Verdal kommune Møteinnkalling

Transkript

1 Verdal kommune Møteinnkalling Plan- og utviklingskomiteens medlemmer. Det innkalles med dette til følgende møte: Utvalg: Plan- og utviklingskomiteen i Verdal Møtested: Møterommet, 3. etasje, Herredshuset Dato: Tid: 09:00-13:00 Evt. forfall, eller inhabilitet i noen av sakene, meldes til utvalgssekretær på telefon eller på e-post: inger.storstad@verdal.kommune.no Varamedlemmer møter kun ved særskilt innkalling. I forbindelse med behandling av sak 63/08 vil det bli orientering/befaring hos TINE (kl 0915). Etter at de ordinære sakene er behandlet vil det bli politikeropplæring. Verdal, 12. august 2008 Marit Voll Skrove leder

2 PS 61/08 Godkjenning av møteprotokoll 2

3 PS 62/08 Referatsak /18/ Nessemo Transport - Utvidelse av lager 260m2BRA - Kometvegen 6 - Byggetillatelse /19/39 - Roy A. Waade - Deling av eiendommen Volhaugvegen 30 - innvilget /234/1 - Finnvola Øst Hytteforening - Forlengelse av og ny parkeringsplass Finnvola øst hyttefelt - Tillatelse til tiltak /162/42 - Bjørn Ivar Gomo - Lagerskur - Holmlibakkan /223/4 - Alfred Wold - Vedlager/bod - Høgli /18/1359 Kjell Johan Nestvold - melding om oppføring av garasje /57/2 - Terje Grønn - melding om oppføring av landbrukslager/kyllingfjøs /18/127 - Stein Håvard Løvold - Tillatelse til enkle tiltak for riving av bolig og oppføring av ny tomannsbolig på Prost Brants veg /277/318/2 - Mikael Wik AS - Rammetillatelse for kontor og lagerbygg - Venusvegen /19/608 - Lars Erik Aabakken - Takoverbygd sitteplass - Tindvegen nedre 45 - Innvilget /40/4 - Jan Atle Bakkenget - Nybygg garasje - Volhaugvegen Innvilget /38/59 Rune Tømmerås - melding om tilbygg til bolig /72/18 - Fossheim Grendehus - Tilbygg ca. 62m2 til eksisterende grendehus - Leksdal - Byggetillatelse /200/1/44 - Roar Steinkjer - Hytte - Nord Vera - Storlunet - innvilget /174/2/8 - Aud Rostad Egge - melding om tilbygg til hytte /140/15 - Verdal kommune - Opparbeidelse av utomhusanlegg ved barneskolen - Vuku Oppvekstsenter - Innvilget /18/838 - Eli Fjølstad - Garasje - Bruksvegen /83/5 - Børge Botnen - melding om tiltak for tilbygg til driftsbygning /200/1/49 - Tore Sellæg - Hytte og uthus - Tomt nr. 47 Vera - innvilget /125/3 - Tom Normann - Fasadeendring og tilbygg bolig 47m2 - Haugli - Melding om arbeid 3

4 /282/107 - Heidi Christina Green - Garasje 50m2 samt støttemur mot eiendommen 1721/282/102 - Myrvegen 2 - Melding om arbeid /9/8 - Terje Høknes - Garasje - Sjøbygdvegen innvilget /100/11 - Robert Hynne - Tilbygg/restaurering av vedbod - Leirådalsvegen /25/50 - Kurt Mollan - tillatelse til tiltak for påbygg til bolig /16/230 - Fiborg Maskin AS - Riving av bygning - Gamle Kongeveg /19/2 - Verdal kommune - Ombygging Stekke Legesenter - Fløytarvegen 3 B /19/745 - Marte Mina og Oddbjørn Sjøvold - Rammetillatelse - Påbygg og tilbygg av uthus - Garpagata /282/13 - Silje Valstad og Erlend Hallem - Tilbygg bolig - Tømmermannsvegen /174/2 - A/S Værdalsbruket - Søknad om deling av grunneiendom - Sæterskogen - Innløsing av feste nr 27 - Innvilget /19/20 - Kjell Erling Myhr - Deling av eiendommen Nordgata /198/1/14 - Robert Hallem - Hytte - Tomt nr. 14 Væren søndre - innvilget /167/12 - Lasse Trøbakk - utbygging av eksisterende bygg - Nordkleiva 82 - Innvilget /83/2 - Jon Arild Grindberg - Tilbygg bolig/våningshus ca. 10m2 - Grindberg - Melding om arbeid /225/5 - AS Værdalsbruket - Deling av eiendommen Stormo Skog - innvilget /19/203 - Lektor Musumsgate 12 AS - 3 nye lieligheter i eks. bygg/restaurering/fasadeendring - Lektor Musums gate Utvidelse av hyttefelt i Sandvika - søknad om mindre endring av utslippstillatelse - endring godkjent /198/3 - Tove Anette Valstad - Kartforretning over punktfeste - Tomt nr 26 Væren søndre /72/52 - Jan Holmvik - Tilbygg bolig/tak over altan - Lundskammen 18 - innvilget /25/26 - Kirkehaug Sameie - Tilbygg til garasjeanlegg - Flata 2 A - 4 D 4

5 /275/26 - Harald Aksnes - Terrasse - Rindsemvegen 25 - Melding om tiltak /69/1 - Leksdal IL - Maskinbod ved Marka Skistadion - Marken søndre - Melding om tiltak /10/132 - Alis Ambli Solberg - Riving av eksisterende garasje/oppføring av ny garasje - Kløvervegen /19/785 - Tove Henriksen og Lars Røstad - Tilbygg bolig - Tindvegen 83 - innvilget /200/1 - Søknad om ansvarsrett for bygging av veg fra parkeringsplass til båtoppstillingsplass - ansvarsrett - Vera /24/12 - Hallvard Musum - Bygging av gang- og sykkelveg i hht. gjeldende reguleringsplan - Brinken 5 - Tillatelse til tiltak /1/186 - Irene Rønning Landstad - melding om tiltak for tak over veranda /6/319 - Tonje Gaupseth og Håvard Nessemo - Nybygg enebolig - Flisa 4 - endring av ansvarsretter /113/3 - Bernt Petter Holmli - Riving av uthus - Lennesvegen Melding om tiltak /283/119 - Tore Wold Meinhardt - Overbygd terrasse - Otters veg /6/59 - Svein-Roar Lehn - Garasje 34m2 - Sørskagvegen 95 - Melding om tiltak /272/16 - Ann B. Lysø og Ronny Vian - Tilbygg eksisterende bolig 24m2 i 2 etasjer, til sammen 45m2BRA - Sandstien Melding om tiltak /19/745 - Marte Mina og Oddbjørn Sjøvold - Gjerde med carport og avfallsstasjon og bod - Garpagata 1 - innvilget /20/5 - Paviljongbygg Rådhuset - Verdal kommune - søknad om endring av tillatelse - ansvarsrett for teknisk rom - innvilget /18/ Ørin Overnatting AS - Oppføring av boligtun trinn 3-10 rom seksjoner i 1. etasje samt 4 service-seksjoner i 2. etasje - Neptunvegen 4 - Tillatelse til tiltak /225/5 - AS Værdalsbruket - Deling av eiendommen Stormoskogen - innvilget /277/318/2 - Mikael Wik AS - Kontor og lagerbygg - Venusvegen /40/19 - Hanne Eriksson - melding om tiltak for oppføring av leskur for hest 5

6 /226/35 - Liv og Geir Arntsberg - Tilbygg 45m2 til eksisterende hytte - Småliene - Melding om tiltak /18/ Lars Risan - Garasje 34m2 - Haakon den VII alle 18 - Melding om tiltak /19/745 - Marte Mina og Oddbjørn Sjøvold - Søknad om fradeling - Tilleggsareal - Garpagata 1 B - Innvilget /253/8 - Åge Kvernmo - Bygging av dam for biologisk mangfold - Granli /234/1/276 - Osvald Skjørstad - tillatelse til tiltak for oppføring av uthus /195/10 - melding om tiltak for endring av del av hytte/anneks /18/575 - Rune Engesvik - Tilbygg bolig 36m2 på 2. etasje - Setervegen 35 - Byggetillatelse 6

7 Verdal kommune Sakspapir Reguleringsplan TINE med naboområder. 2. gangs behandling Saksbehandler: E-post: Tlf.: Øivind Holand Arkivref: 2008/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal /08 Verdal kommunestyre Rådmannen tilrår at Plan- og utviklingskomiteen innstiller på at kommunestyret gjør slikt vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven 27 2 nr. 1 vedtas Reguleringsplan TINE med naboområder, datert , og med endringer som anført nedenfor: Bestemmelsene: Ny tekst for fellesbestemmelser, 3.1, 1. ledd: Samtidig med byggesøknad skal det framlegges utomhusplan for den ubebygde tomta. Utomhusområdene skal i størst mulig grad være ferdigstilt samtidig med bebyggelsen eller senest 1 år etter at tomta tas i bruk. Ny tekst for fellesbestemmelser, 3.1, 2. ledd: Av hensyn til nærmiljø og klima skal det etableres vegetasjonsbelter i tomtedeler. Bredden på vegetasjonsbeltet skal være min. 3,0 m på hver side av tomtedele eller min. 5 m hvor tomta ikke grenser mot annet byggeområde. For industri- og lagerarealer skal vegetasjonsskjermen få funksjon som innsynsskjerm. Vegetasjonsbeltet tillates ikke benyttet til lagring. Ny tekst for fellesbestemmelser 3.2: Bygninger og anlegg skal bygges slik at de ikke skades ved stormflo/200-årsflom. Laveste kotehøyde for overkant golv i 1.etasje, settes til kotehøyde 4,1 m for hele planområdet. Bygninger skal fortrinnsvis oppføres uten kjeller. Kjeller bygges bare når prosesstekniske grunner tilsier det. Tillegg, ny tekst 4.1, 2. ledd: Tårnbygg og silolignende bygg tillates oppført i 40 m høyde målt som gjennomsnittshøyde fra ferdig terreng rundt 7

8 bygningen. Andre bygninger tillates oppført med maksimumshøyde 20,0 m på møne eller 18,0 m hvor det benyttes flatt tak. Mindre bygningskropper for tekniske anlegg kan plasseres inne på takene og kan oppføres i tillegg vedtatte høydebegrensninger. Bestemmelsene i 4.1, siste ledd, tas ut. Rekkefølgebestemmelse 7: Gangvegen mot Fættaskogen skal på strekningen TINE Aker barnehage anlegges i samme tidsrom som anlegget for TINE, og ferdigstilles senest 1 år etter igangsetting av mysefabrikken. Gangvegen skal tilsluttes trafikkarealet ved Aker barnehage. Plankartet: Omriss av bygninger innføres som veiledende i tegnforklaringen. Vedlegg: Reguleringsplanforslag dat Reguleringsbestemmelser Beskrivelse dat Illustrasjoner av utbygging TINE Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Forhåndsuttalelse fra fylkesmannen Høringsuttalelse fylkesmannen fylkeskommunen NTE NVE Saksopplysninger: Reguleringsplanen var til behandling i PUK som sak 57/08 den 17. juni. Planen har iflg. vedtak vært lagt ut til offentlig ettersyn og høring. Saken ble utsendt til 28 adressater inkl. kommunelege og barne- og ungdomsrepresentanten. Høringsfrist Følgende uttalelser har kommet inn: Avsender: Fylkesmannen i NT (forhåndsuttalelse) NT fylkeskommune Fylkesmannen i NT Nord-Trøndelag Elektrisitetsverk Byggmester Grande Norges vassdrags-og energidirektorat 8

9 Uttalelsen fra NVE ble registrert 6. aug, de øvrige innen fristen. Det er forhandlinger på gang mellom TINE og kommunen angående utbyggingsavtale. Siden forrige behandling i PUK av plansaken er i TINE-systemet vedtatt at smørproduksjonen skal samlokaliseres til anlegget i Verdal. Anlegget i Verdal skal forsynes med varme via fjernvarmeanlegget til InnTre AS. Vurdering: Fylkesmannen i NT (2 uttalelser): Landbruksavd: Understreker at det er vesentlig at Fættaskogen skal være grense for industriområdet mot sør. Sitat: Kommentar: Kommunen har prekær mangel på industriarealer og arealene på Ørin er ekstra verdifulle ut fra beliggenhet, logistikk og naboskap. I forbindelse med kompromisset om Ørin Nord var Fylkesmannens miljøvernavd. tydelig i argumentasjonen for utvidelse i Fættaskogen som erstatning for reduserte arealer på Ørin Nord. I reguleringsplanen har en vurdert grensen for industriområdet mot Fættaskogen i området fra Aker barnehage til og med TINE. Det kan i ettertid melde seg behov for vegføring i øst/vest retning. Vegarealet kan evt. komme i tillegg. Arealet videre østover vil bli vurdert i ettertid. For å oppnå ønsket skjerming kan bl.a. ei myr vurderes bearbeidet og beplantet. Framtidig grense blir vurdert i kommuneplanen. Verneskogbestemmelsene for Fættaskogen vil bli vurdert i kommuneplanen, men vil ikke innvirke på aktuelle reguleringsplan. Miljøvernavd: Sitat: 9

10 I forhåndsuttalelsen bes det om at støyforholdene vurderes med evt. pålegg om støyreduserende tiltak. Kommentar: Gangvegen skal etableres samtidig som etableringen skjer for TINE. En foreslår at dette legges inn som en rekkefølgebestemmelse. Det foretas en nøyaktig innmåling av arealbruken ved Aker barnehage slik at gangvegen reguleres riktig i forhold til trafikkområdene ved barnehagen. Forslag til rekkefølgebestemmelse: Gangvegen mot Fættaskogen skal på strekningen TINE Aker barnehage anlegges i samme tidsrom som anlegget for TINE, og ferdigstilles senest 1 år etter igangsetting av mysefabrikken. Gangvegen skal tilsluttes trafikkarealet ved Aker barnehage. Reguleringsbestemmelsene 4.1 tilsier at støybelastningen og evt. støydempende tiltak skal vurderes ut fra Retningslinjer for støy i arealplanlegging (T-1442). Kommunal- og administrasjonsavd: Sitat: Kommentar: Omriss av bygninger innføres som veiledende i tegnforklaringen. I Miljøverndepartementets veileder framgår det at vegetasjon som skal sikres skal framstilles på plankartet. I den aktuelle planen er det snakk om å etablere vegetasjonsbelter og en kjenner ikke eksakte tomtegrenser for alle tomter. For å klargjøre intensjonen har en allikevel valgt å foreslå en omskriving av bestemmelsene i 3.1: 10

11 Samtidig med byggesøknad skal det framlegges utomhusplan for den ubebygde tomta. Utomhusområdene skal i størst mulig grad være ferdigstilt samtidig med bebyggelsen eller senest 1 år etter at tomta tas i bruk. Av hensyn til nærmiljø og klima skal det etableres vegetasjonsbelter i tomtedeler. Bredden på vegetasjonsbeltet skal være min. 3,0 m på hver side av tomtedele eller min. 5 m hvor tomta ikke grenser mot annet byggeområde. For industri- og lagerarealer skal vegetasjonsskjermen få funksjon som innsynsskjerm. Vegetasjonsbeltet tillates ikke benyttet til lagring. Reguleringsområdet vil få flere høye bygg, de høyeste som tårn- og silolignende bygg. Bygningshøydene for TINE er ikke fastlagt enda. Forslag til tillegg i bestemmelsene 4.1. Skrives som andre ledd: Tårnbygg og silolignende bygg tillates oppført i 40 m høyde målt som gjennomsnittshøyde fra ferdig terreng rundt bygningen. Andre bygninger tillates oppført med maksimumshøyde 20,0 m på møne eller 18,0 m hvor det benyttes flatt tak. Mindre bygningskropper for tekniske anlegg kan plasseres inne på takene og kan oppføres i tillegg i forhold til høydebegrensningene. Bestemmelsene i 4.1, siste ledd, tas ut. NT fylkeskommune: Sitat: Det er ikke kjente kulturminner fra tida før 1537 i planområdet eller konflikt med kulturminner fra nyere tid. Ut fra kulturminneloven har en ikke innvendinger til planen. Det minnes om aktsomhets- og meldeplikten i Kulturminneloven 8. Dette må formidles videre. Kommentar: Når det gjelder plan og bestemmelser så tar fylkeskommunen opp noen av de forhold som er nevnt og kommentert fra fylkesmannen. Dette kommenteres ikke nærmere. Aktsomhets- og meldeplikten etter Kulturminneloven skal videreformidles. 11

12 Nord-Trøndelag Elektrisitetsverk: Sitat: Kommentar: Planlegging og gjennomføring av strømforsyningen foretas i forbindelse med byggesaken. Byggmester Grande AS: Sitat: Kommentar: Helt siden reguleringssaken kom opp har det vært arbeidet for å finne løsninger som Byggmester Grande skal kunne si seg tjent med. I den forbindelse har firmaet gitt beskjed om at de ønsker å kjøpe annet areal til sin virksomhet og samlokalisere bedriftsenhetene. De to alternativene som har vært aktuelle er: - Tomt øst for TINE og sør for Havfruvegen - Ørin Nord (på bestemte betingelser) Det var forventet at avklaringen skulle være klar til PUK-møtet 17. juni. Administrasjonen fikk kritikk under møtet for at avklaringen ikke forelå. Det er mange parter/bedrifter involvert og pr. dags dato har den endelige avklaring ikke funnet sted. Utsiktene er gode for en etablering etter 1. alternativ. Byggmester Grande har ikke innsigelsesrett, men mulighet til innspill og klageadgang på vedtak. Norges vassdrags- og energidirektorat: Sitat: Kommentar: 12

13 Eksisterende anlegg hos TINE har kjeller. Disse lokalene har imidlertid ikke inngang eller nedkjørsel fra utsiden og inneholder ikke komponenter som få alvorlige verdiforringelser ved storflom. Overkant innvendig golv har kotehøyde 6,0 m og vil ikke være utsatt selv under de verste forhold. En foreslår at bestemmelsene 4.1 får følgende tillegg: Bygninger og anlegg skal bygges slik at de ikke skades ved stormflo/200-årsflom. Laveste kotehøyde for overkant golv i 1.etasje, settes til kotehøyde 4,1 m for hele planområdet. Bygninger skal fortrinnsvis oppføres uten kjeller. Kjeller bygges bare når prosesstekniske grunner tilsier det. Kopi av samlet saksframlegg for 1. g behandling i PUK: Rådmannen tilrår at Plan- og utviklingskommiten gjør slikt vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven 27-1 nr 2 legges reguleringsplan TINE med naboområder ut til offentlig ettersyn og høring. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Verdal BEHANDLING: Fagsjef miljø, Øivind Holand, redegjorde for saken. Ved votering ble rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. VEDTAK: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven 27-1 nr 2 legges reguleringsplan TINE med naboområder ut til offentlig ettersyn og høring. Vedlegg: Reguleringsplanforslag datert Reguleringsbestemmelser Beskrivelse datert Forhåndsuttalelse fra fylkesmannen Illustrasjoner utbygging TINE Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Ingen 13

14 Saksopplysninger: RG-prosjekt har for Verdal kommune utarbeidet forslag til reguleringsplan for TINE med naboområder. Forslaget omfatter areal eid av Verdal kommune (veggrunn) og festede areal, grunneier Reidar Berg. Planstatus: Planområdet omfattes av kommunedelplan for Verdal byområde, vedtatt og reguleringsplan for Ørin, vedtatt Deler av planområdet er regulert til industri gjennom reguleringsplan for Ørin slakteri (SPIS), vedtatt Planbegrensning: Området er begrenset i vest mot arealer regulert til Aker Barnehage (vedtatt ) og i øst mot arealer regulert i reguleringsplan Ørin Sør (vedtatt ). Industriarealet på sørsiden av Havfruvegen økes slik at totalbredden for hele strekningen blir 120 m. Utbygging ved TINE Midt-Norge Verdal (TINE): TINE skal bygge en fabrikk hvor en med utgangspunkt i myse skal produsere tørre pulverprodukter til internasjonal næringsmiddelindustri. Investeringen er i størrelsesorden 300 mill. kroner og vil gi 13 nye årsverk. Organiseringen på tomten er gjort slik at en skal kunne kombinere fellesfunksjonene i eksisterende og nytt anlegg. Dette gjelder administrasjon, kulde- og varmeanlegg og mottak av råstoff. Samtidig gis det mulighet til areal for en evt. samlokalisering av smørproduksjon i Midt-Norge. Utbyggingen vil også gi ny plassering av et nytt forrenseanlegg. Dette for å tilfredsstille krav fra kommune og fylke. For TINE har det ut fra dette vært maktpåliggende å samle arealene for eksiterende og nytt anlegg og dermed bygge over Havfruvegen. Vaktmesterboligen fjernes. Utbyggingen vil medføre en beregnet mertrafikk pr. uke på 50 vogntog inn med råstoff og 14 vogntog ut med ferdigvarer. Hvis det blir samlokalisering av smørproduksjonen i Midt-Norge vil det føre til ytterligere trafikkøkning. Bedriften Tommen Gram, Levanger, dels fester, dels har opsjon på tomten TINE ønsker, men er positive til plasseringtil plassering av sine anlegg lenger vest. Medvirkning: Oppstart av planarbeidene ble kunngjort i 2 aviser Berørte naboer og grunneiere ble orientert i eget skriv samt i informasjonsmøte Det er også avholdt møter med Byggmester Grande, fylkesmannens landbruksavdeling og Tommen Gram. Byggmester Grande har varslet at framlagte løsning ikke blir tilfredsstillende for deres virksomhet og tomt. Administrasjonsbygningen for bedriften er også tenkt flyttet til denne tomten. 14

15 Det har vært mange uklarheter og stort tidspress på plansaken. Det har ikke vært tid for forhåndshøring hos barne- og ungdomsrepresentanten eller kommunelegen. Disse får saken tilsendt i den ordinære høringsrunden. Teknisk drift har vært oppdragsgiver for reguleringen og vil også ha forhandlinger med TINE i forbindelse med utbyggingsavtale. Se ellers vedlagte beskrivelse. Vurdering: Som det framgår er det meget viktig for TINE å samle bedriften og dermed bygge over/stenge Havfruvegen. Det vil få konsekvenser for atkomsten og forbindelsen til bedriftene vest for TINE og til Havfrubadet. TINE har tilbudt å bygge veg rundt sin framtidige tomt, men løsningen er ikke funnet akseptabel for Byggmester Grande. De øvrige som er tilskrevet og innbudt til informasjonsmøte har ikke hatt noen kommentar. Atkomsten til disse eiendommene vil måtte foregå etter Havnevegen og Kometvegen. For byggmester Grande vil dette bety en ekstra veglengde på 800 m eller 200 m ved å bygge veg rundt TINE-tomten. Det har vært arbeid og arbeides fortsatt med å finne erstatningsareal for Byggmester Grande. Følgende to alternativer foreligger: 15

16 Flytting av Hårr betong. Bedriften fester tomt vest for Midt-Norsk betong, men er tilbudt egnet tomteareal sør for Midt-Norsk betong. Avklaring vil skje med det første. Ørin Nord. Byggmester Grande har sagt seg interessert i tomt ut fra bestemte forutsetninger. Stenging av Havfruvegen vil også ha konsekvenser for de myke trafikkanter da disse pr. i dag er dårlig ivaretatt langs Havnevegen. Det foreligger vedtatt reguleringsplan for gangveger på begge sider av Havnevegen. Bygging er vegvesenets ansvar, men det har vært stort engasjement for å framskynde prosjektet og bygge gangveg(ene) på dugnad. Delfinansiering er avtalt med Verdalskalk og NorFraKalk. Det skal forhandles om utbyggingsavtale mellom TINE og kommunen for deltakelse i denne utbyggingen. Det er også foreslått regulert en gangveg i retning øst-vest som avgrensning mot Fættaskogen. Gangvegen kobles i øst til regulert veg etter reguleringsplan Ørin Sør og i vest mot Aker barnehage. Gangvegen bør kobles til innkjøringen til Aker barnehage og Flyvegen. Atkomst til TINE vil gå etter Melkevegen eller etter planlagt veg ved Visborg med rundkjøring på Havnevegen. En anser ikke at en økning på 9 vogntog/døgn skaper problemer trafikkalt i området, men sammen med andre store utbygginger både tidligere og i framtiden blir bygging av gangveg langs Havnevegen enda mer maktpåliggende. Forhåndsuttalelse: Etter møtet med fylkesmannens landbruksavdeling har fylkesmannens fagavdelinger gitt en forhåndsuttalelse. Miljøvernavdelingen har ingen merknad til arealbruken og utvidelsen av industriområdet. Ber om at støyforholdene vurderes med evt. pålegg om støyreduserende tiltak. Landbruksavdelingen: I lys av det innskjerpede jordvernet er det vesentlig for landbruksdirektøren at Fættaskogen for framtida fortsatt utgjør en klar grense mot det høgproduktive jordbruksarealene i sør. For å sikre at Fættaskogen blir den langsiktige grensen mot sør er det vesentlig at formålsgrensen/tomtegrensene reguleres rettlinjet. Landbruksdirektøren anser den foreslåtte grensen inne i Fættaskogen som den absolutte mot sør. Avklaringer: Forutsatt at kommunen klarer å finne erstatningsareal for Byggmester Grande påvirker ikke denne problematikken forslaget til plan. Før møtet i Plan- og utviklingskomiteen 17. juni skal det foreligge en avklaring med Hårr betong. Hvis en slik løsning ikke er mulig vil kommunen innlede forhandlinger med Byggmester Grande om en opsjonsavtale for et område på 20 daa på Ørin Nord. 16

17 Verdal kommune Sakspapir Reguleringsplan Sandvika Saksbehandler: E-post: Tlf.: Bernt Arne Helberg Arkivref: 2007/ /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal /08 Verdal kommunestyre Rådmannens forslag til innstilling: Det gjøres følgende endringer i planforslaget: Bestemmelser: Bestemmelsen: I Halla sør for Rv 756, skal samlet bruksareal (BRA) ikke overstige 100 m2. tas ut. Tillegg til bestemmelsene pkt. 3.1: Nødvendig parkeringsareal inngår ikke i BRA Plankart: Utnyttingsgrad innenfor område avsatt til Forretning settes til %- BRA = 10 Plankartet revideres ihht. forslag datert , når det gjelder: Halla tomt 3-5, Gauphaugen tomt og Linje for eksisterende bebyggelse som inngår i planen og tomtegrense vises likt i tegnforklaring og på plankart. Det vises symbol for hytte i tegnforklaringen, og det presiseres at det kun er en illustrasjon. Sikttrekanter vises med skravur. Deretter vedtas reguleringsplan Sandvika. Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Ingen 17

18 Saksopplysninger: Planforslaget har vært utlagt til offentlig ettersyn, i tråd med planutvalgets vedtak Følgende uttalelser er kommet inn: Nr Fra Dato Kommentar 01 Reindriftsforvaltningen i NT ingen merknad 02 Knut Einar Steinsli Telenor ingen merknad 04 NT-Fylkeskommune Sandvika eiendomsselskap AS 15 og Sametinget ingen merknad 07 Fylkesmannen i NT Halla velforening Statens vegvesen NTE ingen merknad Vurdering: Uttalelse nr.01: Reindriftsforvaltningen i NT: ingen merknad Uttalelse nr.02: Knut Einar Steinsli: De grenser og byggelinjer i tomt nr 8 (tomt nærmest tomt nr 47 i Gauphaugen) slik de fremgår av forslag til Reguleringsplan Sandvika, forutsettes og understrekes. Det vises her til befaring og enighet mellom Planstyring ved Jorulf Liaklev og undertegnede som eier av hytte på tomt nr 47 i Gauphaugen. Uttalelse nr.03: Telenor: ingen merknad Uttalelse nr.04: NT-Fylkeskommune: Det er positivt at det skjer fortetting og videre utbygging i eksisterende hytteområder framfor utbygging i nye og uberørte områder. Tålegrensen vil imidlertid være en klar problemstilling både mht. å opprettholde et attraktivt hytteområde og i forhold til andre interesser i området. I pågående revisjon av kommuneplanens arealdel må det tas stilling til om det kan legges til rette for hyttebygging i områdene ved Innsvatnet. Det er svært beklagelig at utbyggingen av feltene ikke har skjedd i henhold til reguleringsplanene. Det er imidlertid bra at det nå gjøres en gjennomgang slik at det blir samsvar mellom reguleringsplan og foretatt utbygging. Kulturminner: Det er ikke kjente kulturminner i området, men det minnes om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven 8 dersom treffes på kulturminner i det videre arbeidet. Kommentar: I forbindelse med den pågående revisjonen av kommuneplanens arealdel vil det bli tatt stilling til om det skal legges til rette for mer hyttebygging ved Innsvatnet. 18

19 Uttalelse nr.05: Sandvika eiendomsselskap AS: :Mener samlet bruksareal kan være opptil 130m2 fordi det her er snakk om fritidsboliger med alle bekvemmeligheter. De forholder seg imidlertid til at BRA settes til 120 m2. Er ikke enig i at Halla skal få innskrenket BRA i forhold til de andre. De har hele tiden vært omfatta av de samme reglene som resten av feltene dvs. tomter på ca m2 og 10 % av arealet kunne bebygges. Hyttene i Halla er tilpasset terrenget så godt som mulig og har samme krav til begrensing av grunnmurshøyden. Forslag til bestemmelse ang. samlet bruksareal i pkt. 3.1 blir dermed følgende: Samlet bruksareal (BRA) skal ikke overstige 120 m : Vi er gjort kjent med endringer i teknisk forskrift 3-6 fra juli 2007, som innebærer at BRA nå også omfatter parkeringsareal og visse typer plattinger uten overbygg. Hvis dette gjøres gjeldende er det en stor innskrenkning av muligheten til å oppføre eventuelle tilbygg, anneks eller lignende på tomtene. Justering av gamle reguleringsplaner hadde absolutt ikke til hensikt å innskrenke muligheten til å oppføre bygg på tomtene i forhold til tidligere regler og praksis. Ber derfor om at det tas inne en setning under pkt.3.1 som sier at åpne plattinger og parkeringsareal ikke regnes som bruksareal (BRA). Kommentar: Vi har gjort en nærmere vurdering ang. bruksareal. Det viser seg at noen eiendommer innenfor Østerinnsvollen har eksisterende bebyggelse med bruksareal over 120 m2. Vi har ikke kjennskap til om dette også gjelder flere områder. Det foreslås allikevel at det settes BRA=120 m2 i samsvar med opprinnelige innstilling. Etter en nærmere vurderinger mener vi at bestemmelser ang. høyde på fundament og terrengtilpassing, også vil sikre god nok terrengtilpassing av bygningsvolumer opp mot BRA 120 m2 i Halla. Dette vil gi like begrensninger for alle hytteeierne i Sandvika. Vi ser også at nødvendig parkeringsareal vil legge beslag på en stor del av tillatt samlet bruksareal selv om det ikke er bygd garasje, og foreslår derfor at parkeringsareal unntas. Vi risikerer uansett ikke bygningsmasse med bruksareal over 120m2 på tomta, fordi dersom parkeringsarealet ønskes overbygd vil dette måtte gjøres innenfor maks bruksareal. Ønsker ikke imidlertid ikke å legge til rette for bygningsmessige tiltak utover maks bruksareal, fordi vi anser BRA=120 m2 som tilstrekkelig for en fritidseiendom. Forslag: Bestemmelsen: I Halla sør for Rv 756, skal samlet bruksareal (BRA) ikke overstige 100 m2. tas ut. Tillegg til bestemmelsene pkt. 3.1: Nødvendig parkeringsareal inngår ikke i BRA 19

20 Uttalelse nr.06: Sametinget: ingen merknader, men det minnes om aktsomhets- og meldeplikten etter kulturminneloven 8 dersom det treffes på kulturminner i det videre arbeidet. Minner også om at alle samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk freda. Dette kan være hustufter, gammetufter, teltboplasser, ulik typer anlegg brukt ved jakt, fangst, fiske, reindrift eller husdyrhold, graver, offerplasser eller steder det knytter seg sagn til. Uttalelse nr.07: Fylkesmannen i NT: Landbruksavdelingen: ingen merknader. Miljøvernavdelingen: Støtter ut fra et klima og energiperspektiv kommunens forslag til begrensning av størrelsen på hyttene. Utover dette ingen merknader. Kommunal- og administrasjonsavdelingen: Det må angis utnyttingsgrad for byggeområde for forretning. Minner om at et potensial for bruksareal for forretning på mer enn 5000 m2 utlyser konsekvensutredning. Linje for eksisterende bebyggelse som inngår i planen og tomtegrense må vises likt i tegnforklaring og plankart. Det må vises symbol i tegnforklaringa for det som antas er symbol for hytte på de åtte nye tomtene i H1. Det må også klargjøres om hytteplassering er rettslig bindende eller bare en illustrasjon. Kommentar: Areal avsatt til forretning er ca m2, og % - BRA foreslås derfor satt til 10 som gir mulighet for et brutto gulvareal på ca m2. Dette er i tråd med grunneiers ønsker. I tillegg foreslås noen justeringer av plankartet på bakgrunn av Fylkesmannens innspill. Forslag: Utnyttingsgrad innenfor område avsatt til Forretning settes til %- BRA = 10 Linje for eksisterende bebyggelse som inngår i planen og tomtegrense vises likt i tegnforklaring og på plankart. Det vises symbol for hytte i tegnforklaringen og det presiseres at det kun er en illustrasjon. Uttalelse nr.08: Halla velforening: Kan ikke se at det er grunnlag for forskjellsbehandling i forhold til de andre hytteområdene, når det gjelder grad av utnytting. Alle hyttene er plassert slik at de er godt tilpasset terrenget, og det vil ikke være problematisk å oppfylle de foreslåtte kravene hverken ved påbygg av hytte eller anneks/uthus. Ber derfor om at området Halla får samme grad av utnytting som de andre hytteområdene innenfor planen. Etter teknisk forskrift 3-6 skal parkeringsarealet nå inngå i beregningsgrunnlaget, dette innebærer at det blir mindre areal som kan bebygges enn etter bestemmelsene i gjeldende 20

21 plan. Antar at dette ikke har vært kommunens mening. Ber derfor om at det i reguleringsbestemmelsene blir presisert at BRA ikke skal omfatte åpent overbygget areal og parkeringsareal. Kommentar: Se kommentar til uttalelse 05. Uttalelse nr.09: Statens vegvesen: Deler av både rv. 759 og rv. 72 er regulert inn i planen, men det er vanskelig å lese vegbredder og regulert sideareal til vegene. Generelt bør alle sikttrekanter tegnes inn og målsettes. Byggegrense langs riksveg er 50 m fra vegene senterlinje. 4 av tomtene i felt H1 ligger innenfor byggegrensa. Her skulle det være mulig å endre reguleringsplanen, slik at området innenfor byggegrensa er fri for fritidsboliger. Vi vil imidlertid ikke komme med innsigelse til dette fraviket, men presisere at skulle trafikkforhold langs rv. 72 endre seg, vil ikke Statens vegvesen bidra økonomisk, eller på annen måte bistå med støyreduserende tiltak. Det er naturlig at fotgjengere velger snarveger både ned til Innsvatnet og mellom de ulike hyttefeltene og andre målområder. Eksisterende og eventuelle planlagte stier bør tegnes inn, og det bør legges til rette at fotgjengernes kryssingspunkt med riksvegen samles og blir færrest mulig. Det beskrives ikke hvordan renovasjon i området er planlagt. Skal søppel hentes på felles samleplasser, bør disse reguleres inn og planlegges med trygge rygge- og snuforhold. Planlegging ut fra prinsipper om universell utforming og tanker om tilgjengelighet for alle bør omtales. Kommentar: Målestokken på utskrevet plankart vanskeliggjør avlesning av bredder m.m., men vegene er konstruert og bredder, radier m.m kan avleses digitalt på skjerm. Avgrensning av sikttrekanter er tegnet inn, men er ikke vist med skravur i hht. gjeldende standard. Dette foreslås opprettet. Tiltakshaver har bevisst plassert deler av felt H1 innenfor byggegrense langs riksvegen, og er klar over forpliktelser for eventuell støyskjerming. Eksisterende stisystem i området er ikke kartlagt, men det antas at gangtrafikken i all hovedsak følger adkomstvegene. Verdal kommune har ikke innført hytterenovasjon, og det er derfor ikke behov for felles innsamlingsplasser. I alle planer for helårsboliger blir det arbeidet for å ta inn bestemmelser som sikrer tilgjengelighet for alle, men det er ikke fokusert på dette i hytteområdene. Forslag: 21

22 Sikttrekanter vises med skravur. Uttalelse nr.10: NTE: ingen merknader, men forutsetter at nødvendig sikkerhetsavstand til eksisterende anlegg blir ivaretatt. Gjør oppmerksom på at etter forespørsel fra MK Betongbygg er det laget plan for fortetting med 8 nye hytter. Div: Avdeling for samfunnsmedisin i kommunen opplyser om at de har vært i kontakt med Mattilsynet, som opplyser om at det er god kvalitet på grunnvannet som benyttes til hyttefeltet i Sandvika. Tidligere Sandvika fjellstue har egen vannkilde. Etter ønske/i samråd med hytteeierne foreslår tiltakshaver på plankart oversendt , justeringer på følgende tomter: Østerinnsvollen nr. 78, 79, 86, 87, 88, Gauphaugen nr. 22, 24, 25, 28, 29, 40, 41 og Halla mellom 3 og 5. Se planutsnitt under. Østerinnsvollen 86,87,88 - planforslag datert Østerinnsvollen 86,87,88 - rev. forslag datert

23 Østerinnsvollen 78,79 - planforslag datert Østerinnsvollen 78,79 - rev. forslag datert Halla - planforslag datert Halla - rev. forslag datert Gauphaugen 40 og 41 - planforslag datert Gauphaugen 40 og 41 - rev. forslag datert

24 Gauphaugen 22, 24 og 25 - planforslag datert Gauphaugen 22, 24 og 25 - rev. forslag datert Gauphaugen 28 og 29 - planforslag datert Gauphaugen 28 og 29 - rev. forslag datert Kommentar: Tiltakshavers forslag til endringer av tomtene Halla 3-5, Gauphaugen og er mindre vesentlige endringer, som i all hovedsak har betydning bare for de involverte hyttetomtene. Det foreslås derfor at disse endringene vedtas. Forslag: Plankartet datert revideres ihht. forslag datert , når det gjelder: Halla tomt 3-5, Gauphaugen tomt og Forslagene til endringer Østerinnsvollen og Gauphaugen 22, 24 og 25 vil redusere grønne ferdselskorridorer mellom hyttene og ut til de større naturområdene. Dette vil redusere muligheten for ferdsel til fordel for private hyttetomter, og en fortsettelse av den utviklingen som har skjedd i strid med intensjonene i de opprinnelige reguleringsplanene. Vi foreslår derfor ikke at disse endringene tas inn i planen. Kopi av 1. gangs behandling i PUK: Utvalg Møtedato Saksnr. 24

25 Plan- og utviklingskomiteen i Verdal /08 Rådmannens forslag til vedtak: Det gjøres følgende endringer i forslag til bestemmelser, datert tillegg under pkt : Det tillates ikke planering i større grad enn det som er nødvendig for en hensiktsmessig plassering av hytta. bestemmelsen ang. samlet bruksareal i pkt. 3.1 endres til Samlet bruksareal (BRA) skal ikke overstige 120m2. I Halla sør for Rv 756, skal samlet bruksareal (BRA) ikke overstige 100 m2. tillegg til pkt. 3.2: Ny bebyggelse skal visuelt underordne seg eksisterende bebyggelse, og harmonere med hensyn til høyder, takform, takvinkel, farge og materialbruk. Forslag til reguleringsplan Sandvika, plankart datert med reviderte bestemmelser, legges deretter ut til offentlig ettersyn i medhold av PBL 27-1,2. Saksprotokoll i Plan- og utviklingskomiteen i Verdal BEHANDLING: Repr. Knut Fortun reiste spørsmål om han som hytteeier i Sandvika var inhabil i saken. Ved votering ble repr. Knut Fortun ikke erklært inhabil. Enstemmig, Fagsjef miljø, Øivind Holand, redegjorde for saken. PUK fremmet følgende tilleggsforslag: Plan- og utviklingskomiteen presiserer viktigheten av at større avvik fra reguleringsplaner skal opp til politisk behandling. Det ble først votert over rådmannens tilråding som ble enstemmig vedtatt. Det ble så votert over PUK sitt tilleggsforslag som også ble enstemmig vedtatt. VEDTAK: Plan- og utviklingskomiteen presiserer viktigheten av at større avvik fra reguleringsplaner skal opp til politisk behandling. Det gjøres følgende endringer i forslag til bestemmelser, datert tillegg under pkt : Det tillates ikke planering i større grad enn det som er nødvendig for en hensiktsmessig plassering av hytta. bestemmelsen ang. samlet bruksareal i pkt. 3.1 endres til Samlet bruksareal (BRA) skal ikke overstige 120m2. I Halla sør for Rv 756, skal samlet bruksareal (BRA) ikke overstige 100 m2. tillegg til pkt. 3.2: Ny bebyggelse skal visuelt underordne seg eksisterende bebyggelse, og harmonere med hensyn til høyder, takform, takvinkel, farge og materialbruk. Forslag til reguleringsplan Sandvika, plankart datert med reviderte bestemmelser, legges deretter ut til offentlig ettersyn i medhold av PBL 27-1,2. 25

26 Vedlegg: 01 Planbeskrivelse, datert Plankart, datert Bestemmelser, datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 04 Referat fra forhåndskonferanse den Saksopplysninger: Planstyring AS v/jorulv Liaklev har på vegne av Sandvika Eiendomsselskap fremmet forslag til Reguleringsplan for Sandvika. Det aktuelle arealet ligger på eiendommene Sandvika gnr 234 bnr 3,6 og 7 som eies av Olav Eriksson. En del vegareal tilhørende Statens Vegvesen inngår også i planen. Oversiktskart planområdet markert m/blå prikk Formålet med planen: Fortetting med 8 nye hytter mellom de eksisterende hyttefeltene Gauphaugen og Vakkermyra, og en oppdatert plan med tomtedeling for alle de eksisterende hyttefeltene på eiendommen. Medvirkning: Det ble avholdt en forhåndskonferanse med PBOM den Før dette har det også vært drøftinger mellom saksbehandler og MK Betongbygg, som er aktuelle utbygger av de 8 nye hyttene. MK Betongbygg har også vært i kontakt med Vegvesenet ang. ny avkjørsel. Tiltakshaver opplyser om at det har vært annonsert igangsetting av planarbeidet i Trønderavisa og Verdalingen, og offentlige etater har blitt varsla med brev. 26

27 Planforslaget ble sendt til barnerepresentanten og på en intern runde til fagområdene helse, oppvekst, landbruk, teknisk og kultur i kommunen. Det har ikke kommet merknader. Planstatus: Hele strandsonen ned mot Innsvatnet omfattes av reguleringsplan naust Sandvika, vedtatt Link: Det aktuelle planforslaget grenser inn til den planen. Lengst nord i området nord for riksveg 72, ligger hyttefeltet Østerinnsvollen som omfattes av reguleringsplan Sandvika vedtatt Link: Østerinnsvollen gjeldende plan eks. veg/hytter vist m/rødt 27

28 Østerinnsvollen - planforslag Sør for R 72 ligger Vakkermyra som omfattes av en egen reguleringsplan vedtatt Link: Vakkermyra - gjeldende plan eks. veg/hytter vist m/rødt Vakkermyra + 8 nye hytter planforslag 28

29 Lenger sør ligger hyttefeltet Gauphaugen som omfattes av den gamle planen for Sandvika fra Gauphaugen - gjeldende plan eks. veg/hytter vist m/rødt 29

30 Gauphaugen - planforslag Lengst sør i området sør for riksveg 756, ligger hyttefeltet Halla. dette området omfattes av en egen plan vedtatt Link: Halla - gjeldende plan eks. veg/hytter vist m/rødt Halla - planforslag 30

31 Vurdering: Det er beklagelig at utbyggingen i området i en del tilfeller ikke har skjedd i henhold til gjeldene reguleringsplaner. Dette har ført til at en del viktige planprinsipper som f.eks grønt korridorer ikke har blitt ivaretatt. Når vi nå står i den situasjonen er det riktig å gjennomføre en revisjon av planene med tanke på faktisk plassering av hytter og veger. Måler er å få et best mulig grunnlag for å styre den videre utviklingen i Sandvika. Egnethet: Området som planlegges fortetta (H1) anses som godt egna med hensyn til utsikt, solforhold, adkomst, nødvendig infrastruktur og tilgang til friluftsområde. Bakdelen er nærhet til riksveg som kan være et faremoment, spesielt med tanke på barn og trafikk i tillegg til trafikkstøy. Fritidsbolig er å definere som støyfølsom arealbruk. Det forutsettes derfor at tiltakshaver vil tilfredsstille kravene i SFTs Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442) Link: Adkomst: Avkjørsel fra riksveg til Østerinnsvollen er flyttet i forhold til gjeldende plan, men den samsvarer med etablert avkjørsel. Foreslått avkjørsel fra riksvegen til Vakkermyra samsvarer i all hovedsak med gjeldende plan og dagens situasjon, det samme gjelder avkjørsler til Halla og Gauphaugen. Foreslått avkjørsel til de 8 nye hyttetomtene H1 er sammenfallende med eksisterende avkjørsel til lunningsplass og pumpehus. Se bilde under. Planlagt avkjørsel til H1 til høyre i bildet. 31

32 Planforslaget viser 2 avkjørsler til forretningsområdet rundt fjellstua, mens gjeldende reguleringsplan kun viser en. Når det gjelder hytte nr 11 og 12 i Halla er adkomstvegen forlenga i forhold til gjeldende plan, men for resten av området viser allerede gjeldende planer kjøreadkomst til alle tomtene. I nordenden av Østerinnsvollen er prinsippet for vegføringen endra noe i og med at flere hytter er lagt på yttersiden av vegen, noe som medfører smalere friluftsområde med adkomst til strandsonen. Planforslaget er imidlertid en stadfesting av eksisterende situasjon, og det er lagt inn tilstrekkelig brede belter med friluftsområder mellom hyttene. Landskap: De nye hyttetomtene er planlagt i hellende skogsmark mellom myr og riksvegen. Skogen er i all hovedsak uthugget. Fra H1 sørover mot Gauphaugen eksisterende pumpehus til høyre i bildet Smalt skogbelte nedenfor H1 mellom riksveg og Innsvatnet. 32

33 Omriss av området H1 med 8 nye tomter (før skogen ble tatt ut!). Hyttetomtene vil i all hovedsak beslaglegge hele dette beltet, og åpne opp for innsyn både fra den store myra i nordøst og fra riksvegen. Beltet av friluftsområde mot vegen har ikke en slik bredde at det vil skjerme for innsyn, og et generelt ønske om utsikt og sol vil føre til at hele hytteområdet i framtiden trolig vil bli forholdsvis fattig på trær. Området på nedre side mellom vatnet og riksvegen, ligger lavere og vil i liten grad skjerme for innsyn fra Innsvatnet i vest. De eksisterende hyttefeltene i området ligger mer skjerma av skog, men Østerinnsvollen er forholdsvis godt synlig fra vest. I og med at dette nye feltet ligger i et område som allerede er sterkt utbygd, aksepteres det imidlertid at hyttene vil bli et forholdsvis markert element i landskapsbildet. 33

34 Bebyggelsen: Oversikt over bestemmelser ang. hyttebebyggelse: Område Høyde Takvinkel/ takform Høyde fundament Areal Planforslag 5 m mønehøyde over planert terreng Halla Ingen (1 etasje) Østerinnsvollen og Gauphaugen Vakkermyra Kommuneplanens arealdel Ingen (1 etasje) 5 m mønehøyde over planert terreng Ingen(1 etasje) Saltak - maks 28 grader 50 cm i flatt terreng og 100 cm i skrånende Samlet bruksareal 130 m2, herav garasje/uthus 40 m2 og anneks 30 m2 Saltak 50 cm Samlet bruksareal 100 m2, herav uthus/bod på 20 m2 og anneks på 30 m2 Saltak 50 cm Bebygd areal inntil 10 % av tomt herav garasje/uthus på 40 m2 Saltak - maks 28 grader 50 cm Samlet bruksareal 120 m2, herav garasje/uthus 40 m2 og anneks 30 m2 Samlet bruksareal 100m2, herav uthus 20m2 og anneks 30m2 Høyde: Etasjetall er ikke å betrakte som en høydebegrensning, men mønehøyde på maks 5 meter anses som fornuftig i et område med 1 etasjes hytter. Det er imidlertid ikke noen bestemmelse som styrer hvor store terrenginngrep som skal tillates, dvs. nivået på planert terreng. Det foreslås derfor at det tas inn en bestemmelse om dette. Forslag: tillegg under pkt i bestemmelsene: Det tillates ikke planering i større grad enn det som er nødvendig for en hensiktsmessig plassering av hytta. Takvinkel/takform: Saltak med maks 28 grader gir mulighet for en bygningsmasse som harmonerer med resten av hyttene i Sandvika. Høyde fundament: Det er ønskelig å begrense høyde på fundament, og det er derfor bedre å tilpasse bygningen i større grad til terrenget ved feks. to gulvnivå. I hellende terreng er det imidlertid lett å komme opp i 100 cm høyde, og det foreslås derfor at bestemmelsen beholdes som foreslått. Areal: I gamle hyttefelt opererer Statsskog med maks areal på 85 m2, men i nyere felt har både de og Verdalsbruket satt et tak på 100 m2 som også er i samsvar med kommuneplanen. Behovet for store hytter øker stadig og i den siste planen som ble vedtatt i området Vakkermyra, ble det satt en grense på 120m2. Vi ser ingen grunn til å øke ytterligere i forhold til den grensa, som allerede ligger minst 20 m2 over andre hytteområder i kommunen. Store hytter gir store utfordringer med hensyn til terrengtilpassing i bratt terreng, og i Halla ser vi det derfor som lite ønskelig å øke arealet fra dagens 100m2. 34

35 Forslag: bestemmelsen ang. samlet bruksareal i pkt. 3.1 endres til Samlet bruksareal (BRA) skal ikke overstige 120m2. I Halla sør for Rv 756, skal samlet bruksareal (BRA) ikke overstige 100 m2. Sandvika Fjellstua innenfor området foreslått til byggeområde forretning, har en markert beliggenhet og bygningene i tunet har gjennomført arkitektur. Se bilde under. Sandvika Fjellstue Det er derfor viktig at ny bebyggelse tilpasses den gamle bebyggelsen, og at fjellstua også i framtiden blir blikkfanget i Sandvika. Det foreslås derfor et tillegg i bestemmelsene. Forslag: tillegg til pkt. 3.2: Ny bebyggelse skal visuelt underordne seg eksisterende bebyggelse, og harmonere med hensyn til høyder, takform, takvinkel, farge og materialbruk. Friluftsliv: alle de planlagte hyttene ser ut til å være sikra god adkomst ut til de omkringliggende utmarksområder. Arealene mellom og nærmest hyttene er prioritert allmennhetens friluftsliv gjennom at de er avsatt til spesialområde friluftsliv. Dette gir mulighet for å legge begrensninger på skogsdriften, noe som er gjort i dette tilfellet ved at det kun er tillatt med parkmessig hogst. Kulturminner: I følge Riksantikvarens database for kulturminner Askeladden er det ikke kjente kulturminner i området. Det har tidligere vært torvuttak i Vakkermyra, og det har stått et gammelt torvhus på grensa mellom det planlagte H1 og friluftsområde. Dette er imidlertid til nedfalls og antas å ha liten verdi. Se bilde under. 35

36 Biologisk mangfold: Kjenner ikke til naturvernområder, verdifulle viltområder eller prioriterte naturtyper innenfor planområdet. Landbruk: fortettingsområdet H1 ligger innenfor vernskogområde og er barskog av middels bonitet. Kjenner ikke til at området er spesielt verdifullt sett fra et landbruksmessig synspunkt. Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn: Vi har gått gjennom Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen uten å finne hensyn som ikke er ivaretatt. Se link: Utbyggingsavtale: Det forutsettes tilkobling privat vann- og avløpsanlegg, og det er derfor ikke funnet behov for utbyggingsavtale med kommunen. Konklusjon: Planforslaget viser fortetting i et svært attraktivt hytteområde, og en fornuftig opprydding i eldre utdaterte planer. Området for fortetting er godt egna for utbygging med gode sol- og utsiktsforhold, samtidig som det har begrenset landbruksmessig verdi. Området har god adkomst. Utbyggingen anses som tilstrekkelig tilpasset landskapet og områdets karakter. Det tilrås derfor at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. 36