baldersheim Mobilfif per.gunnar pgprosjektno

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

36 Saksbehandler, innvalgstelefon Marte Mariell Sandengen, Vår dato Deres dato Vår referanse 2013/ Deres referanse AD/KH Advokat Arthur Duus Postboks 1213 Sentrum 5811 BERGEN Svar på anmodning om omgjøring av utsatt iverksettelse - Tysnes - gnr 152 bnr 94 - Onarheim - oppføring av tomannsbustad Vi viser til ditt brev av , mottatt her den Du representerer tiltakshaver Los Fjord AS. I brevet blir Fylkesmannen bedt om å omgjøre vår beslutning om å gi utsatt iverksettelse på igangsettingstillatelse til oppføring av tomannsbolig på gbnr. 152/94, Onarheim. Vi mottok merknader fra klager den , og disse kommenterte du den I omgjøringsbegjæringen gjør du rede for at oppføringen av tomannsboligen har kommet lenger enn det vi la vekt på tidspunktet da vi gav utsatt iverksettelse av igangsettingstillatelsen. På nåværende tidspunkt er bygget tett, og det er lagt ved bilder som dokumenterer dette. Videre har kommunen hatt en ny utredning og vurdering av de påklagede forhold ved kommunens gjennomgang av klagen den , herunder spørsmålet om tiltaket trenger dispensasjon fra reguleringsplan og vurderinger knyttet til utfylling og planering av tomten. Du viser også til at utsettelsen av å kunne iverksette tiltaket i tråd med tillatelsen medfører store merkostnader og ulemper for tiltakshaver, herunder forsinkelse av ferdigstillelse. Fylkesmannen har på bakgrunn av henvendelsen og innkomne merknader på nytt vurdert om vilkårene om å gi utsatt iverksettelse er oppfylt. Grunnlaget for denne vurderingen vil være landbruk/teknisk sitt vedtak av , i sak PS 156/13. Etter en foreløpig vurdering mener vi fortsatt at det er forhold som tyder på at tiltaket ikke er i tråd med plan- og bygningsloven (pbl.) og reguleringsplanen. Kommunen har i vedtak av satt vilkår om at det må søkes om dispensasjon fra avstandskravet i pbl for en plassering nærmere nabogrensen enn 4 meter. Dette innebærer at det må søkes og gis dispensasjon før fyllingen er i tråd med loven, og for å få en reell behandling av spørsmålet er det uheldig dersom oppføringen av tomannsboligen fortsetter. Vi vil her peke på at dersom et tiltak er i strid med de materielle bestemmelsene i loven, er dette en avslagsgrunn, noe som medfører at tillatelse ikke skulle vært gitt. Vi har forståelse for at det i praksis kan oppstå forhold som må søkes om i ettertid. Likevel er det fare for at dispensasjonssøknaden ikke undergis en reell behandling dersom det aksepteres videre oppføring før de nevnte forholdene er avklart. I denne anledning peker du på at Statens hus Kaigaten 9, 5020 Bergen Telefon: Telefaks: Kommunal- og samfunnsplanavdelinga Postboks 7310, 5020 Bergen Org.nr: E-post: postmottak@fmho.no Internett:

37 dersom kommunen ikke kommer til å gi dispensasjon, er dette noe som kan rettes opp i etterkant. I denne sammenheng vil Fylkesmannen bemerke at det også er uheldig dersom bygget tas i bruk før uteoppholdsarealet er tilstrekkelig sikret og av en slik kvalitet som følger av pbl Vi er også av den oppfatning at en enebolig med to boenheter (bygning beregnet på en husstand, men som inneholder en selvstendig sekundærleilighet) ikke er det samme som en tomannsbolig (frittliggende bolig som er beregnet for to husstander, med likeverdige boenheter). Slik saken står nå er det forhold som tilsier at tiltaket også er i strid med reguleringsplanen. Fylkesmannen la vekt på at boligen ikke var ferdig oppført tidligere, og at saken snart var klar for klagebehandling. Det er likevel ikke dette som har vært avgjørende for vårt resultat. Det avgjørende er at tiltaket mangler to dispensasjoner. Slik vi ser det foreligger det dermed ingen gyldig tillatelse på nåværende tidspunkt. Etter en gjennomgang av klagen og saken slik den står nå, finner vi derfor grunnlag til å opprettholde vår beslutning om utsatt iverksettelse av igangsettingstillatelse frem til saken er ferdig klagebehandlet. Vedrørende befaring Fylkesmannen vil bemerke at vi i hver enkel sak vurderer om det skal holdes en befaring og omfanget av denne. Formålet med befaringen er å gjøre seg kjent med de faktiske forholdene på stedet. Vi peker på at saken fremdeles er under behandling i kommunen, jf. det som er nevnt ovenfor. Før klagesaken er mottatt her til endelig behandling her ser vi derfor ikke grunn til å gjennomføre noen befaring herfra. Med hilsen Svein Bjerkeng e.f. underdirektør Marte Mariell Sandengen rådgiver Brevet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift. Kopi til: Bjørn Heldal Tysnes kommune Rådhuset 5685 Uggdal 2

38

39

40

41

42

43

44